燕郊房地產(chǎn)概況分析

1、燕郊房地產(chǎn)概況分析2006/04/04 16:04 來(lái)源：安家 0條評(píng)論一、燕郊開(kāi)發(fā)概況：燕郊雖隸屬于河北三河市，但在北京市的規(guī)劃里，最東的正是燕郊。在很大程度上，燕郊與北京的聯(lián)系遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于與三河市的聯(lián)系。燕郊與通州接壤，距北京僅30分鐘的車(chē)程，比北京很多遠(yuǎn)郊區(qū)縣還近，是臨近北京市區(qū)發(fā)展最為成熟的外埠地區(qū)之一。燕郊依托毗臨北京得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)，以及自身日臻完善的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境，良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及便捷的交通條件，吸引了周邊區(qū)域內(nèi)尤其是京城高端人士愈來(lái)愈多的關(guān)注。1992年7月，燕郊被正式批準(zhǔn)為河北省省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。1999年12月，又被批準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2001年又被批

2、準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地、河北省首家軟件產(chǎn)業(yè)基地和省級(jí)海外留學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地，目前綜合實(shí)力在全省27個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中位居第三，在全省縣（市）域開(kāi)發(fā)區(qū)中位居第一，是河北省6個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)展，燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)正發(fā)展成為集科技、生產(chǎn)、旅游、度假、金融、商貿(mào)于一體的一座嶄新的現(xiàn)代化首都衛(wèi)星城。目前，快速上漲的房?jī)r(jià)顯示出燕郊板塊房地產(chǎn)發(fā)展上行的巨大空間；而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及生活配套的完善也使得北京人開(kāi)始有自覺(jué)移民趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，燕郊的商品房當(dāng)中有近八成賣(mài)給了北京人，而這個(gè)比例在高檔項(xiàng)目中則更高，燕郊臨近京城的位置和較高的教育水平是吸引北京購(gòu)房者和外省移民的主要因素。目前，燕郊和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的融

3、合速度已經(jīng)明顯加快。二、燕郊的城市總體規(guī)劃：目前，燕郊城市總體規(guī)劃正在由清華大學(xué)和河北省的研究院做修編，初稿已經(jīng)完成。規(guī)劃的核心思路就是大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，完善城市功能，把燕郊打造成為首都提供休閑娛樂(lè)、旅游度假以及醫(yī)療保健的場(chǎng)所。在醫(yī)療保健方面，預(yù)計(jì)投資17億人民幣建一個(gè)1200個(gè)床位的綜合性醫(yī)院，以及一個(gè)全方位的，包括心理、健康、娛樂(lè)方面的老年服務(wù)中心；規(guī)劃在高速路邊南側(cè)占地五百畝的集購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的室內(nèi)主題樂(lè)園；在教育上、文化上進(jìn)一步完善配套，打造精品工程，營(yíng)造自然與人文的環(huán)境，大力建設(shè)適應(yīng)居住的配套設(shè)施，提升整個(gè)燕郊的城市品位和居住理念。燕郊的城市規(guī)劃，基于整體規(guī)劃布局的理念，首先作好

4、城市的規(guī)劃和發(fā)展定位，創(chuàng)造一個(gè)品質(zhì)高、環(huán)境好、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，在依托北京政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活理念升級(jí)的基礎(chǔ)上，做一個(gè)高起點(diǎn)，高水準(zhǔn)的規(guī)劃。通過(guò)燕郊規(guī)劃，我們可以看到燕郊發(fā)展現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景，依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)、超前觀念和開(kāi)放的心態(tài)必將使燕郊成為京城高端人士的新寵，吸引更多的海內(nèi)外企業(yè)投資興業(yè)，同時(shí)，也必將進(jìn)一步帶動(dòng)燕郊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、燕郊別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力發(fā)展分析：北京總體規(guī)劃修編確定的“兩軸-兩帶-多中心”發(fā)展方向，給京城外圍及周邊區(qū)域帶來(lái)了歷史性的發(fā)展良機(jī)，尤其東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的確定，使城市重心東移的趨勢(shì)成為必然。在此規(guī)劃發(fā)展主旨下，定位于北京的新城區(qū)的亦莊、通州、順義等東部區(qū)域令人期待，甚至與通州

5、接壤的河北省燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，這個(gè)距離北京最近同時(shí)也是發(fā)展最為成熟的外埠地區(qū)之一，也將借助北京東部發(fā)展之勢(shì)，進(jìn)入更多京城購(gòu)房者的視野。尤其是這里便捷的交通、優(yōu)越的自然環(huán)境、日臻完善的各種配套，使這里具備了發(fā)展別墅新區(qū)的基礎(chǔ)條件。1、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐城市快速發(fā)展對(duì)于一個(gè)新區(qū)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，形成雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是其發(fā)展建設(shè)的必要支撐。燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于北京東部，與通州區(qū)隔潮白河相望、由京哈高速路連接。據(jù)悉，河北省有關(guān)方面已就八通線東延至燕郊與北京達(dá)成一致，工程有望在2008年前后開(kāi)工。此外，還計(jì)劃在102國(guó)道的南側(cè)和北側(cè)各打通一條通往北京的通道，將燕郊軸心的迎賓路往北與順承高速連接起來(lái)，與北京之間形成

