湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告課件

1、湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告2011湖北蘄春項目湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告物業(yè)發(fā)展策略報告湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 本項目所在蘄春蘄春為縣級地區(qū)，城市總體消費力有限，我們必須在產(chǎn)品和營銷上下工夫，才能保證我們在激烈的競爭中獲勝； 本項目所在蘄春區(qū)域為縣城新區(qū)（城郊結(jié)合部），周邊為在建醫(yī)藥園區(qū)，居住人口密度低，而開發(fā)商原規(guī)劃設計為大型商業(yè)與住宅綜合體，因此在本次物業(yè)發(fā)展建議中我們必須認真思考此類物業(yè)的市場接受度與可行性； 做好合適的產(chǎn)品是本項目成功的關鍵一步。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告蘄春蘄春城市價值及區(qū)域房地產(chǎn)市場情況如何？我們?nèi)绾谓缍ǜ偁巺^(qū)域及項目？如何在競爭中得到啟示點？本項目地塊

2、條件如何？周邊配套條件如何？本項目所在區(qū)域價值如何發(fā)掘？本項目有哪些優(yōu)勢、不足，機會點與威脅點？本項目應如何精準的進行市場定位、客群定位和價格定位？本項目的產(chǎn)品應如何做？我們的探討由此展開我們的探討由此展開湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 PART 1：市場分析 PART 2：項目分析 PART 4：開發(fā)戰(zhàn)略 PART 5：經(jīng)濟效益分析 PART 6：商務條件目錄目錄 Contents發(fā)現(xiàn)分析解決 PART 3：項目定位湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 PART 1：市場分析 PART 2：項目分析 PART 4：開發(fā)戰(zhàn)略 PART 5：經(jīng)濟效益分析 PART 6：商務條件目錄目錄 Contents

3、PART 3：項目定位1、城市價值分析、城市價值分析2、蘄春樓市分析、蘄春樓市分析3、區(qū)域市場分析、區(qū)域市場分析4、典型個案分析、典型個案分析湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告城市價值分析城市價值分析蘄春縣地理位置蘄春縣地理位置 蘄春縣位于湖北東部，隸屬湖北省黃岡市管轄。蘄春縣地跨東經(jīng)11512-11556，北緯2959-3040之間，地形狹長，形如船帆，地勢北高南低，地貌復雜。 湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告城市價值分析城市價值分析蘄春縣概況蘄春縣概況 蘄春縣版圖面積2398平方公里，總?cè)丝?4.97萬人（第5 次全國人口普查數(shù)據(jù)）?，F(xiàn)轄13鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場 。 蘄春以“水隈多蘄菜（水芹菜）”得名，歷史上

4、另稱蘄陽、齊昌、蘄州。蘄春早在公元前201年（西 漢高祖六年）建縣，而其遠古文明則上溯到新石器時代 ，是鄂東最古老的縣之一。 湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告城市價值分析城市價值分析蘄春縣經(jīng)濟蘄春縣經(jīng)濟 2010年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值101.35億元，年均增長13.84%，比“十五”末增長91.2%；全口徑財政收入9.8億元，年均增長31%，其中地方一般預算收入年均增長30%；規(guī)模以上工業(yè)增加值27.16億元，年均增長41.4%，是“十五”末的5.6倍；社會消費品零售總額達到48.52億元，年均增長23.9%；累計完成固定資產(chǎn)投資267.5億元，年均增長39.4%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“十五”末25.6：

5、30.6：43.8調(diào)整為25.6：35.4：39。 2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到收入分別達到12460元、元、4213元元，分別比“十五”末增長117.5%和58.7%。 湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告城市價值分析城市價值分析蘄春縣交通蘄春縣交通 蘄春縣地處鄂東邊陲，大別山南麓，長江中下游北岸，素有“吳頭楚尾”之稱，歷為水陸交通要沖，商品集散中心。今日蘄春南臨長江“黃金水道”，京九鐵路、滬蓉高速公路、鄂皖等級公路均穿境而過，乘車一小時可抵達武漢天河機場，交通區(qū)位優(yōu)勢極其明顯?？h內(nèi)交通發(fā)達，形成了“兩縱五橫五循環(huán)”的干線公路網(wǎng)絡，支線

