南昌物業(yè)管理合同范本

1、編號(hào):本資料為word版本，可以直接編輯和打印，感謝您的下載南昌物業(yè)管理合同范本甲方：乙方：日期：說(shuō)明：本合同資料適用干約定雙方經(jīng)過(guò)談判、協(xié)商而共同承認(rèn)、共同遵守的貴任與 義務(wù).同時(shí)傅述確定的時(shí)間內(nèi)達(dá)成約定的承諾結(jié)果.文檔可宜接下戟或修改.使用 時(shí)請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀內(nèi)容.第一章總則第一條本合同當(dāng)事人委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：某某物業(yè)管理有限公司受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致 的基礎(chǔ)上，甲方將 某某市白云區(qū)綠地小區(qū)1單元1210號(hào)（物業(yè)名 稱(chēng)）委托 于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況物業(yè)類(lèi)型：住宅小區(qū)座落位置：某某市白云區(qū)綠地小區(qū)1單元1210號(hào)占地面積

2、：209平方米建筑面積：109000平方米委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目附后第三 條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主 和物業(yè)使用人，本物 業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行 本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托管理事項(xiàng)第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓 蓋、屋頂、外觀墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳。第五條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管 理，包括道路、路燈、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、 井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)。第六條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。第七條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。第八條交通與車(chē)輛停放秩序的

3、管理。第九條維持公共秩序，包括小區(qū)公共安全、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤。第十條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資 料。第十一條組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。第十二條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：K物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)23第十三條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的 維修、養(yǎng)護(hù)，當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。第十四條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行 為，針對(duì) 具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、依法起 訴等措施。第三章委托管理期限第十五條委托管理期限為2年。自XX年1月1日起XX年12月31日止。第四章雙方權(quán)利義務(wù)第十六條甲方權(quán)利義務(wù)1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人

4、、使用人的合法權(quán)益；篇二：南昌市物業(yè) 管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則南昌市物業(yè)管理示范住宅小區(qū) 標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則篇三：前期物業(yè)服務(wù)合同范本附件：合同編號(hào)：、八刖期物業(yè)服務(wù)同使用說(shuō)明1本合同文本為示范文本，適用于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選曙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù) 合同時(shí)參考使用。合同雙方當(dāng)事人在簽訂 合同之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本 示范文本的內(nèi)容。2. 本文本所稱(chēng)前期物業(yè)服務(wù)，是指由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo) 方式或者經(jīng)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘 具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照前 期物業(yè)服務(wù)合同的約定， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)

5、、管理，維護(hù)物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。3. 本示文本所稱(chēng)甲方為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，乙方為物業(yè)服務(wù) 企業(yè)。在簽訂合同前，合同雙方應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)資質(zhì)、信用證明及簽訂主體資 格的證書(shū)、證明文件。4. 對(duì)本文本條款的內(nèi)容雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況 進(jìn)行選 擇、修改或刪減；約定無(wú)需填寫(xiě)的空格性條款，應(yīng)在該條款空格處注 明“無(wú)”等字樣。5. 本文本未盡事項(xiàng)，可由雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)附頁(yè)另行約 定，并作為所簽合同的組成部分。6. 根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第二十五條的相關(guān)規(guī)定，雙 方當(dāng)事人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同為甲方與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物 業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分。7. 前期物業(yè)服務(wù)合同的受益主體包括全體

6、業(yè)主及物業(yè)使用人，受益主體享有合同明確的各項(xiàng)權(quán)利，并依法履行合同約定的相應(yīng)義務(wù)。2前期物業(yè)服務(wù)合同甲方（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）:營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：組織機(jī)構(gòu)代碼：企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：法定代表 人：聯(lián)系電話(huà)：委托代理人：聯(lián)系電話(huà)：通訊地址：郵政編 碼：乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）:營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：法定代表人：聯(lián)系電話(huà)：委托代理人：聯(lián)系電話(huà)：項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話(huà)：通訊地址：郵政編碼：根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法條例等有關(guān)法律法規(guī)（物業(yè)名稱(chēng)）提供前期物業(yè)服務(wù)事宜，訂立 本合同。3的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的 基礎(chǔ)上， 就甲方選聘乙方對(duì)、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理第一章物業(yè)項(xiàng)目基本情況第一條 本物

7、業(yè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本物業(yè)”）基本情 況物業(yè)名稱(chēng)：物業(yè)類(lèi)型：廠(chǎng)房座落位路：市區(qū)/縣鄉(xiāng)/鎮(zhèn)路號(hào)四至范圍（物業(yè)規(guī)劃總平面圖） 占地面積：平方米總建筑面積：平方米其中：多層住宅面積平 方米 高層住宅面積平方米 獨(dú)立式住宅（別墅）面積平方米其他平方米（物業(yè)規(guī)劃總平面圖見(jiàn)附件一，物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件二）第二條物業(yè)服務(wù)用房物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為 平方米，其中業(yè)主大會(huì)及業(yè) 主委員會(huì) 辦公用房建筑面積為平方米，位于本物業(yè)。物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú) 償使用并 負(fù)責(zé)維護(hù)管理，但不得改變其用途。（物業(yè)服務(wù)用房明細(xì)表及測(cè)繪圖見(jiàn)附件三）第二章物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)4第三條乙方確定的本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為：，聯(lián)

