財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理及會(huì)計(jì)分錄

1、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理及會(huì)計(jì)分錄全集一、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算:（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金：借：現(xiàn)金 貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金：借：其他應(yīng)收賬XX成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提 供勞務(wù)，而向購(gòu)買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。1出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng) （所附原始單據(jù)： 借：應(yīng)收賬款XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)：借：應(yīng)收賬款一XX公司收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款應(yīng)收賬款 貸：壞賬準(zhǔn)備 貸：應(yīng)收賬款 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙

2、方協(xié)議）:借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)XX公司財(cái)務(wù)費(fèi)用（6） 預(yù)付賬款： 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款， 分別設(shè) 置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。1預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書(shū)、付款單）借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位購(gòu)方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)收賬款（4） 壞賬準(zhǔn)備：確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法 提取壞賬準(zhǔn)備金：借：管理費(fèi)用 貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時(shí):借：壞賬準(zhǔn)備貸：收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收

3、賬款:借：應(yīng)收賬款借：銀行存款（5） 應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票:借：應(yīng)收票據(jù)XX公司 商業(yè)匯票到期： 若為無(wú)息商業(yè)匯票 若為有息商業(yè)匯票:借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款款貸：庫(kù)存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單） 借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 用銀行存款補(bǔ)付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款2預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款：借：預(yù)付賬款一預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款貸：

4、預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款貸：銀行存款（7）物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn) 雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、 維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本1購(gòu)入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交

5、付單、銷售發(fā)票、付款單）：借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 貸：銀行存款 計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu)貸：采購(gòu)保管費(fèi)采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下： 采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) 某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)X分配率 材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） ：借：庫(kù)存設(shè)備 貸：物資采購(gòu)2訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單 據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）：借：預(yù)付賬款 貸：銀行存款 設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)：借：物資采購(gòu)設(shè)備采購(gòu) 沖減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付供貨款

6、支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款：借：應(yīng)付賬款3設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫(kù)單）：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)貸：庫(kù)存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票） ： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫(kù)存設(shè)備（12） 委托加工材料： 主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。 訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工：借：委托加工材料 貸：庫(kù)存材料材料成本差異 加工完后驗(yàn)收入庫(kù)：借：委托加工材料借：庫(kù)存材料XX材料（13） 低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營(yíng)工程領(lǐng)用

7、生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：低值易耗品倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用貸：低值易耗品借：采購(gòu)保管費(fèi)貸：待攤費(fèi)用（14）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品： 是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格， 可以按照合同的條件移交購(gòu) 貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品， 包括開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和 代建工程等 企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成本對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（15）分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品備查賬”。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購(gòu)貨款貸

8、：預(yù)付賬款貸：銀行存款應(yīng)與加工單位簽貸：銀行存款貸：委托加工材料貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（16）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指利用開(kāi)發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 主要是通過(guò)收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品” “出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目 出租土地或是房屋時(shí)：借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 （17）周轉(zhuǎn)房： 是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用， 兩個(gè)明細(xì)科目 開(kāi)發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本 借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房屋 按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷：借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不

9、大：借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 如果金額較大：借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目 （18）固定資產(chǎn)1購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、等）：借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 支付安裝費(fèi)用：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：安裝完畢交付使用時(shí)：借：固定資產(chǎn)貸：2自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時(shí)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：庫(kù)存材料分配建筑工人工資和福利費(fèi)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi) 完畢建筑交付使用：借

10、：固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出3其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）4改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)貸：殘料變賣時(shí)：借：銀行存款貸：支付擴(kuò)建工程款時(shí)：借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單） 借：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出交付使用時(shí)：借：固定資產(chǎn)生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)未使用固定資產(chǎn)（19）無(wú)形資產(chǎn)： 企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)， 包括專利權(quán)、 非專利技術(shù)、 商標(biāo)權(quán)、 土地使用權(quán)。二、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算（1） 應(yīng)付賬款： 因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng) 支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的

11、工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單：借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)：借：應(yīng)付賬款 貸：預(yù)付賬款 補(bǔ)付其余款時(shí)：借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房” 和“周轉(zhuǎn)房攤銷”貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷貸：銀行存款貸：銀行存款購(gòu)貨發(fā)票貸：銀行存款銀行存款 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出： 借： 固定資產(chǎn) 貸：實(shí)收資本 累計(jì)折舊固定資產(chǎn)生產(chǎn)生用固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 貸：銀行存款取的代建工程款收到預(yù)付款時(shí)：借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款 提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)：借：應(yīng)收賬款借：預(yù)收賬款預(yù)收代建工程款 收回全部余款：借：銀行存款

