昆明某酒店式公寓項目產(chǎn)品建議及營銷策劃報告

1、酒店式產(chǎn)品建議及營銷策劃報告經(jīng)濟走勢簡單分析經(jīng)濟走勢簡單分析 經(jīng)濟穩(wěn)固快速增長，為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的基礎(chǔ)對未來經(jīng)濟和收入的樂觀預(yù)期、通脹加劇，居民消費強烈，國慶期間多項消費數(shù)據(jù)創(chuàng)新高。通脹加劇放大房屋投資保值作用，近期房地產(chǎn)火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分別達3.3%、3.5%、3.6%連創(chuàng)新高，已超過3%的警戒線。人民幣升值幅度逐月增達，10月人民幣對美元匯率突破6.65大關(guān)，作為國內(nèi)主要投資產(chǎn)品之一的房地產(chǎn)，受此影響成交量在9、10月放大。 近期經(jīng)濟小結(jié)：國民經(jīng)濟快速增長，民眾經(jīng)濟和收入增加，同時受通脹加劇、人民幣升值等影響，房地產(chǎn)市場近期異?；鸨?，成交量、成交價格大幅上漲。

2、短期內(nèi)經(jīng)濟形式不會發(fā)生大的改變，未來1-2年內(nèi)房地產(chǎn)作為抗通脹產(chǎn)品將受到市場的追捧，尤其是投資性產(chǎn)品（小戶型、公寓）及商業(yè)將成為主流。2010-20112010-2011年國家宏觀調(diào)控政策分析年國家宏觀調(diào)控政策分析收緊房貸收緊房貸：銀行已全面執(zhí)行，多次置業(yè)和投資需求受限最大，部分首置需求置業(yè)門檻提高。暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居民購房貸款、首套首付30%，基準利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基準利率1.1倍。 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅，改革試點更加明朗，預(yù)計2010年3月左右出臺。5月31日國務(wù)院同意發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作

3、的意見。意見指出，出臺資源稅改革方案，逐步推進房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)商會會長稱房產(chǎn)稅試點或于明年3月前出臺房產(chǎn)稅最快年底出臺 稅率0.6%首套房將免征稅限購令限購令，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專州縣市執(zhí)行會不明朗。但當一線城市房價快速增長是，限購令執(zhí)行力度會進一步加大，更嚴厲的調(diào)控政策將會出臺。20102010年房地產(chǎn)市場調(diào)控主要政策表年房地產(chǎn)市場調(diào)控主要政策表時間時間概要概要要點要點10.20調(diào)整房地產(chǎn)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策建筑面積144平方米（套內(nèi)面積120平方米）以上的住宅，按3%征收契稅；建筑面積小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契稅；個人購買90平方米及以下普通

4、住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。10.20個人住房公積金貸款利率調(diào)整五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個百分點。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。9.29“國五條”各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。04.17暫停發(fā)放第三套房貸（“國十條”）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在9

5、0平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高；增項目營銷目標分解項目營銷目標分解 品牌目標品牌目標：作為豪嘉地產(chǎn)進入西雙版納開發(fā)的第一個項目，項目的成功將會為公司在西雙版納后續(xù)項目奠定良好的基石，因此項目必須做到既賺錢又賺名，打造產(chǎn)品標桿和價格標桿。 銷售目標：銷售目標：項目回款總額項目回款總額5000萬，萬，8個月實現(xiàn)個月實現(xiàn)90%的銷售。的銷售。 價格目標：價格目標：創(chuàng)造區(qū)域價格新高，超越區(qū)域均價，實現(xiàn)利潤最大化創(chuàng)造區(qū)域價格新

6、高，超越區(qū)域均價，實現(xiàn)利潤最大化 住宅毛坯房實收均價3000元/平方米 商鋪實收均價6500元/平方米本項目用地屬性界定商業(yè)用地住宅用地使用年限40年70轉(zhuǎn)移戶口不能能交易稅費初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取 1.5% 按揭方式不能申請公積金貸款 ；首付50%；貸款年限10年 能申請公積金貸款，首付30%，貸款年限30年 日常生活成本水、電采取商用價格比住宅價格高相對較低使用年到期續(xù)期 提前1年申請續(xù)期，交納土地出讓金 自動續(xù)期，不需要交納任何費用 限購令不受影響第三套不能貸款或不能購買建設(shè)成本設(shè)計噴淋等消防設(shè)施 增加成本低于商業(yè)用地土地出讓金高低本項目建議：昆明近期將出臺限購令，本項目建

7、議：昆明近期將出臺限購令，20112011年年1 1月月1 1日執(zhí)行，作為住宅第三套不能貸款或不能日執(zhí)行，作為住宅第三套不能貸款或不能購買，作為投資性住宅將是政府調(diào)控的重點，后續(xù)可能還會有更嚴厲的政策出臺，而商業(yè)性購買，作為投資性住宅將是政府調(diào)控的重點，后續(xù)可能還會有更嚴厲的政策出臺，而商業(yè)性用地將受到的影響小，故本項目建議用地屬性界定為用地將受到的影響小，故本項目建議用地屬性界定為商業(yè)住宅用地。商業(yè)住宅用地。本項目產(chǎn)品屬性界定商務(wù)公寓 酒店式公寓精裝修小戶型 普通住宅市場供給少少多最多 市場需求小大大大區(qū)位要求（中心）高高低最低回報率 最高 高低最低銷售速度快快最快慢溢價能力最高 高高低市場

