成本控制管理辦法

1、最新范本 ,供參考！物業(yè)服務成本控制管理辦法（試行稿）第一章 總則第一條 為合理降低公司和各項目的物業(yè)管理服務成本， 提 高各項目及公司整體效益，促進公司管理規(guī)范化，根據(jù)國家發(fā) 展改革委、 建設部制定的 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法 （試行） 和物業(yè)服務收費管理辦法等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 除非特別指出，本辦法中“公司”指“山東魯商 物業(yè)服務有限公司” ，“各項目”指“山東魯商物業(yè)服務有限公 司下屬各項目服務中心” 。第二章 物業(yè)服務成本構(gòu)成第三條 物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管 理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和服務等 過程中發(fā)生的各項支出。物業(yè)服務成本由人員費用

2、、物業(yè)共用部位共用設施設備日 常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費 用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費 用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組 成。（一）人員費用包括管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工 會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，公司為員工繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、 工傷、生育保險等社會保險費用，員工服裝費用和餐費等。（二）物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行及維護費用是 指為保障各項目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常 使用和運行、維護保養(yǎng)最新范本 ,供參考！所需的費用。不包括保修期內(nèi)應由建設 單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金

3、支 出的更新、改造費用。（三）綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購 置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設 單位支付的種苗種植費和前期維護費。（四）清潔衛(wèi)生費是指各項目保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi) 生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通 費、清潔用品費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。（五）秩序維護費是指各項目維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需 的器材裝備費、安全防范人員人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支 付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控 設備。（六）物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是 指各項目購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支 付的保險費用，以

4、各項目與保險公司簽訂的保險單和所交納的 保險費為準。（七）辦公費是指各項目為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理 活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通 訊費、書報費及其它費用。（八）管理費分攤是指公司在管理多個物業(yè)項目情況下， 為保證相關(guān)的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各項目承擔的管理費用。（九）固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務 固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在各項目擁有的、 與物業(yè)服務直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。固定資產(chǎn)主要包括辦公用品、工程工具、清潔綠化工具和 秩序維護工最新范本 ,供參考！具。第四條 計入成本的費用應當遵循以下原則：（一）合法性原則。計入成本的

5、費用應當符合有關(guān)法律、 行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；（二）相關(guān)性原則。計入成本（費用）的費用應當為與物 業(yè)服務直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。（三）對應性原則。計入成本（費用）的費用應當與物業(yè) 服務內(nèi)容及服務標準相對應。（四）合理性原則。影響物業(yè)服務成本（費用）各項費用 的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。第三章 成本控制管理第五條 成本控制的預算管理過程（一）對目標成本本身的控制采取事先控制：是“設計”階段的控制，又稱事前控制， 是在開始新的物業(yè)管理服務之前，即在成本發(fā)生之前，事先確 定成本控制標準，如勞動工時定額、物資消耗定額、費用開支 預算以及各種材料的成本目標等，對

6、各種資源消耗的各項費用 開支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費用實際支出超支或節(jié)約的 依據(jù)，并建立健全成本管理制度，已達到防患于未然的目的。公司財務部負責組織綜合事務部、人力資源部和物業(yè)服務 部對目標成本確定定額標準；各項目根據(jù)公司編制的定額，結(jié) 合項目的具體情況編制項目成本預算。（二）對目標預算成本執(zhí)行的控制和監(jiān)督最新范本 ,供參考！采取事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制，是 在提供物業(yè)經(jīng)營管理服務時，實際發(fā)生物業(yè)管理成本的過程中 所進行的成本控制，它是對成本的耗費所進行的日?？刂啤９矩攧詹控撠熃M織綜合事務部、人力資源部和物業(yè)服務 部，根據(jù)各項目的成本測算，對各項目目標成本完成情況進行

7、控制，對各項目目標成本支出過程進行監(jiān)督；項目負責人負責 對項目目標成本完成進行控制。（三）成本控制管理的總結(jié)分析采取事后控制：是考核階段的控制，即對成本的實際耗費 進行事后分析，及時查清成本差異發(fā)生的原因，確定責任歸屬， 總結(jié)經(jīng)驗教訓，評定和考核業(yè)績，制定有效的措施，改進工作， 以提高成本管理的水平。各項目每季需上報當季成本核算和下季成本預算。公司每 季第一個月的總經(jīng)理辦公會同時召開成本控制專題會。公司財 務部、綜合事務部、人力資源部、物業(yè)服務部和項目負責人對 每個項目的支出情況、支出控制情況、支出和定額、測算符合 情況等進行總結(jié)，公司調(diào)整成本定額，各項目調(diào)整下一年或下 半年的支出計劃，讓成本

