房地產(chǎn)企業(yè)拿地的十六種模式

1、房地產(chǎn)企業(yè)拿地的十六種模式序號拿地方式評述1招、拍、掛評述：最規(guī)范的拿地方式。出讓土地一方是國家，沒有任何稅費。拿地一方（契稅、印花稅），可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。問題：1、土地閑置費問題。（國稅函2010220號、國稅發(fā)200931號）2、契稅問題（一級開發(fā)情況下出現(xiàn)的問題刪）。（財稅2004134號、國稅函2009603號）3、考慮拿地的主體問題。例如，簽訂土地轉讓框架協(xié)議的可以是母公司，但如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司，否則，土地再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。4、返還的土地出讓金問題。（財稅2009151號，財稅200987號文件）例如，某公

2、司5億元拍下了土地，政府又退還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應納稅所得額？5、以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業(yè)沒有花錢就取得了土地，實際上支付的修路款就是取得的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業(yè)所得稅認為也應該照此辦理。（和稅局溝通）2不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）例如：某國有企業(yè)土地補繳出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準備將地轉讓給某開發(fā)企業(yè)。操作方式：1、國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補償費，營業(yè)稅不征稅（國稅發(fā)1993149號文件、國稅函2008277號文件、國稅函2009520號文件）；土地增值稅不征稅（條例和

3、財稅200621號文件）；企業(yè)所得稅享受搬遷補償納稅待遇（國稅函2009118號文件）2、國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。3、如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后將企業(yè)股權留給國有企業(yè)來完成?？偨Y：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉移到另外一家。3購買轉讓土地項目買方：直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，最干凈。賣方：涉及稅收很高，有：企業(yè)所得稅；營業(yè)稅；土地增值稅。涉及法律問題。實質(zhì)重于形式（國稅函

4、2007645號）注意：一、賣地營業(yè)稅的差額征收。1、差額征收營業(yè)稅（財稅200316號）2、如果是招拍掛拿下的土地，賣地時是否允許營業(yè)稅差額征收？（國稅函200583號，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函2006145號、桂地稅發(fā)2009185號）3、如果是購入爛尾樓，裝修后銷售，是否允許加計扣除？二、賣地的土地增值稅1、如果是直接賣地，土地增值稅是否允許加計扣除？（國稅函1995110號文件，不允許加計扣除）2、生地變熟地的扣除項目（國稅函1995110號、國稅函2007132號文件，允許扣除）3、賣在建項目的扣除項目4、不更名實際賣項目的稅收問題（國稅函2007645號）注意：營業(yè)稅

5、差額征收與土地增值稅加計扣除的協(xié)調(diào) 恰好卡到區(qū)間三、拆遷補償費的稅務處理1、營業(yè)稅：國稅函發(fā)1995549號；2、土地增值稅：國稅函2010220號3、企業(yè)所得稅4、個人所得稅：財稅200545號5、契稅：財稅200545號四、變共同成本為直接成本4購買股權情況描述：將目標公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權。該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅賦問題，結果釀成大問題。賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財稅2002191號，青地稅函200947號，國稅函2000687號買方：稅賦較重，風險較大。1、股權溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值

6、稅前扣除，相當于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結構的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權模式。2、標的企業(yè)未來的稅務檢查風險。例如，該企業(yè)帳上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務檢查風險。（不能為目標企業(yè)的過去買單。例如：過去偷稅。）4、該企業(yè)的其他潛在負債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉讓后罰款主體依然是貨夏房地產(chǎn)公司）5創(chuàng)造境外買股權一、境外賣股權。使企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預計到未來將轉賣股權，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。二、將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權（組合拳）1、在境外避稅港先建立全資子公司2、將有地的子公

7、司投資到境外子公司，該項投資可以實現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計稅基礎1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財稅200959號文件第七條第三款）3、境外新建立的子公司將取得股權轉售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預提所得稅稅賦比較：如果長期股權投資計稅基礎為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預提

