一個具有重慶特色的土地增值稅清算方案

1、項目基本情況A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的B房地產(chǎn)項目，分兩期開發(fā)。一期為住宅（含底商和車庫）， 二期為獨立商業(yè)。一個建設用地規(guī)劃許可證，兩個工程規(guī)劃許可證。項目銷售比例已 達到85%。A公司財務人員選擇建設用地許可證為清算單位對B項目進行土地增值稅稅負測，結(jié)果不容樂觀：普通住宅增值率為23.75%，非普通住宅為20.36%，非住宅因車庫去化 率交代，增值率高達105.37%。于是提出通過將車庫全部轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)，以降低非住宅的增值率。通過測算，若將 未售車庫全部劃轉(zhuǎn)至關(guān)聯(lián)企業(yè)，則 非住宅增值率降低至51.28%。方案診斷通過轉(zhuǎn)讓車庫來的降低非住宅土地增值稅稅負，其本質(zhì)上是從 收入”角度來考慮方案的

2、設計，因為車庫單價低，商業(yè)單價高，通過去化低價車庫來拉低非住宅的平均售價， 從而降低非住宅的增值率。但也存在以下不足之處：1資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)操作程序復雜;2會增加企業(yè)其他稅種的稅費負擔和管理成本。女口，對于增值稅簡易征收的房地產(chǎn)項目, 車庫整體劃轉(zhuǎn)后，再銷售增值稅稅率為 9%,增加4個百分點。資產(chǎn)受讓方按固定資 產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)處理，每年還需要繳納房產(chǎn)稅。3可能產(chǎn)生與稅務機關(guān)不同的專業(yè)判斷，方案難以被稅務機關(guān)認可;4與住宅配套的車庫在劃轉(zhuǎn)程序上有禁止性規(guī)定，基本上難以實現(xiàn)劃轉(zhuǎn)程序;5該方案最大的局限在于無法將普通住宅增值率降低至20%以內(nèi)。方案建議針對A公司的困擾，小必分析了非 住宅增值率偏高的原因0

3、1車庫去化率低，商業(yè)銷售價格高，從而導致非住宅達到清算條件時非住宅增值率偏高；02車庫不分攤土地成本，甚至部分開發(fā)成本（如裝修、裝飾及設備等支出）可以不分攤 至車庫，從而導致非住宅單方成本偏低。處置車庫實質(zhì)是從第一個因素角度去考慮減低稅負。 小必在仔細閱讀了一下B項目資 料后，建議A從公司從成本角度，也就是第二個因素去考慮土地增值稅清算方案。建議一 調(diào)清算單位，選擇用工程規(guī)劃許可證為清算范圍。在閱讀B項目的項目資料過程中發(fā)現(xiàn)，一期工程規(guī)劃許可證所規(guī)劃的產(chǎn)品為住宅、 車 庫和少量底商，二期的工程規(guī)劃許可證全部為商業(yè)。 即商業(yè)和車庫可以不在一個清算 單位進行清算，車商業(yè)的單方成本不會被拉低。僅土地

4、成本一項，就使得商業(yè)的單方 成本比合并清算時非住宅的單方成本高出約 3500元/平發(fā)米。建議二 成部分攤，選擇按套內(nèi)面積分攤開發(fā)成本。由于車庫的建筑面積與套內(nèi)面積的比較大（建筑面積在一般35-40平方米之間，套內(nèi)面積在一般10-12平發(fā)米之間），而非車庫的建筑面積與套內(nèi)面積比只有1.2左右（建筑面積120平方米，套內(nèi)面積為100平方米）。即選擇按套內(nèi)面積分攤開發(fā)成本，會 使得非車庫會分攤更多的開發(fā)成本。A公司按照建議方案重新進行測算，普通住宅的增值率為9.83%，非普通住宅的增值率為7.62%,非住宅的增率為41.78%。經(jīng)驗分享該清算方案的成功，很大程度上取決于商業(yè)和車庫辦理在不同的工程規(guī)劃許可證上（即處于不同的清算單位）。但是在實務中，商業(yè)偏多的項目往往車庫和商業(yè)是在一 個清算單位，這跟大部分財務人員從 收入”角度考慮土地增值稅稅收成本管理形成的。 而事實上車庫的去化率是從收入”角度進行稅收成本管理一個永遠的痛”，尤其是針 對商業(yè)綜合體及帶有一定量商業(yè)的住宅類項目。而從 成本”角度考慮，則可以規(guī)避 收入”角度的不