8、風(fēng)險最高高低最低本區(qū)域競爭小小小大購買客戶投資客投資客、高管白領(lǐng)、投資客自住客戶檔次形象高高高最低產(chǎn)品格局最低配置廳、衛(wèi)廳、衛(wèi)廳、衛(wèi)、廚廳、衛(wèi)、室、廚功能辦公居住、辦公居住、辦公居住與項目契合度與項目契合度低低高高最高最高高高 綜合考慮本項目區(qū)位、競爭情況、銷售速度、溢價能力、綜合考慮本項目區(qū)位、競爭情況、銷售速度、溢價能力、市場風(fēng)險等因素建議本項目產(chǎn)品適宜做帶廚房的精裝修小戶型市場風(fēng)險等因素建議本項目產(chǎn)品適宜做帶廚房的精裝修小戶型項目價格策略核心均價核心均價范圍確定方法u本項目選擇市場比較法u定核心價格的因素：u片區(qū)因素、樓盤本體素質(zhì)、樓盤附加因素3部分的影響；u周邊樓盤與本項目各因素的比較

9、；u通過各項因素的綜合比較打分，確定本項目的均價（均價范圍）。項目價格策略核心均價樓盤名稱樓盤名稱均價均價 區(qū)位 交通環(huán)境(景觀)品質(zhì) 配套 形象銷售速度入市時間權(quán)重系數(shù)權(quán)重均價本項目本項目111111111.00 2925.69 西雙十二城33001.21.21.251.21.21.150.81.051.13 3000.00 白象宮3000 1.25 1.250.850.95 0.850.911.11.02 2944.79 九號公館29001.11.10.850.95 0.85 0.8511.10.98 2974.36 景藍銀鉆30001.11.1110.850.90.951.050.99

10、3018.87 仲景明城3100 1.1511.0510.90.90.951.051.00 3100.00 濱港國際3000 1.05 1.051.151.11.051.11.11.11.09 2758.62 智源尚居2700111.0510.85 1.051.051.051.01 2683.23 本項目權(quán)重均價本項目權(quán)重均價= =（3000+2944+2974+3018+3100+2758+26833000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2925/7=2925元元/ /考慮到明年國家房地產(chǎn)調(diào)控因素及市場不確定性，本項目毛坯房入市均價建議考慮到明年國家房地產(chǎn)

11、調(diào)控因素及市場不確定性，本項目毛坯房入市均價建議為為2700280027002800元元/ /類別（公寓毛坯）項目權(quán)重系數(shù)表價格策略低開高走、小步快跑、分批提價整盤均價實現(xiàn)3000元/銷售價格持續(xù)及掃尾銷售期開盤強銷期內(nèi)部認購期3300元/平米3000元/平米2700元/平米銷售周期銷售目標銷售30%，約100套銷售40%，約150套銷售30%，約100套時間節(jié)點2011年1月-4月20日2011年4月26-5月30日2011年6月1日-9月30日產(chǎn)品規(guī)劃建議u 項目第一層規(guī)劃為社區(qū)配套性商業(yè)u 項目第二層規(guī)劃為美容美體、養(yǎng)生管、溫泉SPA等u 第三層規(guī)劃為u 第四層第七層規(guī)劃為帶廚房的精裝修

12、小戶型40（含公攤）在銷售上第二層、第三層開發(fā)大客戶，實現(xiàn)整層銷售。注：市場在售公寓項目表市場在售公寓項目表 樓盤名稱樓盤區(qū)位樓盤特征價格主力戶型西雙十二城景洪市勐海路2號集旅游、休閑、購物為一體的城市綜合體。精裝修公寓精裝修公寓3800-42003800-4200元元/ /精裝修公寓精裝修公寓4545白象宮景洪市勐泐大道，會展國際對面高層，單身公寓30003000元元/ /公寓50九號公館普通住宅起價起價2700/2700/平米平米公寓50景藍銀鉆景洪市曼景蘭單身公寓 電梯房公寓40-48公寓公寓35003500元元/ /平米平米仲景明城西雙版納旅游度假區(qū)博森商貿(mào)城單身公寓 電梯房2900-