6、東西三條、南北一條的公路網(wǎng)絡(luò)。對(duì)于與通州接壤的燕郊來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)地產(chǎn)發(fā)展的空前利好。城鐵的延長(zhǎng)、高速公路的開(kāi)通，足以加速北京與該區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)之間的融合速度，這同時(shí)意味著燕郊地區(qū)更高的房?jī)r(jià)和更大的利潤(rùn)空間。2、自然條件促進(jìn)別墅新區(qū)形成轄區(qū)總面積108平方公里、總?cè)丝?0萬(wàn)左右的燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)，還擁有優(yōu)越的自然環(huán)境。緊臨開(kāi)發(fā)區(qū)西側(cè)的潮白河畔自然風(fēng)光優(yōu)美、生態(tài)環(huán)境良好，2008年奧運(yùn)會(huì)前潮白河將改變干涸多年的局面，重新注入生機(jī)，將極大地提高燕郊的生態(tài)環(huán)境價(jià)值。據(jù)了解，從2000年起，燕郊地區(qū)就相繼出現(xiàn)了以和安花園、圣得花園為代表的別墅項(xiàng)目。雖然擁有潮白河這樣得天獨(dú)厚的自然資源，但是素為京城地產(chǎn)界稱(chēng)道的“

7、一山，兩河”中的潮白河別墅帶，也只是針對(duì)潮白河的順義區(qū)流段，燕郊的別墅項(xiàng)目并未享受到“近水樓臺(tái)先得月”的便利。經(jīng)過(guò)近5年的發(fā)展，隨著區(qū)域建設(shè)的加速和新增別墅項(xiàng)目的不斷推出，京東燕郊別墅板塊雛形初現(xiàn)。3、宏觀調(diào)控反成燕郊市場(chǎng)利好近期，以“國(guó)八條”為代表的房地產(chǎn)政策頻繁出臺(tái)，尤其集中對(duì)一線城市的市場(chǎng)投機(jī)行為進(jìn)行抑制，受金融政策嚴(yán)控特別是對(duì)按揭貸款的嚴(yán)格審核的影響，很多購(gòu)房者持幣觀望，尤其一些高端住宅和別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售速度驟減。然而，與北京接壤的京東燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控政策的影響卻并不明顯。購(gòu)買(mǎi)者仍多為在北京工作的置業(yè)者。除了燕郊房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)合理，售價(jià)比通州低許多外，主要還是因?yàn)檫@里的住宅項(xiàng)目

8、較北京有更多優(yōu)惠條件。一方面，選擇到燕郊置業(yè)的人群基本以自住為主，他們既看中這里完善的城市配套，更看好目前相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)在未來(lái)的上漲空間。另一方面，相對(duì)寬松的按揭貸款政策大大降低了購(gòu)房者的門(mén)檻。經(jīng)燕郊開(kāi)發(fā)商介紹，目前在河北省境內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)別墅類(lèi)物業(yè)基本在34天就可發(fā)放按揭貸款，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一周，而在北京等一些城市，放款周期至少會(huì)在15天左右，甚至更長(zhǎng)。二次宏觀調(diào)控給燕郊區(qū)域帶來(lái)的反而是一種機(jī)會(huì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，能得到購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)可的還是產(chǎn)品質(zhì)量和市政交通?！俺撕暧^調(diào)控政策給燕郊別墅市場(chǎng)帶來(lái)的意外利好外，燕郊目前良好的發(fā)展勢(shì)頭也與北京城區(qū)便利的交通，以及修編之后的北京城市中心東移有巨大關(guān)聯(lián)。”中國(guó)房地產(chǎn)及

9、住宅研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專(zhuān)家組組長(zhǎng)開(kāi)彥告訴記者，北京市城市規(guī)劃和交通改善雙重利好逐漸加快了燕郊市場(chǎng)融入北京的速度，現(xiàn)在的燕郊已被稱(chēng)作是北京的“編外郊縣”。4、北京總體規(guī)劃對(duì)燕郊利好鑒于北京東部地區(qū)城市發(fā)展的良好空間，2004年在北京城市新規(guī)劃修編過(guò)程中，CBD已被明確定位為中央商務(wù)區(qū)，大量的商務(wù)活動(dòng)、密集的人流，需要大片的腹地區(qū)域?yàn)橹峁┳≌涮?。而毗鄰CBD的通州和燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)則為北京經(jīng)濟(jì)帶的東移奠定了良好的基礎(chǔ)。大北京是一個(gè)編織了多年的美麗愿景，對(duì)一線城市的集中調(diào)控雖然從客觀上刺激了“大北京”概念之下的地產(chǎn)先行。北京市規(guī)委委員邢玉海對(duì)大北京，以及大北京區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的先行融合給予了足夠的信心，