8、系電話(huà)：。 （項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要專(zhuān)業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況見(jiàn)附件四）。第四條乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)為以下內(nèi)容：1負(fù)責(zé)制定本物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施；保管與本物業(yè)相 關(guān)的工程建設(shè)等檔案資料；根據(jù)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約的授 權(quán)制定本物業(yè)有關(guān)管理服務(wù)制度。年度、季度服務(wù)工作計(jì)劃應(yīng)在本物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；2. 負(fù)責(zé)本物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，包括但不限于： 樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等；3. 負(fù)責(zé)本物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包 括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化糞池、 溝渠、道路、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消

9、 防設(shè)施設(shè)備、電梯、電子監(jiān)控設(shè)備、建筑 物防雷設(shè)施及自行車(chē)棚、停 車(chē)場(chǎng)等。屬于水、電、氣、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位管理、維護(hù)的設(shè)施設(shè)備，以及納入市政管理的道路除外；4. 負(fù)責(zé)本物業(yè)共用綠地、花木、景觀小品、體育文化設(shè)施等的 維護(hù)與管理；5. 負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋 共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)等；6. 負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通與車(chē)輛停放秩序的管理及相 關(guān)設(shè)施的維護(hù)；7. 協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等。前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任；5篇四：南昌市物業(yè)管理?xiàng)l例南昌市物業(yè)管理?xiàng)l例（XX年1

10、2月23日南昌市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第 二十三次會(huì)議通過(guò)XX年3月31日江西省第十一屆人民代表大會(huì)常 務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議批準(zhǔn)）第一章總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的合 法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的生活和工 作環(huán)境，根據(jù)中 華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié) 合本市實(shí)際，制定本條例。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理 適用本條 例。本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選曙物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和 相關(guān)秩

11、序的活動(dòng)。第三條市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工 作。區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān) 督管理和 指導(dǎo)工作。建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物價(jià)、公安、環(huán)境保護(hù)、民政、城市管理行政執(zhí)法等行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好 與物業(yè)管理相關(guān)的工作。第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主大 會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依 法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān) 系。社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府工作。第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行 業(yè)服務(wù)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，

12、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè) 人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第六條市和區(qū)、縣人民政府對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差 的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)組織整治改造，逐步推行物業(yè)管理。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的 服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提 出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（A）

13、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況 享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用;（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè) 備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì) 作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求；（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一

14、個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、共用場(chǎng) 地、建筑物規(guī)模和社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)管理區(qū)域具 體劃分辦法按照 省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八一條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè) 所在地的 區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府的指導(dǎo)下成立業(yè) 主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主較 少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主 共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職 主貝O第十二條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

15、（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定前款第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 專(zhuān)有部分 占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主 同意；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò) 半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半 數(shù)的業(yè)主同意。第十三條 物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之五十以上 的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。新建物業(yè)達(dá)到前款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公布。第十四條符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 十名以上 業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 提出

16、召開(kāi)首次業(yè)主大 會(huì)會(huì)議的書(shū)面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面要求后二十日內(nèi)，會(huì) 同區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè) 主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居民委員會(huì)或 者村民委員會(huì)代表組成，其中，業(yè)主代表人數(shù)不得 低于百分之七十。 業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公告，公告時(shí)間不得少于十五日。建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè) 備和相關(guān)場(chǎng)地等）和已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況等文件資料，并提供 必要的工作條件。第十五條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）確

17、定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式 和內(nèi)容；（二）草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；（三）根據(jù)業(yè)主名冊(cè)確認(rèn)業(yè)主身份；（四）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法和名單；（五）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)和第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召 開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì) 會(huì)議選舉 產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用 書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑 物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半 數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)

18、當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，明 確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，可以按照幢或 者單元為 單位，推選一名業(yè)主負(fù)責(zé)收集本幢或者本單元其他 業(yè)主本人簽字或者 蓋章的書(shū)面意見(jiàn)，提交業(yè)主大會(huì)。第十七條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事 方式、表 決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期、業(yè)主大會(huì) 定期會(huì)議的時(shí) 間和形式、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的條件、業(yè) 主投票權(quán)的確定方 法等事項(xiàng)。第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管 理，業(yè)主 及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主的共 同利益和義務(wù)，以 及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第十九條業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的

19、事項(xiàng)，履行下列 職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)，簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（三）聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié) 助物 業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）組織籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督使用；（五）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（六）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選；（七）督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律、法規(guī)和管理規(guī) 約；（A）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)不履行前款第二項(xiàng)、第六項(xiàng)職責(zé)的，物業(yè)所在地街道 辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，經(jīng)百分之

20、二 十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選 舉新的業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié) 助選舉新的業(yè)主委員會(huì)。第二十條業(yè)主委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)達(dá)到首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)成員，以后各期交付使用時(shí)，按照業(yè) 主大會(huì)議事規(guī)則增選成員。第二八一條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）遵守國(guó)家有關(guān)

21、法律、法規(guī)、規(guī)章；（二）具有完全民事行為能力；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物 業(yè)服 務(wù)費(fèi)；（四）身體健康，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具 有一定組織能力；（五）能保證必要的工作時(shí)間；（六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦 事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提交下列資料：（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的書(shū)面報(bào)告；（二）業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī) 約；（三）業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起 三十日

22、內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì) 主任認(rèn)為有必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。第二十四條業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè) 主的，其成員資格自行終止。有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)成員資格 終止：（一）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（二）有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；（三）任職期間，被依法追究刑事責(zé)任的；（四）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈 的；（五）有拒不交納物

23、業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。第二十五條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi) 業(yè)主大會(huì) 會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。無(wú)正當(dāng)理由逾 期未換屆的，物業(yè) 所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時(shí)完成換屆選 舉工作。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保 管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所 有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會(huì) 成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印 章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作 出與物業(yè)管理無(wú)