12、 貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資 開(kāi)出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資：借：現(xiàn)金借：應(yīng)付工資 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)：借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款代扣水電費(fèi)代扣房租月末分配工資費(fèi)用 借：開(kāi)發(fā)成本（建安）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)） 管理費(fèi)用（行政管理部門） 管理費(fèi)用勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提） 借：開(kāi)發(fā)成本（建安）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)） 管理費(fèi)用（行政管理部門） 采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）貸：應(yīng)付福利費(fèi) 用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)：借：應(yīng)付福利費(fèi)（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金， 定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅

13、、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種） 月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費(fèi)用 貸：應(yīng)交稅金房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅 月末計(jì)算的所得稅：借：所得稅 貸： 實(shí)際交納的稅金：借：應(yīng)交稅金XX稅 貸：（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)收賬款貸：銀行存款貸：現(xiàn)金貸：現(xiàn)金主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固應(yīng)交稅金應(yīng)交所

14、得稅銀行存款三、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本” 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)） 設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、 “三通一平” ）； 供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化） 包單位的建筑安裝工程費(fèi)） ；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出）開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)。 開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用：分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用： 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)土地成本費(fèi)用： 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 計(jì)算公式：某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X配套設(shè)施預(yù)提率 配套設(shè)

15、施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本 （或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本 （或計(jì)劃成本）X 100%發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)） 借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開(kāi)發(fā)：借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)3房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的） 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款4開(kāi)發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包” 、“自營(yíng)”兩種 出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單） 借：開(kāi)發(fā)成本

16、房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 自已組織施工的 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 應(yīng)付工資 庫(kù)存材料或設(shè)備5代建工程開(kāi)發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出：借：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)貸：銀行存款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款教育費(fèi)附加，主要包括： ；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、；建筑安裝工程費(fèi) （支付給承 幼兒園、消防、鍋爐房、，分別設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)” “房屋 可根據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目 借：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款XX公司 借：

17、開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)。貸：銀行存款 貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料 貸： 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)或庫(kù)存材料 或現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā) 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：開(kāi)發(fā)成本代建工程 移交委托單位后， 根據(jù)移交手續(xù) 借： 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本 貸：開(kāi)發(fā)成本代建工程（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工 福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款 或應(yīng)付工資 分配開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)

18、竣工房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房屋 （3）管理費(fèi)用：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的 各項(xiàng)費(fèi)用（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu) 手續(xù)費(fèi)用（5） 銷售費(fèi)用： 為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之 前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過(guò)程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展 覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、 福利費(fèi)、 業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用 發(fā)生的銷售費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用貸：銀行存款 或應(yīng)付賬款四、收入、利潤(rùn)的主要會(huì)計(jì)科目核算（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商

19、品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié) 算收入、出租房租金收入。由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開(kāi)計(jì)算1在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)：借：銀行存款2營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的：借：應(yīng)收賬款3預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開(kāi)發(fā)完工后再移交使用的：借：銀行存款 移交使用時(shí)：借：應(yīng)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款 銀行存款 貸：應(yīng)收賬款4以賒銷或分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開(kāi)形資 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本

20、科目期末無(wú)余額貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 貸：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：預(yù)收賬款轉(zhuǎn)讓或是銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 如分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（4）其他業(yè)務(wù)支出（5） 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育費(fèi)附加及土地增值稅 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交土地增值稅其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加 月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附

21、加五、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施， 可以分為如下兩類： 一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓 的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是 能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等； （2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院 等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套 設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定， 城市建設(shè)規(guī)

22、劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目， 不得計(jì)入商品房成本。 因?yàn)?這些大配套設(shè)施， 國(guó)家有這方面的投資， 或是政府投資， 或國(guó)家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部 門出資。 但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中， 由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制， 無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi) 發(fā)協(xié)調(diào)一致， 作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者， 往往在客觀上拿不出資金來(lái)， 有些能拿的也只是 其中很少的一部分。 因此， 開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也 計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出， 并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成 本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成

23、本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等 開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè) 施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集， 于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；3 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn) 行歸集。由上可知， 在配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出， 只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成 本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說(shuō)來(lái)， 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目， 應(yīng)

24、以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象， 借以 正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； （2）前期工程費(fèi)； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （4）建筑安裝工程 費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)； （6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施 費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)， 有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)， 所以理應(yīng)分配為 其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大， 可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。 如果工程規(guī)模不大、 與其他項(xiàng)