6、公路實現(xiàn)村村通。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告城市價值分析城市價值分析蘄春縣規(guī)劃蘄春縣規(guī)劃 蘄春縣在十二五計劃期間把握推進“三區(qū)兩帶”和科教與人才強縣戰(zhàn)略這個關鍵，牢牢把握“一主三化”的發(fā)展思路和“建設經(jīng)濟強縣、醫(yī)藥名縣、文化大縣”的奮斗目標。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告城市價值分析城市價值分析蘄春縣發(fā)展蘄春縣發(fā)展 2011年是“十二五”開局之年，2011年全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長14%以上；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長25%以上；全社會固定資產(chǎn)投資增長28%以上；地方一般預算收入增長18%以上；外貿(mào)出口增長10%；社會消費品零售總額增長20%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長

7、12%以上，農(nóng)民人均純收入增加300元以上； 湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告城市價值分析城市價值分析小結(jié)小結(jié) 蘄春縣經(jīng)濟的穩(wěn)步快速發(fā)展和優(yōu)勢的地理區(qū)位為打造湖北省發(fā)達縣域城市奠定了基礎，蘄春縣是當前鄂東地區(qū)較具投資潛力的小城市之一。是當前鄂東地區(qū)較具投資潛力的小城市之一。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告蘄春縣在售樓盤主要集中在漕河鎮(zhèn)蘄春縣在售樓盤主要集中在漕河鎮(zhèn) 2010年蘄春全縣開發(fā)規(guī)模小區(qū)6個，共計完成投資2.2億元，同期增長47%；商品房施工面積14.74萬平方米，同期增長41%；商品房銷售面積約9萬平方米，同期增長32%。蘄春縣宏觀房地產(chǎn)市場分析蘄春縣宏觀房地產(chǎn)市場分析特征特征以上數(shù)據(jù)來自蘄

8、春縣房地產(chǎn)網(wǎng)，為西科公司長期監(jiān)測數(shù)據(jù)湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 限購令僅針對國內(nèi)一、二線城市產(chǎn)生影響，而限貸令在三、四線城市執(zhí)行情況較弱，一、二線城市房地產(chǎn)市場受限情況下，部分投資者會將資金轉(zhuǎn)向三、四線城市。 我司對蘄春房地產(chǎn)消費群分析發(fā)現(xiàn)：蘄春住宅市場仍以剛性需求為主，因此，我司認為國家宏觀調(diào)控對蘄春房地產(chǎn)市場影響較小。 蘄春宏觀房地產(chǎn)市場分析蘄春宏觀房地產(chǎn)市場分析小結(jié)小結(jié)湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 蘄春縣房地產(chǎn)項目以普通住宅為主，缺少中高檔品質(zhì)住宅與較大規(guī)模商業(yè)項目，但蘄春縣為四線小城市，人口總量少，人均收入一般，人群總體消費力有限，結(jié)合貴司預計開發(fā)產(chǎn)品定位和縣政府要求，我我司認為應對

9、市場進行綜合分析考慮。司認為應對市場進行綜合分析考慮。典型個案分析典型個案分析湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告本項目周邊及蘄春漕河鎮(zhèn)內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性項目有6個。典型個案分析典型個案分析城市花園信達步行街香格里拉新城萬豪酈晶園李時珍醫(yī)藥港美景國際新城本案湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告典型個案分析典型個案分析 萬豪酈晶園座落在漕河七里橋大轉(zhuǎn)盤旁，以總建筑面積8萬平米的規(guī)模氣魄，把守進入蘄春的城市端口，與蘄春第一大道李時珍大道融為一體，形成一座代表城市形象、集合4棟1819層高端住宅、10000精品商業(yè)生活街、1棟四星級酒店于一體，是具有現(xiàn)代化都市氣息的蘄春首席地標級建筑群。萬豪酈晶園湖北蘄春項目物

