物業(yè)工程全套機房上墻制度

1、變壓器巡檢操作規(guī)程一、目的 為了保證供電系統(tǒng)的正常運行。二、適用范圍 適用于大廈專用變壓器。三、職責 嚴格按照變壓器安全操作規(guī)程進行操作。四、工作程序1、巡檢變壓器應熟悉有關(guān)用電安全規(guī)程，嚴格按安全規(guī)程實施操作。 變壓器房應通風良好，有嚴密的防小動物措施，防火器材、絕緣工具 配備完善。2、巡檢中觀察變壓器的電壓、溫度、負荷，并做好記錄。3、禁止變壓器超載、超溫運行。如變壓器溫度有突變性變化，要密切 監(jiān)視，查明原因，排除異?，F(xiàn)象。4、聆聽變壓器電磁聲音，如聲音異常就加以分析，細心檢查，并匯報 有關(guān)領(lǐng)導進行分析處理。5、用靈敏嗅覺檢查變壓器運行有無異味。天氣過潮時加強檢查絕緣 子、絕緣套管引線等，

2、各部位有無火花放電現(xiàn)象。6、變壓器出現(xiàn)滿負荷電流現(xiàn)象，應加強監(jiān)視滿負荷持續(xù)時間的檢查。 變壓器溫度是否超出絕緣等級的要求，必要時作負荷曲線圖表分析。7、出現(xiàn)嚴重超負荷，應正確采取措施，立刻設(shè)法減負荷并匯報有關(guān)領(lǐng) 導進行分析處理。8、停止使用的變壓器要防止受潮，做好防潮工作。重新啟用應檢查絕 緣，絕緣電阻要符合要求。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月供、配電系統(tǒng)停電緊急狀態(tài)下應急處理措施一、目的 當供配電設(shè)備發(fā)生故障時能迅速正確處理，保障大廈供電設(shè)備的 安全。二、適用范圍適用大廈的供配電設(shè)備三、處理措施1、發(fā)現(xiàn)配電房、變壓器有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事 故時，值班人員應立即進行

3、全部或部分負荷停電操作，根據(jù)情況斷開 低壓配電柜上電源開關(guān)及斷開高壓柜高壓斷路器。2、停電后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復部分或全 部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電，并對業(yè)戶解釋停 電原因。3、做好各種記錄，重大事故應立即報告上級領(lǐng)導。四、直流屏故障失去操作電源，操作高壓配電設(shè)備處理程序（1）合閘操作 打開電柜門。 檢查斷路器是否在分閘操作位置，檢查合閘機構(gòu)彈簧標志是否已儲 能（未儲能，用手動桿儲能，直至儲能完畢）。 按手動機械合閘按鈕，斷路器應動作合閘。 用以上方法合上高壓受電開關(guān)、合上變壓器配電開關(guān)。（2）分閘操作 打開電柜門。 按手動機械分閘按鈕，斷路器應動作分

4、閘。（3）操作完畢立即查明事故原因，排除直流屏故障，并做好記錄。五、外線故障1. 大廈設(shè)計要求：大廈由市電兩回路供電，其中一路停電，聯(lián)絡柜將 自動投入。當外線故障導致一路電源停電時，運行技工要檢查真空開 關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當明確失壓斷電后，將 故障電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示 牌。2. 檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。3. 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。4. 向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。六、內(nèi)部故障 當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地）， 非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起市電電源的受電柜停電，此時運行

5、技工應遵守下列程序：1. 將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警， 1 人用手提式二氧化碳氣體 滅火器滅火， 1 人向消防中心報告火警）。2. 將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3. 將低壓母聯(lián)合閘，保證大廈設(shè)施用電。4. 向物業(yè)部主管和工程主管報告故障經(jīng)過和處理情況。5. 物業(yè)部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析 事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。三、通知用戶 當供電系統(tǒng)發(fā)生緊急故障引起全部停電，工程經(jīng)理預計修復時間， 并通知受影響的用戶。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月配電房管理制度配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，直接影響到業(yè)戶的

6、日常工作，為了保證大廈供電系統(tǒng)的正常運行，特制定本規(guī)定：1、配電房必須有專職電工進行維護及管理，未經(jīng)主管領(lǐng)導的同意，非工作人員不得進內(nèi)。2、操作人員必須熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項， 嚴格按照供電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程進行保養(yǎng)管理。3、運行人員必須密切注意電壓表、電流表、功率因素表的指示情 況，禁止變壓器、空氣開關(guān)超載運行。4、經(jīng)常保持配電房地面和設(shè)備外表清潔無塵。5、配電設(shè)備的倒閘操作，嚴格遵守配電房的安全操作規(guī)程操 作，以免發(fā)生事故。6、因故必須停某部分負荷時，應提前一天向使用該負荷的用戶發(fā) 出停電通知，對于突發(fā)性的停電事故應及時向業(yè)戶做出解釋。7、保持配電房消防設(shè)施的完好齊

