抵押估價相關(guān)問題解析課件

1、抵押估價相關(guān)問題解析抵押估價相關(guān)問題解析北京中地華夏土地房地產(chǎn)評估有限公司北京中地華夏土地房地產(chǎn)評估有限公司張紅張紅2014年年4月月報(bào)告格式、描述問題報(bào)告格式、描述問題項(xiàng)目名稱中，有兩個房號項(xiàng)目名稱中，有兩個房號描述的是居住及配套描述的是居住及配套用途有，如果從題目看，不知道為什么目的評用途有，如果從題目看，不知道為什么目的評估。而且，由題目，我們認(rèn)為，本報(bào)告應(yīng)該是估。而且，由題目，我們認(rèn)為，本報(bào)告應(yīng)該是商業(yè)和住宅兩種用途的評估。商業(yè)和住宅兩種用途的評估。但是實(shí)際的報(bào)告，卻不是這樣。但是實(shí)際的報(bào)告，卻不是這樣。我們看到，報(bào)告評估目的是抵押。而標(biāo)我們看到，報(bào)告評估目的是抵押。而標(biāo)題沒有題沒有“

2、抵押抵押”。在地價定義中，報(bào)告給出的信息還是有商業(yè)在地價定義中，報(bào)告給出的信息還是有商業(yè)和住宅。而且描述待估標(biāo)的物用途為住宅及和住宅。而且描述待估標(biāo)的物用途為住宅及配套。那么，我們會認(rèn)為待估到底是商業(yè)和配套。那么，我們會認(rèn)為待估到底是商業(yè)和住宅，還是居住及配套？雖然，報(bào)告是按照住宅，還是居住及配套？雖然，報(bào)告是按照證載描述，但是地價定義沒有說清楚，對于證載描述，但是地價定義沒有說清楚，對于待估，到底是要評估什么用途。待估，到底是要評估什么用途。 一覽表，估價結(jié)果，兩宗都是住宅。那一覽表，估價結(jié)果，兩宗都是住宅。那么之前描述的商業(yè)、配套，為什么都沒有，原么之前描述的商業(yè)、配套，為什么都沒有，原被

3、告也沒有做出任何說明。再有，結(jié)果中分了被告也沒有做出任何說明。再有，結(jié)果中分了稅前、稅后，稅前、稅后價值是什么？扣除了稅前、稅后，稅前、稅后價值是什么？扣除了什么稅？報(bào)告沒有關(guān)于稅前稅后的描述，什么什么稅？報(bào)告沒有關(guān)于稅前稅后的描述，什么稅種也沒有說明。扣除稅款，正常是在交易過稅種也沒有說明。扣除稅款，正常是在交易過程中，不應(yīng)該在抵押價值中扣除。程中，不應(yīng)該在抵押價值中扣除。 當(dāng)我們看到這里，土地證上證載，待估的當(dāng)我們看到這里，土地證上證載，待估的是分?jǐn)偯娣e。在這個分?jǐn)偯娣e中，都是住宅地是分?jǐn)偯娣e。在這個分?jǐn)偯娣e中，都是住宅地價，還是包含了商業(yè)地價？報(bào)告沒有描述清楚。價，還是包含了商業(yè)地價？報(bào)

4、告沒有描述清楚。所以，我們只能猜測，是住宅分?jǐn)傋≌玫?。所以，我們只能猜測，是住宅分?jǐn)傋≌玫?。這些問題應(yīng)該在標(biāo)題、估價對象界定、前提假這些問題應(yīng)該在標(biāo)題、估價對象界定、前提假設(shè)、特殊說明等地方有明確的描述。設(shè)、特殊說明等地方有明確的描述。表格跨頁。表格跨頁?！拔窗l(fā)現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)”，用詞不準(zhǔn)確，誰未發(fā)現(xiàn)？未發(fā)現(xiàn)，用詞不準(zhǔn)確，誰未發(fā)現(xiàn)？未發(fā)現(xiàn)不等于沒有。不等于沒有。在方法選擇的描述中，又描述為住宅，商業(yè)沒在方法選擇的描述中，又描述為住宅，商業(yè)沒有了。有了。在技術(shù)報(bào)告的估價結(jié)果中，出現(xiàn)法定優(yōu)先受償在技術(shù)報(bào)告的估價結(jié)果中，出現(xiàn)法定優(yōu)先受償款，哪里來的?？睿睦飦淼?。在假設(shè)和前提條件中，描述規(guī)劃用途在假設(shè)和