13、3600/2900-3600/平米平米公寓45-57濱港國際景洪市勐海路精裝修小戶型3400/市場公寓項目具有的各項特征市場公寓項目具有的各項特征u 洪市整體精裝修比例不高，但在市中心及一些熱點區(qū)域，因區(qū)域優(yōu)勢突出項目開發(fā)檔次高選做精裝修能提升項目品質(zhì)，進而拉高項目價格，而在曼弄楓片區(qū)精裝修是市場的空白點。u 公寓項目毛坯房和精裝修并全，毛坯房2700-3400元/, 精裝修3800-4200元/，毛坯與精裝修價格差在600800元/u 目前公寓項目價格標桿為西雙十二城，精裝修公寓價格達到4200元/，該項目處于瀾滄江邊，交通便捷，周邊配套齊全， 景觀優(yōu)美，視野開闊，地理位置環(huán)境絕佳，入駐大品

14、牌商家。旅游、休閑、購物一站式社區(qū)。項目裝修方式當前主要有以下幾種裝修方式： 部分裝修的毛坯房：主要完成廚房、衛(wèi)生間的裝飾、裝修。 菜單式精裝修成品房：提供若干選擇方案經(jīng)購房者決定后，開發(fā)商統(tǒng)一裝修、裝飾。其中又可劃分為套餐式、點菜式和自助式三種。但菜單式裝修的實質(zhì)僅是一種延伸服務(wù)，裝修款也 不計入房價。 一次精裝成品房：購房者沒有選擇的余地。如果不能滿足購房者的需求，必然影響銷售或推翻原裝修重來。 全配置式成品房：即提包入住形式，開發(fā)商進行裝修，并配置全部家電日常生活用品，使得業(yè)主只需要攜帶自身衣物及個人用品。此類精裝修項目適用于可以通過酒店管理公司進行整體包租，以每年固定回報率反饋業(yè)主的適

15、宜投資又適宜居住的項目，這對開發(fā)商說具有較大考驗。 本項目建議采用菜單式精裝修成品房，配置家電日常生活用品，提供本項目建議采用菜單式精裝修成品房，配置家電日常生活用品，提供3 3套套裝修方案讓購房者選擇，客戶選擇面廣、風(fēng)險相對小，公司統(tǒng)一裝修、裝飾。裝修方案讓購房者選擇，客戶選擇面廣、風(fēng)險相對小，公司統(tǒng)一裝修、裝飾。項目裝修風(fēng)格建議 由于精裝修項目屬于一種批量化的產(chǎn)品，而為了能使價格的控制性得到保證，材料的采購都是集團式的，較為單一；另一方面，本項目目標客戶群定位為景洪市本地投資客及為子女上幼兒園購房客及年輕過渡型首置客，基本上位年輕單身一代，簡約、時尚、現(xiàn)代的室內(nèi)設(shè)計風(fēng)格迎合其消費需求，同時

16、這種裝修設(shè)計風(fēng)格由于缺少線條上的多種變化，多以簡單的線條組成，便于后期施工工藝的把控。 簡約、時尚、現(xiàn)代風(fēng)格示意項目裝修價格 目前景洪市在售精裝修公寓項目毛坯房和精裝修并全，毛坯房2700-3400元/, 精裝修3800-4200元/，毛坯與精裝修價格差在500800元/，考慮到由于集團化采購整體批量裝修可以從材料、人工等各方面控制價格，其實際價格在300-500元/左右。本項目精裝修建議：本項目精裝修建議：u硬裝修價格標準（不含家電、家具）：硬裝修價格標準（不含家電、家具）： 500500元元/ /u家電、家具價格標準：家電、家具價格標準：300300元元/ /項目戶內(nèi)硬裝修標準戶內(nèi)硬裝修標

17、準衛(wèi)生間頂部鋁板扣頂墻地面瓷磚 ，”馬可波羅“、”伊莎貝爾“等品牌衛(wèi)生潔具“科勒”、“TOTO”等同類品牌品牌花灑、龍頭“科勒”、“TOTO”等同類品牌品牌廚房間頂部鋁板扣頂墻地面瓷磚，”馬可波羅“、”伊莎貝爾“等品牌水槽、龍頭科勒、TOTO”等同類品牌品牌廚房三件套“歐琳” 、“方太”等品牌櫥柜定制臥、廳地板實木復(fù)合地板墻面乳膠漆五金開關(guān)插座“西門子”、“西蒙”、“施耐德” 等同類品牌智能化黑白可視對講、緊急報警按鈕、寬帶、有線電視項目家具電器家具電器名稱價格預(yù)算臥室配置床1500床上用品500臺燈200窗簾300廳室配置沙發(fā)2000茶幾500電視機2500電冰箱1000太陽能熱水器800電

18、磁爐300洗衣機800電器配置掛式空調(diào)1200合計11600元如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮15%-20%15%-20%，初步估計，初步估計980010000980010000元，元，約約240-250240-250元元/ /項目裝修建議建議總原則總原則u 大面積裝修采用高端品牌中低端產(chǎn)品，公共部位及室內(nèi)空間為常規(guī)標準。u 選擇知名設(shè)計師的設(shè)計3套風(fēng)格截然不同的樣板房。u 加強二到三個點上裝修的精巧度。u 選擇一個極致的品牌或別人未曾運用過的設(shè)備功能加大口語傳播。裝修建議裝修建議公共部位公共部位u 公共走道、電梯廳的地面、墻面均選以石材飾面。（著重考慮拼花方式，2層以