24、關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān) 的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所 在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限 期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。第二十七條業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng) 營(yíng)收益中 列支。經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用的辦法由業(yè)主大會(huì)決 業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng) 費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十八條物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織召集，由街 道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員 會(huì)以及公安派 出

25、所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政 部門(mén)等各方代表組成。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問(wèn)題；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題；（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。第三章前期物業(yè)管理第二十九條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單 位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服 務(wù)合同。第三十條建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì) 有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義 務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等 事項(xiàng)依法作出約定，并在與 物

26、業(yè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前向物業(yè)買(mǎi)受人明示。物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)對(duì)臨 時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán) 益。篇五：物業(yè)服務(wù)合同屬性篇一：我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同法律屬性思考我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同法律屬性思考關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同法律屬性物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)涵在界定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)之前，應(yīng)先明確其概念。筆 者認(rèn)為 物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的，由物業(yè) 服務(wù)企業(yè)和全體 業(yè)主簽訂的合同。合同的內(nèi)容主要是物業(yè)服 務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服 務(wù)管理，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付 服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)雙方主體權(quán)利義務(wù) 關(guān)系的協(xié)議。通過(guò)物業(yè)服 務(wù)合同的履行，使業(yè)主獲得物業(yè)服務(wù)管

27、理， 達(dá)到小區(qū)物業(yè)服務(wù)的增值保值、維護(hù)居住環(huán)境的舒適便利的目的。而 物業(yè)服 務(wù)企業(yè)則可以以此取得相應(yīng)的報(bào)酬，達(dá)到獲利的目的。理論 界一般把物業(yè)服務(wù)的概念分為廣義和狹義兩種。對(duì)于廣義的物業(yè)服務(wù)合同，理論界一般認(rèn)為其服務(wù)項(xiàng)目除了針 對(duì)業(yè)主群體的公共事務(wù)進(jìn)行管理之外，還可以為業(yè)主 個(gè)體提供私人事 務(wù)的管理服務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，公共事務(wù)的日常 管理，是為了業(yè)主居住環(huán) 境的正常運(yùn)行所必須要提供的一種服務(wù)。而業(yè)主個(gè)體私人事務(wù)的服務(wù) 則是根據(jù)單個(gè)業(yè)主所提出的一種特約服務(wù)，該服務(wù)只針對(duì)單一業(yè)主進(jìn) 行。總之，在廣 義的物業(yè)服務(wù)合同中只要是業(yè)主提出需求，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)都可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。對(duì)于公共

28、事 務(wù)的日常管理來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同的雙方主體是物業(yè)服務(wù)企 業(yè)和業(yè)主 代表的業(yè)主委員會(huì)。對(duì)私人事務(wù)的特約服務(wù)來(lái)說(shuō)，該物業(yè)服務(wù)合同的 當(dāng)事人只限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和提出特約服務(wù)需求的個(gè)體業(yè)主。因此， 個(gè)體業(yè)主的特約服務(wù)事項(xiàng)一般不包括在由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì) 簽訂的公共管理事 項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)合同中，而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和個(gè)體業(yè) 主來(lái)單獨(dú)簽訂。當(dāng)然也有一些社區(qū)為了方便業(yè)主生活以及節(jié)約談判成 本、降低服務(wù)價(jià)格等，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)統(tǒng) 一協(xié)商關(guān)于特約服務(wù)的內(nèi)容和價(jià)格。盡管如此，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)也僅僅是針對(duì)一些特約服務(wù)的條件進(jìn)行協(xié)商，而具體特約服務(wù) 的內(nèi)容并不由雙方協(xié)商產(chǎn)生，還需要

29、單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)其 需求的特約服務(wù)達(dá)成協(xié)議，實(shí)質(zhì)而言，該特約服務(wù)協(xié)議與普通的服務(wù) 合同沒(méi)有區(qū)別。一般普通服務(wù)合同的主體是經(jīng)營(yíng)者和個(gè)體消費(fèi)者，該 合同的性質(zhì)可以是委托合同、保管合同、承攬合同等，并不適用物業(yè) 服務(wù)合同的內(nèi)容。但在實(shí)踐中，人們一般將其混為一體，因?yàn)樘丶s服 務(wù)協(xié)議發(fā)生在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，所以也認(rèn)為其是物業(yè)服務(wù)合 同。狹義的物業(yè)服務(wù)合同指的僅是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)公共管 理事項(xiàng)而達(dá)成的物業(yè)服務(wù)合同，從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)真正意 義上的物業(yè)服務(wù)合同，因此本文只針對(duì)狹義的物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行研 究。物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為屬于委托

30、合同的一 種，但筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)并不合理，作為一種新型的合同類(lèi)型，物業(yè)服 務(wù)的客體是物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)既包括物 業(yè)管理，又包括物業(yè)服 務(wù)，屬于綜合性的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。其涉及到的范圍比較廣泛，產(chǎn)生的法律 關(guān)系也較為復(fù)雜，不同于一般的民事合同。正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的客 體是一種負(fù)責(zé)的綜 合性服務(wù)，不同于一般民事合同的客體，因此物業(yè) 服務(wù)合同屬于一種獨(dú)立的合同類(lèi)型，不屬于合同法規(guī)定的任何一種合 同。（一）物業(yè)服務(wù)合同不同于委托合同在我國(guó)很多學(xué)者都把物業(yè)服務(wù)合同看作是委托合同的一種，認(rèn)為 “物業(yè)服務(wù)合同從民事合同類(lèi)型上來(lái)看屬于委托 合同”。筆者認(rèn)為物 業(yè)服務(wù)合同與委托合同中的有償委托合同雖然有很多相似之處，例

