商鋪招商策劃方案

1、商鋪招商策劃方案商鋪招商方案范文1第一部分：項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位商業(yè)項目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費水平，消費偏好決定!比較好先做一個詳細的市場調(diào)研!二、項目主題概念提煉商業(yè)項目的策劃時已引入了“城市客廳”、“綠色商務”、“城市休閑廣場”的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。商鋪招商方案主題一：“城市客廳”人氣業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運營管理水準和開發(fā)商獨具匠心的開發(fā)思路，將成為惠州市的“城市客廳”，成為人們休閑購物心之所向的地方。項目所處的麥科特大道，是惠州現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無論是現(xiàn)狀，還是遠景規(guī)劃，都是廣州當之無愧的“城市客廳”，并成為展示惠

2、州新形象的一個窗口。風尚國際商業(yè)項目的啟動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。商鋪招商方案主題二：“城市休閑生活廣場”氛圍城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、望秋亭、水景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風格雕塑、休閑廣場等，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案主題三：核心區(qū)的時尚中心活力三、商業(yè)功能定位打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足惠州市中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達到滿足自由、放松、交流、時尚和

3、購物等多種生活目的。隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能百貨超市餐飲娛樂休閑服務修理商務內(nèi)容珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子日常生活用品冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館小型影視廳、卡拉K、歌舞廳、游戲機、保齡球書店、音樂城、文化廊、水族館美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健家電維修商務服務中心、銀行、證券、基金對于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔式、

4、休閑式為主，主要是為了實現(xiàn)商場的購物人群的便利，但為保持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)。四、商鋪布局及銷售方式建議方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布1)布局方式對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)分布表樓層一樓業(yè)態(tài)眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓三樓四-六樓2)特點主題性專賣店主題性專賣店外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閑中心以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也將比較高。這樣便于提升風尚國際商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的無序和混亂。由于風尚國際的樓盤素質(zhì)較好，地理位置也非常優(yōu)越，采用這種著力招進主力店的做法容易實現(xiàn)。而且，采用這種方式招商銷售速度快，能

5、縮短銷售期。但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購買商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。我們將對此采取的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。方法二：分割式銷售分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進行有對于性的合理、有效的分割，對分割后的單元進行招商和銷售。(具體分割方式另行擬訂)1)商鋪分割的原則(1)主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于4：1的商鋪銷售不會有太大困難，因

6、為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。(2)人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有;第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的比較大浪費

7、，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。(3)科學利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。2)特點分割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序，商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議：根據(jù)上述分析，我司建議風尚國際商鋪采用方式一招商和銷售。五、項目商業(yè)營運規(guī)劃(

8、一)項目商業(yè)營運規(guī)劃原則1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā);2、適應不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài);3、尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務，最終格局取決于招商的結(jié)果;4、合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割;5、經(jīng)濟效益原則，應充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面;6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些

9、關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營;7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮;8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成;9、方便顧客消費的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費的習慣;10、視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。(二)項目商業(yè)營運規(guī)劃1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪采用統(tǒng)

10、一招商的原則。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開。2、“出租過度，最終出售”的收益模式對于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、整和市場整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體;整和市場空間，進行合理商品布局;整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商;整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促消推廣;4、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏;完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力;通過市場整體機能的完善，帶動該

11、片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報;通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售;第二部分：招商及銷售策略一、項目整體營銷策略營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動必然是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)營銷的效果。風尚國際商鋪的營銷采用“機動營銷策略”。所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態(tài)地適應房地產(chǎn)市場變化。機動即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售

12、、展銷等方式靈活運用，以及延長內(nèi)部認購、包裝等手段;通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進入二三級市場流通等方式;價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式;付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調(diào)研。影響市場的各種因素主要有：消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀

13、經(jīng)濟調(diào)查、員工隊伍調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學的研究，才能透徹地掌握市場，為科學合理的營銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。二、項目招商銷售總策略1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營;3、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展

