新一輪地產(chǎn)緊縮下的投資策略

1、 新一輪地產(chǎn)緊縮下的投資策略新一輪地產(chǎn)緊縮下的投資策略 1目錄目錄政策強(qiáng)力緊縮下的中國房市與股市新形勢下的個人和家庭財(cái)富管理策略金盛投資2房地產(chǎn)行業(yè)地位越來越重要房地產(chǎn)行業(yè)地位越來越重要自1998年房地產(chǎn)行業(yè)市場化，大量增長的房地產(chǎn)投資額和銷售額拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增速達(dá)22.5%，10年來平均每年占固定資產(chǎn)投資比例達(dá)16.8%，對GDP貢獻(xiàn)達(dá)7.5%，近5年更是上升到9.5%。 圖：房地產(chǎn)行業(yè)投資對GDP貢獻(xiàn)逐年提高 3房地產(chǎn)的傳導(dǎo)與分析房地產(chǎn)的傳導(dǎo)與分析房地產(chǎn)的傳導(dǎo)鏈條很長。全國商品房銷售面積和銷售均價是最核心的兩個指標(biāo)，可根據(jù)銷售

2、率、可售量、房地產(chǎn)商資金狀況、政策力度和貨幣供應(yīng)等角度對這兩個指標(biāo)分析房地產(chǎn)行業(yè)。圖：房地產(chǎn)的傳導(dǎo)與分析框架4為啥房價一路高歌？為啥房價一路高歌？近10多年來，供不應(yīng)求是中國房價不斷上漲的主因，因此增加住宅供給，抑制投機(jī)需求是治理房價泡沫的根本途徑。圖：增加住宅供給，抑制投機(jī)需求有助于抑制地產(chǎn)泡沫5房價的博弈房價的博弈房地產(chǎn)是一場復(fù)雜博弈，至少涉及6個主體，分別是中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行、未購房的自住客和投機(jī)客。各自訴求不同。博弈的焦點(diǎn)是房價。政策頻繁變化集中體現(xiàn)中央政府的意圖搖擺，并引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的小周期。希望上漲希望上漲希望下跌希望下跌？態(tài)度搖擺？態(tài)度搖擺圖：多主體博弈房價6出口好

3、壞左右政府的房地產(chǎn)政策出口好壞左右政府的房地產(chǎn)政策1998年，東南亞金融危機(jī)，政府大力發(fā)展房地產(chǎn)；2003年出口好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太快、太不規(guī)范，政府開始調(diào)控；2003年到2007年，房價越調(diào)越高；2008年底為應(yīng)付金融危機(jī)，政府又開始刺激房地產(chǎn)；2009年底，基于出口復(fù)蘇，開始更加嚴(yán)厲地打壓房地產(chǎn)。圖：房地產(chǎn)成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要手段7民生上，一民生上，一線城市房價線城市房價可承受力再下降可承受力再下降2010年1 季度70 大中城市房價1 季度房價增長3.3%，環(huán)比折年率13.2%,超過了居民收入10%的增速，使得可承受能力進(jìn)一步惡化，增強(qiáng)了政府調(diào)控決心。投資需求在一線城市最為突出，前期房價

4、暴漲的也主要是北京、上海、深圳等一線城市。當(dāng)?shù)鼐用裨鹿┦杖氡冗_(dá)到90%。在當(dāng)前新的歷史時期，基于確保社會階層穩(wěn)定，順利實(shí)現(xiàn)國家轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與城市化的戰(zhàn)略考慮，中央政府對房地產(chǎn)的意圖發(fā)生轉(zhuǎn)變。圖：一線城市房價相對高估8推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型如果大量中下層普通居民的利益長期飽受高房價侵蝕和折磨，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變成內(nèi)需推動型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，是脆弱的空中樓閣，財(cái)政補(bǔ)貼過后，便不可持續(xù)。幾十年來，在中國經(jīng)濟(jì)增長三動力中，消費(fèi)占GDP的比重已連年下降到接近40%的水平。圖表：38年來中國消費(fèi)、投資和凈出口占GDP的比重9推進(jìn)城市化推進(jìn)城市化2008年中國的城市化率名義上才達(dá)