10、去年進(jìn)行修編的北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃特意強(qiáng)調(diào)了與周邊省市的協(xié)調(diào)與分工：“因?yàn)楸本┠壳暗氖杏蛞呀?jīng)很難滿足現(xiàn)實(shí)的發(fā)展需求，因此，大北京遲早會(huì)實(shí)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)融合的背景下，地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行融合順理成章?！贝送猓嫌窈＿€解讀了大北京率先向東南方向“突圍”的原因。他認(rèn)為，從世界各國(guó)城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，向出?？诜较驍U(kuò)展是必然的趨勢(shì)。而北京要尋找的出?？谇∏∈窃跂|南方向的天津。因此，大北京的擴(kuò)展一定會(huì)繼續(xù)發(fā)展下去。首都規(guī)劃建設(shè)專(zhuān)家咨詢組專(zhuān)家開(kāi)彥認(rèn)為，燕郊的發(fā)展可以得到北京市總體規(guī)劃的助力，但是又不受北京市規(guī)劃的管束，有相當(dāng)大的自由度，未來(lái)發(fā)展前景十分看好。四、現(xiàn)階段京城媒體對(duì)燕郊的評(píng)論分析：下面是北京晚報(bào)對(duì)近

11、期燕郊涌現(xiàn)越來(lái)越多的高檔別墅項(xiàng)目發(fā)表的一則軟文，文章較深刻的描述了當(dāng)前燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展勢(shì)態(tài)-“2005年是京城地產(chǎn)轉(zhuǎn)折年，政策的調(diào)整，京城以及全國(guó)地產(chǎn)業(yè)都進(jìn)入一片蕭條的景象，在京城地產(chǎn)尤其是別墅市場(chǎng)，走出觀望成為業(yè)內(nèi)和開(kāi)發(fā)商的期盼。而卻在此時(shí)，近郊的別墅卻異軍突起，除了8000套超大別墅體-津京新城，大肆的宣傳，洶涌而來(lái)，如他們所說(shuō)，“他要搶走北京的風(fēng)頭！”，通州向東，“燕郊”別墅更像一匹黑馬，進(jìn)入京城地產(chǎn)：7月份，“那片海的別墅”東方夏威夷掀起燕郊的紅蓋頭！9月份，500多套規(guī)模的和安花園二期達(dá)觀別墅以“年輕人”的獨(dú)棟”推波助瀾。東方夏威夷一亮相，便在北青報(bào)上刊登5個(gè)整版廣告，震撼

12、出擊。達(dá)觀別墅也以“從國(guó)貿(mào)到燕郊”、“從聯(lián)排到獨(dú)棟”、“從不惑到而立”北晚四聯(lián)版的形式強(qiáng)勢(shì)跟進(jìn)，面對(duì)來(lái)勢(shì)洶洶的燕郊，一時(shí)間，業(yè)內(nèi)驚呼：燕郊怎么了？燕郊真要飛躍通州？燕郊是否會(huì)成為北京新的高檔別墅區(qū)域？燕郊是一個(gè)區(qū)位非常獨(dú)特的地區(qū)，從燕郊到首都機(jī)場(chǎng)只有25公里，按經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，300公里的距離是港口的范圍，從燕郊到港口300公里的距離內(nèi)有四個(gè)，一個(gè)是天津港，178公里，一個(gè)是秦皇島崗260公里，唐山125公里，所以是被經(jīng)濟(jì)學(xué)家們看好的京津唐金三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域腹地，燕郊是最核心的地區(qū)?，F(xiàn)在對(duì)于越來(lái)越多的人，可能在經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升可能會(huì)想擁有別墅這樣的生活。因?yàn)閷?duì)于北京來(lái)講，真正的擁有消費(fèi)別墅能力的，和我們說(shuō)的中產(chǎn)階級(jí)的人群，CBD只是僅僅占一小部分。像北京在中高端住宅市場(chǎng)消費(fèi)能力比較強(qiáng)的人群，主要是集中在東部和西部，尤其向中央行政區(qū)，國(guó)家部位，機(jī)關(guān)，包括軍隊(duì)這些機(jī)構(gòu)，還有高校比較集中的區(qū)域，都擁有大量的具有高消費(fèi)能力的人群，而燕郊的別墅恰恰對(duì)這些人群非常有吸引力。燕郊這個(gè)地方的發(fā)展前景是非常樂(lè)觀的。北京向東拓展要把北京區(qū)做大，這肯定是一個(gè)趨勢(shì)。北京市的發(fā)展一直要向東擴(kuò)展，因?yàn)槲鬟吺巧?，北面是生態(tài)