5、前提條件中，描述規(guī)劃用途住宅，但是還有商業(yè)的年期。住宅，但是還有商業(yè)的年期。說明規(guī)劃肯定有商業(yè)配套。是描述不說明規(guī)劃肯定有商業(yè)配套。是描述不清，還是概念不清？清，還是概念不清？在特殊說明中，沒有關(guān)于在特殊說明中，沒有關(guān)于2宗地合并估價的解釋。宗地合并估價的解釋。可以理解的是都是房屋分?jǐn)偟耐恋?，但是要說明?？梢岳斫獾氖嵌际欠课莘?jǐn)偟耐恋?，但是要說明。再強(qiáng)調(diào)一下，關(guān)于附件，簽字，必須手簽；土地再強(qiáng)調(diào)一下，關(guān)于附件，簽字，必須手簽；土地證的備注頁必須上傳。否則，看不到抵押登記的證的備注頁必須上傳。否則，看不到抵押登記的備注。待估宗地的位置圖、案例照片；房產(chǎn)證、備注。待估宗地的位置圖、案例照片；房產(chǎn)證

6、、規(guī)劃材料等都要求上傳。規(guī)劃材料等都要求上傳。方法問題方法問題基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的內(nèi)涵基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的內(nèi)涵修正體系？修正體系？修正因素描述怎么量化的修正因素描述怎么量化的期日修正依據(jù)期日修正依據(jù)容積率，報(bào)告中沒有關(guān)于容積率的任容積率，報(bào)告中沒有關(guān)于容積率的任何說明，在方法中，給出何說明，在方法中，給出4.03的容積的容積率，也沒有說明是一棟樓的還是整個率，也沒有說明是一棟樓的還是整個小區(qū)的容積率。而且修正幅度太大。小區(qū)的容積率。而且修正幅度太大。也沒有看到容積率的修正表。也沒有看到容積率的修正表。收益法，租金來源，沒有任何說明，收益法，租金來源，沒有任何說明，數(shù)據(jù)來源沒有可信度。數(shù)據(jù)來源沒

7、有可信度。2宗地，合并計(jì)算的問題，始終沒有做宗地，合并計(jì)算的問題，始終沒有做出任何的說明。出任何的說明。在名稱中，目的寫明說抵押，但是待在名稱中，目的寫明說抵押，但是待估的用途又沒有描述。估的用途又沒有描述。注意剩余年限，看土地利用狀況，目前是未注意剩余年限，看土地利用狀況，目前是未開發(fā)土地，剩余開發(fā)土地，剩余51年，抵押目的。一定要年，抵押目的。一定要提示閑置土地，有政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。在前提提示閑置土地，有政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。在前提特殊事項(xiàng)等中，均沒有對此有任何說明。特殊事項(xiàng)等中，均沒有對此有任何說明。商住用途，出讓底價評估商住用途，出讓底價評估主要看看該報(bào)告的方法及問題主要看看該報(bào)告的方法及問題

8、該報(bào)告使用的是該報(bào)告使用的是2013 更新過的基準(zhǔn)地價更新過的基準(zhǔn)地價關(guān)注商業(yè)和住宅的價格。經(jīng)過容積率等修正，最終得關(guān)注商業(yè)和住宅的價格。經(jīng)過容積率等修正，最終得到商業(yè)地價到商業(yè)地價1211，住宅地價，住宅地價2150。對于商業(yè)用途取了對于商業(yè)用途取了40%，這里應(yīng)該有詳細(xì)的描述，待，這里應(yīng)該有詳細(xì)的描述，待估距離標(biāo)準(zhǔn)地段有多遠(yuǎn)，他們的相對位置是什么狀況，估距離標(biāo)準(zhǔn)地段有多遠(yuǎn)，他們的相對位置是什么狀況，甚至應(yīng)該有一張地圖，明確標(biāo)注位置。甚至應(yīng)該有一張地圖，明確標(biāo)注位置。期日修正的依據(jù)問題期日修正的依據(jù)問題指數(shù)的來源指數(shù)的來源容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)假開法，案例，商業(yè)售價假開法，案例，商業(yè)售

9、價18000，住宅售價，住宅售價3800綜合測算總成本費(fèi)用，綜合測算總成本費(fèi)用，1760基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法綜合測算后基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法綜合測算后2125.關(guān)于法定優(yōu)先受償款的問題關(guān)于法定優(yōu)先受償款的問題土地閑置、抵押風(fēng)險(xiǎn)的提示土地閑置、抵押風(fēng)險(xiǎn)的提示做為在建工程，報(bào)告中沒有說明為什么沒有法定優(yōu)做為在建工程，報(bào)告中沒有說明為什么沒有法定優(yōu)先受償款。已經(jīng)發(fā)放的先受償款。已經(jīng)發(fā)放的8000萬，與本次評估的關(guān)萬，與本次評估的關(guān)系。系。注意案例價格、容積率、交易時間修正注意案例價格、容積率、交易時間修正修正前后差距太大，考慮案例是否合適。修正前后差距太大，考慮案例是否合適。假開法中，案例的選擇，面積的差