5、45%。因此，中國城市化和工業(yè)化還必須繼續(xù)推進(jìn)。圖：中國城市化將中長期持續(xù)-納瑟姆曲線農(nóng)業(yè)社會工業(yè)化社會后工業(yè)化社會10實(shí)現(xiàn)人口有序遷移實(shí)現(xiàn)人口有序遷移據(jù)國家人口計(jì)生委調(diào)查推算，2008年全國流動人口達(dá)到2.01億。未來30年，我國人口將形成5億城鎮(zhèn)人口、5億流動遷移人口、5億農(nóng)村人口“三分天下”的格局。讓如此龐大規(guī)模的人口有序流動，就必須控制住一線城市房地產(chǎn)市場過快上漲的勢頭，因?yàn)橐痪€城市房地產(chǎn)市場具有龍頭示范效應(yīng)。更必須控制住二三四線、甚至五線城市的房地產(chǎn)市場。不控制高房價，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與城市化將面臨房地產(chǎn)泡沫破裂而中斷發(fā)展進(jìn)程的威脅。其帶來的長期性和全局性負(fù)面后果，將影響到國家發(fā)

6、展命運(yùn)，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越短期內(nèi)以房地產(chǎn)增長換取GDP的好處。圖表：遷移到城鎮(zhèn)的人口規(guī)模大，持續(xù)久11對房地產(chǎn)的新一輪強(qiáng)力調(diào)控對房地產(chǎn)的新一輪強(qiáng)力調(diào)控4月15日，政府宣布對房地產(chǎn)實(shí)施以緊縮需求為主的調(diào)控政策，包括第二套住房首付和貸款利率的收緊；國土資源部公布2010年度全國住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今年住房用地?cái)M供應(yīng)量達(dá)到18萬公頃，同比增幅超過135%。 4月17日，國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知被稱為“國發(fā)(2010)10號”文件，共十條，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)緊縮需求和增加供應(yīng)的政策，并強(qiáng)調(diào)住房問題“既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題”。 不僅房貸利率和首付款比例上調(diào)（房

7、貸優(yōu)惠利率由7折提高至8折以上，首套房首付提高至三成，二套房貸款利率高于1.1倍、首付比例不低于五成），更要求了暫停發(fā)放第三套房貸款，以及停止為非本地居民發(fā)放房貸。u5月27日國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知：逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；深化土地管理制度改革，研究制訂農(nóng)村集體建設(shè)用地管理?xiàng)l例，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。 12短期房市變動：短期房市變動：“價平、量縮價平、量縮”以全年平均價格計(jì)，預(yù)計(jì)房價10年和11年將與 09年相比，小幅回落，基本持平。交易量10年同比下降16%，11年與10年基本持平。 銷售額10年同比下降14%，11年與10年基本持平。 圖

8、：房市交易量下降圖：交易額回落圖：短期房價小幅回落13一線城市短期受影響較大一線城市短期受影響較大本輪政策調(diào)控主要針對“房價過快上漲地區(qū)”和抑制“投資性住房需求”。一線城市歷史價格高估程度較大，09年交易過熱，未來兩年將有明顯下調(diào)，回歸理性。 圖：一線城市市場長期趨勢與短期調(diào)整（價格單位：元/平方米，交易量單位：萬平方米） 14近期土地市場平均溢價水平明顯下降近期土地市場平均溢價水平明顯下降近期北京、上海、杭州、重慶土地市場平均溢價水平明顯下降,開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆怠?圖：近期北京、上海、杭州、重慶土地市場平均溢價水平明顯下降15因?yàn)椋庞迷诰o縮因?yàn)?，信用在緊縮銷售同比和M1同比走勢一致。在中國

9、，企業(yè)活期計(jì)入M1而居民活期計(jì)入M2，所以當(dāng)居民選擇購房時，錢從居民儲蓄轉(zhuǎn)入企業(yè)資金。信用緊縮，M1同比下降意味著房產(chǎn)銷售將回落。 圖：房產(chǎn)銷售同比和M1同比走勢一致， M1同比下降意味著房產(chǎn)銷售將回落16因?yàn)?，投機(jī)需求受打壓因?yàn)?，投機(jī)需求受打壓2000年按揭政策開始實(shí)施，過早具備投資屬性，加上杠桿，大量房子被囤積在投機(jī)客手里。假設(shè)300萬元房子在2009年信貸寬松時買入,首付兩成,剩余240萬元以30年銀行信貸,享受利率7折優(yōu)惠。在本次差別化信貸后,該三套房的利率升到基準(zhǔn)的1.2倍,月供幾近增加四成,相當(dāng)于折現(xiàn)后利息負(fù)擔(dān)增加67萬元，如果加上可能推出的物業(yè)稅(假設(shè)稅率1.2%),每年的稅負(fù)折