25、目建設(shè)地點(diǎn)較近、 開(kāi)竣 工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象， 于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后， 按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例， 算出各配套設(shè) 施的開(kāi)發(fā)成本， 再按一定標(biāo)準(zhǔn)， 將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。 至于 這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本， 在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目： （1）土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； （2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配 套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)， 為簡(jiǎn)化核算手續(xù)， 對(duì)這些配套設(shè)施， 可不再分配其 他配套設(shè)施支出。 它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用， 也可直

26、接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。 因 此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。（三）、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出， 應(yīng)在 “開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本” 賬戶進(jìn)行核算， 并按 成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)等支出， 可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分 類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款” 等賬戶的貸方。 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支 出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分

27、類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本XX”賬戶的借方和 “開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本XX”賬戶的貸方。 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用”賬戶的貸方。對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)， 或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租， 而配套設(shè)施 尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記 入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本” 等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)

28、小區(qū)的開(kāi)發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要 幾年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng) 建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成， 或者是商品房已經(jīng)銷售， 而幼托。 消防設(shè)施等尚未完工的情況。 這種房屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差， 使得那些已具備使用條件并已出售的房屋 應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)， 無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配， 只能以未完成配套 設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)， 計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額， 用預(yù)提方式記入出售 房屋等的開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提

29、率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）十應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)X 100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、 配套設(shè)施。如某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。 由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、 出租時(shí)尚未完工， 為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)（或計(jì)劃成本）X配套設(shè)施費(fèi)能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本水塔35 000201251則幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000十(1000000+900000+800000+800000+500000)X 100%=320000

30、十4000000 X 100%=8%各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：101商品房：102商品房：152出租房：182周轉(zhuǎn)房；201大配套設(shè)施商店：按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)， 按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。 現(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求， 幼托。 上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，托的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā)， 不同步開(kāi)發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出 元)：完工的商品房等成本， 應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼

31、托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房102商品房151181假定各項(xiàng)出租房周轉(zhuǎn)房1000 000元900 000元800 000元800 000元大配套設(shè)施商店500 000元幼托設(shè)施320 000元1000 000元X 8%= 80 000元900 000元X 8%= 72000元800 000元X 8%= 64000元800 000元X 8%= 64000元500 000元X 8%=40 000元其與實(shí)際支出數(shù)的差額， 應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、 一所 其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。 水塔和幼 幼托與商品房等 單位：201商店（元）50 00030 0

32、0050 000200 00035 000251252水塔幼托（元）（元）5 00050 00020 00030 00030 00050 000245 000190 000支付征地拆遷費(fèi) 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)， 借；開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本80 000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本765 000貸：應(yīng)付賬

33、款應(yīng)付工程款分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本商店35 00055 00040 000應(yīng)作：105 000貸：銀行存款105 000貸：銀行存款80 000765 000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本商店55 000貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用55 000預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本商店40000貸：預(yù)提費(fèi)用須提配套設(shè)施費(fèi)40000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。（四）、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)

34、經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問(wèn)情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成 年自“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)成本” 賬廠的貸方轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施” 賬戶的借方， 作如下分錄入貼：借：外發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施460000貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。2按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本） ，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開(kāi)發(fā)成本房

35、屋開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施可發(fā)成本貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本3 對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng) 在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：借： 預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本， 或作追加的分配。 如有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算， 未辦理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。七、自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算 四）、機(jī)械使用費(fèi)的核算 施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 工機(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。 機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：1人工

36、費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。2燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。3材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。4折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。5替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開(kāi)關(guān)、 電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。6運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工現(xiàn)場(chǎng)和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安 裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場(chǎng)的工程成本負(fù)擔(dān)。7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工 機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大

37、，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工期限分次 從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。460000265 00035 000300 000貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本320 000可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 可將其差額沖減或追加分配于尚應(yīng)另行組織核算。 因?yàn)槭褂檬?間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。 至于施工機(jī)械所加工的材料， 如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等， 應(yīng)記入工程成本的 “材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的

38、工資，應(yīng)記入工程成本的“人工 費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用” 的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工機(jī)械使用費(fèi)” 賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各 項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫(kù)存材料” 、“低值易耗品” 、“材料成本差異” 、“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付 待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、“費(fèi)”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：工程施工機(jī)械使用費(fèi)用9 000貸 ：庫(kù)存材料11 00低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付工資4 000應(yīng)付福利費(fèi)560銀行存款2 165累計(jì)折舊8 0

