房屋開發(fā)成本的核算

1、房屋開發(fā)成本的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類：1. 是為銷售而開發(fā)的商品房；2. 是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；3. 是為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應按開發(fā)房屋的性質和用途，

2、分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確土定：1一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2. 同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。3. 對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋

3、開發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應設置如下幾個成本項目：（ 1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎設施費；（ 4）建筑安裝工程費；（ 5）配套設施費；（ 6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出?；A設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施

4、等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預算內(nèi)的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。二、房屋開發(fā)成本的核算（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成

5、本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，

6、應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（二）前期工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。（三）基礎設施費房屋

7、開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（四）建筑安裝工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工

8、程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080000元，這兩幢商品房的預算造價為；101商品房630000元102商品房504000元合計1134000元則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品

9、房的實際建筑安裝工程費：某項工程實際建筑安裝工程費=工程標價X該項工程預算造價+各項工程預算造價合計設例中：101商品房1080000元X630000元+1134000元=600000元102商品房1080000元X504000元+1134000元=480000元采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”

10、等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。（五）配套設施費房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。1配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核

11、算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款應付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。2配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負

12、擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據(jù)配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發(fā)成本。（六）開發(fā)間接費企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發(fā)產(chǎn)品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發(fā)成本核

13、算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。三、房屋開發(fā)成本核算舉例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關房屋開發(fā)支出（單位：元）：101102152182商品房商品房出租房周轉房支付征地拆遷費10000080000結轉自用土地征地拆遷費7500075000應付承包設計單位前期工程費30000300003000030000應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款90000750007000070000應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款600000480000450000450000分配配套設施費（水塔）80000650006000060000預提配套設施費（幼托）80000720006400064000分配開發(fā)

14、間接費用82000660006200062000則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本180000貸：銀行存款180000結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發(fā)成本時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本150000貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本150000將應付設計單位前期工程款入賬時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本120000貸：應付賬款應付工程款120000將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本305000貸：應付賬款應付工程款305000將應付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本1980000貸：應付賬款應付工

15、程款1980000分配應由房屋開發(fā)成本負擔的水塔配套設施支出時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本265000貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本水塔265000預提應由房屋開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本280000貸：預提費用預提配套設施費280000分配應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用時，應作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本272000貸：開發(fā)間接費用272000同時應將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關房屋開發(fā)成本明細分類賬。四、已完房屋開發(fā)成本的結轉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應根據(jù)

16、房屋開發(fā)成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發(fā)成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品3562000貸；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本3562000備注說明，非正文，實際使用可刪除如下部分。本內(nèi)容僅給予閱讀編輯指點：1、本文件由微軟OFFICE辦公軟件編輯而成，同時支持WPS。2、文件可重新編輯整理。3、建議結合本公司和個人的實際情況進行修正編輯。4、因編輯原因，部分文件文字有些微錯誤的，請自行修正，并不影響本文閱讀。Note:itisnotthetext.Thefollowingpartscanbedeletedforactualuse.Thiscontentonlygivesreadingandeditinginstructions:1. ThisdocumentiseditedbyMicrosoftofficeofficesoftwareandsupportsW