物業(yè)管理調(diào)查報告

1、市物業(yè)管理調(diào)查報告根據(jù)總隊商服處的要求，隊從物業(yè)管理公司和業(yè)主兩個層面，對*市物業(yè)管理情況開展調(diào)查，并提由合理化建議。一、基本情況本次調(diào)查走訪了鳳凰小區(qū)兩家物業(yè)公司，屬于老舊小區(qū)。以問卷形式訪問了 1010 家住戶，其中居住在普通商品房住宅小區(qū) 9 9 戶，經(jīng)濟適用房住宅小區(qū) 1 1 戶。（二）物業(yè)管理公司反映的情況：1 1 .業(yè)主委員會均已建立，但是沒有建立專項維修資金制度。2 2 . .公司的主要盈利平衡點包括收取物業(yè)管理費、存車費和車位由租費。3 3.小區(qū)的物業(yè)管理費收取比例可以達到90%90%小區(qū)綠化主要由物業(yè)公司負責。4 4 .小區(qū)的車位情況比較緊張；業(yè)主的房屋修繕都為自主維修，費用

2、由業(yè)主自理。二、存在的主要問題（一）物業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與*物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來，服務(wù)就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取哪些費用，收費標準是多少，開展了哪些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的都不清楚。這一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題，另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本，服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念,物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。（二） 專項維修

3、資金制度建設(shè)不利， 業(yè)主房屋修繕困難。走訪的物業(yè)管理公司均沒有建立專項維修資金制度，直接導致業(yè)主的房屋修繕由現(xiàn)困難。物業(yè)公司和開發(fā)商相互推諉，推卸責任，很難為業(yè)主解決房屋修繕的問題。實際的情況是，由物業(yè)管理公司聘人幫助業(yè)主修繕房屋，而費用全部由業(yè)主自理。此種情況常此以往，必然加深業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理不規(guī)范。我市老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，開發(fā)商遺留問題多，導致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上，甚至是無物業(yè)管理。老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標準普遍不高、歷史欠賬多，小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分

4、突生，這些問題長期得不到解決，物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。（四）物業(yè)企業(yè)準入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的機制。我市的物業(yè)管理公司大多數(shù)是由小區(qū)開發(fā)商招商而來，業(yè)主參與程度低，各方面信息都不知曉。而大部分物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生由來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應(yīng)的退由機制，致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突生。（五）業(yè)委會成立難，群眾參與度低。由于物業(yè)管理在我市還處于發(fā)展初期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。 各小區(qū)業(yè)

5、主對業(yè)主委員會組織普遍不了解，缺乏主人翁意識，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心，再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高桂起的無所謂心態(tài)，導致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面，由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議：（一）進一步理順體制，增強管理效力。物業(yè)管理工作要想從根本

6、上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。為此，政府可以把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；制定一系列利于物業(yè)行業(yè)發(fā)展的規(guī)章制度，并加大政策扶持力度，從根本上改善物業(yè)行業(yè)的生存環(huán)境。（二）政府主導老舊小區(qū)改造，逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負起必要責任。在我市，由于對物業(yè)市場的認識、管理以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展。因此，政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的

7、同時，要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題，逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境，從而促進我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。（三）依法成立業(yè)委會，逐步理順供需關(guān)系。在全市范圍內(nèi)，依法成立業(yè)主委員會，逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，在物業(yè)管理上，形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權(quán)意識和監(jiān)督作用，另一方面通過政府行業(yè)主管部門，協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系，使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關(guān)系， 從而促進物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進一步規(guī)范化、合理化。（四）政府適當減免稅費，增加物