房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理【內(nèi)容詳解】1. 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則,應(yīng)符合符合五劃土地利用總體規(guī)劃城市規(guī)劃年度建設(shè)用地計(jì)劃-用地計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃-開(kāi)發(fā)計(jì)劃有必要的納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃原則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式（兩大類）出讓-有償有期限劃撥-無(wú)償無(wú)期限國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地等法律規(guī)定的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房用地建設(shè)條件書(shū)面意見(jiàn)的內(nèi)容（出讓或劃撥之前政府出具的意見(jiàn)）,出讓或劃撥的附件:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模

2、和開(kāi)發(fā)期限的條件基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求基礎(chǔ)設(shè)施建成事的產(chǎn)權(quán)界定項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求）3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度項(xiàng)目資本金概念指在投資項(xiàng)目總投資中,由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額,對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金,項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)投資者可按其出資的比例享有所有者權(quán)益,也可以轉(zhuǎn)讓,但不得以任何方式抽出項(xiàng)目資本金出資方式可貨幣出資,也可以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資（必須經(jīng)有資格的公司評(píng)估）一般以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資資本金總額的20%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金規(guī)定資本金最低比例為35%,2009年4月剛調(diào)為普通商品房和保障性住房20%,其它

3、30%經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目資本金最低比例為20%【2007年真題】2006年1月,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)日,總投資2億元人民幣,則該項(xiàng)目資本會(huì)應(yīng)不低于（）萬(wàn)元.A.4000B.5000C.6000D.7000【答案】A【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般項(xiàng)目最低資本金比例為35%,經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目最低資本金比例為20%.（原規(guī)定）4. 對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則一般處理規(guī)定出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán)期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位

4、進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷,三通一平,即視為啟動(dòng)如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期,不應(yīng)算作開(kāi)工不征收土地閑置費(fèi)的三種情況（記憶原則:總之不是開(kāi)發(fā)商的錯(cuò)就不視為閑置）因不要抗力造成開(kāi)工延期因政府或政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度5.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任開(kāi)發(fā)商是組織者,其他所有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都由開(kāi)發(fā)商選擇,都和開(kāi)發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系,出

5、現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決消費(fèi)是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)房,如同在商店購(gòu)物,出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任【2009年真題】無(wú)論質(zhì)量問(wèn)題是由勘察、設(shè)計(jì)、施工哪個(gè)單位造成的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任.（）【答案】V5.2 對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式一般規(guī)定房屋竣工后,必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用商品房交付使用后,購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)經(jīng)核驗(yàn)確屬主體質(zhì)量不合格的,購(gòu)房人有權(quán)退房,給購(gòu)房人造成的損失,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問(wèn)題）消費(fèi)者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式注意的問(wèn)題一是時(shí)間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后,在合理使用年限內(nèi),至于房屋所有權(quán)證書(shū)是否辦理無(wú)直接關(guān)系二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,一般性質(zhì)量問(wèn)題可保修,不能退房三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn),以質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的結(jié)論為依據(jù)四是給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定,只包