7、備，保證應急照明在停電狀態(tài)下 能正常使用。8、運行人員應認真作好值班記錄和檢查維修保養(yǎng)記錄。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月配電設(shè)備安全操作規(guī)程一、目的確保大廈配電設(shè)備的正常操作。二、適用范圍適用于大廈配電設(shè)備。三、職責嚴格按照配電設(shè)備安全操作規(guī)程進行操作。四、 工作程序一） 送電操作進行送電操作時，應先合電源側(cè)的隔離開關(guān)，再合負荷開關(guān)。 低壓側(cè)送電前先檢查空氣開關(guān)確保在斷路位置后，才可合上隔離開 關(guān)?？諝忾_關(guān)在合上隔離開關(guān)后才能合閘，并檢查低壓母線的電源電壓是 否正常。若正常，方可分別投入各路低壓負荷線路開關(guān)。 在各低壓開關(guān)合閘后須合上電容柜開關(guān)。二）停電操作 停電操作應從電容柜負荷開

8、關(guān)開始，依次拉至電源側(cè)開關(guān)，其操作程 序與送電相反。在操作手柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示牌，并在停電檢查 的線路或設(shè)備的電源側(cè)安裝臨時接地線，安裝接地線應先裝接地端， 后接設(shè)備端。三、線路運行中突然斷電的處理 進線沒有電壓時，說明電力系統(tǒng)方面暫時停電，這時不要拉開進線總 開關(guān)，但各負荷開關(guān)必須全部斷開，以免突然來電。次，四、票當配電線路發(fā)生故障時開關(guān)跳閘，如果不是超負荷，便可以試合閘一 爭取盡快恢復送電。高壓操作必需有主管人、監(jiān)護人和操作人，并填寫倒閘操作。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月電梯機房管理制度電梯機房為電梯的心臟部位。為保障電梯安全可靠地運行，加強 對機房的管理，特

9、制定本規(guī)定：1、機房內(nèi)照明應保持完好，線路整齊，無臨時接線。2、機房內(nèi)應保持環(huán)境清潔，通風良好，門窗完好。3、機房內(nèi)應備有滅火器等必要的消防設(shè)施，滅火器應放置在入門口易取處。4、機房鑰匙由專人保管，任何無關(guān)人員不得進入機房。5、嚴禁在機房內(nèi)吸煙。6、每天對機房內(nèi)的設(shè)備進行清潔檢查，確保設(shè)備運行正常。7、做好機房及電梯運行的記錄（檢查記錄、保養(yǎng)維修記錄）。8、在臺風暴雨來臨之前，做好機房的防風、防雨準備，并在風雨過 程中及時進行檢查。9、相關(guān)文件見電梯運行管理規(guī)程。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月電梯緊急故障應急處理措施一、目的 當電梯發(fā)生故障時能迅速、正確地進行處理，保障大廈電梯設(shè)備

10、及人身的安全。二、適用范圍 適用于大廈電梯設(shè)備發(fā)生故障時的排除。三、處理措施1、如果電梯在行駛過程中突然發(fā)生停梯故障，而停在井道內(nèi)不能開門 時，應先設(shè)法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理 不當發(fā)生危險。2、維修人員到達現(xiàn)場后，首先應聯(lián)絡轎廂內(nèi)被困人員，設(shè)法弄清轎廂的位置。當電梯停在距某平層位置約士 60cm范圍的位置時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。若轎廂不在平層開門位置，必須用機械的方法移動轎廂后救人，應先切斷電源后操作，操作步驟如下：(1) 轎門應該保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要乘客把轎門手動關(guān) 上，用內(nèi)線電

11、話或其他方法通知被困乘客轎廂將會移動以救出他們， 要求他們靜待轎內(nèi)，不要亂動。(2) 拆開電動機軸尾罩蓋，將盤車旋柄裝上。(3) 兩人把持盤車旋柄，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快地移 動，然后另一人采用機械的方法一撬一松地松抱閘。注意僅當轎廂移 動時，才可松開抱閘，否則應馬上撤銷松抱閘的動作。(4) 按正確方向使轎廂斷續(xù)、慢慢地移動到平層約士150mn位置上，當轎廂未超出頂層或底層平層位置時，可用較省力的方法移動電梯。而 當電梯轎廂超出頂層或底層平層位置時，則應當向頂層或底層反向移 動電梯，必要時利用盤車旋柄盤動電梯。( 5 )當抱閘恢復正常，然后在廳站對應層門外用機械匙打開廳門，拉 開轎門

12、，并協(xié)助乘客安全撤離轎廂，再把盤車旋柄及軸尾罩蓋復位。( 6)上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援，并及時 通知電梯公司處理。3、發(fā)現(xiàn)水進機房井道、井底坑和轎廂，應把轎廂升至較高位置 , 并立 即將電源全部切斷，以防觸電事故及電氣設(shè)備短路。4、如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時，應立即把電源切斷，采用二氧化碳或干 粉滅火器撲救，并立即報告有關(guān)部門。5 、電梯發(fā)生事故，維修人員必須立即解救傷員，保護現(xiàn)場，搶救傷員 需移動現(xiàn)場時，須設(shè)標示，并及時報告有關(guān)部門。6、電梯發(fā)生嚴重地沖頂、蹲底時，須經(jīng)有關(guān)部門嚴格檢查，修復鑒定 后方可啟用。7、如果轎廂因超行程或其他原因需要在機房用手輪盤動曳引機轉(zhuǎn)動，