10、業(yè)發(fā)展策略報告典型個案分析典型個案分析住宅住宅 萬豪酈晶園為浙江投資商與湖北萬豪置業(yè)聯(lián)手打造的蘄春新城之高端項目，其中包括一棟四星級酒店，該酒店為蘄春縣重點工程項目，該酒店的建設極大的提升了萬豪酈晶園項目的整體品質(zhì)，并將其住宅價格提升至蘄春住宅價格的最高點?？偨ㄖ娣e約81836M2（其中商業(yè)與住宅59397M2，酒店22439M2）總用地面積21919M2容積率3.63建筑密度38.2%物業(yè)類型高層配套設施1萬多平米商業(yè)街、1棟四星級酒店、市政綠化廣場戶型面積2*2*1：102/110/115M2 3*2*2: 120-130M2價格(住宅均價)3350元/M2商業(yè)情況 (價格)李時珍大道段

11、14000元，漕河一路11000元，內(nèi)街5000-8000元，二層5000-6000元。（戶型面積）一層31-200M2；二層200-300M2。（商鋪層高）一層3.6M；二層3.6M；共計兩層。（銷售情況）自2010年10月至今，100M2以下已基本售磬，100 100M2以上有空余，整體銷售套數(shù)比約50%。萬豪酈晶園湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告典型個案分析典型個案分析小結(jié)小結(jié)1、蘄春房地產(chǎn)市場當前正在發(fā)展中，項目總體品質(zhì)不高；2、蘄春商品住宅現(xiàn)已實現(xiàn)了以高層為主的建筑形式；3、蘄春新城區(qū)住宅項目價格高于老城區(qū)住宅項目；（老城區(qū)約28003000元/M2，新城區(qū)約32003500元/M2）4

12、、蘄春商業(yè)成熟區(qū)主要集中在老城區(qū)，而新城區(qū)商業(yè)資源缺乏； 湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 PART 1：市場分析 PART 2：項目分析 PART 4：開發(fā)戰(zhàn)略 PART 5：經(jīng)濟效益分析 PART 6：商務條件目錄目錄 Contents PART 3：項目定位1、經(jīng)濟指標分析、經(jīng)濟指標分析2、四至條件分析、四至條件分析3、地塊條件分析、地塊條件分析4、市政配套分析、市政配套分析 5、SWOT分析分析湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告項目分析項目分析本項目位置本項目位置項目位置本項目位于蘄春縣新城區(qū)主干道李時珍大道旁，該路為蘄春當前唯一的標準型雙向6車道。本項目臨近新縣政府、會展中心、李時珍醫(yī)藥港，該

13、區(qū)域發(fā)展前景較好。本案本案湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 根據(jù)本項目經(jīng)濟指標分析，本項目適宜做酒店式公寓、住宅、商業(yè)項目。產(chǎn)品品質(zhì)可定位于蘄春地區(qū)中高端。項目分析項目分析經(jīng)濟指標分析經(jīng)濟指標分析主要技術(shù)經(jīng)濟指標方案一方案二規(guī)劃總用地面積64324.30M2規(guī)劃總用地面積64324.30M2總建筑面積160810.75M2總建筑面積160810.75M2其中商業(yè)面積36504.89M2其中商業(yè)面積30157.91M2其中集中商業(yè)23270.61M2其中集中商業(yè)16512.13M2沿街商業(yè)13234.28M2沿街商業(yè)13645.78M2住宅建筑面積124305.86M2住宅建筑面積130652.84

14、M2容積率2.5容積率2.5建筑密度19.23建筑密度18.85綠地率37.5綠地率38.5停車位723停車位756湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告北臨：北臨：會展中心，為本項目視覺亮點；南臨：南臨：待開發(fā)坡地，暫無視覺影響；東臨：東臨：待開發(fā)坡地，暫無視覺影響；西臨：西臨：李時珍大道，在方便本項目出行及利于商業(yè)價值發(fā)揮的同時會為噪聲、粉塵污染。項目分析項目分析四至分析四至分析湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告本項目地塊現(xiàn)為毛地，地塊形狀較規(guī)則，土地較平整，利于規(guī)劃與開發(fā)建設。項目分析項目分析地塊條件分析地塊條件分析湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告項目分析項目分析市政配套市政配套 本項目位于蘄春縣政務新區(qū)內(nèi)