14、商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶;4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，對于性地尋找投資商戶進行招商。5、目標商戶定位為全國或深圳知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標群。三、商業(yè)氛圍營造強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費。成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。娛樂部分以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，夸張的色彩及尺

15、度大大加強商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當?shù)难a充與完善。四、價格策略及租金預估(略)五、目標商戶及客戶設(shè)定與選擇1、目標商戶群radic;本地集團與企業(yè)radic;全國性或地區(qū)級連鎖店radic;品牌店、專賣店、主題店2、目標購買人群radic;本地集團與企業(yè)radic;全國性或地區(qū)級連鎖店radic;品牌店、專賣店、主題店radic;本地個體私營業(yè)主radic;有投資意向的本地人3、目標商戶確定原則radic;購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪租賃;radic;先大戶、后小戶;先品牌商戶、后一般商戶的原則第三部分：銷售實施方案一、項目招商目標1、第一目標主力店第一目標主力店是我們市場經(jīng)營和招商的

16、主體，該目標商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標主力店以百貨、休閑、娛樂、服務行業(yè)為經(jīng)營主體;2、第二目標主力店第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為惠州市新興商圈中的主導。第二目標主力店以民特商品(包括地毯、手工藝品、藥材等)、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料(藝)、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務機能的完善服務。同時也是商業(yè)街的公共服務機構(gòu)。第三目標主

17、力店主要包括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。二、招商與銷售流程1、目標商戶群的確定;2、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案;3、對于目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力;4、雙方洽談，達成購買或租賃意向;5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議;6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務費;7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售;8、發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境;9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進場經(jīng)營。三、商鋪推廣方案(一)推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本

18、項目產(chǎn)品應向強品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進行全面升級，經(jīng)我司反復推敲，我司將項目推廣主題定位為：“您的財富源泉風尚國際”(二)推廣方式及渠道建議1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業(yè)銷售。2、推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應的調(diào)整，以適合商鋪的租售。方式二：特色營銷活動A、開盤前1)讓先消費者得到“看

19、得見”價值的“在，預期價格購買高品質(zhì)商鋪從而成為義務推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳;平面廣告強勢宣傳適時制造氣氛。2)軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達本項目之基本資料，讓人們逐步深入認識了解本項目。在該階段不要過太急于將項目的賣點全盤托出，以免喪失項目的神秘感。3)媒體廣告B、銷售期小部分以競價拍賣的形式進行炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會四、招商及銷售費用估算1、裝修費用2、硬件投入3、商場公共設(shè)施及廣場投入4、推廣費用五、招商及銷售進度安排項目銷售期定為某年.10.28-某年.1.28，銷售率預期為%商鋪招商方案范文2超市位于商貿(mào)中心地帶，是一家集購物、休閑、

20、美食、娛樂為一體的大型綜合性現(xiàn)代化購物中心。超市總建筑面積7000平方米，賣場面積6300平方米。超市采用計算機結(jié)算售貨系統(tǒng)，安裝有大型中央空調(diào)、自動扶梯、自動消防噴淋及電子監(jiān)控系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備。公司以“顧客至上、提高服務、迎合消費需求、領(lǐng)導消費時尚”為己任，全力打造一流購物場所。現(xiàn)面對社會隆重招商，具體招商方案如下：一、 招商范圍：1、食品類：休閑食品、膨化食品、奶粉、餅干、煙酒、飲料、冷飲、干果、糧油、調(diào)味品、罐裝制品、熟食、特色小吃、糕點、主食廚房、面包、蛋糕坊、腌臘制品。2、生鮮類：海鮮、水產(chǎn)、生肉、蔬菜、水果、豆制品現(xiàn)場制作、醬菜、干菜、蛋類。3、百貨類：洗滌日化、辦公文具、紙制