13、操作應注意安全，防止松開剎車時手輪突轉(zhuǎn)傷人。8、所有事故處理之后，一定要詳細記錄發(fā)生的時間，狀況和處理方 法，并及時報告有關(guān)領(lǐng)導。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程一、目的確保電梯維修保養(yǎng)的正常操作。二、適用范圍適用于工程部管轄范圍內(nèi)電梯的操作管理。三、職責電梯工嚴格按照操作規(guī)程進行操作。四、工作程序電梯安全操作規(guī)程4.1.1 機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，一般必須拉開本機電源開關(guān)方可進行，特 殊情況下不能拉開電源時，應做好安全措施才能進行工作。4.1.2 客梯在檢修或保養(yǎng)過程中，必須確認轎廂內(nèi)無乘客方可停梯。4.1.3 在維修保養(yǎng)過程中，必須至少有兩人協(xié)助進行，開梯、停梯前必須

14、揚聲，并得到對方應答后方可操作。4.1.4 在梯頂檢修或保養(yǎng)時，除了判別故障和調(diào)試需要，禁行快車。4.1.5 下底坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺放告示牌，防止無 關(guān)人員靠近。4.1.6 井底作業(yè)時，首先開井底燈，后按下底坑安全（急停）開關(guān)，若 上方有人時必須配戴安全帽。4.1.7 進出廳門或維修保養(yǎng)門廳時，只許用工具墊門腳，嚴禁掛門，防 止造成事故。4.1.8 維修保養(yǎng)完畢，認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留。4.1.9 機房、井道因工作需要動火時，按管理處規(guī)定申請辦理動火證， 指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，并按臨時動火作業(yè)管理規(guī)程 執(zhí)行。在機房進行維修保養(yǎng)時，應注意以下事項4.

15、2.1 在機房時應把電梯電源總開關(guān)斷開。4.2.2 拆卸機械物件時要小心輕放，收集所有可拆卸物品有規(guī)律放置， 安裝時不得有遺漏。4.2.3 添加潤滑油時，地面應鋪設(shè)棉布或報紙，以避免油料直接漏到地 面或設(shè)備上。棉布與報紙要及時清理。4.2.4 進行維護工作時要小心，避免污染墻壁等公共地方。 維修人員在維修、保養(yǎng)工作中，應注意掌握兩條原則4.3.1 能靜態(tài)檢修和保養(yǎng)的，決不動態(tài)檢修和保養(yǎng)。4.3.2 能不帶電檢修的，決不帶電進行檢修。如必帶電作業(yè)時，應遵守 帶電作業(yè)有關(guān)規(guī)定，并設(shè)專人監(jiān)護，做好安全防護措施。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月電梯運行管理規(guī)程一、目的 確保電梯技術(shù)性能保持良好

16、狀態(tài)，保證安全運行。二、適用范圍適用于本大廈電梯的運行管理三、職責監(jiān)控室保安負責監(jiān)控電梯的運行狀況。電梯公司負責對電梯系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。 工程部負責電梯設(shè)備的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。四、工作程序電梯安全運行4.1.1 監(jiān)控室保安員對電梯 24 小時運行監(jiān)控，通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況，如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗或損壞電梯部件，用內(nèi)線電話制止并 錄像。4.1.2 發(fā)現(xiàn)異常時通知電梯公司維修，禁止易燃、易爆等危險品和超 長超重等物品進入電梯。4.1.3 如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并通知電梯技工或 電梯公司處理。4.1.4 維修工配合電梯公司的維修保養(yǎng)工作以及對其工作質(zhì)量的檢

17、查 監(jiān)督。4.1.5 運行主管審核電梯維修保養(yǎng)記錄表并簽字確認。4.1.6 工程部經(jīng)理每月至少一次對電梯進行巡檢，并在 電梯設(shè)備日巡 檢表上簽名。機房管理4.2.1 詳見電梯機房管理制度4.2.2 電梯技工必須持證上崗，熟悉電梯技術(shù)性能，運行狀況及操作方法，負責操作、維修及管理，保證電梯安全運行。4.2.3 每天對電梯運行狀況進行檢查保養(yǎng)，做好各項檢查、保養(yǎng)、維 修記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和聯(lián)系電梯公司處理，督促電梯公司維修 保養(yǎng)。4.2.4 電梯機房非工作人員禁止進入，并確保照明、通風及應急照明 設(shè)施良好，確保消防設(shè)備良好，禁止吸煙，地面干凈整潔無雜物，設(shè) 備外表干凈無塵。電梯出現(xiàn)故障應急處理

18、措施4.3.1 電梯發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員，并通知有關(guān)人 員迅速處理，按電梯緊急故障應急處理措施操作要求救人，必要時 聯(lián)系電梯公司處理。4.3.2 當火災發(fā)生時 值班保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動 進入消防行動狀態(tài)，電梯技工 （或運行值班工） 迅速關(guān)閉不具備消防功 能的電梯。4.3.3 當?shù)卣鸢l(fā)生時 根據(jù)震前預報由電梯維修工關(guān)閉所有電梯，地震過后開啟時，由專業(yè) 電梯公司對電梯進行安全檢測確認無異常后，方可運行。4.3.4 當電梯進水時 （1）底坑進水，應將電梯停于兩層以上，終止運行并切斷電源。（2）當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并

