淺論商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范(建行)

1、淺論商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范郭平 收稿日期：2006-02-24（中國(guó)建設(shè)銀行北京分行房金部，北京，）摘要：隨著房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在商業(yè)銀行的貸款中占有較高的比重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金專(zhuān)款專(zhuān)用，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在行內(nèi)良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行封閉管理。本文根據(jù)貸款封閉管理的運(yùn)行模式，分析了在貸款過(guò)程中銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；封閉管理； 近年來(lái)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金來(lái)源于商業(yè)銀行。從短期來(lái)看，房地產(chǎn)貸款是當(dāng)

2、前商業(yè)銀行資產(chǎn)類(lèi)別中質(zhì)量最高的貸款種類(lèi)之一。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果商業(yè)銀行不能對(duì)房地產(chǎn)貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和控制，則房地產(chǎn)貸款的非理性擴(kuò)張就會(huì)成為商業(yè)銀行嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)源。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴(lài)程度明顯高于一般的工商企業(yè)。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房屋建造過(guò)程中所需建設(shè)資金的貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企事業(yè)法人。申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的借款人如果為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)資

3、格的企業(yè)，應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并已獲得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證、房屋預(yù)售許可證，其建設(shè)項(xiàng)目能適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，具有良好的銷(xiāo)售前景。一、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理的運(yùn)作模式由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行為了資金安全，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金專(zhuān)款專(zhuān)用，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在行內(nèi)良性循環(huán)，商業(yè)銀行一般要求對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款實(shí)行封閉管理。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后，商業(yè)銀行可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對(duì)開(kāi)發(fā)商資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同

4、時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)積極采取措施應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的項(xiàng)目自身的變化、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。上述規(guī)定可以說(shuō)完全認(rèn)可了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款封閉管理是指商業(yè)銀行對(duì)審批確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取資金全程監(jiān)控，使項(xiàng)目建設(shè)資金投入及租售資金回流在同一賬戶(hù)內(nèi)封閉運(yùn)行的管理方式，該賬戶(hù)就叫封閉賬戶(hù)。具體運(yùn)作過(guò)程為：商業(yè)銀行對(duì)借款人申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，根據(jù)評(píng)估的結(jié)果報(bào)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)審批，審批同意后，簽訂借款合同、擔(dān)保合同和借款合同補(bǔ)充協(xié)議。在貸款發(fā)放前，借款人進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押登記，并在貸款人處開(kāi)立資金監(jiān)管性質(zhì)的專(zhuān)用帳戶(hù)（

5、即封閉賬戶(hù)）。貸款發(fā)放后進(jìn)入封閉賬戶(hù)，貸款的支用通過(guò)封閉賬戶(hù)進(jìn)行。封閉賬戶(hù)僅用于貸款項(xiàng)目有關(guān)的資金收付、企業(yè)日常開(kāi)支應(yīng)使用其它帳戶(hù)結(jié)算，兩類(lèi)資金不能混用，通過(guò)封閉賬戶(hù)支付資金的收款單位必須與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)且符合借款合同補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定，否則，借款人無(wú)權(quán)支用。貸款的歸還也通過(guò)封閉賬戶(hù)實(shí)現(xiàn)，其還款來(lái)源主要是貸款項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入。借款人在貸款項(xiàng)目上的銷(xiāo)售收入（包括個(gè)人住房貸款和首付款）必須存入封閉賬戶(hù)。貸款人按比例控制封閉賬戶(hù)中的留存資金，即根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值所占的比例，逐月從銷(xiāo)售收入中留存部分資金，用于累計(jì)還貸。具體計(jì)算公式為：每月留存資金額當(dāng)期貸款余額可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值當(dāng)期銷(xiāo)售收入。