19、上公共走道墻面可以玻化石代替）u 入戶大堂、公共走道及電梯廳均以石膏板吊頂，燈飾藏于石膏板上方或者鑲嵌在其內(nèi)部。建議在空間足夠的情況下，在吊頂下方懸掛精美吊燈。u 設(shè)置易于管理及保養(yǎng)的獨立信報間u 電梯可選用日立、三菱、OTIS、通力，載重1000公斤，速度1米/秒，轎廂尺寸16001400，開門900轎廂和廳門使用發(fā)紋不銹鋼 。u 電梯門及電梯內(nèi)飾為考慮重點（一層電梯門可采用有花紋裝飾材質(zhì)，地面鋪設(shè)石材，轎廂內(nèi)壁以木質(zhì)及鏡面裝飾，電梯界面新穎。）公共部位墻地面示意公共部位墻地面示意體現(xiàn)石材質(zhì)感的公共部位：公共走道、電梯廳的地面、墻面均選以花崗石材飾面公共部位公共部位大堂吊頂大堂吊頂u大堂吊頂

20、在石膏板吊頂下方懸掛精美吊燈公共部位裝修標準公共部位裝修標準半開放式內(nèi)置信報間半開放式內(nèi)置信報間公共部位裝修配置公共部位裝修配置裝修配置大堂地面大理石材料，注重拼花工藝注重拼花工藝墻面大理石材料頂面石膏板吊頂，在吊頂下方懸掛精美吊燈在吊頂下方懸掛精美吊燈。電梯廳地面大理石材料，注重拼花工藝注重拼花工藝墻面大理石材料頂面石膏板吊頂，建議在空間足夠的情況下，在吊頂下方懸掛精美吊燈。走道二層以上地面大理石材料二層以上墻面玻化石頂面石膏板吊頂電梯地面國產(chǎn)石材墻面以木質(zhì)及鏡面裝飾一層電梯門采用有花紋的鏡面裝飾材質(zhì)項目室內(nèi)裝修廚房面積與布局項目面積40，廚房面積考慮5左右，開放式L型布局項目室內(nèi)裝修廚房地

21、、墻面u成本的角度考慮，裝修廚房建議選擇每平方米60100元（市場價）的國產(chǎn)、合資墻磚地磚。（亞細亞、諾貝爾、馬可波羅、伊莎貝爾等）u在對地磚花色的選擇上，少選用顏色豐富，花樣繁雜的飾材，廚房主要是對功能性和使用性的要求上，對個性化追求度并不高，但又考慮到廚房對耐污性的要求，所以米黃色或帶石紋花色的?；u普遍受到歡迎。u在墻面材質(zhì)的選擇上，選用了面磚，其具有成本低、施工方便等優(yōu)勢，并且可以通過藝術(shù)面磚或局部點綴的方式使廚房墻面的美觀得到保證；項目室內(nèi)裝修廚房頂部頂面用易擦洗的塑料或鋁扣板做吊頂頂面用易擦洗的塑料或鋁扣板做吊頂 項目室內(nèi)裝修廚房廚房電器及設(shè)備 廚房配置電磁爐抽油煙機冰箱微波爐品牌

22、飛利浦、蘇泊爾 美的、櫻花 海爾、康佳格蘭仕、美的美的 價格200元/臺800元/臺1000元/臺300元/臺如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮15%-20%15%-20%，初步估計廚房電器及設(shè)備費用，初步估計廚房電器及設(shè)備費用20002000元左右元左右項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間地面衛(wèi)生間的地面采用玻化磚，因其成本較低，防滑性能也較佳u 選擇?；u的同時考慮選取有紋理的地磚，保持美觀度；u 在房間和衛(wèi)生間的過渡區(qū)間的門檻采用大理石過渡，以起到隔潮和擋水功能；u 為了營造較好的效果，地磚的鋪設(shè)方式上會采用斜鋪、拼花等方式。項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間墻面u 選擇采用?；u u 配合墻面顏色

23、局部采用腰線局部采用腰線或者不同材質(zhì)（如馬賽克）不同材質(zhì)（如馬賽克）增強美觀度 項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間頂部 生間吊頂與廚房吊頂相類似生間吊頂與廚房吊頂相類似 項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間衛(wèi)浴配置衛(wèi)浴配置 衛(wèi)浴衛(wèi)浴配置臺盆、潔具臺盆、潔具龍頭、花灑龍頭、花灑 五金配件五金配件 品牌科勒、摩恩、 TOTO科勒、摩恩、TOTO西門子、 TCL價格3000/套500元/套300元/套如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮如統(tǒng)一采購以上價格可能會下浮15%-20%15%-20%，初步估計衛(wèi)浴配置，初步估計衛(wèi)浴配置 費用費用35003500元左右元左右項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間功能設(shè)計建議功能設(shè)計建議 鏡箱設(shè)計：鏡箱設(shè)