8、控制不斷趨于合理。最新范本,供參考!（四）成本控制管理三階段的關(guān)系事先控制（確定定額，成本測算）i修1依依實改據(jù)據(jù)施疋考疋控額核額制標結(jié)1f準果事中控制（執(zhí)行階段） _ 實際成本 事后控制（考核階段）- 同定額、測算比較 -第六條主要成本的控制要求（一）人工成本1、項目人員編制要與項目的服務內(nèi)容和服務標準相結(jié)合， 科學合理配置員工。對于每個崗位應精細測算所需人員，在時 間和空間上做到工作量飽滿，實行一崗多能。2、招聘員工盡量選擇有一定物業(yè)服務素養(yǎng)且對企業(yè)的忠誠 度相對較高的人員，合理降低對新員工的培訓成本。3、用工形式多樣化，可就近聘用有經(jīng)驗的內(nèi)退和退休職工， 以減少住宿、社保和培訓等費用。4

9、、建立員工的標準化考核體系，建立激發(fā)員工工作熱情地 激勵機制，發(fā)揮員工的主動性和創(chuàng)造性。5、采取專業(yè)化分包的方式，各項目根據(jù)項目的實際情況， 在嚴格監(jiān)最新范本 ,供參考！管的前提下，可以將秩序維護、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化 和電梯維保等專項服務分包給相應的專業(yè)化隊伍。6、各項目逐步實現(xiàn)勞動密集型向技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變，在物 業(yè)服務中引入高新技術(shù)手段，利用安防智能化系統(tǒng)、停車場智 能管理系統(tǒng)和空調(diào)智能清潔系統(tǒng)等智能系統(tǒng)， 提高勞動生產(chǎn)率， 減少操作層員工的投入數(shù)量。（二）設備管理成本 嚴格執(zhí)行公司有關(guān)工程管理服務方面的管理制度和文件， 特別是以下幾項工作：1、抓好設備的運行管理，有計劃地進行設備的維修養(yǎng)護

10、， 主要計劃有設備年度大、中修計劃和設備月、季、年度維修保 養(yǎng)計劃。2、高度重視并抓好設備的日常養(yǎng)護工作。 通過良好的設備維護管理，可有效降低設備故障率，延長 設備的使用壽命。3、多小修、及時修、盡量避免大修 設備損壞的初期應將設備盡快修復，嚴禁設備帶病運行。4、節(jié)能降耗 主要的措施：對用水用電節(jié)能改造；靈活控制設備運行方 式，節(jié)約能源費用；合理評估和控制外委項目，節(jié)約外委成本； 修舊利廢，節(jié)約材料投入成本；嚴格把關(guān)維修材料的采購和使 用管理，節(jié)約材料費用。5、做好設備運行日志的記錄和控制。（三）能源成本管理建立、健全控制能源消耗運行管理制度和用能系統(tǒng)操作 規(guī)程， 加強用能系統(tǒng)和設備運行調(diào)節(jié)、

11、 維護保養(yǎng)、 巡視檢查， 推行低成本、無成本節(jié)能措施。1、設置能源管理崗位（兼職），實行能源管理崗位責任制。最新范本 ,供參考！2、采用與各所屬部門簽訂控制能源消耗責任書的形式 逐級管理，責任到崗，責任到人。3、選擇分包單位，應當考慮其節(jié)能管理能力。與分包 商訂立分包合同，應當載明節(jié)能管理的目標和要求。4、實施節(jié)能改造，應當進行能源統(tǒng)計和投資收益分析， 明確節(jié)能指標，并在節(jié)能改造后采用計量方式對節(jié)能指標進 行考核和綜合評價。5、減少空調(diào)、計算機、復印機等用電設備的待機能耗， 及時關(guān)閉用電設備。6、嚴格執(zhí)行國家有關(guān)空調(diào)室內(nèi)溫度控制的規(guī)定，合理 制定制冷機、空調(diào)機、新風機組等開停時間，充分利用自然