21、品、陶瓷玻璃制品、日雜用品、不銹鋼制品、木制竹編品、塑料制品、箱包、體育用品、玩具、鞋類、床上用品、針織、婦女用品、服裝、圖書音像、小家電、自行車。二、招商時間： 年某月某日 年某月某日。三、招商對象及條件：1、具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟實力的廠家、公司或個人，地域不限、資信可靠、可長期合作;2、具有良好的職業(yè)道德，自覺遵守國家各項法律、法規(guī)和企業(yè)的各項規(guī)章制度;3、組織觀念強，能自覺接受管理和監(jiān)督;4、對所經(jīng)營的商品具有透徹的市場分析能力、超前的經(jīng)營理念以及市場機遇的把握能力;5、能夠按規(guī)定立馬交納各種費用。四、合作方式：1、供貨商：是指由供貨人按照與超市所簽協(xié)議的約定條款，為超市提供商品和有關(guān)

22、支持的廠家、公司或個人。本方式有兩種形式：供貨商按進價供貨，超市制定商品售價;供貨商提供商品建議售價，購物中心按核定的比例提取利潤。2、聯(lián)營：是指由超市有償提供場地，供貨方自主經(jīng)營、費用自理、按月結(jié)算的合作方式。3、招租：五、招商程序：1、報名 ：報名時間： 年某月某日，地點：報名需提交的有關(guān)資料：A、報名者資格認證資料：營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、衛(wèi)生許可證的復印件;報名者如為代理商的，需提供廠家的授權(quán)代理書復印件及其它相關(guān)資料。B、商品品質(zhì)認證資料：產(chǎn)品合格證、衛(wèi)生檢驗報告、廠家生產(chǎn)許可證、廠家衛(wèi)生許可證外埠商品進賣場所在地銷售許可證、商標注冊證、條碼證明的復印件及其它相關(guān)資料。C、上述資料提交

23、前必須加蓋有單位紅色印章或報名主體責任人的親筆簽名，同時上述資料必須在證件有效期內(nèi)。D、商品報價單：商品條碼、商品名稱、單位、規(guī)格、供貨價、建議零售價、產(chǎn)地、保質(zhì)期、報價時間等。E、提供必要的商品樣品(實物)。2、報名者資質(zhì)審查時間： 年某月某日 年某月某日。3、以電話形式通知報名者談判時間和地點：通知時間： 年某月某日 年某月某日4、談判，確定供貨商或聯(lián)營伙伴，并以書面形式告知對方;時間： 某月某日 年某月某日5、雙方簽訂協(xié)議并交納有關(guān)費用(樣品、商品信息列表)。時間：招商電話：某月某日 年某月某日 聯(lián)系人：商鋪招商方案范文3第一部分、營銷準備工作1、營銷主體A、成立以高鐵站商業(yè)項目營銷小組

24、為主體的專職營銷小組進行營銷;B、成立以公司機構(gòu)策劃部、銷售部為策略支持的營銷協(xié)作小組進行策略支持;C、建立招商處作為硬體支撐。2、營銷隊伍組建為了更好地完成項目的營銷工作，需要根據(jù)需求進行營銷隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進行嚴格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。招聘原則：專業(yè)的營銷人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上營銷管理的經(jīng)驗，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項目的營銷工作、營銷策劃等方面的工作經(jīng)驗、或從事相關(guān)行業(yè)市場營銷、擁有行業(yè)內(nèi)大量客戶資源者。營銷部人員招聘計劃：由于本項目的體量不

25、大，營銷存在一定的難度，需要項目營銷組進行商家的洽談、市場資料、信息的收集反饋與營銷合同等的洽談和簽訂。故項目營銷組的核心人數(shù)建議在2-3人左右：營銷經(jīng)理：1名營銷員/市場研究員：1名 商業(yè)策劃人員：1名3、營銷架構(gòu)本案以項目工作組形式，采用項目經(jīng)理負責制，設(shè)兩個營銷小組,一個負責策略的制定另一個負責具體的營銷細則。營銷經(jīng)理向公司直接領(lǐng)導負責，進行營銷工作協(xié)調(diào)、對接，督促媒體、廣告公司、禮儀公司等協(xié)作單位的工作推進。備注：以上人員建議在項目營銷正式啟動前半個月到位，并對于營銷進行專業(yè)知識的培訓和項目相關(guān)知識的培訓。4、營銷工作管理營銷人員上崗前培訓，做營銷前準備;每周項目例會，通報每周營銷情況