31、如 合同雙方主體都在合同中約定一方為他方處理事務(wù)，他方負(fù)責(zé)提供費(fèi) 用或報(bào)酬，但這兩種 合同仍存在明顯的區(qū)別。第一，合同主體不同。在委托合同中，合同的雙方主體是委托方和受托方，屬于一般民事主體，包括自然人和法人 而在物業(yè) 服務(wù)合同中，合同主體雖然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主 委員會(huì)，但如上所述，它還涉及到了第三方主體，即業(yè)主，所以物業(yè)合同 的權(quán)利義務(wù)實(shí)際上涉及到的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主三 方。其中業(yè)主委員會(huì)不同于一般的民事主體，既不是自然人，也不具 有法人資格，沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)、組 織機(jī)構(gòu)，因此不能夠獨(dú)立承擔(dān)民 事責(zé)任，但具有自己的名稱(chēng) 和場(chǎng)所。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)外實(shí) 施行為，其產(chǎn)生的

32、后果由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。但在客觀上，它在參加民 事活動(dòng)中行使了一定的民事權(quán)利，例如，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利、 代表業(yè)主全體進(jìn)行訴訟的權(quán)利等，因此業(yè)主委員會(huì)屬于民事主體，但 其行為具有一定的限制，因此屬于不完全民事主體，不同于一般合 同中的民事主體。第二，合同的形式不同。合同法中規(guī)定，委托合同可以采用口頭 形式、書(shū)面形式等，屬于不要式合同，其合同的成立只要雙方當(dāng)事人 意思表示一致就可以是基于委托人對(duì)受托人的信賴(lài)為前提的。而對(duì)于 物業(yè)服務(wù)合同來(lái)說(shuō)，其必須采用書(shū)面形式，屬于要式合同。不僅如 此，依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l 例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照法律規(guī)定的 招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)決定的，因此在簽署物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)，

33、都采用一 定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。第三，合同事項(xiàng)轉(zhuǎn)承不同。在委托合同中，受托人必須親自實(shí)施委托事項(xiàng)，除非經(jīng)過(guò)委托人同意，或者有其他不可 避免 的事務(wù)，不能將委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)托給他人來(lái)進(jìn)行處理，這是因?yàn)槲?合同具有一定人身依附性，是基于委托人對(duì)受托人的信賴(lài)而訂立 的。但在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中 一些專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行，并不需要經(jīng)過(guò)合同 相對(duì)人一一業(yè)主委員會(huì)的同意。在 物業(yè)服務(wù)合同中，只要物業(yè)服 務(wù)企業(yè)不將服務(wù)內(nèi)容整體轉(zhuǎn)包，或是各項(xiàng)業(yè)務(wù)分別包給其他公司 就可以。第四，法律后果歸屬不同。在委托合同中，代理人的行 為產(chǎn)生的 法律后果是由委托人來(lái)承擔(dān)的，代理人在從

34、事委托 事務(wù)中取得的一切 利益，都?xì)w屬于委托人。而在物業(yè)服務(wù)合同中，合同的權(quán)利、義務(wù)及 其責(zé)任，都是按照合同的約定來(lái)進(jìn)行的。由合同雙方當(dāng)事人各自承 擔(dān)。第五，合同解除權(quán)不同。在委托合同中，合同雙方當(dāng)事人都可以隨時(shí)解除合同。但物業(yè) 合同的解除，有其嚴(yán)格的法律規(guī)定。根據(jù)中華人民共和國(guó)物業(yè)管理 條例第十二條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的解除需要過(guò)半數(shù)業(yè)主的 同意，過(guò)半數(shù)指的是專(zhuān)有權(quán)面積占有總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主人數(shù)。由此 可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同的解除是相當(dāng)嚴(yán)肅的，與委托合同的任意解除截 然不同。（二）物業(yè)服務(wù)合同不同于雇傭合同對(duì)于雇傭合同，在我國(guó)合同法中并沒(méi)有明確規(guī)定，但我 人約定，一方于一定或不定之期限內(nèi)為他

35、方服勞務(wù)，而由他 方給付報(bào)酬之 契約”。物業(yè)服務(wù)合同和雇傭合同也具有一定 的相似性，二者都 是一方向合同另一方提供勞務(wù)，但物業(yè)服 務(wù)合同與雇傭合同還是 具有較明顯的區(qū)別。國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第四百八十二條規(guī)定：“稱(chēng)雇傭者，為當(dāng)事第一，合同的主體不同。在雇傭合同中，雇主屬于一般 民事主 體，可以是自然人也可以是法人，但被雇傭人只能是自然人。被雇傭 人用其勞動(dòng)技能或工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)滿(mǎn)足雇主的需求。而在物業(yè)服務(wù)合同 中，被雇傭人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而前 面筆者已經(jīng)介紹了物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只能是具有獨(dú)立人格的法人，因此物業(yè)服務(wù)合同中的被雇傭人與雇傭 合同中的被雇傭人是不一樣的。第二，處理事務(wù)的自主權(quán)不同。在雇 傭合同中，

36、被雇傭人在實(shí)施勞務(wù)的過(guò)程中，必須完全按照雇傭人的指示進(jìn) 行，自己沒(méi)有自主權(quán)，不能作出任何決定。而在物 業(yè)服務(wù)合同中，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)只要不違反法律、法規(guī)的規(guī)定以及合同的約定，其具有一 定的行為自主權(quán)，可以以自己的意愿來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，其他人 不能進(jìn)行隨意干涉。第三，對(duì)勞務(wù)的關(guān)注不同。雇傭合同屬于一種純粹的勞務(wù)性服務(wù) 合同，合同雙方主體一般只注重勞動(dòng)本身，合同的最終目的就是勞 務(wù)。而在物業(yè)服務(wù)合同中，勞務(wù)僅僅是完成 服務(wù)的一種手段，物業(yè)服 務(wù)合同的最終目的是如何提供與服 務(wù)費(fèi)用相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，因此二者 的勞務(wù)關(guān)注不同。（三）物業(yè)服務(wù)合同不同于承攬合同對(duì)比物業(yè)合同與承攬合同，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共