19、 及時關(guān)閉電梯及總電源。（ 3） 電梯濕水后，由電梯公司做干燥處理，并提交相關(guān)報告。4.3.5 遇到其他復雜情況應及時報告電梯公司及有關(guān)領(lǐng)導。電梯設(shè)備管理的注意事項4.4.1 當電梯年檢期將近時，督促電梯公司做電梯年檢、年審。4.4.2 因維修、保養(yǎng)造成停梯，應在一樓掛標識牌、設(shè)護欄。4.4.3 禁止任何人在機房、轎廂、井道內(nèi)玩耍、吸煙，禁止易燃、易 爆、超長、超重物品進入電梯。五、相關(guān)記錄電梯設(shè)備日巡檢表電梯維修保養(yǎng)記錄表廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月風機房管理制度為確保風機的安全及正常運行，特制定此規(guī)定：1、風機房應定期巡查，并做好有關(guān)記錄。2、每月定期檢查機組、配電箱、過濾網(wǎng)。

20、過濾網(wǎng)應完整無損并每 月清潔兩次。3、風機房每星期打掃一次，確保風機房地面和設(shè)備外表的清潔。4、保持機房干凈整潔，機房內(nèi)不得堆放雜物。5、消防器材應齊備良好，風機房內(nèi)應禁止吸煙。6、保持照明良好，風機房門靈活無破損。7、每月對電機、皮帶張緊度、軸承進行檢查調(diào)整。8、每月要對風機試調(diào)一次，檢查各部分設(shè)施是否正常。9、除操作人員和維修人員，其他人員未經(jīng)許可不得進入風機房。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o o六年九月高壓配電房管理制度配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，直接影響到業(yè)戶的日常工作，為了保證大廈供電系統(tǒng)的正常運行，特制定本規(guī)定：1、配電房必須有專職電工進行維護及管理，未經(jīng)主管領(lǐng)導的同意，非工作人

21、員不得進內(nèi)。2、操作人員必須熟悉配電設(shè)備狀況、操作方法和安全注意事項，嚴格按照供電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程進行保養(yǎng)管理。3、運行技工必須密切注意電壓表、電流表、功率因素表的指示情況，禁止變壓器、空氣開關(guān)超載運行。4、經(jīng)常保持配電房地面和設(shè)備外表清潔無塵。5、配電設(shè)備的倒閘操作，嚴格按照配電房的安全操作規(guī)程操作，以免發(fā)生事故。6、因故必須停某部分負荷時，應提前一天向使用該負荷的用戶發(fā)出停電通知，對于突發(fā)性的停電事故應及時向業(yè)戶做出解釋。7、經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應急照明在停電狀態(tài)下能正常使用。8、運行技工應認真作好值班記錄和檢查維修保養(yǎng)記錄。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月

22、高壓配電設(shè)備操作規(guī)程一、目的確保高壓配電設(shè)備的正常運行。二、適用范圍 大廈所有高壓配電設(shè)備三、職責嚴格按照高壓配電設(shè)備操作規(guī)程進行操作四、工作程序 高壓操作必須填寫倒閘操作票，核定監(jiān)護人和操作人，在運行主 管批準后，方可進行操作。（一）送電操作1、進行送電操作時 , 檢查受電柜電壓表指示情況 , 檢查電源電感應指示 當顯示有電時才按“高壓負荷開關(guān) （斷路器件 ）合閘程序”進行操作。2、當合上受電開關(guān)后，檢查受電柜、計量柜、出線柜的有電感應指示 燈三相顯示是否正常。3、檢查變壓器通電狀況正常后方可到低壓配電柜進行送電。4、當變壓器帶負荷后，應觀察變壓器的溫度表顯示是否正常，當設(shè)備 正常后做好設(shè)備

23、運行記錄。（二）停電操作 停電操作應從低壓電容柜各分路配電開關(guān)開始，依次分斷低壓受電 開關(guān)后，然后到高壓柜按“高壓負荷開關(guān)（斷路器）分閘程序”進行操 作。1、當分斷受電柜開關(guān)后，應檢查計量柜、出線柜的電感應指示燈三相 顯示是否熄滅，電壓表有否電壓顯示。2、根據(jù)情況需要在線路工作時，應按停電、驗電、接地，在高壓負荷 開關(guān)（斷路器）操作手柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的警示牌。在 停電檢查的線路或設(shè)備的電源側(cè)安裝臨時接地線時，應先裝接地端， 后接線路設(shè)備端。有電部位應裝設(shè)遮攔，掛上“止步，高壓危險”的 警示牌，做好以上工作程序方可在線路設(shè)備上工作。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月高壓負荷開關(guān)

24、（斷路器）操作規(guī)程一）、高壓負荷開關(guān)（斷路器）合閘程序（包括受電柜、配電柜）1、確認接地開關(guān)分斷位置，將高壓負荷開關(guān) （斷路器） 推入插接位置 （有插接、試驗、抽出位置）并確認高壓負荷開關(guān)位置正常。2、確認高壓負荷開關(guān)（斷路器）已在儲能狀態(tài)（如未儲能可用電動儲 能或手動儲能）。3、操作合閘 將電動合（分）閘操作開關(guān)手柄置于預備合閘位置，再轉(zhuǎn)動開關(guān)至合閘位置（此轉(zhuǎn)動不應超過三秒）高壓負荷開關(guān)（斷路器）動作至合 閘狀態(tài)。 如手動機械合閘，按動機械合閘按鈕合閘，高壓負荷開關(guān) （斷路器） 動作至合閘狀態(tài)。4、合閘完畢后應檢查有電感應指示燈顯示，電壓表、電流表指示情 況，高壓柜、變壓器運行是否正常。5、