6、每月留存資金額不低于上述公式計(jì)算出的相應(yīng)金額。貸款封閉管理，可以有效地監(jiān)控貸款的使用和回流，可以有效降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。但是為了確保貸款安全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款封閉管理運(yùn)作過(guò)程中仍然需要防范以下風(fēng)險(xiǎn)。二、銀行風(fēng)險(xiǎn)分析（一）貸款抵押落空的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)橘J款期限與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期限不匹配造成的。貸款封閉管理的理想狀態(tài)是，貸款項(xiàng)目的全部土地使用權(quán)及其地上建筑物抵押給貸款銀行。在貸款封閉管理中，貸款的期限和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的期限必須匹配，確保項(xiàng)目資金的回流時(shí)間與貸款的回收時(shí)間相符。如果由于貸款期限過(guò)短不能滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間需要，也就是貸款到期企業(yè)卻沒(méi)有收入歸還貸款，將導(dǎo)致銀行被迫發(fā)放借新還舊貸款。這樣，在發(fā)

7、放新貸款的過(guò)程中需要解除原抵押登記手續(xù)重新辦理新的抵押手續(xù)。由于抵押登記部門(mén)和銀行的操作流程不完全一致，往往出現(xiàn)原抵押登記手續(xù)已經(jīng)解除、新貸款已經(jīng)發(fā)放而新的抵押登記卻無(wú)法辦妥，一旦此時(shí)司法機(jī)關(guān)對(duì)抵押物采取法律強(qiáng)制措施，必然導(dǎo)致新的借款無(wú)抵押擔(dān)保。此時(shí)，銀行就難以實(shí)現(xiàn)貸款的封閉管理。還有一種情況，在舊貸款抵押期間，房屋被出租，而舊貸款到期時(shí)租賃合同尚未到期。那么在借新還舊的抵押登記辦妥后，租賃合同則屬于在抵押合同之前簽定，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，會(huì)受到在先的租賃合同的限制。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（二）按比例釋放抵押物后抵押

8、物價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)貸款封閉管理過(guò)程中，銀行一般按照一定的比例將銷(xiāo)售收入留存在封閉賬戶(hù)中，用于累積還貸。該比例根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值所占的比例確定。在抵押物逐步釋放的過(guò)程中必須明確抵押物的范圍和釋放抵押物所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)采取措施，否則，隨著抵押物的逐步釋放，貸款的風(fēng)險(xiǎn)將逐漸增大。、明確認(rèn)識(shí)抵押物的范圍房地產(chǎn)企業(yè)的貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需資金的貸款，因此一般而言，貸款合同和抵押合同簽訂時(shí)用于抵押的項(xiàng)目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用權(quán)或在建工程，而不是房屋。而抵押物對(duì)外銷(xiāo)售的時(shí)候，是按照整套單元房屋、公寓或別墅出售的。按照擔(dān)保法的規(guī)定：城市房

9、地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。因此在計(jì)算釋放抵押物的比例時(shí)間應(yīng)當(dāng)將抵押登記后新增加的房屋剔除。必須保證釋放部分抵押物后所保留的抵押物價(jià)值足以擔(dān)保剩余的債權(quán)，也就是剩余的在抵押合同簽定時(shí)就存在的土地使用權(quán)或在建工程的價(jià)值足以擔(dān)保剩余的債權(quán)。、審慎確定釋放抵押物的比例房屋的售價(jià)受房屋的樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、地理位置、市場(chǎng)、政府政策等多種因素的影響，從而導(dǎo)致同一樓盤(pán)在不同的時(shí)間市場(chǎng)價(jià)值不一樣、同一樓盤(pán)的不同單元房之間價(jià)值也不一樣。而且，一般而言，受市場(chǎng)歡迎的易于變現(xiàn)的房

10、屋肯定是容易售出，其他的房屋受市場(chǎng)歡迎的程度和變現(xiàn)的程度相對(duì)較差，甚至可能被迫降價(jià)銷(xiāo)售。考慮以上這些不確定因素后，就應(yīng)當(dāng)選擇較保守的抵押物釋放比例，確保充足的抵押物價(jià)值。而現(xiàn)行的以可售房屋市場(chǎng)價(jià)值作為分母的比例計(jì)算方式?jīng)]有考慮以上不確定因素。、按比例釋放部分抵押物的做法并非法律的強(qiáng)行規(guī)定按照法律規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！安宦男小卑ㄍ耆宦男谢虿煌耆男?。因此，債權(quán)人在債權(quán)沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)的情況下，可以不釋放抵押物，直到完全獲得受償，這樣隨著債權(quán)的逐步實(shí)現(xiàn)，抵押物擔(dān)保的能力將逐漸增加，貸款的安全性也增強(qiáng)。反之，按比例釋放抵押物后，抵