37、性。二者都屬于雙務(wù)、有償、諾成性合同。但物業(yè)服務(wù)合同與承攬合同仍然存在著明顯差別。第一，合同的標(biāo)的不同。在承攬合同中，承攬人通過(guò)付出勞務(wù)為 定做人提供相應(yīng)的物品，因此其合同標(biāo)的表現(xiàn)為有 形的財(cái)產(chǎn)。而物業(yè) 合同的標(biāo)的，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供 的一種服務(wù)，即勞務(wù)。這是 對(duì)住宅小區(qū)的一種綜合性管理服 務(wù)。其目的是維持小區(qū)建筑的使用能 力，改善小區(qū)的居住環(huán) 境和秩序。由此可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同的目的是 保持原有物品的狀態(tài)，因此其標(biāo)的是一種無(wú)形財(cái)產(chǎn)。第二，合同的履行標(biāo)準(zhǔn)不同。從理論上來(lái)將，加工承攬 合同屬于 完成工作的合同，按照定做人的要求，承攬人完成一定的工作，向定 做人交付工作的成果，工作即履行完畢，

38、其目的是為了滿(mǎn)足定做人的 要求，因此合同雙方當(dāng)事人只關(guān) 注合同最終承諾的實(shí)現(xiàn)，并不關(guān)注合 同是如何履行的。而在物業(yè)服務(wù)合同中，因其目的是為了保持原有物 的良好狀態(tài)，所以這種狀態(tài)是一種事務(wù)性的，并不能表現(xiàn)為一種特定 的產(chǎn)品。因此對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的衡量標(biāo)準(zhǔn)在很大程度上 取決于合同的約定和業(yè)主的滿(mǎn)意程度，具有一定的主觀因素。（四）物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別于混合合同在學(xué)術(shù)界，有一些學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同不屬于現(xiàn)行立法中規(guī) 定的任意一種有名合同，又不是一般的無(wú)名合同。因此應(yīng)當(dāng)是一 種類(lèi)型結(jié)合合同，屬于混合合同的一種。物業(yè)合同具有委托合 同、加工承攬合同、勞務(wù)合同三種合同的特 征。業(yè)主將小區(qū)的綜 合事務(wù)管

39、理交與物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理，體 現(xiàn)了委托合同的性質(zhì)，而 物業(yè)服務(wù)企業(yè)又可以將物業(yè)管理中的專(zhuān)業(yè)事務(wù)轉(zhuǎn)包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公 司來(lái)處理，體現(xiàn)了加工承攬合同的性質(zhì)。而物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的 又是一種勞務(wù)，因此又具有了一般勞務(wù)合同的性質(zhì)。但是混合合 同的一個(gè)本質(zhì)特征是 體現(xiàn)在合同中互不相同的數(shù)個(gè)履行行為之 間，并且具有內(nèi)在的聯(lián)系，從物業(yè)服務(wù)合同中來(lái)看物業(yè)服務(wù)企業(yè) 所實(shí)施的數(shù)個(gè)履行行為都是為了實(shí)現(xiàn)合同的目的而進(jìn)行的，該行 為具有綜合性和連續(xù)性的特征，其中的任何一項(xiàng)單一的法律行為 都不能構(gòu)成整體的物業(yè)服務(wù)合同。雖然混合性合同的觀點(diǎn)具有一 定的合理性，但該觀點(diǎn)存在一個(gè)重要的問(wèn)題，即所謂的混合合同 也是一種無(wú)名合同，但是物業(yè)

40、服務(wù)合同有其明確的法律 原則，以 合同法總則的適用為基礎(chǔ)，以相應(yīng)的行政法律規(guī)范為指導(dǎo)，依據(jù) 民法的基本原則所產(chǎn)生的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此物業(yè)服務(wù)合同 并不是混合合同。結(jié)論通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)的認(rèn)定，筆者分析了物業(yè)服 務(wù)合同與 相關(guān)合同之間的區(qū)別。物業(yè)服務(wù)合同是特定主體之 間所簽訂的為業(yè)主 和業(yè)主團(tuán)體進(jìn)行物業(yè)管理事務(wù)的處理的合同，該合同的內(nèi)容具有綜合 性的特征。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容既有對(duì)全體業(yè)主的公共事務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)業(yè) 務(wù)管理，也包括物業(yè) 管理的特色業(yè)務(wù)，還包括對(duì)物業(yè)管理事務(wù)的多種 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是產(chǎn)生于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)上 的，融合了許多行政法要素的債券合同。作為一種新型的服務(wù)合同

41、，物業(yè)服務(wù)合同成為實(shí)踐中使用較廣泛 的合同之一，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，直接影響到居民的生活，但 由于我國(guó)立法制度的空白和理論上的分歧，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同的法律 性質(zhì)很統(tǒng)一，因此而產(chǎn)生的法律糾紛也較繁多。所以，要解決物業(yè)服 務(wù)合同的法律適用問(wèn)題，立法應(yīng)當(dāng)考慮將這種新型的獨(dú)立性合同納入 法律規(guī)范內(nèi)，修訂合同法或制定民法典將其有名化，符合司法理性的 需求，提高司法機(jī)關(guān)的辦案效率和辦案質(zhì)量。參考文獻(xiàn)：1. 陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究m.法律出版社，XX2. 曾祥生物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)辨析一兼談無(wú)名合同有名化問(wèn)題 口南昌大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），XX （ 4）3. 武順華，謝慶彬論物業(yè)服務(wù)合同的特殊性j