25、當設(shè)備正常后應做好設(shè)備運行記錄。（二）、高壓負荷開關(guān)（斷路器）分閘程序（包括受電柜、配電柜）1、操作分閘 將電動合（分）閘操作開關(guān)手柄置于預備分閘位置，再轉(zhuǎn)動開關(guān)至 分閘位置（此轉(zhuǎn)動不應超過三秒）高壓負荷開關(guān)（斷路器）動作至分 閘狀態(tài)。 如手動機械分閘，按動機械分閘按鈕分閘，高壓負荷開關(guān) （斷路器） 動作至分閘狀態(tài)。2、檢查電感應指示燈三相顯示是否熄滅，電壓表有否電壓顯示，確 認回路不帶電（可用高壓驗電器驗電）。3、根據(jù)需要如接地，將操作桿插入接地開關(guān)操作孔內(nèi)逆時針轉(zhuǎn)動至 接地開關(guān)合閘位置（門鎖扣解鎖）。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二00六年九月燃氣熱水鍋爐操作規(guī)程一、目的 規(guī)范燃氣熱水鍋爐操作，

26、確保冬季供暖正常運行。二、職責 運行技工負責燃氣熱水鍋爐操作，確保燃氣熱水鍋爐安全運行，定時 檢查及記錄。三、適用范圍 適用于大廈燃氣熱水鍋爐。四、工作程序停止制冷機組運行，繼續(xù)保持冷機油溫恒溫加熱，并關(guān)閉冷凍主機房 冷機供、回水總管上電動蝶閥。轉(zhuǎn)換開啟熱水爐機組外接管道供、回水總管上電動蝶閥、接通熱 源裝置。開啟熱水爐機組進出水手動或電動閥門、膨脹補水箱的閥門，膨 脹補水箱水位正常。檢查管道煤氣閥門開關(guān)，氣壓表顯示正常壓力。在 28 樓空調(diào)水泵房開啟板式交換器初、次級進出水閥，開啟運行暖水 循環(huán)水泵及各樓層新風柜、盤管風機。在熱水爐機房開啟運行暖水循環(huán)水泵，檢查熱水爐機組進出水壓力差 在正常

27、范圍內(nèi)。啟動燃燒機，機組開機前自檢，自動啟動鼓風機、伺服風機、調(diào)到細 火位置，燃燒機開始自動點火，吹風程序開始，機組進入自控測試。 燃燒機進入正常工作狀態(tài)，一定要注意內(nèi)循環(huán)水進出水壓力差、溫 度，根據(jù)情況及時調(diào)整。注意觀測每次火力轉(zhuǎn)換時，風門風機是否相應轉(zhuǎn)換在適當?shù)奈恢茫?小時抄表一次。停機時先停燃燒機， 30 分鐘后，停熱水爐機房暖水循環(huán)水泵，利用余 暖運行達到節(jié)能目的。停 28 樓空調(diào)水泵房暖水循環(huán)水泵，關(guān)板式交換器初、次級進出水閥及 各樓層新風柜、盤管風機。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月燃氣熱水鍋爐系統(tǒng)故障應急處理措施一、目的當鍋爐系統(tǒng)發(fā)生故障時，能迅速、正確地進行處理，保證大

28、廈鍋 爐設(shè)備的正常使用。二、適用范圍適用于大廈鍋爐設(shè)備發(fā)生故障時的排障。三、處理措施1、鍋爐故障報警停機（1）缺水報警檢查補水箱水位是否正常 ,進水閥是否已打開 , 處理正常后可復位 重新開機。（2）氣壓報警 檢查煤氣閥是否已打開或氣壓閥是否調(diào)得過低 , 處理正常后可復 位重新開機。（3）風壓報警 將風門調(diào)至適當位置后復位重新開機。2、供水系統(tǒng)故障（1）當水泵發(fā)生故障時 ,運行技工應立即趕赴現(xiàn)場 , 啟動備用水泵，并 對故障水泵進行檢查和及時維修。（2）當管網(wǎng)發(fā)生爆裂時 , 應立即關(guān)閉進出水閘閥 ,并切斷漏水處附近相 關(guān)電源，上報主管 , 由其組織人員進行維修 ,處理完畢填寫事故報告 記錄表。

29、3、煤氣泄漏 當發(fā)生煤氣泄漏時 , 應首先確認泄漏位置 ,并立即關(guān)閉煤氣閘閥或 總閥。運行技工應立即通知煤氣公司人員到場進行處理，并留在現(xiàn)場 戒備，防止火種，做好通風措施。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月熱水鍋爐房管理制度為確保冬季供暖系統(tǒng)正常運行，加強機房管理，特制定本制度：1、鍋爐房必須保持整潔、通風及照明狀況良好。2、鍋爐房內(nèi)禁止吸煙，不得隨意動用明火。3、鍋爐房需按有關(guān)規(guī)定配置必要的滅火器材，所有運行技工必須熟練 操作。4、無關(guān)人員嚴禁進入鍋爐房，施工、檢修或檢查等人員進入要做好登 記，離開機房時隨手關(guān)門。5、值班人員應忠于職守，嚴格按操作規(guī)程操作，做好記錄和交接班工作，防止因