10、距大，是否需要有說假開法中，案例的選擇，面積的差距大，是否需要有說明？在比較法中，報(bào)告認(rèn)為面積的匹配很重要，那么在明？在比較法中，報(bào)告認(rèn)為面積的匹配很重要，那么在假開法中，是否也要考慮面積匹配問題。假開法中，是否也要考慮面積匹配問題。待估面積、樓層待估面積、樓層1-3層，面積怎么分割的。外層，面積怎么分割的。外觀的描述如何量化觀的描述如何量化房地產(chǎn)價格指數(shù)，一年房地產(chǎn)價格指數(shù)，一年12%？估價結(jié)果的描述，兩種方法價格差距超過估價結(jié)果的描述，兩種方法價格差距超過30%。報(bào)告格式報(bào)告格式該報(bào)告為變更用途，由教育用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。該報(bào)告為變更用途，由教育用地變?yōu)樯虡I(yè)用地。補(bǔ)繳出讓金，但是在名稱中，描

11、述不全面。補(bǔ)繳出讓金，但是在名稱中，描述不全面。變更前用途為教育用地，對于現(xiàn)狀的描述不清變更前用途為教育用地，對于現(xiàn)狀的描述不清晰，教育用地是否有收益，為什么要參照住宅晰，教育用地是否有收益，為什么要參照住宅用途，而且修正用途，而且修正0.6，沒有說明理由。對于教育，沒有說明理由。對于教育用地，采用收益法、剩余法評估，方法選擇是用地，采用收益法、剩余法評估，方法選擇是否合適。否合適。根據(jù)描述，是建筑物的一部分所分?jǐn)偟耐恋馗母鶕?jù)描述，是建筑物的一部分所分?jǐn)偟耐恋馗淖冇猛締?？如果是，?guī)劃條件怎么給的，土地變用途嗎？如果是，規(guī)劃條件怎么給的，土地分割出讓是否被允許？分割出讓是否被允許？關(guān)于國有建設(shè)用

12、地使用權(quán)價格類型的描述，關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)價格類型的描述，“待估待估出讓？出讓？”描述不準(zhǔn)確。應(yīng)該是擬出讓更描述不準(zhǔn)確。應(yīng)該是擬出讓更準(zhǔn)確。準(zhǔn)確。 此處為設(shè)定商業(yè)用途時，用收益法測算的結(jié)果。報(bào)此處為設(shè)定商業(yè)用途時，用收益法測算的結(jié)果。報(bào)告給出案例都是一層的，在這里，報(bào)告作了告給出案例都是一層的，在這里，報(bào)告作了80%的修正，的修正，得出二層的價格。得出二層的價格。80%的取值依據(jù)是否合理？根據(jù)報(bào)告的的取值依據(jù)是否合理？根據(jù)報(bào)告的描述，該地區(qū)商業(yè)活動頻繁，那么案例為什么不找二層的？描述，該地區(qū)商業(yè)活動頻繁，那么案例為什么不找二層的？作為要補(bǔ)繳出讓金的價格，沒有依據(jù)地做了減值修正，是作為要補(bǔ)繳

13、出讓金的價格，沒有依據(jù)地做了減值修正，是否合理。否合理。應(yīng)該附有原文，否則無法判斷。應(yīng)該附有原文，否則無法判斷。封面封面封面沒有報(bào)告提交日期。封面沒有報(bào)告提交日期。頁眉估價報(bào)告、技術(shù)報(bào)告混了。頁眉估價報(bào)告、技術(shù)報(bào)告混了。估價目的估價目的不說明應(yīng)用方向。啰嗦、前后重復(fù)。地價定義地價定義1、定義包含哪些，是否要優(yōu)先受償；如果沒有，確認(rèn)的依據(jù)是什么。2、對于混合用途，一般是商業(yè)、住宅混合，一定要詳細(xì)說明是否有規(guī)劃條件，是否能獲得商業(yè)、住宅的比例，商業(yè)、住宅的具體分布是什么樣的，如果能夠分開測算，最好分開；如果不能分開，合并為一種用途的理由要充分說明。3、對于不同目的，更要慎重。出讓目的，如果完全按照