39、00待攤費(fèi)用3 000機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算， 別進(jìn)行。至于那些沒(méi)有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī) 械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的分配， 一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí) （或工作臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各 施工機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)” 中加以匯總。根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺(tái) 時(shí)，就可通過(guò)下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)X機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)十機(jī)械 工作臺(tái)時(shí)合計(jì) 對(duì)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的

40、核算， 也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。 在這種情況下， 對(duì)于各項(xiàng) 工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)， 可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分別乘 該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)， 求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)， 當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較，求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分 比，再將各項(xiàng)工程控臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=刀（該工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)X機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)十刀（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)X該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)計(jì)劃數(shù)）現(xiàn)舉例說(shuō)明它的分配計(jì)算方法如下：（1）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，

41、可參照以往核算資料確定， 隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中：對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行； 對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類然后與時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為（2）求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)設(shè)例中:0.5立方米履帶挖土機(jī)0.4立方米混凝土攪拌機(jī)290臺(tái)時(shí)X臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)300臺(tái)時(shí)X臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)也可根據(jù)施工機(jī)械原值、0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)8元。折舊率，20元8元5 800元2 400元其他施工機(jī)械 按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)（3）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì)（4） 計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際

42、數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比， 設(shè)例中為：元 X100%=95%（5）將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整如 程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為 械使用費(fèi)為：9000元X 95%=8550元對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)， 應(yīng)自“工程施工機(jī)械使用費(fèi)” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “工 程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施工19 000貸：工程施工機(jī)械使用費(fèi)19 000對(duì)于小型施工機(jī)械的折舊、 修理費(fèi)， 可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例， 入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。（五） 、 其他直接資的核算 工程成本中的

43、“其他直接貿(mào)” ， 是指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接發(fā)生但不能記入“材料費(fèi)” 、“人工費(fèi)” 和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：1施工過(guò)程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng) 設(shè)施費(fèi)用；3因場(chǎng)地狹小等原因而發(fā)生的材料4土方運(yùn)輸費(fèi)。此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、 費(fèi)等。施工單位在現(xiàn)場(chǎng)耗用的水、電、風(fēng)、 戶的借方和有關(guān)工程成本的 “其他直接費(fèi)”2 000元，應(yīng)作：借：工程施工2000對(duì)于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、 際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。 根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工程

44、分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次 搬運(yùn)費(fèi)等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。 對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理兼、 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)， 凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的， 應(yīng)直接計(jì)入； 不能直接計(jì)入各項(xiàng) 工程成本的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。（六）、施工間接費(fèi)用的核算 工程成本中除了上文所說(shuō)的各項(xiàng)直接貿(mào)外， 還包括施工單位組織施工、 管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因 而無(wú)法將它直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)， 都將它先記入 “施工間接費(fèi)用”

45、賬 戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。 施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：1管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。2職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為 利費(fèi)。3折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。11 800元20 000元19 000元19000元/20000101商品房建筑工9 000元，則應(yīng)分配的機(jī)分配計(jì)H次搬運(yùn)費(fèi)；檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬 項(xiàng)目。 如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi) 貸：銀行存款2000汽等勞務(wù)費(fèi)用， 可在月終根據(jù)各項(xiàng)工程的

46、實(shí)14%）提取的職工福4修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大 修理費(fèi)。5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、 消防用具等的購(gòu)置，攤銷和修理費(fèi)。6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、 燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。7差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤 餐補(bǔ)助費(fèi)、 上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、 職工離退休退職一次性路費(fèi)、 工傷人員就醫(yī)路 費(fèi)，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)

47、保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)， 供職工保健用的解毒劑、 營(yíng)養(yǎng)品、 防暑飲料、 洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上 職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng) 施工間接費(fèi)用， 都要自如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時(shí)宿舍、 倉(cāng)庫(kù)、辦公室等臨時(shí)設(shè)施， 應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。 施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬” ，將發(fā)生的 施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。每月終了，

48、 應(yīng)對(duì)施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。 為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較， 以 考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配，可按 照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比， 建筑工程一般按直接費(fèi)的 百分比， 水電安裝工程、 設(shè)備安裝工程按人工費(fèi)的百分比） 所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行 分配。某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用X該項(xiàng)工程本期實(shí) 際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額十刀各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額 在實(shí)際核算工作中， 對(duì)于施工間接費(fèi)用的分配， 往

