曼哈頓廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況報(bào)告20100830

1、1百年德化商業(yè)運(yùn)營(yíng)分析報(bào)告主力店經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定商業(yè)街壓力較大- 曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況報(bào)告曼哈頓廣場(chǎng)是目前鄭州體量最大的城市綜合體，也是鄭州都市村莊改造的樣板工程，其龐大的建筑群、3030 層 100100 米的頂尖高度、4040 億的巨量資金、超 8 8 的高容積率，讓投資家真正感受到了“閩商”的力量，其創(chuàng)造的“升龍模式” ， 至今也令同行瞠目咋舌，得到了業(yè)界同行、政府官員、央視媒體的高度關(guān)注。五 年時(shí)間，升龍國(guó)際在鄭州金水東路、鄭汴路、大學(xué)南路建設(shè)了三座城，投入資金 超過(guò) 100100 億，其區(qū)域影響力不亞于大連萬(wàn)達(dá)。曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)于 20092009 年 5 5 月 1 1 日投入運(yùn)營(yíng)，目前還

2、處在市場(chǎng)培育期，沃 爾瑪、賽博數(shù)碼、國(guó)美等賣場(chǎng)主力店經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，商業(yè)街 300300 個(gè)品牌店經(jīng)營(yíng)壓力較 大。一、商業(yè)項(xiàng)目基本狀況曼哈頓廣場(chǎng)是鄭州首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資額逾 4040 億，占 地面積 1 12 2萬(wàn)余平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá) 8686 萬(wàn)平方米，高度為 100100 米，項(xiàng)目 規(guī)劃有住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多種物業(yè)類型，是一個(gè)多元化大型綜合體。曼哈頓廣場(chǎng)項(xiàng)目分為 A A、B B、C C、D D、E E、F F、G G、H H 共 8 8 個(gè)區(qū)，其中，ABEABE2區(qū)為商業(yè)及住宅部分，CDCD 區(qū)為寫字樓、公寓部分，F(xiàn) F 區(qū)為公共娛樂(lè)及住宅，GHGH 區(qū)為純

3、住宅區(qū)。曼哈頓 第五大道是曼哈頓廣場(chǎng)的商業(yè)名稱，2222 萬(wàn)平米城市中心 MALLMALL,是 中原規(guī)模最大的體驗(yàn)式商業(yè)中心，項(xiàng)目以 主題購(gòu)物、主題休閑娛樂(lè)、主題休閑 餐飲、主題文化”為元素，是一個(gè)集 美式風(fēng)情街、大型超市、精品百貨、五星級(jí) 影院、國(guó)際金融服務(wù)及大型餐飲娛樂(lè)名城”為一體的，主題化、多業(yè)態(tài)、多功能、 檔次多元化的商業(yè)中心。曼哈頓第五大道共分 8 8 大主題區(qū)，其中 A/BA/B 區(qū)（美式風(fēng)情商業(yè)步行街）為 主題購(gòu)物休閑區(qū)，是中原首個(gè)商業(yè)雙首層特色的名店街，引入國(guó)際國(guó)內(nèi)頂尖品牌 旗艦店、知名特色餐飲店及休閑娛樂(lè)名店，目前成功簽約的商戶包括肯德基、麥 當(dāng)勞、必勝客、味千拉面等 300

4、300 余家知名商家；C C 區(qū)為國(guó)際金融商務(wù)區(qū)，主要 規(guī)劃為政經(jīng)名流俱樂(lè)部、高檔商務(wù)精品店、商務(wù)金融機(jī)構(gòu)；D D 區(qū)為大型餐飲娛樂(lè) 名城，主要規(guī)劃為大型高檔餐飲酒樓及高檔商務(wù)休閑機(jī)構(gòu)；E E 區(qū)為大型主力店區(qū)， 規(guī)劃為國(guó)際知名品牌超市及專業(yè)性市場(chǎng)，已經(jīng)簽約了世界 500500 強(qiáng)、零售巨頭沃 爾瑪超市、國(guó)美電器，大大提升項(xiàng)目知名度及商業(yè)價(jià)值； F F 區(qū)在建為主題文化 藝術(shù)區(qū)，規(guī)劃為文化藝術(shù)名城，涵蓋體驗(yàn)書(shū)局、五星級(jí)影院（奧斯卡影院）等;G G 區(qū)為休閑餐飲區(qū)，規(guī)劃為中原第一美食特色名街，薈萃各地特色風(fēng)味美食。3、城市地標(biāo)，位置優(yōu)勢(shì)金水路、未來(lái)路與中州大道是鄭州市三條絕對(duì)的城市主干道，曼哈頓