15、，周邊有蘄春縣新政府、會展中心、李時珍醫(yī)藥港等市政配套設施，但缺乏商業(yè)配套，項目周邊整體市政配套設施完備度一般，劣于老城區(qū)，但未業(yè)發(fā)展前景較好。蘄春縣三中學李時珍醫(yī)藥港工商銀行蘄春縣新政府蘄春文化廣場蘄春縣三醫(yī)院文化廣場幼兒園會展中心湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告項目優(yōu)勢（項目優(yōu)勢（S） 1、本項目正臨李時珍大道，交通便捷，利于本項目商業(yè)價值發(fā)揮； 2、本項目臨李時珍醫(yī)藥港，該項目建成后將會為本項目提供客源支持。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告項目劣勢點（項目劣勢點（W） 本項目周邊商業(yè)市政配套不全，對現(xiàn)階段住宅居住有一定影響；湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告項目機會點（項目機會點（0） 本項目位于蘄春

16、縣新城區(qū)，位于政務中心內(nèi)，發(fā)展前景較好。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 項目威脅點（項目威脅點（T） 當前全國房地產(chǎn)市場火爆，房價持續(xù)走高，為控制房價，國家將不定期出臺系列調(diào)控政策，而當前中國房地產(chǎn)市場為政策市場，政策的不確定性將會對全國房地產(chǎn)市場乃至本項目帶來不確定風險，未來房地產(chǎn)市場走勢的不確定性將對本項目產(chǎn)生潛在威脅。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告項目分析項目分析小結(jié)小結(jié) 1、本項目按經(jīng)濟指標與地塊情況分析，適宜建造中高端住宅、酒店式公寓及商業(yè)項目； 2、本項目所在區(qū)域商業(yè)配套一般，需要本項目自建商業(yè)配套支持，商業(yè)規(guī)模需適當控制。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 PART 1：市場分析 PART

17、 2：項目分析 PART 4：開發(fā)戰(zhàn)略 PART 5：經(jīng)濟效益分析 PART 6：商務條件目錄目錄 Contents PART 3：項目定位1、市場定位、市場定位2、客群定位、客群定位3、價格定位、價格定位湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告住 宅分析關鍵點：區(qū)域住宅項目定位、競爭分析、本項目條件分析區(qū)域住宅項目競爭分析 蘄春區(qū)域內(nèi)住宅項目定位多為中低端，中高端住宅項目較少，中低端住宅市場競爭較激烈，中高端住宅市場競爭則較小。本項目地塊條件分析 本項目地塊形狀規(guī)則，經(jīng)濟指標允許，周邊無高大建筑物，利于我項目建設中高層住宅項目，并成為區(qū)域地標。本項目區(qū)域條件分析 本項目地處蘄春政務新區(qū)內(nèi)，該區(qū)域的政府機

18、關及公務員將對我項目住宅提供穩(wěn)定客源支持。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告酒店式公寓分析關鍵點：同業(yè)競爭性、區(qū)域環(huán)境及使用消費客群同業(yè)競爭性分析 蘄春縣城內(nèi)暫酒店式公寓項目，無同業(yè)競爭性。區(qū)域環(huán)境分析 本項目周邊景觀較優(yōu)，交通便捷，利于打造酒店式公寓。使用消費客群分析 本項目地處蘄春政務新區(qū)內(nèi)，政府機關云集，且臨會展中心、醫(yī)藥港，較多的政府機關及商務人士將為本項目提供穩(wěn)定的使用客群支持。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告商業(yè)街分析關鍵點：商業(yè)繁華度、人車流量。區(qū)域商業(yè)繁華度分析 區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)，以本項目為核心，周邊1公里內(nèi)無大型商業(yè)，商業(yè)繁華度低。人車流量分析 本項目正臨李時珍大道人車流量較大。區(qū)域人