11、押物擔(dān)保的能力將逐漸減弱。（三）封閉賬戶(hù)中的存款不具有擔(dān)保的效力，不能優(yōu)先用于清償債權(quán)在貸款封閉運(yùn)作的過(guò)程中，封閉賬戶(hù)是借款單位在貸款發(fā)放前開(kāi)立的用于資金監(jiān)管性質(zhì)的專(zhuān)用賬戶(hù)，封閉賬戶(hù)僅用于貸款項(xiàng)目有關(guān)的資金收付，該賬戶(hù)不售支票。封閉賬戶(hù)內(nèi)的資金向外支付時(shí)必須按照雙方合同約定的條件才能進(jìn)行。根據(jù)貸款余額在項(xiàng)目可銷(xiāo)售房屋市場(chǎng)價(jià)值中所占的比例，逐月從封閉賬戶(hù)內(nèi)鈞銷(xiāo)售收入中留存部分資金，用于累積還貸。項(xiàng)目達(dá)到銷(xiāo)售率時(shí)或貸款到期前，封閉賬戶(hù)內(nèi)的存款余額不得低于到期貸款本息之和。從以上規(guī)定我們可以看出，抵押物釋放后其價(jià)值轉(zhuǎn)化為貨幣形態(tài)存入專(zhuān)用賬戶(hù)，積累到一定的金額或時(shí)間后才用于歸還貸款。而在部分釋放抵押物

12、后到積累的銷(xiāo)售收入實(shí)際用于歸還貸款之前，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大。首先，借款人雖然將銷(xiāo)售收入的一定比例存入專(zhuān)用賬戶(hù)但并未歸還貸款，此時(shí)銷(xiāo)售收入的所有權(quán)仍屬于借款人。銀行釋放抵押物后放棄了相應(yīng)部分的擔(dān)保，使相應(yīng)的貸款從抵押擔(dān)保的貸款變成信用貸款。第二，封閉帳戶(hù)作為資金監(jiān)管性質(zhì)的專(zhuān)用賬戶(hù)是借貸雙方的約定，不具有，抗第三入的法律效力，也不具有擔(dān)保的性質(zhì)。因此，一旦司法部門(mén)強(qiáng)制扣劃，銀行只能服從，而不能主張優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）貸前調(diào)查階段認(rèn)真進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估，科學(xué)判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)項(xiàng)目的回款時(shí)間，確定合適的貸款期限由于封閉貸款的還款來(lái)源是項(xiàng)目租售的收入，因此選擇具有市場(chǎng)價(jià)值的項(xiàng)目發(fā)

13、放貸款是首要的條件。貸款項(xiàng)目最好有優(yōu)越的地理位置和較高的使用價(jià)值，這樣抵押未來(lái)變現(xiàn)的能力將會(huì)很強(qiáng)。比如某外資銀行在相關(guān)調(diào)查和論證的基礎(chǔ)上，看上了某支行的某筆不良貸款的抵押物，對(duì)該抵押物未來(lái)的出租情況充滿(mǎn)信心，主動(dòng)向借款人和貸款人提出發(fā)放貸款、置換貸款人的不良貸款的方案，從而使該支行及時(shí)化解了該筆不良貸款。在選擇抵押物時(shí)，應(yīng)盡可能地采用在建工程項(xiàng)目抵押來(lái)增強(qiáng)銀行對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售資金的控制力，利用商品房按揭資金逐步歸還銀行的項(xiàng)目貸款；同時(shí)，應(yīng)對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行整體評(píng)估，防止開(kāi)發(fā)商虛抬房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸前發(fā)放前，還要對(duì)借款人所處行業(yè)、發(fā)展前景、綜合實(shí)力和還款意愿等進(jìn)行深入調(diào)查，準(zhǔn)確判斷借款人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)