42、.中南財(cái)經(jīng)政 法大學(xué)研究生學(xué)報(bào)，XX （1）4. 李茂物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題研究太原師范學(xué)院學(xué)報(bào)（社 會(huì)科學(xué)版），XX, 6 （6）5. 程磊.前期物業(yè)服務(wù)期滿(mǎn)后續(xù)行為的法律性質(zhì).現(xiàn)代物業(yè)，XX （ 11）6. 胡紅林.物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題研究.法制與社會(huì)，XX（3）篇二：物業(yè)服務(wù)合同糾紛的性質(zhì)及處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛的性質(zhì)及處理張紅星案情XX年5月29日，邱某（甲方）與某物業(yè)公司（乙方）簽訂了 一份物業(yè)管理服務(wù)合同。合同約定：甲方將居住小區(qū)的公共物 業(yè)管理事務(wù)委托給乙方，期限為50年，每月收取公共物業(yè)管理費(fèi) 25元；小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)一律進(jìn)庫(kù)或在規(guī)定的地點(diǎn)停放，摩托 車(chē)每輛每月交停車(chē)費(fèi)15元

43、。免責(zé)條款規(guī)定：第三人造成甲方人身、 財(cái)產(chǎn)損害的乙方不承擔(dān)責(zé)任。XX年8月，邱某購(gòu)買(mǎi)迅龍牌125摩托 車(chē)一輛，價(jià)款3280元。XX年1月7日晚，邱某將摩托車(chē)停放在其居 住的泉源小區(qū)c1棟樓下的樓梯間被盜。邱某認(rèn)為摩托車(chē)被盜與該物 業(yè) 公司未盡到安全管理義務(wù)有關(guān)，該公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雙 方就 賠償事宜協(xié)商無(wú)果，遂于XX年3月1日訴至法院，要 求某物業(yè)公 司賠償損失3280元。法院審理還查明：1、雙方簽訂的服務(wù)合同中雖有某物業(yè)公司 提供車(chē)位，停車(chē)人按月交納停車(chē)費(fèi)的內(nèi)容，但因原告及泉源小區(qū)的其 他業(yè)主無(wú)人申請(qǐng)此項(xiàng)停車(chē)服務(wù)，所以某物業(yè) 公司未向小區(qū)業(yè)主收取停 車(chē)費(fèi)，也未提供統(tǒng)一的停車(chē)車(chē)位。2、某物業(yè)

44、公司在邱某居住的小區(qū) 內(nèi)設(shè)立了 24小時(shí)門(mén)衛(wèi)，在 小區(qū)的主要道路安裝了電子監(jiān)控錄像。審判法院審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同 是雙方的真實(shí)意思表示，是有效合同。合同中約定，某物業(yè)公司承擔(dān)的 是公共物業(yè)管理義務(wù)，在安全上只對(duì)物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公 共安全提供防范服務(wù)。從庭審查明的事實(shí)來(lái)看，某物業(yè)公司在管理的小 區(qū)內(nèi)設(shè)立了 24小時(shí)門(mén)衛(wèi)，并在主要道路上安裝了電子監(jiān)控錄像，其對(duì) 小區(qū)物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服務(wù)， 且雙方簽訂合同約定了免責(zé)條款，即某物業(yè)公司對(duì)邱某摩托車(chē)被盜不 存在故意或重大過(guò)失，該免責(zé)條款有效。綜上，原告邱某不能提供有效 的證據(jù)證明被告

45、某物業(yè)公司未履行公共安全防范義務(wù)，其要求該公司 承擔(dān)摩托車(chē)被盜損失的訴訟請(qǐng)求不能成立。法院作出判決，駁回原告邱 某的訴訟請(qǐng)求。判決后，原告沒(méi)有上訴，判決發(fā)生法律效力。評(píng)析物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的，而不是業(yè) 主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的，一般情況下，一個(gè)小區(qū)有多少業(yè)主，就 有多少份物業(yè)服務(wù)合同。由于每個(gè)業(yè)主的情況不一樣，物業(yè)服務(wù)合同 的內(nèi)容也可能不完全一樣。比如說(shuō)，有的業(yè)主有車(chē)，有的沒(méi)有車(chē)，你 要所有的業(yè)主都交納車(chē)輛管理費(fèi)（或者說(shuō)停車(chē)費(fèi)），顯然不合理。 對(duì)公共管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè) 公司與所有業(yè)主簽訂的合同是一樣的。如下列事項(xiàng)：1、房屋的使有用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)。2、道路、路燈

46、、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、供水、供電、排水、消防等 小區(qū)的公用設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理，保證小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備正常 運(yùn)行。3、小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、保安等管 理、維護(hù)。4、配合公 安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)治安秩序。物業(yè)公司履行上述義務(wù)，業(yè)主按約定交 納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)有私家車(chē)（包 括摩托車(chē)）的業(yè)主，毫無(wú)疑問(wèn)， 業(yè)主不僅需要一個(gè)停車(chē)的車(chē)位，而且更需要有人來(lái)保障它的安全。對(duì) 業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是一個(gè)最佳人選。這樣，有車(chē)的業(yè)主與物業(yè) 公司就提 供車(chē)位、保障車(chē)的完全、服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)，可另行簽訂一個(gè) 合同或者在公共管理服務(wù)合同中列一個(gè)附加條款。對(duì)附加的條款，物 業(yè)管理公司稱(chēng)之為特約服務(wù)條款。這樣就解決了不 同業(yè)主的不同需

