房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告(同名3931)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告、說明1、 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，在該地塊興建。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考 *市市場(chǎng)行情及有關(guān)國家地方收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表項(xiàng)目總占地（m2）建筑總面積（m2）沿街商業(yè)建筑（m2）住宅面積（m2）配套設(shè)施面積（m2）地下停車場(chǎng)（m2）二、項(xiàng)目成本開發(fā)成本估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn) 各種稅費(fèi)，管理銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長， 本案采取靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見下表。（一）土地費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目（萬元）金額（萬元）備注1土地使用權(quán)出讓金2征地費(fèi)3拆遷安

2、置補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)（二）前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)1.1規(guī)劃費(fèi)1.2設(shè)計(jì)費(fèi)1.3可研費(fèi)2水文、地質(zhì)勘查費(fèi)2.1測(cè)繪費(fèi)2.2勘探費(fèi)3策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)序號(hào)建安項(xiàng)目總造價(jià)（萬元）單位地價(jià)（元/ m2）1沿街建筑土建2農(nóng)用市販土建3兩側(cè)二層門面土建4地下車庫5水電設(shè)備6內(nèi)部裝修合計(jì)（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)（元/ m2）總造價(jià)（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、配電，化糞池，室外管網(wǎng)（五）開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）估算說明（元/ m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅2配套費(fèi)3質(zhì)檢費(fèi)4建筑管理費(fèi)5衛(wèi)評(píng)費(fèi)6環(huán)保費(fèi)7墻改基金8綠化費(fèi)

3、9白蟻防治費(fèi)10土地使用費(fèi)11再就業(yè)基金12教育專項(xiàng)基金13標(biāo)編費(fèi)14超標(biāo)費(fèi)15規(guī)劃許可工本費(fèi)16土地證工本費(fèi)17施工許可證合計(jì)（六）、不可預(yù)見費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)（七）、管理消費(fèi)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）估算說明1廣告2售樓處3售樓許可6整理費(fèi)7物業(yè)管理基金8公共設(shè)施管理基金9管理費(fèi)合計(jì)（八八投資與成本費(fèi)用估算匯總表項(xiàng)目金額（萬元）單方成本（元/m2）占總投資比例（%）土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理消費(fèi)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措:本項(xiàng)目開發(fā)資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，而是銀行貸款，三是預(yù)售 收入

4、用于投資部分。本案開發(fā)商自用資金*作為啟動(dòng)資金，需要貸款*萬元, 總投資*萬元，將項(xiàng)目投資分為前期、中期、和后期。投資計(jì)劃與資金籌措 見下表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措3已有資金4借貸資金預(yù)售資金再投入投資計(jì)劃與資金籌措四、項(xiàng)目銷售收入預(yù)算本項(xiàng)目以*市同類*房可比案例，參考*市房地產(chǎn)物業(yè)平均水平，運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查分析確定。沿街商業(yè)建筑1-3層連賣，其中1-2層建議銷售價(jià)為*三層建議銷售價(jià)為#項(xiàng)目面積（m2）建議單位平方售價(jià)（兀/ m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪?zhàn)≌＼噲?chǎng)、車位合計(jì)說明：以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營銷也同時(shí)取得成功，房屋全部取 得租售的情況

5、下取得。但實(shí)際的銷售速度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定 因素。特別是在目前市場(chǎng)條件下，沿街樓盤的的出售，地下車位的出售有一定 的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時(shí)應(yīng)給以足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析根據(jù)估算的開發(fā)成本費(fèi)用及銷售收入，本案投資收益及靜態(tài)投資分析利潤率 的分析計(jì)算如下：（一）、銷售稅金及附加估算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費(fèi)附加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售收入*0.5%合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售及附加2.4其他3增值額4增值率5增值稅率6土

6、地增值稅（二）土地增值稅計(jì)算表（三）損益表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算金額（萬元）1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤8公積金9可分配利潤（四）全部投資的投資利潤率=利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率=利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制， 保證項(xiàng)目的決策時(shí)開發(fā)商的追求 的目標(biāo)。房地產(chǎn)不確定因素很多，本方案從成本、收入、單價(jià)幾個(gè)方面，應(yīng)用 平衡分析法和敏感分析法進(jìn)行了不確定因素的分析。（一）盈虧平衡分析序號(hào)項(xiàng)目面積成本收入平均銷售面積經(jīng)營安全率（%）1沿街商業(yè)建筑2住宅3地下停車場(chǎng)（二）安全性判別標(biāo)準(zhǔn)安全

7、率 30%25-30%15-25%10-15% 10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說明：地下停車場(chǎng)由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入,但進(jìn)鄰的*節(jié)約了 *元/m2人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會(huì)收益。（三）投資利潤率敏感性分析表項(xiàng)目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額投資利潤率說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)提高5%時(shí)，投資利潤率增長*% , 即*X*%=*% ，當(dāng)投資成本降低5%,投資利潤率提高*%，即*X*%=*%，可見投資單價(jià)與投資金額在本案中對(duì)投資效益的影響還是比較明顯的， 在本項(xiàng)目 的實(shí)施中，控制成本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議1本項(xiàng)目是*，按本項(xiàng)目的測(cè)算依據(jù)和方法，靜態(tài)投資利潤還是客觀的，特別是在投資前景中場(chǎng)看好，但必須要注