19、口密度 本項目地處蘄春政務新區(qū)內(nèi)，周邊住宅項目較少，但未來政府機關云集，且臨會展中心、醫(yī)藥港，較多的政府機關及商務人士將為本項目提供穩(wěn)定的使用客群支持。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告區(qū)域住宅項目競爭分析本項目區(qū)域條件分析本項目地塊條件分析適宜定位中高端住宅住宅市場定位同業(yè)競爭性分析區(qū)域環(huán)境分析使用消費客群分析適宜定位酒店式公寓酒店式公寓區(qū)域商業(yè)繁華度分析人車流量分析區(qū)域人口密度分析適宜定位商業(yè)街商業(yè)街湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告在蘄春政務新區(qū)蘄春政務新區(qū) 中高端住宅中高端住宅+ +酒店式公寓酒店式公寓+ +商業(yè)街商業(yè)街項目建立形象上中高端；項目建立形象上中高端；產(chǎn)品品質(zhì)中高端；產(chǎn)品品質(zhì)中高端；價

20、格中端。價格中端。湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告置業(yè)特點置業(yè)傾向客戶來源客戶層級客戶職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)生活習慣消費習慣二口或三口之家自我，理性，講求面子喜歡熱鬧、好炫耀、好跟風跟風消費重視區(qū)域環(huán)境以及區(qū)域便利性關注產(chǎn)品附加值以及社區(qū)知名度客戶更多的集中于蘄春中心城區(qū)的中高間階層城市新銳城市新銳公務員，企事業(yè)單位職工客群定位客群描述客群描述本項目客群特征本項目客群特征成功家庭成功家庭蘄春縣城及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府公務員，企事業(yè)單位管理層三口之家或三世同堂淡靜、繁忙理性與感性結(jié)合消費重視生活品質(zhì)，追求高享受的生活關注社區(qū)品質(zhì)、品牌和社區(qū)成熟度蘄春縣城及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘄春縣城及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅住宅湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告

21、客群區(qū)域以蘄春縣城為主體，客群區(qū)域以蘄春縣城為主體，逐步向下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴散逐步向下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴散蘄春縣城蘄春縣城50-60%50-60%片區(qū)內(nèi)客戶群體呈現(xiàn)多層次片區(qū)內(nèi)客戶群體呈現(xiàn)多層次, ,本區(qū)域的發(fā)展趨勢本區(qū)域的發(fā)展趨勢, ,受到區(qū)域情結(jié)的限制受到區(qū)域情結(jié)的限制, , 客戶還是以蘄春本地客戶為主?？蛻暨€是以蘄春本地客戶為主。下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%-50%40%-50%客群定位客群區(qū)域客群區(qū)域 蘄春縣城50-60% 下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%-50%住宅住宅湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告客群定位客群定位客群定位住宅住宅客群核心價值提取客群核心價值提取蘄春本地自住型客群是我項目住宅的主力客群蘄春本地自住型客群是我項目

22、住宅的主力客群住宅住宅湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告客群定位客群定位客群定位酒店式公寓及商業(yè)街酒店式公寓及商業(yè)街客群核心價值提取客群核心價值提取蘄春本地及周邊區(qū)域投資型客群是我項目酒店式公寓及商業(yè)街的主力客群蘄春本地及周邊區(qū)域投資型客群是我項目酒店式公寓及商業(yè)街的主力客群酒店式公寓、商業(yè)街酒店式公寓、商業(yè)街湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告價格定位定價原則定價原則定價原則定價原則 根據(jù)銷售需要，本次定價主要針對本項目住宅部分進行估價，而較少考慮公建部分； 在本次估價時，遵循客觀、公正、合理的原則，估算出市場公開價格，而不受其它人為因素及實際開發(fā)成本影響； 在市場法定價修正、打分取值時，保證客觀合理，為