10、現(xiàn)后相當(dāng)于增加54萬元。這大大增加借貸購買的投機(jī)成本。表：三套房信貸性政策大幅增加投機(jī)客持有成本17房市小周期造成房地產(chǎn)股票的大波動房市小周期造成房地產(chǎn)股票的大波動房市小周期又造成房地產(chǎn)股票的大波動。而房地產(chǎn)股票又略微領(lǐng)先上證綜指。房地產(chǎn)行業(yè)共113家上市公司，流通市值占比為4.56%,總市值占比為3.54%，其中房地產(chǎn)開發(fā)102家，園區(qū)開發(fā)11家。圖：房地產(chǎn)指數(shù)稍微領(lǐng)先上證綜指 18中國股市周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期一致中國股市周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期一致 中國股市自2003年以來的幾個大周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期基本一致。 圖：中國股市周期與房地產(chǎn)調(diào)控周期一致 19 逆轉(zhuǎn)期 直線下跌期？階段？階段3 3房

11、地產(chǎn)股票指數(shù)進(jìn)入下跌階段房地產(chǎn)股票指數(shù)進(jìn)入下跌階段3？u地產(chǎn)行業(yè)從高位回落調(diào)整一般要經(jīng)歷3個階段:1、高估值壓力加樓市調(diào)整預(yù)期:一般出現(xiàn)在景氣周期的頂部，樓市調(diào)整預(yù)期的同時往往伴隨著政策打壓預(yù)期；2、樓市進(jìn)入實(shí)質(zhì)調(diào)整期：量縮價跌，業(yè)績的下調(diào)和估值水平下降雙重壓制地產(chǎn)股股價，這時樓市調(diào)整往往受政策打壓；3、樓市調(diào)整進(jìn)入后期：地產(chǎn)公司資金鏈的吃緊，破產(chǎn)風(fēng)險提升，市場出現(xiàn)一波恐慌性拋售。市場能否會走完三個階段要視情況而定，短期內(nèi)政策是最大的擾動項(xiàng)。圖：房地產(chǎn)指數(shù)稍微領(lǐng)先上證綜指 20當(dāng)前開發(fā)商現(xiàn)金流還較高，負(fù)債水平較低當(dāng)前開發(fā)商現(xiàn)金流還較高，負(fù)債水平較低目前開發(fā)商現(xiàn)金流及負(fù)債情況明顯好于2007年。

12、圖：當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流及負(fù)債比以前好21房市短期調(diào)整是理性回歸房市短期調(diào)整是理性回歸本次短期調(diào)整將是市場理性回歸的過程，不會改變行業(yè)向上的大趨勢。2020年之前中國房地產(chǎn)市場將處于上升階段。調(diào)整將緩解“限制供地、高地價、高房價”的市場瓶頸，有利于行業(yè)長期發(fā)展。 圖：短期調(diào)整回歸長期趨勢22大趨勢看，住房市場仍處于上升階段大趨勢看，住房市場仍處于上升階段對全國主要城市2004-2007年人均GDP水平及同期新房的研究發(fā)現(xiàn)：人均GDP處于3000至8000美元時，住房價格上漲速度明顯加快；新房交易量隨人均GDP增長先上升后下降。2009年中國人均GDP3711美元，跨入3000美元關(guān)口。因此，全

13、國住房市場剛進(jìn)入加速上升階段。城市層面，一線城市人均GDP普遍超過8000美元，住房市場高速發(fā)展期已過，二線城市正處于加速階段，三四線城市則蓄勢待發(fā)。 圖：全國29個主要城市住房價格、年均交易量與人均GDP 23中國住房市場仍短缺中國住房市場仍短缺以成套住房計(jì)算，目前中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離。全國范圍內(nèi)，很多城市購置新房的家庭在少數(shù)，這部分城市將成為推動中國住房市場發(fā)展的力量。圖：過去十年住宅累計(jì)銷售套數(shù)占城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的比例不高圖：中國城市居民擁有的住房仍不足 24居民住房按揭貸款仍有較大增長空間居民住房按揭貸款仍有較大增長空間住房按揭仍有較大增長空間，支持房地產(chǎn)中