14、住宅價格，出讓金是否會流失，課稅目的也同樣存在稅率、稅費(fèi)不同。抵押目的，在選擇比較案例、取值更偏向哪種用途上，更應(yīng)該有依據(jù)、有說明。 4、年期、土地使用權(quán)類型需要逐一詳細(xì)說明現(xiàn)狀、設(shè)定。實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度描述不清楚。5、例如，出讓目的，城鎮(zhèn)混合住宅用地，設(shè)定用途為住宅，但是看附件的照片，一層為商業(yè)，報(bào)告應(yīng)該說明混合的是哪幾種用途，各種用途的分?jǐn)偙壤嵌嗌伲绻麩o法取得分?jǐn)?，至少要在取值、系?shù)調(diào)整中，體現(xiàn)有一定商業(yè)用途存在，不能簡單只按照住宅價格評估。1、估價結(jié)果2、估價對象界定3、土地登記狀況1、抵押目的，優(yōu)先受償款扣除的是稅費(fèi)，稅費(fèi)不應(yīng)該屬于優(yōu)先受償?shù)姆段?。不寫幣種。2、尤其是抵押目的，一定

15、要說明是否有地上物。3、缺少四至（普遍現(xiàn)象）土地權(quán)利狀況土地權(quán)利狀況1、未做他項(xiàng)權(quán)利說明，在抵押報(bào)告中很多。 2、很多報(bào)告不描述土地取得時間，直接把剩余年限寫上。不寫實(shí)際與證載。例如，商業(yè)用途，已經(jīng)使用6.7年，剩余33.23年，年期計(jì)算錯誤。3、“土地他項(xiàng)權(quán)利，委托方聲明，待估宗地已有*發(fā)放了*的抵押貸款，并辦理了抵押登記，但報(bào)告描述但不存在其他法定優(yōu)先受償款。4、估價基準(zhǔn)日，待估宗地正在進(jìn)行開工建設(shè)，但報(bào)告描述為待估宗地在沒有法定優(yōu)先受償款的情況下，價格*?！蓖恋乩脿顩r土地利用狀況1、對于地上物沒有描述，或者描述非常簡單，看不出目前使用狀況（是否與土地用途一致、是否空置、結(jié)構(gòu)、成新等）；

16、2、在抵押目的下，對于超過2年的未開發(fā)用地，一定要有相關(guān)說明，未說明至今空置的，存在政府依據(jù)法律收回的風(fēng)險(xiǎn)。估價依據(jù)估價依據(jù)缺少針對性，例如抵押，依據(jù)是出讓、招拍掛的文件。估價的前提條件和假設(shè)條件估價的前提條件和假設(shè)條件1、實(shí)際容積率0.22與設(shè)定容積率1.2，相差很大，沒有說明為什么這樣設(shè)定。2、對于還沒有解押的再評估，應(yīng)該有詳細(xì)說明，是否考慮了已經(jīng)抵押的權(quán)利變現(xiàn)對于價格的影響，或者不考慮已經(jīng)存在抵押權(quán)的原因或者理由需要特殊說明的事項(xiàng)需要特殊說明的事項(xiàng)不說明優(yōu)先受償款，把營業(yè)稅等計(jì)入優(yōu)先受償。變現(xiàn)能力、風(fēng)險(xiǎn)沒有提示。土地證及權(quán)屬證明、位置示意圖、估價對象及案例照片、相關(guān)批文及圖件、機(jī)構(gòu)資質(zhì)證

17、書、估價師證書等1、土地證沒有備注頁，看不到抵押登記狀況。 2、 法人簽字，一定要有手簽。估價方法選擇估價方法選擇1、抵押目的，工業(yè)用途，用收益法，應(yīng)該詳細(xì)闡述理由。2、對于抵押目的的商業(yè)用地，選擇成本法，應(yīng)當(dāng)闡述理由。（成本法實(shí)際又選擇出讓合同中出讓金作為成本）成本法中成本法中土地取得成本土地取得成本取得成本采用實(shí)際成本，采用出讓合同價格，同時還做了從2012年取得到估價基準(zhǔn)日的期日修正，從而得出取得成本。存在的問題有：費(fèi)客觀成本，在利息計(jì)算中，不應(yīng)該再計(jì)入取得成本的利息。土地開發(fā)費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)的取值依據(jù)問題，有些五通20元，一平5元，還有80元的，到底開發(fā)費(fèi)如何計(jì)算是合理的？例如，在工業(yè)區(qū)，一宗面積較小的土地，承擔(dān)的開發(fā)費(fèi)是否就高，而大宗是否就低，有理由嗎？當(dāng)然還有區(qū)位、城市等級等都會使開發(fā)費(fèi)不同。成本法中成本法中相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)入成本（普遍有），嚴(yán)重錯誤，報(bào)