23、正確定價提供指導依據(jù)； 在定價時需考慮與市場情況和銷售去化等因素，并留有一定調(diào)整空間，最終實現(xiàn)銷售整體均價； 在定價時需認真分析競爭項目目前住宅價格水平。住宅住宅湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告價格定位定價思路定價思路定價思路定價思路 根據(jù)本項目住宅產(chǎn)品特點，在本項目可比較范圍內(nèi)有數(shù)個項目在售或預計近期銷售項目，其交易時間相近，交易情況相同，交易狀況類似，其交易價格可作為可比實例為本次定價作參考依據(jù)，因此采用市場法作為本次定價的方法，并以此得出本項目住宅整體均價的理論價格，再根據(jù)我司對蘄春區(qū)域住宅及商業(yè)蘄春區(qū)域住宅及商業(yè)市場發(fā)展的預估提出本項目住宅及商業(yè)住宅及商業(yè)的整體均價。住宅住宅湖北蘄春項目物

24、業(yè)發(fā)展策略報告價格定位價格計算表價格計算表蘄春項目住宅整體均價計算表蘄春項目住宅整體均價計算表項目名稱比較因素權(quán)重城市花園美景國際新城萬豪酈晶園香格里拉新城信達步行街本項目交通狀況18.58.28.58.387.7商業(yè)配套187.98.38.387.7中小學校0.87.987.9887.7醫(yī)院0.787.88887.7建筑品質(zhì)0.87.27.37.57.77.57.7建筑規(guī)劃0.77.27.57.57.77.37.7容積率0.77.8887.87.57.7 建筑密度0.87.37.97.97.57.37.7綠化率0.87.27.67.67.77.77.7車位配比0.57.57.57.57.77

25、.57.7戶型設計17.67.77.57.77.77.7開發(fā)商品牌0.67.7888.17.97.7物業(yè)服務0.67.67.77.77.97.67.7合 計1099.5101.1101.9102.4100100 修正系數(shù)1001.01 0.99 0.98 0.98 1.00 實際均價33503200340030003000修正均價3367 3165 3337 2930 3000 項目可比性權(quán)重10.250.20.250.150.15比準價格3198 3198 住宅住宅湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告價格定位入市整體均價建議入市整體均價建議 我司在充分進行市場分析、對本項目產(chǎn)品及客群有足夠認識的前提

26、下，同時考慮開發(fā)商的利益，本著科學合理、客觀公正的態(tài)度提出本項目價格建議： 住宅部分整體銷售均價為人民幣3300元/M2； 商業(yè)部分整體銷售均價為人民幣7500元/M2湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 PART 1：市場分析 PART 2：項目分析 PART 4：開發(fā)戰(zhàn)略 PART 5：經(jīng)濟效益分析 PART 6：商務條件目錄目錄 Contents PART 3：項目定位1、分期開發(fā)建議、分期開發(fā)建議 2、戶型配比建議、戶型配比建議3、建筑風格建議、建筑風格建議4、園林景觀建議、園林景觀建議 5、商業(yè)街建議、商業(yè)街建議 6、智能化建議、智能化建議湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告 根據(jù)本項目產(chǎn)品規(guī)劃、定

27、位及市場發(fā)展分析，我司建議： 1、本項目分三期開發(fā)；（住宅部分分兩期開發(fā)，商業(yè)部分整體開發(fā)） 2、先開發(fā)銷售住宅部分，再開發(fā)銷售商業(yè)部分。開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略分期開發(fā)建議分期開發(fā)建議湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略戶型配比建議戶型配比建議根據(jù)項目檔次，采用中高端市場的房型定位；項目主力戶型定位考慮熱銷戶型的總價區(qū)間與房型；根據(jù)項目價格定位進行戶型面積定位；結(jié)合蘄春蘄春當?shù)刂懈叨俗≌椖繎粜团浔冗M行定位。戶型建筑面積（）套數(shù)占比2*2*185-9030%3*2*1105-11030%3*2*2120-13030%4*2*2138-14510%住宅戶型配比建議注：以上住宅戶型配比不包含酒店式公寓湖北蘄春項目物業(yè)發(fā)展策略報告開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略建筑風格建議建筑風格建議層級分明的規(guī)劃設計，以遠高近低的層級方式排布，高低錯落，符合人的空間尺度感。外立面設計著重突出整體的層次感和空間表情，通過空間層次的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)立面的單一和呆板，其節(jié)奏、比例、