49、往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對(duì) 接施工間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比， 再將各項(xiàng)工程按定額計(jì)算的施工間接費(fèi) 用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額X本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用十器具和檢驗(yàn)、 試驗(yàn)、福利費(fèi)”、“銀行存款”、 “現(xiàn)金”費(fèi)用”賬戶的借方。借：施工間接費(fèi)用20 538貸：庫(kù)存材料1900低值易耗品600材料成本差異50應(yīng)付工資8 500應(yīng)付福利費(fèi)1 190銀行存款2 900現(xiàn)金298累計(jì)折舊4 600待攤費(fèi)用1 500庫(kù)存材料” 、“低值易耗品” 、“材料成本

50、差異” 、“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付 累計(jì)折；日” 、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接刀各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額 如某施工單位在1998年7月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用20 538元，各項(xiàng)工程在7月份內(nèi)發(fā)生 的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：101商品房建筑工程直接費(fèi)141 000元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%102商品房建筑工程直接費(fèi)126 000元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%151出租房建筑工程直接費(fèi)59 000元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%則各項(xiàng)工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：101商品房建筑工程：141000元X 6%X 20

51、538元十141000元X 6%+126000元X 6%+59000元X 6%=8460元X 20538元/19560元=8460元X 105%=8883元102商品房建筑工程：126000元X 6%X 20538元十19560元=7560元X 105%=7938元151出租房建筑工程：59000 X 6% X 20538元十19560元=3540元X 105%=3717元對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “工程施 工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施20 538貸：施工間接費(fèi)用20 538（七）、自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié)

52、 為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本， 會(huì)計(jì)部門在接到施工部門的開(kāi)工報(bào)告后，有關(guān)成本核算對(duì)象的說(shuō)明，為各該單位工程或同類工程開(kāi)設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工 成本明細(xì)分類賬” ，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長(zhǎng)短，都須等到工 程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類賬的記錄方為完整。 工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本， 根據(jù)上述耗用材料分配表、 表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、 水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、 施工間接費(fèi)用分配表等記入。內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本， 應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本” 戶的借方:借：開(kāi)發(fā)成本XX貸：工程施工XX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營(yíng)工

53、程成本核算程序歸納如下：根據(jù)開(kāi)工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開(kāi)設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬； 按工程成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用； 分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本； 根據(jù)完工報(bào)告， 結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本， 八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算（一）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用， 但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)， 因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)， 將它先記 入“開(kāi)發(fā)間

54、接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算， 分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因， 進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi) 支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：l工資指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。即要根據(jù)前述人工費(fèi)分配對(duì)于月份賬12345并與預(yù)算成本對(duì)比分析。指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14）提取的職工福利費(fèi)。指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具

55、、紙張、印刷、郵電、 書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6水電費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、 防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上 職工洗澡、飲水的燃料等。8.周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9利息支出指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)， 但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后 的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10其

56、他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。 從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中， 可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi) 等變動(dòng)費(fèi)用不同， 它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用， 其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例 的增減。但就單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)， 即完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加， 單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少； 反之， 完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減 少，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。 因此，超額完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就可降低開(kāi)發(fā)成本中的 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位 發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都

57、要自“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費(fèi)” 、“累計(jì)折舊” 、“遞延資產(chǎn)” 、 “銀行存款” 、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作 如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：必須指出，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè) （即公司本部） 定期或不定期地派人 到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)， 其所發(fā)生的費(fèi)用， 除周轉(zhuǎn)房攤銷外， 其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè) 的管理費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算， 一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分 類賬”，將發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。（二）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了， 應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配， 按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開(kāi)

58、發(fā)產(chǎn)品的成本。 開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。 不論上地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè) 施和代建工程， 均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，等開(kāi)發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 這部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用， 可2.福利費(fèi)3折舊費(fèi)折舊費(fèi)。4修理費(fèi)修理費(fèi)。5辦公費(fèi)應(yīng)付工資8 000應(yīng)付福利費(fèi)1 120累計(jì)折舊10 000遞延資產(chǎn)3 500銀行存款8 480周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷10 500對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋41 600直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。也就是說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用， 可僅對(duì)有關(guān)開(kāi)發(fā)房屋、

59、 商品性土地、 能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際 發(fā)生的直接成本 （包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)=月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本X本 月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用十應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱直接成本101商品房50 000102商品房120 000151出租房75 0

60、00181周轉(zhuǎn)房70 000201大配套設(shè)施商店80 000301商品性土地125 000合計(jì)520 000根據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表， 即可將各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開(kāi)發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本25 200開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本6 400開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本10 000貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41 6002000年5月單位：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱直接成本分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)101商品房50 0004 000102商品房120 0009 600151出租房75 0006