26、及當前尚待解決的問題;每日以書面形式匯報營銷情況，按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、廣告效果測試分析并以周、月小結(jié)形式報告呈報; 定期提交周例會紀要、營銷周、月總結(jié);每周定期組織營銷小組與營銷協(xié)助小組人員溝通，立馬分析市場變化，相應調(diào)整營銷策略，提交宣傳推廣計劃書。5、營銷物料準備營銷物料：營銷手冊、營銷單張、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。商業(yè)概況，業(yè)態(tài)規(guī)劃、營銷條件和日期(含綜合簡介、平面圖、功能說明、經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹)廣告公司制作，用于營銷推介、說明會現(xiàn)場或直郵營銷合同文本(制定并印制租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等)。項目經(jīng)理負責營銷細則、營銷流程、租賃協(xié)議等項

27、目經(jīng)理負責、公司協(xié)助商業(yè)部分總平圖(工程圖)、商業(yè)街平面圖(規(guī)劃效果圖)公司對接人員負責完成營銷隊伍的建立(招聘)，進行培訓及人員甄選分配，營銷部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。項目經(jīng)理負責，公司行政協(xié)助制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。書面計劃，公司審核確定營銷處的籌建、確定公司組織機構(gòu)和部門設(shè)置。公司各部門共同負責第二部分、營銷時間及節(jié)奏安排1、營銷對象對于高鐵站特有位置及流動性定位2、營銷及經(jīng)營模式建議采用招商會議及電話，網(wǎng)絡等模式3、營銷時間計劃根據(jù)營銷模式確定進度計劃表4、營銷節(jié)奏安排由于本項目目前的市場狀況及項目實際需要，對上述四階段工作進行分解如下：第

28、三部分、招商實施戰(zhàn)略一、招商戰(zhàn)略、策略1、招商將實施快、準、靈的戰(zhàn)略快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊伍、準備招商物料，積極主動爭取和擬定主力商家取得聯(lián)系并進行有效的溝通，盡早確定商家進駐的可能性，及早發(fā)現(xiàn)問題并立馬調(diào)整招商方案;公關(guān)宣傳工作全面鋪開，以最快的信息發(fā)布及行動達到招商的全面認知、認同。準：認準時機準時開始招商消息的發(fā)布，把項目準確明晰的定位、業(yè)態(tài)劃分和項目區(qū)域未來無限的發(fā)展?jié)摿φ故窘o目標商家和未來的投資者;準確把握商家的心理和需求，做好招商相關(guān)的服務工作，專業(yè)地操作招商計劃。靈：市場眾多的不確定因素和招商工作中存在某個單位的人為因素都會影響招商方案的選擇和計劃實施的效果，在專

29、業(yè)高效操作的前提下，根據(jù)市場情況和計劃實施的結(jié)果立馬調(diào)整招商計劃的各項內(nèi)容。2、招商總策略走出去、請進來 建立直復式的招商網(wǎng)絡以流動招商為主、現(xiàn)場招商為輔2.1.走出去、請進來由于本項目處于城市規(guī)劃弱勢區(qū)域，對于項目市場所處的位置以及綜合定位。因此，在招商過程中，充分利用周邊社區(qū)多生活消費高等優(yōu)勢，利用價格低于主商圈的主動條件進行定向招商，整個招商過程中以主動溝通可能性客戶為主。2.1.建立直復式的招商網(wǎng)絡招商初期因目標商家的數(shù)量小、直達性好，可省去招商的知曉階段而直接進行認知和認同度宣傳，直復招商手段可低成本高效率地達到此目的。通過各種招商物料將項目的招商信息發(fā)布、傳遞到目標消費者(如：項目