14、長期需求。目前中國居民住房按揭貸款總量僅相當(dāng)于居民存款的18%，大幅低于美國的213%、英國的134%和日本的48%。中國居民住房按揭貸款總量僅相當(dāng)于GDP 的14%，大幅低于美、英的70-90%的比例。圖：中國居民住房按揭貸款占GDP 比重也很低圖：中國居民住房按揭貸款占居民存款比重較低25長期看，房價周期與宏觀經(jīng)濟(jì)基本一致長期看，房價周期與宏觀經(jīng)濟(jì)基本一致房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)增長趨勢一致，房價主要受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，且波動幅度大于經(jīng)濟(jì)波動幅度。在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)時期房價仍有可能出現(xiàn)波動，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期，房價上升幅度可能更大，經(jīng)過政策調(diào)整后回落并圍繞經(jīng)濟(jì)增幅波動。從大趨勢上看地產(chǎn)價格與短期政策的關(guān)聯(lián)度不

15、大，調(diào)控不會改變房地產(chǎn)長期周期。 圖：長期看各國房價波動與經(jīng)濟(jì)增長趨勢一致 中國中國26房地產(chǎn)行業(yè)大周期由人口結(jié)構(gòu)決定房地產(chǎn)行業(yè)大周期由人口結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)變化是房價變化背后的主因。中國的人口拐點(diǎn)在2015年，如果加上城市化帶動的人口遷移，城鎮(zhèn)人口拐點(diǎn)要向后推移幾年。但為防止社會分裂，中央政府不想讓房價漲得太離譜。到了2030-2040年，隨著中國人口嚴(yán)重老化，房價將下跌。圖：英國25-35歲人口增速和房價增速相關(guān) 圖：日本人口結(jié)構(gòu)和土地價格周期很相關(guān) 圖：中國人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)在2015年資料來源：CEIC，聯(lián)合國人口署27提醒：注意房地產(chǎn)危機(jī)提醒：注意房地產(chǎn)危機(jī)1923年美國佛羅里達(dá)州邁阿密市：

16、 人口7.5萬人，竟有2.5萬地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，當(dāng)時房價在3年內(nèi)漲6倍。當(dāng)時最響亮的口號是“如果今天不買，明天就買不到了”。今年確實(shí)買到了，明年卻被套牢了。日本地產(chǎn)危機(jī)：二戰(zhàn)后的日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了五個發(fā)展階段，1）戰(zhàn)后復(fù)興和制度建設(shè)時期；2）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇拉動的地產(chǎn)快速增長期；3）泡沫的迅速膨脹期；4）泡沫破滅后失落的十年；5）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期。與泡沫破滅時的最高點(diǎn)1991年相比，2009年日本六大都市住宅用地價格為最高點(diǎn)的36%，商業(yè)用地價格僅有最高點(diǎn)的16%。中國海南和北海地產(chǎn)危機(jī)28目錄目錄政策強(qiáng)力緊縮下的中國房市與股市新形勢下的個人和家庭財(cái)富管理策略金盛投資29房產(chǎn)投資引發(fā)的居民財(cái)富跨國比較房產(chǎn)投資引

17、發(fā)的居民財(cái)富跨國比較 中國人有買房的傳統(tǒng)。通過跨國比較，中國居民在房產(chǎn)和存款上積累的財(cái)富較多，而養(yǎng)老金上卻準(zhǔn)備不足。希臘危機(jī)的教訓(xùn)：希臘居民90%的家庭財(cái)富是以房地產(chǎn)形式存在。在金融危機(jī)的沖擊下，房地產(chǎn)市場崩潰，希臘民眾財(cái)富大幅蒸發(fā)，導(dǎo)致需求下降，經(jīng)濟(jì)衰退。注：日本、法國、加拿大等國將養(yǎng)老基金與保險合計(jì)統(tǒng)計(jì)，因此本圖中無法分解；但根據(jù)美國統(tǒng)計(jì)，養(yǎng)老基金規(guī)模是保險的10倍；中國養(yǎng)老基金規(guī)模僅為保險的1/4。圖：居民財(cái)富跨國比較 30房產(chǎn)投資引發(fā)的個人資產(chǎn)配置順序思考房產(chǎn)投資引發(fā)的個人資產(chǎn)配置順序思考 個人合理的資產(chǎn)配置分成若干個層次：最基礎(chǔ)的是活期類應(yīng)急金，再次是個人風(fēng)險保障的準(zhǔn)備，第三層次是助