8、所得稅稅賦為10%6設立SPV購買股權適用情形：大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運用，但是在國稅函2009698號文件頒布之后，受到了一些限制。一、股權架構設計1、在維爾京群島設立控股公司2、在香港設立二級控股公司3、在香港的公司全資控股大陸有地一方二、操作模式1、維爾京群島轉讓香港股權，價款在境外支付2、理論上，中國大陸沒有征稅權三、反避稅1、國稅函2009698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如企業(yè)不上市的話，由于此類轉讓非常隱蔽，稅務當局很難知道消息。2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標股權的50%，中國大陸有征稅權。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內(nèi)，曾經(jīng)達到過50%。疑問：維爾京群島轉讓股權

9、，是否會被SAT認定為適用中港稅收協(xié)定的不動產(chǎn)條款？7直接同目標企業(yè)合并，然后目標公司的股東賣股權情況描述：甲公司準備購買乙公司的土地，乙公司先將其它資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并（財稅200959號、財稅199548號、國稅函2002165號、財稅2008175號、財稅2003183號）2、12個月后，乙公司股東將股權轉售給甲公司原有股東。點評：企業(yè)合并法律程序比較復雜，但是在幾乎零稅賦的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。8有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權情況描述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權變現(xiàn)。1、投資及將來轉讓

10、股權均不繳納營業(yè)稅（財稅2002191號）2、投資到房地產(chǎn)公司，自 以來，需要繳納土地增值稅（如果是非房地產(chǎn)公司更好）3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅。總結：節(jié)省稅賦有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接買賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅賦來看，上游少了營業(yè)稅，而下游稅賦沒提高。以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無法直接用賣股權的方式交易土地的情形。9非地產(chǎn)公司資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)情況描述：1、企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地

11、產(chǎn)企業(yè)，此時只繳納企業(yè)所得稅而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅2、企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。3、運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但不符合59號文件條件中的權益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。評述：該方法適用范圍較窄，適用于協(xié)調(diào)能力強的企業(yè)，算是在刀鋒下跳舞。10投資到新公司，然后賣股權情況描述：由于開發(fā)項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便下一次股權轉讓做準備。操作手法：1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)2、有地一方將目標公司股權轉讓給實際開發(fā)的企業(yè)3、地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)，開發(fā)完成

12、后，將股權再次轉讓11新設分立一公司，然后遠期買股權（實際權益轉讓在先）適用情形：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：1、先將這塊地分立出去成立一家新公司（國稅函2002165號文件、國稅函20031108號、青地稅函200947號、財稅200959號）2、12個月以后轉讓股權，以符合59號文件限制，但可以在此前簽訂遠期的地下合同確定利益關系。12分立一個新公司，然后合并適用情形：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發(fā)操作手法：1、先分立（財稅200959號、國稅函2002165號、國稅函20031108號、青地稅函200847號）2、再合并（財稅

13、200959號、財稅199548號、國稅函2002165號）評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權即可，不必進行第二步的合并13購買方將資金投入到有地的目標企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）適用情形：甲公司擬購買乙公司的土地，土地價值2億元操作手法：1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司3、12個月之后轉讓股權（讓產(chǎn)贖股）14合作建房一情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)合作建房，然后分房子稅收分析：1、營業(yè)稅（國稅函發(fā)1995156號文件第17條2、企業(yè)所得稅（31號文件第31條）3、土地增值稅（財稅199548號評述：此種合作建房，必須是

14、聯(lián)合立項，或者乙方立項15合作建房二情況描述：甲方擁有土地，也有開發(fā)資質(zhì)，乙方有資金，合作建房，然后分房子操作模式：1、以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作2、乙方將資金投入到甲方3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅稅收分析：國稅函20051003號、國稅發(fā)200931號文件36條、財稅199548號16委托代建情況描述：指定制開發(fā)，即根據(jù)委托方需求，開發(fā)商從土地獲取、產(chǎn)品設計、開發(fā)管理和工程施工全過程服務，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過程。備注邏輯關系（5個層次，16個方案）第一層次：買地。直接買地，有三種情形第二層次：買股權，或直接合并。適用轉讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次：投資。有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買股權或合并。第四層次：分立。先分立再賣股權或合并，或者先投資，再分立。第五層次：特殊模式。兩