30、錯誤操作或失職而造成重大事故。6、定期檢查、調(diào)試安全閥、壓力表、水位計等表具，保持靈敏有效。 對鍋爐爐體，各種管道、閥門等要定期檢查，發(fā)現(xiàn)有裂縫、空隙或 跑、冒、滴、漏等不良情況及時進行檢修。7、勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。8、一旦鍋爐房發(fā)生火警立即切斷電源和氣源，盡快采取相應的滅火措 施。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月管網(wǎng)系統(tǒng)故障處理規(guī)程一、目的 當空調(diào)管網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)生故障時，能迅速、正確地進行處理，確保管 網(wǎng)系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。二、適用范圍 適用于大廈空調(diào)管網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)生故障時的排除。三、處理措施（一）主管和支管的故障處理規(guī)程1、發(fā)現(xiàn)或接報管道漏水，要迅速關(guān)閉冷水機

31、組、水泵和漏水位置的 上下級閥門，將漏水水量控制在最小范圍。2、關(guān)閉漏水附近的電氣設(shè)備，以防漏電傷人。3、用白鐵皮和麻袋將水管的裂縫包扎，再用鐵絲扎緊，并將漏出的 水引入地漏排走。4、匯報上級主管，并組織人員進行搶修。5、故障處理完畢后，將故障時間、處理方案及使用材料詳細記錄在 維修記錄中，并填寫事故報告記錄表匯報上級。（二）主機水泵、風柜軟接管故障處理操作規(guī)程1、發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)、樓層機組、風機的軟接管破裂，應先關(guān)閉爆 水附近的電氣設(shè)備，再關(guān)閉主機和水泵。2、關(guān)閉軟接管的上下級閘閥控制水流量，并將漏水引入排水管以防 止水流入電房或業(yè)戶單元，漏水停止后，檢查漏水原因。3、將故障情況匯報上級主管

32、，并迅速用備用軟接管更換，更換后緩 慢開閘閥，對更換后軟接管試壓確認合格。4、故障處理完畢后，將故障時間、處理方案及使用材料詳細記錄在 維修記錄中，并填寫事故報告記錄表。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月空調(diào)機房管理制度空調(diào)機房是大廈空調(diào)心臟部位，為保障空調(diào)機房設(shè)備可靠運行，加強對空調(diào)機房管理，特制定本規(guī)定：1、嚴禁無關(guān)人員進入機房。2、機房內(nèi)必須注意用電、防火安全，嚴禁存放易燃、易爆、危險品。3、機房內(nèi)應配備消防器材、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處，機房內(nèi)嚴禁吸煙。4、機房內(nèi)必須保持整潔，設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。5、機房內(nèi)照明保持完好。6、運

33、行技工每 2 小時對機房進行巡查，確保設(shè)備運行正常，檢查 水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，各儀器、儀表壓力是否正常。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oo六年九月空調(diào)系統(tǒng)安全操作規(guī)程、目的規(guī)范空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程，確?？照{(diào)系統(tǒng)無故障 二、適用范圍 適用于工程部管轄范圍內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的操作管理。三、職責 空調(diào)工嚴格按照操作規(guī)程進行操作。四、工作程序1、檢查機房冷凍、冷卻水進出水閥門是否在日常規(guī)定的位置。2、檢查水泵、管道無滲漏。3、開啟冷凍泵、冷卻泵及冷卻水塔，并觀察冷凍水泵、冷卻水塔是否 運行正常，水壓是否正常。4、檢查配電柜電流、電壓是否正常。5、檢查冷凍水溫、冷卻水溫度是否正常。6、檢查水處理器控制柜電流、

34、電壓是否正常，按 水處理器操作規(guī)程 執(zhí)行。7、運行技工按空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃要求進行維修保養(yǎng)，并對維 修情況進行記錄。8、清洗冷卻塔及冷凍、冷卻水處理要由專業(yè)單位完成，達到空調(diào)系統(tǒng) 水質(zhì)要求，提供檢測報告。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月空調(diào)系統(tǒng)應急故障處理措施一、目的 當空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生故障時，能迅速、正確地進行處理，保證空調(diào)系 統(tǒng)的正常使用。適用范圍 適用于大廈空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生故障時進行排除。三、處理措施1、水泵1）巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，開啟備用水泵后停異常水泵。2）可當場解決的問題即時修復，并記錄在交接班記錄簿上。3）水泵故障比較嚴重的，應將情況報告運行主管，由其組織人員維 修，并在事

35、后填寫事故報告記錄表。2、冷卻塔1）水塔電機故障 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應立即停止運行。 發(fā)現(xiàn)故障可當場解決的問題即時修復，并記錄在交接班記錄簿上。 屬較嚴重的故障應將情況報告運行主管，由其組織人員維修，并在事后填寫事故報告記錄表。2）水塔穿底漏水 巡查發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，馬上將漏水水塔的所有閥門關(guān)閉。 應將情況報告運行主管，由其組織人員維修，并在事后填寫事故報告記錄表。3）水塔溢漏 巡查時發(fā)現(xiàn)水塔溢漏，應馬上檢查相應的浮球開關(guān)，可當場解決的立即修復。 浮球開關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對應的進水閥。4）水平管網(wǎng)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層空調(diào)水平管閥關(guān) 現(xiàn)場用沙包攔住電梯