18、于實(shí)現(xiàn)人生重大目標(biāo)，如子女教育和退休金安排的核心資產(chǎn)，隨后是投資性的房產(chǎn)，以及股票基金等風(fēng)險收益較高的資產(chǎn)。 核心資產(chǎn)核心資產(chǎn)投資或奢侈性房產(chǎn)投資或奢侈性房產(chǎn)其他其他現(xiàn)金：原則上，現(xiàn)金的數(shù)量滿足現(xiàn)金：原則上，現(xiàn)金的數(shù)量滿足3-6個月的基本開支即可，個月的基本開支即可，以應(yīng)付緊急的需要以應(yīng)付緊急的需要風(fēng)險保障風(fēng)險保障: 意外和非意外風(fēng)險的意外和非意外風(fēng)險的保障主要用于應(yīng)對家庭主要保障主要用于應(yīng)對家庭主要經(jīng)濟(jì)責(zé)任經(jīng)濟(jì)責(zé)任核心資產(chǎn)：家庭財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)，核核心資產(chǎn)：家庭財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)，核心的生活目標(biāo)包括子女教育心的生活目標(biāo)包括子女教育金和養(yǎng)老退休的安排，是家金和養(yǎng)老退休的安排，是家庭應(yīng)付經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的重要支柱庭應(yīng)

19、付經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的重要支柱房產(chǎn)：投資性房產(chǎn)或奢侈性房產(chǎn)房產(chǎn)：投資性房產(chǎn)或奢侈性房產(chǎn)的投資（非自住需求的滿足）的投資（非自住需求的滿足）股票股票/基金：在核心資產(chǎn)建立后，基金：在核心資產(chǎn)建立后，可以承擔(dān)更高風(fēng)險的自主投可以承擔(dān)更高風(fēng)險的自主投資資其他：其他財(cái)務(wù)奢侈需求，包括其他：其他財(cái)務(wù)奢侈需求，包括開辦開辦:自己的公司，或者投自己的公司，或者投資外匯、黃金、收藏品、古資外匯、黃金、收藏品、古董、藝術(shù)品、金融衍生工具董、藝術(shù)品、金融衍生工具等等 股票股票/基金基金風(fēng)險保障風(fēng)險保障現(xiàn)金現(xiàn)金/活期存款活期存款/或其他現(xiàn)金等價物或其他現(xiàn)金等價物圖：個人和家庭的資產(chǎn)配置 風(fēng)險風(fēng)險31 建立符合個人生活需要和風(fēng)

20、險屬性的財(cái)務(wù) 規(guī)劃方案！ 執(zhí)行這個方案！ 長期堅(jiān)持！我們應(yīng)該如何做？我們應(yīng)該如何做？32目錄目錄政策強(qiáng)力緊縮下的中國房市與股市新形勢下的個人和家庭財(cái)富管理策略金盛投資33ipac investment servicesMARKET ANALYSISINVESTMENT RESEARCH DETERMINES PORTFOLIO STRATEGY - ASSET ALLOCATION ONGOING REVIEW / MONITORING市場分析投資研究 戰(zhàn)略資產(chǎn)配置 持續(xù)的監(jiān)管SPECIALIST ASSET MANAGERS專項(xiàng)基金經(jīng)理組合投資基金債券貨幣市場工具海外投資卓越賬戶穩(wěn)健賬戶安心賬戶QDII多元基金經(jīng)理投資模式在風(fēng)險控多元基金經(jīng)理投資模式在風(fēng)險控制方面的主要優(yōu)勢制方面的主要優(yōu)勢: : 通過平衡型組合中多元資產(chǎn)的配置實(shí)現(xiàn)分散化投資 充分發(fā)揮在動態(tài)資產(chǎn)管理方面的長期經(jīng)驗(yàn) 嚴(yán)選專項(xiàng)基金經(jīng)理構(gòu)建頂尖基金經(jīng)理組合 尋求穩(wěn)定長期的回報多元基金經(jīng)理投資模式多元基金經(jīng)理投資模式 多元基金經(jīng)理投資模式多元基金經(jīng)理投資模式 = 分散投資分散投資 + 精選基金精選基金 在多元基金經(jīng)理投資模式我們通過分散選擇各類最優(yōu)基金來實(shí)現(xiàn)投資回報最大化和投資風(fēng)險最在多元基金經(jīng)理投資模式我們通過分散選擇各類最優(yōu)基金來實(shí)現(xiàn)投資回報最大化和投資風(fēng)險最小化。小化。3435有效管理投資風(fēng)險有效管理投資風(fēng)險