24、計：u 由于衛(wèi)生間的空間不大，鏡箱通常采用無邊鏡框，可起到擴展空間的作用，收納的功能設(shè)計也能夠作為項目的賣點之一。u 在鏡箱上方配置的燈飾或燈帶，方便在物品拿取時的照明，也具有一定的裝飾效果 無邊鏡框鏡箱上方配置的燈飾或燈帶項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間項目室內(nèi)裝修衛(wèi)生間功能設(shè)計建議功能設(shè)計建議櫥柜收納櫥柜收納面下方的儲藏空間，可以采用吊柜加地柜的處理方式，確保儲物空間并在旁邊安置掛桿，充分利用洗手臺四周的墻面。利用墻壁設(shè)計凹槽，可將洗滌物品擱在墻內(nèi)，并可使單調(diào)的的墻面富于變化。 項目室內(nèi)裝修項目室內(nèi)裝修廳房裝飾廳房裝飾 廳房地面廳房地面 材料：材料：客廳地面選擇地磚和地板不選用大理石不選用大理石。地磚多

25、選用?；u，?；u有較強的防污能力。顏色：顏色：地磚的顏色選擇上，多選用白色、米黃色白色、米黃色等淡色系，利于軟裝的搭配；項目室內(nèi)裝修項目室內(nèi)裝修廳房裝飾廳房裝飾廳房墻面廳房墻面選用選用涂料 ，墻紙裝飾廳房墻面 項目室內(nèi)裝修項目室內(nèi)裝修廳房裝飾廳房裝飾廳房吊頂 u吊頂基本僅做局部處理 u吊頂材料的選擇上，石膏板做為了首選，因為良好的裝飾效果和吸音性能；而且吊頂線條簡練，不配置墻花 項目室內(nèi)裝修項目室內(nèi)裝修收納空間收納空間 走道收納：走道收納：儲藏空間設(shè)置位于走道的中部的墻體中，采用移門或者折疊門的設(shè)計，減少空間的阻礙。項目室內(nèi)裝修項目室內(nèi)裝修收納空間收納空間衛(wèi)浴門口收納：衛(wèi)浴門口收納：在衛(wèi)浴門

26、口設(shè)計收納為注重衛(wèi)浴間干濕分離的表現(xiàn)，在衛(wèi)浴門口的走道內(nèi)設(shè)置矮柜可供洗浴者放置衣物 項目智能化系統(tǒng)項目智能化系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng)：選用黑白可視對講系統(tǒng)項目智能化系統(tǒng)項目智能化系統(tǒng) 緊急呼救按鈕目標客戶定位目標客戶定位 投資客戶投資客戶購房動機：購房動機：有一定的資金實力，投資渠道主要為樓市與股市，投資意識明顯，看好度 假區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展前景，純屬投資。購房考慮因素：購房考慮因素：項目及區(qū)域未來升值空間、投資成本及投資回報。支付方式：支付方式： 多為一次性付款或少量貸款。信息渠道：信息渠道：口碑傳播為主，其次為報紙、電視廣播、短信雜志、DM等。產(chǎn)品喜好：產(chǎn)品喜好： 對產(chǎn)品的面積、功能、舒適度要求不高

27、，關(guān)注項目升值及區(qū)域升值潛力。目標客戶定位目標客戶定位為子女上幼兒園購房客購房動機：購房動機：有較強的經(jīng)濟實力或較高的社會地位，沖著項目高端教育配套中國音樂學(xué) 院附屬藝術(shù)幼兒園而來。購房考慮因素：購房考慮因素：幼兒園教育軟件及硬件設(shè)施、子女就讀幼兒園入學(xué)及學(xué)費問題。支付方式：支付方式：多為一次性付款。信息渠道：信息渠道：口碑傳播為主，其次為報紙、電視廣播、短信雜志、DM等。價值喜好：價值喜好：更多考慮項目配套，要求特色化、公信力、。產(chǎn)品喜好：產(chǎn)品喜好：面積要求不大，但更多對物業(yè)管理、產(chǎn)品細節(jié)、內(nèi)在品質(zhì)的關(guān)注度較多。營銷體驗喜好：營銷體驗喜好：品味、品牌要求較高，項目的細節(jié)亮點與服務(wù)、生活方式體

28、驗，注重感覺、 氛圍、檔次感上的體驗。服務(wù)喜好：服務(wù)喜好：崇尚，追逐名牌、習(xí)慣于被服務(wù)，經(jīng)常出入各類高檔餐飲、娛樂、酒店等消費場所。目標客戶定位目標客戶定位年輕過渡型首置客：年輕過渡型首置客：購房動機：購房動機：單純自住性購買的客戶較少，自住兼投資將是主要的購買動機。購房考慮因素：購房考慮因素：面積雖小功能要全，包括臥室、衛(wèi)生間、廚房等五臟俱全。同時因 購買力低對價格敏感較高。支付方式：支付方式：多為銀行按揭。信息渠道：信息渠道：口碑傳播為主，其次為網(wǎng)絡(luò)、短信，再次為高端雜志等。價值喜好價值喜好：更多考慮項目配套，要求特色化、一站式服務(wù)。產(chǎn)品喜好：產(chǎn)品喜好：要求功能全，對物業(yè)管理、產(chǎn)品細節(jié)、內(nèi)