36、口、走廊口，以防水滲入電梯井和業(yè)戶單元。 用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 立即上報運行主管，由其組織人員維修，并在事后填寫事故報告記錄表。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二00六年九月空調(diào)新風柜操作規(guī)程一、目的 為室內(nèi)環(huán)境提供新鮮潔凈空氣，空氣調(diào)節(jié)變得更加舒適，保障人員健康。二、適用范圍 適用于大廈空調(diào)新風機柜。三、職責運行技工依時開關(guān)新風機，并注意監(jiān)測運行狀態(tài)，保障正常供冷。 運行技工不定期巡視檢查。四、工作程序運行技工在BA網(wǎng)絡中心定時開關(guān)新風機，觀測風機運行送風溫度變 化，合理設(shè)置送風溫度，控制室內(nèi)溫度恰到好處，節(jié)約能源。設(shè)置送風溫度，可在現(xiàn)場或 BA中心操作設(shè)置。各樓層

37、新風機設(shè)置參考送風溫度為 20 C，公共走道空調(diào)溫度維持 控制在26 C -28 C。當室外氣溫低于25C，應充分利用新風機向室內(nèi)增多新鮮潔凈冷空氣 補給，必要時停止冷機運行供冷或稍調(diào)高冷機出水設(shè)定溫度，節(jié)約能 源管理運行。新風機供回水管手動閘閥常開，電動水閥積分式無級控制電機正反 轉(zhuǎn)，達到開啟或關(guān)閉水閥門，從而控制送風溫度變化。檢查新風機空氣濾網(wǎng)保持通風，每月至少清洗一次，以保證正常運行 制冷。檢查新風機運轉(zhuǎn)方向是否正確，是否有異音，皮帶是否完好運行。 在制冷運行中發(fā)現(xiàn)電動水閥不能正常開啟，應當立即手動應急辦法開 啟電動水閥，并向上級領(lǐng)導匯報。檢查新風機制冷運行進出口壓力差及溫差是否正常，排

38、水水管是 否排水。檢查風機控制電箱指示燈狀態(tài)指示是否正常。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二oO六年九月 煤氣故障應急處理措施一、目的當大廈煤氣供氣系統(tǒng)發(fā)生故障時，能迅速、正確地進行處理，確保煤 氣供氣系統(tǒng)的正常使用。二、使用范圍適用于大廈煤氣供氣系統(tǒng)。三、處理措施1、本大廈的煤氣供氣系統(tǒng)裝置包括煤氣調(diào)節(jié)閥、管網(wǎng)系統(tǒng)、煤氣泄漏 報警裝置。當煤氣系統(tǒng)報警裝置顯示屏發(fā)出報警信號時，首先確認報 警位置，當不能復位時，應迅速通知有關(guān)人員，并到現(xiàn)場查看是否誤 報，做好現(xiàn)場戒備不得開關(guān)電燈，禁止使用明火。如確認有泄漏，即 關(guān)閉閘閥，并通知煤氣公司到場搶修，同時做好現(xiàn)場戒備，防止火 種，直至協(xié)助煤氣公司人員到場搶修

39、完畢。2、如發(fā)現(xiàn)管井有煤氣泄漏現(xiàn)象，應迅速派人員查找泄漏位置，關(guān)閉對 應的煤氣閘閥，通知煤氣公司到場搶修，做好現(xiàn)場戒備，防止火種， 至煤氣公司人員到場搶修完成為止。如用戶投訴有煤氣泄漏及故障， 應立即派人員到現(xiàn)場，先關(guān)閉戶內(nèi)的煤氣球閥，開門窗通風，禁止開 關(guān)電燈照明及電器，防止火種。查找漏氣位置，可排除的故障應予排 除，不能排除的立即通知煤氣公司派人員到場檢修或處理。3、煤氣公司搶修電話。 。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二o O六年九月 中央空調(diào)機組運行規(guī)程一、目的 正確操作及維護大廈的中央空調(diào)系統(tǒng)，保證大廈空調(diào)系統(tǒng)安全、正常 運行。二、適用范圍 適用于大廈中央空調(diào)機組的運行管理。三、職責 運行技

40、工負責大廈內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)的運行，處理一般性的故障。 運行技工必須持證上崗，必須熟悉大廈內(nèi)的空調(diào)設(shè)備和設(shè)施情況，掌 握所管轄空調(diào)設(shè)備操作方法及應急處理方法。每 2 小時巡視空調(diào)機房設(shè)備運行情況，做好運行設(shè)備抄表記錄，發(fā)現(xiàn)故 障應及時排除，并做好巡視和值班記錄。不能排除故障應及時報告上 級領(lǐng)導組織安排處理。保持空調(diào)機房、控制室及設(shè)備設(shè)施的清潔，實行定員、定崗、定時清 理，所有的工具及物品應擺設(shè)有序。提高警惕，加強防范，做好空調(diào)機房的防水、防火、防小動物安全管 理工作。必須嚴格按照國家有關(guān)安全操作規(guī)程進行操作，自覺接受監(jiān)督，嚴禁 各種違反安全規(guī)程行為。各機房禁止非工作人員進入，外來人員進入 機房必須

41、登記。遇到突然停電或發(fā)生其他突發(fā)性事故時，應及時排除故障，或采取應 急措施，并迅速通知管理處，調(diào)動組織相關(guān)人員到崗處理。四、工作程序開機前檢查準備4.1.1 檢查前一班交班記錄，仔細觀看有無故障停機、維修或保養(yǎng)記 錄，不準隨意啟動帶故障設(shè)備。4.1.2 將冷凍主機油箱加熱器保持長時期通電，以保障冷凍主機正常啟 動，停機時自動恒溫加熱，油溫維持在 65C左右。4.1.3 檢查冷凍機油箱油位至正常位置，上視油鏡中部或下視鏡頂部可 以見到油。4.1.4檢查電源電壓是否正常（418V 342V）范圍，380V士 10% .4.1.5 觀察冷機顯示屏上左上角信息顯示正常。故障燈沒有閃爍。4.1.6 檢查