30、市內(nèi)銷售點、招商手冊、DM、短信、雜志讀本等)。2.1以流動招商為主、現(xiàn)場招商為輔在現(xiàn)場達到展示效果時，建議采用必須采用“商鋪特點+區(qū)域發(fā)展”。二、商業(yè)部分整體租金水平預計(僅為參考)備注：以上租金建議僅為參考，具體租金標準需要在招商工作正式開展前進行最終確定。三、優(yōu)惠政策： 招商部分：1、聯(lián)營：由甲方公司提供場地與裝修，客戶提供設(shè)備和人員的形式，與簽約客戶對于大型的餐飲和健身項目進行聯(lián)營，形成長期受益。2、項目整體提供的折扣優(yōu)惠政策。建議采用不同的期限給予不同比例的優(yōu)惠招商措施A、主力商家進入第一年收取年租金的%、第二年收取年租金的%、第三年收取年租金的%;B、對各商業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：地塊區(qū)

31、域的不同而提供的不同的折扣優(yōu)惠政策。不同樓層、不同位置的租賃優(yōu)惠政策：因樓層和位置而影響經(jīng)營利益的提供不同的優(yōu)惠政策。不同業(yè)態(tài)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)不同業(yè)態(tài)的投入成本和經(jīng)營程度提供不同的優(yōu)惠政策。專賣零售業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：根據(jù)專賣零售的知名品牌和規(guī)模不同而提供不同的優(yōu)惠政策。如：為了鼓勵客戶長期經(jīng)營，項目將采取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的租金優(yōu)惠政策A、租約簽訂時間3年，一次性免租半年;免租期結(jié)束后第一年收取正常租金的%;第二年、第三年開始收取全部租金。第四年開始租金以正常租金的5%逐年遞增;第五年租金遞增6%;第六年租金遞增7%;總體租金遞增比例不超過原租金水平的%。B、租約簽訂

32、時間5年，一次性免租1年;免租期結(jié)束后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的5%逐年遞增，第四年租金遞增6%;第五年租金遞增7%;總體租金遞增比例不超過原租金水平的%。銷售部分：銷售部分的優(yōu)惠政策分為三項，可合理組合四、招商具體工作流程1、 確定招商對象;2、 確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營;委托經(jīng)營;租賃經(jīng)營;直接經(jīng)營;虛擬經(jīng)營;3、 制定招商優(yōu)惠策略;4、 商業(yè)項目部進行客戶招商月計劃實施;5、 招商主管制定客戶招商周計劃;6、 客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒;7、 招商主管進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽;8、 商業(yè)項目部進行客戶分類、確定重點;9、 商業(yè)項目部安排

33、客戶填寫招商租戶登記表10、 商業(yè)項目部負責客戶溝通談判;11、 客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金;12、 商業(yè)項目部與客戶溝通、談判、方案修改與認可;13、 與客戶正式簽定招商協(xié)議第四部分、招商媒體策略1、媒體選擇適用的招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點和缺點，我們將根據(jù)各大媒體的優(yōu)劣分析，對于每個推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。建議本項目前期第一階段推廣以銷售現(xiàn)場包裝展示、招商手冊、DM直郵為主，輔以雜志、短信等2、推廣節(jié)點A、項目接手開始前期市調(diào)，重點在于價格調(diào)整，業(yè)態(tài)確認，租金確認，圍擋廣告制作;B、銷售部啟用后確認優(yōu)惠政策、價格策略，建立短信平臺，宣傳一期單張通過直郵、夾報、派發(fā)實施項目告知;C、制作招商手冊，配合二期單張進行定向招商;D、客戶跟蹤確定答謝;E、銷售策略實施3、招商成本概算根據(jù)具體情況，本著節(jié)約資源，提高收益的原則，主要費用