29、在品質(zhì)的關(guān)注度較多。營銷體驗喜好：營銷體驗喜好：時尚、新奇要求較高，注重感覺、氛圍上的體驗。置業(yè)群體：置業(yè)群體：高階白領(lǐng)單身族、剛剛就業(yè)或從外地調(diào)入的年輕人、自由職業(yè)者客群特征：客群特征：追求時尚，購物欲望強、業(yè)余時間娛樂活動豐富、喜歡接觸各種新鮮事物、希望有獨立空間 目標客戶群定位 偶的客戶外地投資客年輕過渡型首置客景洪市本地投資客及為子女上幼兒園購房客重要客戶核心客戶項目核心價值梳理 地段區(qū)域投資價值主要包括：土地區(qū)位、文脈歷史、商業(yè)配套、教育資源、交通條件等。項目品質(zhì)價值主要包括：社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、建筑品質(zhì)（結(jié)構(gòu)、立面、風(fēng)格）、園林景觀、戶型、社區(qū)廣場、配套、以及物業(yè)管理服務(wù)等。項目定

30、位項目定位 旅游度假核心區(qū)，高端教育精品公寓旅游度假核心區(qū)，高端教育精品公寓 旅游度假區(qū)域升級，未來旅游度假區(qū)CBD區(qū)域，項目構(gòu)建城市未來，打造城市新名片匯聚城市價值、未來價值、時代價值、居住價值和財富價值u 旅游度假核心區(qū)：闡明項目區(qū)位價值，旅游度區(qū)是一個集觀光旅游、休閑度假、療養(yǎng)體訓(xùn)、會議商務(wù)等為一體的旅游度假區(qū)，本項目位于度假區(qū)的核心區(qū)，行政中心、傣醫(yī)院、新民中、低海拔訓(xùn)練中心、汽車商貿(mào)城共同構(gòu)建度假區(qū)的核心區(qū)域。u 高端教育：項目配套中國音樂學(xué)院附屬幼兒園西雙版納園，西雙版納甚至云南頂級一流幼兒園。u 精品公寓：精裝修、高品位、高檔次服務(wù)式公寓地段區(qū)域投資價值旅游度假區(qū)未來CBD區(qū)域旅

31、游度假區(qū)未來CBD區(qū)域區(qū)域的升值潛力 （城市未來擴張，項目所處為城市未來的核心區(qū)位，未來前景無限）完善的生活、市政配套（新民族中學(xué)、傣醫(yī)院、曼弄楓農(nóng)貿(mào)市場、汽車城、低海拔訓(xùn)練中心體育、邊貿(mào)交易會場館）稀缺的人文景觀資源（南傳佛教大佛寺景區(qū)、勐泐故宮、流沙河、湖濱公園、生態(tài)觀光農(nóng)田）曼弄楓居住核心區(qū)（住宅集中開發(fā)，大量商業(yè)配套，成為居住核心）立體化交通體系（城市主干道、公交系統(tǒng)）項目品質(zhì)價值：高端教育精品公寓高端教育精品公寓高端教育精品公寓優(yōu)異的物業(yè)服務(wù) “貼身管家”，英文稱butler，它源于英國早期貴族家庭中的管家服務(wù)。u樓宇管家：大堂設(shè)置樓宇管家提供24小時接待、聞訊、代提物品、緊急事件處

32、理等服務(wù)。u接機、接車服務(wù)：根據(jù)客戶需要選擇接機、接車服務(wù)u貴賓安排服務(wù)：根據(jù)客戶需要對來訪親朋好友進行接待，提供相應(yīng)的出行、住宿、旅游等安排。u電話服務(wù)：叫醒、留言、24小時熱線服務(wù)u其他常規(guī)服務(wù) 時尚、經(jīng)典的建筑風(fēng)格高端教育配套國內(nèi)一流幼兒園，西雙版納甚至云南省最好的幼兒園完美的戶型空間 （ 板樓設(shè)計、40、精裝修）營銷節(jié)點營銷節(jié)點開盤強銷期銷售目標銷售目標營銷策略營銷策略銷售階段銷售階段6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月20日職技術(shù)學(xué)院團購?fù)瓿赏茝V活動推廣活動渠道配合渠道配合1 1日公開銷售日公開銷售認購卡認購卡20日內(nèi)部員工選房認購8月30日公寓