42、冷卻、冷凍總水閥是否置于正常狀態(tài)。4.1.7 檢查上下區(qū)冷凍膨脹自動補水箱及冷卻水塔水位正常，在負一層 冷凍機房觀察冷卻水靜壓力，冷凍水靜壓力，等為正常。開機操作4.2.1先開啟上下區(qū)各樓層新風機、空調(diào)風柜機（一般在BA中心設(shè)定時 控制 ON/OFF）。4.2.2 根據(jù)大廈負荷，在 28樓空調(diào)水泵房，合理選擇開啟運行空調(diào)水 泵、熱交換器臺數(shù)。4.2.3 開啟相對應冷水機組冷卻、冷凍出水電動水閥，延時數(shù)秒鐘電動 水閥到限位停止，并到位指示燈亮（手動水閥平時常開）。4.2.4 開啟相對應運行冷卻塔進水電動水閥，延時數(shù)秒鐘電動水閥到 限位停止，并到位指示燈亮（手動水閥平時常開）。4.2.5 依次分別

43、開啟運行冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔散熱風扇，延時3 分鐘，再次檢查冷卻、冷凍進出水壓力差是否達到正常范圍之間。4.2.6 在現(xiàn)場冷機主顯示畫面按（本控 LOCA）L 軟鍵，啟動觸發(fā)，自檢 正常，先啟動運行油泵 1 分鐘，然后啟動運行。4.2.7 制冷機運行 30分鐘后到穩(wěn)定狀態(tài)開始抄錄運行記錄，以后每兩 小時一次抄錄運行記錄表，檢查冷機面板上各種參數(shù)是否在正常值。4.2.8機組在運行中，冷卻出水溫度正?？刂品秶?26C -36 C之間， 進出口溫差在4C-6 C。出水溫度不得高于37C，否則制冷量下降。43 C超溫保護安全停車。429制冷機冷凍出水溫度正?？刂品秶?7C-12 C,進出口溫

44、差在 4C-6 C。如持續(xù)高于12C應考慮增加開啟運行冷機，冷凍出水溫度不 能低于3.3 C,否則防凍保護安全動作而停車。4.2.10冷凍主機運行電流百分比不得超前 105%。按時檢查冷機、空調(diào)水泵和冷卻水塔運行狀況，并做好冷機、空 調(diào)水泵和冷卻水塔運行記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，重大問題及時 向上級領(lǐng)導匯報。停機操作4.3.1 按主機控制面板紅色四方軟鍵一秒后松開手，自動卸載關(guān)機，停 機后油泵繼續(xù)運行 1 分鐘。10分鐘后分別依次停冷卻水泵-冷卻塔散熱風扇-冷凍水泵-冷凍進出水電動水閥t冷卻塔進水電動水閥。4.3.3 停各樓層新風柜機、空調(diào)風柜機。4.3.4 在 28 樓空調(diào)水泵房，停止運行

45、空調(diào)水泵、熱交換器。4.3.5 停機后觀察上下區(qū)冷凍膨脹自動補水箱是否有溢流現(xiàn)象。4.3.6 為了節(jié)約能源，建議冷凍主機可適當在正常營業(yè)收市時間前 30 分鐘左右停機，充分利用余冷再循環(huán)運行。廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司二OO六年九月 給排水設(shè)備操作規(guī)程一、目的 指導維修人員實施對給排水設(shè)備進行操作管理，保證大廈公共供水設(shè) 施、設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證生活、消防給水的正常需要。二、適用范圍 適用于公司管轄范圍內(nèi)大廈的給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行管理。三、職責 維修工負責給排水設(shè)備操作。維修主管負責對給排水設(shè)備（設(shè)施）的全面管理工作。四、工作程序.給排水設(shè)備的日常管理4.1.1運行技工每2小時巡檢給排水設(shè)

46、備，并注意設(shè)備運行時有無異常 聲響，觀察運行電流、電壓、水壓，并做好巡檢記錄。4.1.2水泵房每周清掃一次，每月清潔一次設(shè)備，保持設(shè)備、地面、墻 壁無積塵、水漬、油漬。4.1.3維修工負責給排水泵的操作、監(jiān)控、記錄，在潛水泵啟動時觀察 電流、電壓、并傾聽有無異音，每月對備用水泵進行轉(zhuǎn)換。4.1.4維修工操作應按和執(zhí)行。4.1.5維修主管負責收集設(shè)備的技術(shù)資料、檔案，負責設(shè)備配件、材料 米購計劃的編制。4.1.6給排水設(shè)備發(fā)生異常要及時報告管理處，并在管理處協(xié)調(diào)下排除 異常。手動自動操作流程排水給水設(shè)備（水泵）手動自動操作流程開啟開啟水泵控制柜的轉(zhuǎn)換開關(guān)按水泵控制柜上“啟動”進水閥出水閥撥到“手動”位置按鈕開啟水泵供水按水泵控制柜的“停止”按鈕，水 泵停止供水水泵運行后觀察供