47、求。業(yè)主與物業(yè)公司之間特約服務(wù)合同有的 獨(dú)立成為一個(gè)合同，有的 與公共管理服務(wù)事項(xiàng)混合在一起，統(tǒng)稱(chēng)為“物業(yè)管理服務(wù)合同”。 本案就是公共事項(xiàng)管理服務(wù)與個(gè)人車(chē)輛保安責(zé)任混合在一起的合同關(guān) 系。本文以邱某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案為視覺(jué)，討論以下 幾方面的問(wèn)題。本文所指的物業(yè)服務(wù)合同中發(fā)生的糾紛，是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)以物業(yè)服務(wù)公 司為被告，認(rèn)為其在履行物業(yè)服務(wù)合同中有過(guò)錯(cuò)，或者未能履行物業(yè) 服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn) 受到損害要求賠償損失、繼 續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任、解 除合同等而發(fā)生的糾紛。至于物業(yè)公 司以業(yè)主為被告，要求支付物業(yè)管理費(fèi)等糾紛，不在本文討論之列。一、業(yè)主與物業(yè)公司因

48、在履行物業(yè)管理服務(wù)合同中發(fā)生 的糾紛， 如何定性及應(yīng)適用何種歸責(zé)原則?！拔飿I(yè)管理服務(wù)合同”或者“物業(yè)服務(wù)合同”，是一方 提供服 務(wù)，另一方支付報(bào)酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同。但僅此是 不夠的。因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定的有償?shù)靥峁┓?wù)的合同有十幾種之 多，如保管合同、承攬合同、行紀(jì)合同、居 間合同、委托合同等等。 所以用“服務(wù)合同”來(lái)定性是不準(zhǔn)確的，必須作進(jìn)一步的分析，才能 準(zhǔn)確地適用法律，合理地解決糾紛。實(shí)踐中，主要分歧意見(jiàn)主要集 中在以下兩面方面：其一，業(yè)主按服務(wù)合同約定在小區(qū)統(tǒng)一車(chē)位停放車(chē)輛的行為與物 業(yè)公司的法律關(guān)系。一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方成立保管合同關(guān)系，筆者不贊 同此觀點(diǎn)。理由是，保管人的義務(wù)是妥

49、善保管寄存人交付的保管物，并返還該物。保管人履行保管義 務(wù)應(yīng)當(dāng)是在自己能自由支配的地方，如超市、長(zhǎng)途汽車(chē)站、火車(chē)站的行李寄存處，保管人保管他人交付的 物品，就是在其控制的特定區(qū)域，該區(qū)域他人是不能隨意活動(dòng)的。業(yè) 主將 車(chē)停放在小區(qū)自己的車(chē)位或車(chē)庫(kù)，一是不需要將車(chē)交給物業(yè) 管 理公司；二是將車(chē)開(kāi)出也不需要經(jīng)過(guò)物業(yè)公司的同意。從某種意義上 講，如同將物品放在自己家里，自由取進(jìn)取出，車(chē)位或車(chē)庫(kù)完全是業(yè)主自由支配的領(lǐng)域。這一點(diǎn)上，與保管 合同關(guān)系 的根本法律特征完全不符?！拔飿I(yè)公司不僅對(duì)車(chē)輛負(fù)有保安義務(wù)， 對(duì)于所有業(yè)主的財(cái)產(chǎn)及人身均有保安義務(wù)”體現(xiàn)在雙方簽訂的物業(yè)管 理服務(wù)合同中，是物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān) 公

50、共服務(wù)事項(xiàng)之一。但我們不能就 此認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)業(yè)主住房及其他居家物負(fù)有保管義務(wù)，更不能說(shuō)對(duì) 業(yè)主的人身有保 管義務(wù)。所以，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的“物業(yè)管 理服務(wù)合同”性質(zhì)不能認(rèn)為是保管合同，尤其是在小區(qū)內(nèi)停放車(chē) 輛，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)不能用保管合同關(guān)系來(lái)要求其承擔(dān)保管責(zé) 任。因?yàn)楸０擦x務(wù)不能等同于保管義務(wù)。從另外一個(gè)角度講，對(duì)車(chē)輛 的保安義務(wù)并不是獨(dú)立于整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)之外的，業(yè)主們一般 也認(rèn)為其只是物業(yè)管理公司的服務(wù)事項(xiàng)之一，并不認(rèn)為與物業(yè)管理公 司還有一個(gè)車(chē)輛或其他財(cái)物保 管合同。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方形成的是車(chē)位租賃合同。所謂車(chē)位租賃合同，是車(chē)位的所有人或使用權(quán)人將車(chē)位交給承租人使用，

51、承租人支付 租金的合同。這也是物業(yè)公司經(jīng)常用來(lái)抗 辯業(yè)主的觀點(diǎn)，認(rèn)為其收取 的是車(chē)位租賃費(fèi)而不是車(chē)輛保管 或服務(wù)費(fèi)，雙方合意指向的是車(chē)位而 不是業(yè)主的車(chē)輛，自己的義務(wù)是提供的車(chē)位符合業(yè)主正常使用即可， 對(duì)車(chē)輛的安全不負(fù)注意義務(wù)。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。理由是：1、僅僅為了停車(chē)而獲取一個(gè)車(chē)位不是業(yè)主的本意。如果是這樣，若大一個(gè)小區(qū)找一個(gè)停車(chē)的地方不是很容易的事嗎業(yè)主更需要的規(guī)范 停車(chē)，保證車(chē)輛出入方便，并保障車(chē)輛的安全。這必須專(zhuān)門(mén)有人從事 這項(xiàng)服務(wù)。2、小區(qū)內(nèi)用作公用的車(chē)位的所有人是全體業(yè)主而不是物 業(yè)公司，業(yè)主在自己所有的車(chē)位停車(chē)還要向別人交納費(fèi)用，豈不是荒 廖物業(yè)公司憑什么收取租金不符合租