33、開盤蓄客200組、銷售30%，約100套銷售40%，約150套二次推貨強銷期銷售20%，約70套銷售10%，約40套商鋪開盤強銷期房交會房交會/幼兒教育專家論壇活動/旅游度假區(qū)區(qū)域發(fā)展論壇/項目產(chǎn)品推薦會商場巡展活動/周邊縣鄉(xiāng)掃街活動學(xué)前幼兒文藝比賽/學(xué)前幼兒教育基金活動青年創(chuàng)業(yè)基金活動酒店管理公司入駐簽約活動/物業(yè)顧問公司簽約活動其他促銷活動開盤方案確定開盤前演練銷售價格核對開盤效果評析推廣效果評析成交客戶評析階段推廣策略的制定及效果評估客戶深度篩選及客戶成交的評析依據(jù)工程進度及市場實際變化的營銷策略調(diào)整競爭樓盤及景洪市場階段性調(diào)研報告內(nèi)部認購期營銷計劃確定(含推廣媒體) 項目宣傳及銷售資料

34、設(shè)計及制作售樓中心裝修裝飾完成 項目現(xiàn)場包裝完成 模型制作 銷售團隊組建 20日內(nèi)部關(guān)系戶選房認購營銷節(jié)點營銷節(jié)點開盤強銷期銷售目標銷售目標營銷策略營銷策略銷售階段銷售階段6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月推廣活動推廣活動渠道配合渠道配合蓄客200組、銷售30%，約100套銷售40%，約150套二次推貨強銷期銷售20%，約70套銷售10%，約40套商鋪開盤強銷期房交會房交會/幼兒教育專家論壇活動/旅游度假區(qū)區(qū)域發(fā)展論壇/項目產(chǎn)品推薦會商場巡展活動/周邊縣鄉(xiāng)掃街活動學(xué)前幼兒文藝比賽/學(xué)前幼兒教育基金活動青年創(chuàng)業(yè)基金活動酒店管理公司入駐簽約活動/物業(yè)顧問公司

35、簽約活動其他促銷活動開盤方案確定開盤前演練銷售價格核對開盤效果評析推廣效果評析成交客戶評析階段推廣策略的制定及效果評估客戶深度篩選及客戶成交的評析依據(jù)工程進度及市場實際變化的營銷策略調(diào)整競爭樓盤及景洪市場階段性調(diào)研報告內(nèi)部認購期營銷計劃確定(含推廣媒體) 項目宣傳及銷售資料設(shè)計及制作售樓中心裝修裝飾完成 項目現(xiàn)場包裝完成 模型制作 銷售團隊組建 20日完成職技學(xué)院團購u前期鋪墊“潤物細無聲”u展示到位，活動為王u重視口碑、小眾傳播，實現(xiàn)精確制導(dǎo)u宣傳簡單直白，通俗易懂u先炒項目配套中國音樂附屬藝術(shù)幼兒園西雙版納園，樹立項目高端教育高品質(zhì)形象，后炒旅游度假區(qū)項目區(qū)域投資價值；最后炒項目投資價值內(nèi)

36、部認購期期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年4月9日售樓中心裝修裝飾工地圍墻包裝、工地圍墻廣告牌工地道路旁主干道2號燈桿燈箱廣告內(nèi)部認購期期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年4月9日內(nèi)部認購活動目的：內(nèi)部認購是在正式開盤前的一次集中成交，其目的主要有兩個方面：實現(xiàn)部分的現(xiàn)金流，保證項目的分階段持續(xù)開發(fā)；產(chǎn)品試水，通過內(nèi)部認購階段消費群對產(chǎn)品的反映，從而預(yù)測正式開盤銷售時產(chǎn)品的市場接受程度時間：2011年3月20日認購的對象：豪嘉地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)公司員工、親屬好友、政府相關(guān)部門人員、相關(guān)合作的建筑、設(shè)計、營銷策劃等單位的員工內(nèi)部認購期展示活動渠道銷售配

37、合策略工程2011年1月1日-2010年4月9日幼兒園教師全國招聘報名活動目的：聯(lián)合職業(yè)技術(shù)學(xué)院炒熱幼兒園，制造幼兒園入學(xué)名額的稀缺性時間：2011年3月內(nèi)容：全省優(yōu)秀教師報名登記報名地點：職業(yè)技術(shù)學(xué)院宣傳方式：短信、電視公告內(nèi)部認購期期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年3月20日幼兒教育專家論壇活動幼兒教育專家論壇活動目的：炒熱幼兒園，制造幼兒園入學(xué)名額的稀缺性時間：2011年3月地點：金帝酒店或同級別酒店參加人員：州政府領(lǐng)導(dǎo)、度假區(qū)管委會、教育主管部門、職業(yè)技術(shù)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、教育專家、豪嘉地產(chǎn)公司內(nèi)部認購期期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年3月

38、20日旅游度假區(qū)區(qū)域發(fā)展論壇旅游度假區(qū)區(qū)域發(fā)展論壇時間：2011年4月目的：炒熱項目區(qū)域，提升區(qū)域投資價值，傳遞項目信息地點：金帝酒店或同級別酒店參加人員：州政府領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)局、規(guī)劃局部門、度假區(qū)管委會、職業(yè)技術(shù)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃建設(shè)專家、豪嘉地產(chǎn)公司內(nèi)部認購期期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年3月20日全市巡展，滲透景洪毛細血管全市巡展，滲透景洪毛細血管商場超市巡展活動時間：2011年3月在人群密集度高的超市、商場、電影院巡展，吸納更多客戶來源電影院巡展，吸納更多客戶來源二、二、大客戶拓展大客戶拓展拓展方式：拓展方式：登門拜訪、企業(yè)聯(lián)誼、意向團購等內(nèi)部認購期期展示活動渠道