14、險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析借款人的償債能力、盈利能力和還款意愿的，加大對(duì)借款人資質(zhì)的審查力度。由于還款來(lái)源的產(chǎn)生需要借款人的經(jīng)營(yíng)，還款行為需要借款人具有良好的還款意愿和誠(chéng)信，因此密切關(guān)注第一還款來(lái)源即借款人的經(jīng)營(yíng)狀況、還款意愿和誠(chéng)信是非常必要的，絕對(duì)不要因?yàn)橛械盅何锏姆忾]管理就可以高枕無(wú)憂(yōu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，從項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始到最后銷(xiāo)售回籠資金，中間要經(jīng)歷勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建立項(xiàng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)周期短則二三年、長(zhǎng)則超過(guò)五年。開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化的可能性就越大，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦破土開(kāi)發(fā)就很難根據(jù)市場(chǎng)需求變化進(jìn)行改變和調(diào)整，而銀行也面臨著貸款資金無(wú)法按期

15、回收的風(fēng)險(xiǎn)。在貸款調(diào)查階段銀行必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目的資金需求情況和資金運(yùn)作周期，合理確定貸款期限。在貸款發(fā)放后，客戶(hù)經(jīng)理要嚴(yán)密監(jiān)控工程進(jìn)度，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目不能按計(jì)劃進(jìn)行的情況，及時(shí)采取措施。（二）強(qiáng)化貸后管理，尤其強(qiáng)化對(duì)抵押物的管理能力貸后管理如果不到位，將使開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)挪用貸款資金或銷(xiāo)售回籠款，致使項(xiàng)目無(wú)法竣工或無(wú)銷(xiāo)售資金歸還銀行貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資金循環(huán)和周轉(zhuǎn)是以項(xiàng)目為主體，還款來(lái)源也是項(xiàng)目銷(xiāo)售資金，因此商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理首先應(yīng)當(dāng)與具體項(xiàng)目緊密相聯(lián)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的自有資金、銀行貸款以及項(xiàng)目銷(xiāo)售資金的實(shí)施封閉運(yùn)作，以確保項(xiàng)目完工貸款歸還。貸款發(fā)放后，要監(jiān)控好

16、項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展情況。銀行要設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理，專(zhuān)門(mén)監(jiān)督項(xiàng)目的進(jìn)展和資金使用情況，按照借款人合理用款需求，分期分批發(fā)放貸款，保證貸款專(zhuān)項(xiàng)專(zhuān)用，防止貸款被挪用和貸款資金長(zhǎng)期積淀。在管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)在建工程的實(shí)際進(jìn)度支付貸款資金，確保工程款實(shí)際支付給建筑承包商和材料供應(yīng)商，既可以防止開(kāi)發(fā)商挪用資金，又可以預(yù)防開(kāi)發(fā)商逃廢債。隨時(shí)監(jiān)控其銷(xiāo)售計(jì)劃和銷(xiāo)售情況，尤其是抵押物的銷(xiāo)售形態(tài)。對(duì)于與貸款對(duì)應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目出售后，要及時(shí)按照協(xié)議進(jìn)行封閉管理并收回貸款。實(shí)時(shí)跟蹤抵押物的變化情況，一旦出現(xiàn)不利還款的風(fēng)險(xiǎn)隱患，要及時(shí)采取有效措施，避免風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。如果發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)可能不利于借款人還款時(shí)，銀行可以要求借款人用銷(xiāo)售按比例釋放的抵押物所得款項(xiàng)提前清償部分貸款，以降低風(fēng)險(xiǎn)。貸款人在按比例釋放抵押物的過(guò)程中，必須確保以下幾個(gè)問(wèn)題，才能防范風(fēng)險(xiǎn)：、確保所釋放的抵押物銷(xiāo)售的收入肯定歸還