52、賃合同的基本法律特征。所以， 物業(yè)公司向業(yè)主收取的停車(chē)費(fèi)只能解釋為：為規(guī)范停車(chē)、保障車(chē)輛安 全付出相應(yīng)的勞動(dòng)而收取的服務(wù)費(fèi)。筆者認(rèn)為，從總體上來(lái)講物業(yè) 服務(wù)合同是委托合同。物權(quán)法實(shí)施后，大家對(duì)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)有一個(gè)全新 的認(rèn)識(shí)，小區(qū)的公共財(cái)物產(chǎn)不是物業(yè)公司的，而是所有業(yè)主的。物業(yè) 公司只是代行管理之責(zé)。業(yè)主將自己所有財(cái)產(chǎn)委托給物業(yè)公司管理， 業(yè)主按約定支付報(bào)酬，對(duì)小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保 衛(wèi)等公共事項(xiàng)，業(yè)主是概括委托，對(duì)小區(qū)內(nèi)有車(chē)輛的業(yè)主停放車(chē)輛， 相對(duì)公共事項(xiàng)，是特別委托，所以從雙方簽訂合同的內(nèi)容、主體、權(quán) 利義務(wù)上分析，符合合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定。物業(yè)公司所負(fù) 的也就是受托人的義

53、務(wù)。綜上分析，邱某與某物業(yè)公司之間合同性質(zhì)應(yīng)該是委托 合同。其二，應(yīng)適用何種歸責(zé)原則。篇六：南昌市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）南昌市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）使用說(shuō)明1本規(guī)則為示范文本，適用于本市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的 組建、運(yùn)作和換屆改選。業(yè)主應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范 文本的內(nèi)容，對(duì)規(guī)則條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府）和區(qū)（縣）房管部門(mén)咨詢(xún)。2、本示范文本中相關(guān)條款中留有空白處，供業(yè)主大會(huì)自行約定 或補(bǔ)充約定。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)文本條 款的內(nèi)容進(jìn)行選 擇、修改、增減。3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、 表決內(nèi)容、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、

54、業(yè)主委員會(huì)成員資格和任期等事項(xiàng) 依法作出約定，約定內(nèi)容不得侵害他人合法權(quán)益。第一章總則第一條（制定目的）為規(guī)范本業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè) 管理中的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益和共同利益，根據(jù)中華人民共 和國(guó)物 權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、江西省物業(yè)管理?xiàng)l 例和南昌市物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，制定本議事規(guī)則。第二條（物業(yè)管理區(qū)域基本情況）本業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)：區(qū)（縣）（項(xiàng)目名稱(chēng)）業(yè)主大會(huì)。項(xiàng)目地址：四至范圍：東南北物業(yè)類(lèi)型：（住宅、非住宅）房屋總建筑面積：萬(wàn)平方米。其中：1、住宅建筑面積：萬(wàn)平方米住宅房屋套數(shù)：套住宅 房屋業(yè)主數(shù)：戶(hù)2、非住宅建筑面積：萬(wàn)平方米非住宅房屋套數(shù)：套非住宅房 屋業(yè)主數(shù)：戶(hù) 第三條

55、（業(yè)主大會(huì)宗旨）業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè) 管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合 理、安全使用，維護(hù) 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)建管理有序、 環(huán)境整潔、安全舒適、文明和諧的居住社區(qū)。第四條（議事規(guī)則性質(zhì)、效力）本規(guī)則是全體業(yè)主約定業(yè)主大會(huì)宗旨、運(yùn)作機(jī)制、活動(dòng) 方式、成 員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容的業(yè)主自律性文件，是業(yè)主大 會(huì)運(yùn)作的基本準(zhǔn)則 和依據(jù)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第五條（業(yè)主大會(huì)的組成）本業(yè)主大會(huì)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表 和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法 權(quán)利， 履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)決定設(shè)立監(jiān)督 機(jī)構(gòu)、樓

56、門(mén)業(yè)主小組等其它機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)在本議事規(guī)則中對(duì)各機(jī) 構(gòu)成員資格、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等內(nèi)容明確規(guī)定，但其它機(jī)構(gòu) 不能代替業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。第六條（與街道、社區(qū)居民委員會(huì)和轄區(qū)房管部門(mén)的關(guān) 系）本業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)接受轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）的監(jiān)督 和指導(dǎo)，同 時(shí)，接受轄區(qū)房管部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo)。本業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)（村民委 員會(huì)）依法履行職責(zé)，支持其開(kāi)展工作，共同做好物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作。第二章業(yè)主大會(huì)第七條（業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容）業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（四）審議決定業(yè)主委員會(huì)的工作權(quán)限和活動(dòng)經(jīng)費(fèi)；（五）改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)決定；（六）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)等；（七）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（A）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（九）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（十）改變共有部分的 用途；（十一）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使 用；（十二）決定業(yè)主大會(huì)訴訟事宜；其中第（八）項(xiàng)和第（九）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分 占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意； 其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò) 1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)1/2的業(yè)主同意