39、銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年3月20日重點拜訪企業(yè)單位重點拜訪企業(yè)單位聯(lián)通公司移動公司銀行單位電信、郵政局商會本地大型企業(yè)重點拜訪政府機關(guān)重點拜訪政府機關(guān)管委會教育局建設(shè)局（設(shè)計院）公安局財政、稅務(wù)、工商營銷計劃確定(含推廣媒體)合作單位確定（廣告、酒店管理）項目宣傳及銷售資料設(shè)計及制作售樓中心裝修、裝飾項目現(xiàn)場包裝完成模型制作銷售團隊組建內(nèi)部認購期期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年4月9日內(nèi)部認購活動目的：內(nèi)部認購是在正式開盤前的一次集中成交，其目的主要有兩個方面：實現(xiàn)部分的現(xiàn)金流，保證項目的分階段持續(xù)開發(fā)；產(chǎn)品試水，通過內(nèi)部認購階段消費群對產(chǎn)品的

40、反映，從而預(yù)測正式開盤銷售時產(chǎn)品的市場接受程度時間：2011年3月26日認購的對象：豪嘉地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)公司員工、親屬好友、政府相關(guān)部門人員、相關(guān)合作的建筑、設(shè)計、營銷策劃等單位的員工內(nèi)部認購期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年4月9日u項目VI體系設(shè)計完成u項目沙盤模型等制作完成u銷售人員招聘及培訓(xùn)完成u樓書、戶型手冊、DM等制作完成u房價的制訂（一戶一價）及價格執(zhí)行策略制訂u面積進行初測完成u取得預(yù)售許可證內(nèi)部認購期展示活動渠道銷售關(guān)鍵工作策略工程2011年1月1日-2010年4月9日u工地現(xiàn)場平整、設(shè)置看房通道u幼兒園音樂廳及活動樓斷水封頂u樣板房裝修完成并具備接待條

41、件 內(nèi)部認購期期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年1月1日-2010年3月20日強蓄開盤公開認籌發(fā)售公開認籌卡認籌時間：認籌時間： 3月1日起5月26日（內(nèi)部認購結(jié)束后到開盤當天）認籌金額：1000元/張認籌目標：張（1：2）認籌優(yōu)惠：以發(fā)優(yōu)惠券形式贈送優(yōu)惠，前50名贈人民幣20000元51-100名贈人民幣10000 、100-200送贈人民幣5000、200名以后贈3000認籌相關(guān)說明：認籌相關(guān)說明： 1、開盤日一次性付款97折、按揭99折優(yōu)惠 2、如未成功購買，認籌金在開盤后二周后內(nèi)憑收款憑證全額退還 3、一卡一房，購房套以上可提前選房 4、未認籌客戶開盤后購鋪除享受開盤當日一次性付

42、 款98折優(yōu)惠、按揭99折優(yōu)惠，不再享受任何優(yōu)惠開盤強銷期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年4月26日-2010年5月30日學(xué)前幼兒教育基金活動時間：時間： 5月1日起5月30日凡家有凡家有3-63-6歲學(xué)前兒童且購買本項目住宅均可獲得歲學(xué)前兒童且購買本項目住宅均可獲得50005000元幼兒教育基金元幼兒教育基金相關(guān)說明：相關(guān)說明： 1、 50005000元幼兒教育基金不兌現(xiàn)，只能沖抵房款。元幼兒教育基金不兌現(xiàn)，只能沖抵房款。 2、只能沖抵總房款，不能沖抵首付款。只能沖抵總房款，不能沖抵首付款。開盤強銷期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年4月26日-2010年5月30日u兩套樣板房開放

43、：一套純公寓樣板房無廚房；一套自主兼投資精裝修小戶型帶廚房u工地現(xiàn)場及售樓部廣告畫面更換u幼兒園整體呈現(xiàn)展示開盤強銷期展示活動渠道銷售工作策略工程2011年4月26日-2010年5月30日開盤活動開盤活動時間：時間：20112011年年4 4月月2626日日目的：目的： 前期積蓄的客戶關(guān)注直 接轉(zhuǎn)化為購買力； 媒體配合強勢宣傳，進一步營造項目氣勢； 大型解籌活動，吸引市場關(guān)注，造高調(diào)之勢；地址：地址：售樓處。開盤強銷期展示活動渠道銷售配合策略工程2011年4月26日-2010年5月30日學(xué)前幼兒文藝比賽活動時間：2011年5月對象：3-6歲學(xué)前幼兒內(nèi)容：文藝表演（唱歌、跳舞、樂器表演）獎勵：一等獎1名5000元、二等獎3名3000元、三等獎5名2000元 參與獎N名價值50元禮品一份主辦