5、廣場(chǎng) 正雄踞這三條主干道圍合的黃金地帶，社區(qū)周邊擁有多條公交線路，快速公交 BRTBRT、地鐵一號(hào)線規(guī)劃站點(diǎn)也在附近，便捷的城市交通給予曼哈頓無(wú)可復(fù)制的城 市中心地位。曼哈頓廣場(chǎng)西接鄭州城區(qū)，東連中州景觀大道及鄭東新區(qū) CBDCBD，是連接鄭 州新老城區(qū)的重要紐帶，周邊毗鄰省直機(jī)關(guān)，擁有無(wú)與倫比的地段優(yōu)勢(shì)。已經(jīng)發(fā) 展成為一個(gè)新商圈和又一個(gè)城市繁華中心。三、硬件設(shè)施完善，品牌陣容強(qiáng)大曼哈頓廣場(chǎng)的住宅屬現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，是鄭州最大規(guī)模的純板式建筑結(jié)構(gòu) 群。其兩條商業(yè)街經(jīng)過(guò)頂棚封閉后，顯得格外通透，使客流動(dòng)線更加簡(jiǎn)潔合理。曼哈頓招商品牌陣容強(qiáng)大，正在經(jīng)營(yíng)的品牌有：沃爾瑪超市、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、 國(guó)美電器

6、、中體倍力健身俱樂(lè)部、屈臣氏、長(zhǎng)江證券、工商銀行、招商銀行、兒 童樂(lè)園、必勝客、肯德基、德克士、味千拉面、兩岸咖啡、拉芳舍美食、江漢烤肉、爵士牛排、薩利鹿鼎莊、歐博酩莊、永和大王、木桶三國(guó)、阿利茄汁面、利 狼、九牧王等多家知名品牌。4曼哈頓商業(yè)街區(qū)整潔通透零售巨頭沃爾瑪超市、國(guó)美電器的進(jìn)駐，大大提升了項(xiàng)目知名度及商業(yè) 價(jià)值。四、主力店經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，商業(yè)街壓力較大曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)不足一年半，目前還處在市場(chǎng)培育期。位于 E E 區(qū)的沃爾瑪、國(guó)美電器、賽博數(shù)碼主力賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，給項(xiàng)目帶來(lái) 了客流和人氣。項(xiàng)目?jī)?nèi)的休閑餐飲店面向大眾客戶，品種全有特色，吸引了周邊客流。曼哈頓廣場(chǎng)雖然建筑體量大，但住宅項(xiàng)目目

7、前入住率較低，商業(yè)項(xiàng)目缺少客 流，使商業(yè)街商鋪經(jīng)營(yíng)面臨較大壓力。整個(gè)商業(yè)街區(qū)客流稀少， 商家經(jīng)營(yíng)難以維持， 一層偏僻位置空鋪率 10%10%,二 層空鋪率 20%20%、約有 10%10%商鋪閉店停業(yè)。為了維持商業(yè)街的“繁榮”，二層商戶只在入駐時(shí)交過(guò)半年租金，管理公司 至今未能再收取租金。若強(qiáng)收租金，勢(shì)必造成二層大面積空?qǐng)觯鼡?dān)心“多米諾 骨牌”效應(yīng)攘及一層商鋪。多數(shù)欠費(fèi)商戶每天憂心重重，撤留決心搖擺不定，擔(dān)心管理公司隨時(shí)會(huì)清算欠費(fèi)目前，管理公司正在推出優(yōu)惠政策加緊商鋪招商， 以替代現(xiàn)有欠費(fèi)商戶，實(shí) 現(xiàn)新的租金收益。曼哈頓商業(yè)街商鋪招商租費(fèi)價(jià)目表5樓層租金（元 / / m2）物業(yè)費(fèi)（元 / /

8、 m2）協(xié)議期間優(yōu)惠措施-一一1601603 31 1 年1 1、交三押三，免租三個(gè)月。2 2、簽約當(dāng)月按裝修期免租金。二80803 3說(shuō) 明：一層臨金水路租金 200200 元，目前無(wú)空鋪；一層內(nèi)街租金視位置優(yōu)劣租金140140 160160元。物業(yè)費(fèi) 3 3 元，管理費(fèi) 5 5 元，管理費(fèi)目前暫免。曼哈頓商業(yè)街商鋪采用返租銷售的形式，整個(gè)項(xiàng)目返租3 3 年，每年收益率6%6% 3 3 年收益是總房款的 18%18%直接在首付款中扣除。三年后，管理公司、商家 與業(yè)主簽訂托管協(xié)議，租金根據(jù)以后經(jīng)營(yíng)狀況而定。曼哈頓商業(yè)街商鋪目前銷售價(jià)格為：金水路臨街商鋪一層 5000050000 元/ /怦 （已經(jīng) 全部售完） ，一層內(nèi)街均價(jià) 3500035000 元/ /怦，二層均價(jià) 2000020000