12、 通風，改進空調(diào)運行管理。7、電梯系統(tǒng)采用智能化控制，合理設置電梯開啟數(shù)量 和時間，加強運行調(diào)節(jié)和維護保養(yǎng)。8、充分利用自然采光，使用高效節(jié)能照明燈具，優(yōu)化照明系統(tǒng)設計，改進電路控制方式，應用智能調(diào)控裝置，嚴格控制建筑物外部泛光照明以及外部裝飾用照明的開停時間。9、對網(wǎng)絡機房、食堂、開水間等部位的用能情況實行 重點監(jiān)測，采取有效措施降低能耗。第四章 成本控制標準（定額）第七條 成本控制標準（定額）確定的主要依據(jù)：公司下發(fā) 的管理規(guī)最新范本 ,供參考！定和辦法、政府主管部門和行業(yè)規(guī)定及服務外包協(xié)議 等，具體如下：（一）人員費用人員費用包括管理服務人員工資、 按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、 職工教育經(jīng)費，

13、公司為員工繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、 生育保險等社會保險費用，員工服裝費用和餐費等。各項目人員工資和補貼執(zhí)行公司員工工資及補貼管理辦 法（試行稿）、關(guān)于印發(fā)魯商物業(yè)工資審核意見的通知 、防 暑降溫管理辦法和山東魯商物業(yè)服務有限公司加班管理的 通知等有關(guān)規(guī)定。員工工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保 險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經(jīng)費、職 工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，公積金和 社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定比 例的不得計入成本； 醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支， 不 得在

14、其它項目重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中 列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復列支。按工資總額8%計提福利費（含過節(jié)費），按工資總額8%計 提加班費。公司或項目為員工繳納的工會和教育經(jīng)費占工資總 額比例為：工會經(jīng)費2%，教育經(jīng)費2.5%。員工服裝費用按照公司員工工裝管理辦法的規(guī)定執(zhí)行， 具體折舊費用為：科級男士97元/月/人，科級女士90元/月/人；正式員工男士76元/月/人，正式員工女士67元/月/人； 秩序維護員工74元/月/人；工程服務人員28元/月/人；環(huán)境 管理人員35元/月/人；具體見附件1。員工餐費執(zhí)行公司員工工資及補貼管理辦法（試行稿）中有關(guān)餐費相關(guān)規(guī)定。最新范本

15、,供參考?。ǘ┰O備能源費用物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行及維護費用執(zhí)行公司工程服務費用預算指導書。服務中心年度能源消耗費用支出 控制在公司制定的能源消耗目標額度之下。年度能源消耗費用 應控制在本年度營業(yè)收入的40%以下。（二）綠化養(yǎng)護費用1、綠化低值易耗品購置費、工機具維修費一般標準50元/人/月。2、綠化用水費一般標準為1立方/平方米/年（0.08立方/平方米/月）。3、補苗費一般標準為0.5元/平方米/年（0.042元/平方米/月）。4、農(nóng)藥化肥費一般標準為1元/平方米/年（0.08元/平方 米/月）；其中農(nóng)藥費為0.8元/平方米/年，化肥費為0.2元/平 方米/年。以上的面積為綠化面

16、積。5、租擺費用：（1）寫字樓日常租擺費：3600元/年或按大堂平方數(shù)計 算（參照：平均2元/平方米/月）（2）節(jié)日租擺布置每年限定三次（圣誕節(jié)和元旦、五一勞 動節(jié)、中秋和十一國慶節(jié)） ，每次1000元。其他重大活動布置 費用參照節(jié)日租擺標準。（四）清潔衛(wèi)生費用1、清潔低值易耗品購置費、工具維修費一般標準：住宅：60元/人/月；寫字樓：100元/人/月。最新范本 ,供參考！2、消殺防疫費一般標準：住宅：0.3元/戶/月；寫字樓：0.025元/平方米/月3、環(huán)衛(wèi)所需費用（生活垃圾清運） 、管道疏通費（化糞池 清理費）參照當?shù)丨h(huán)衛(wèi)等部門有關(guān)規(guī)定，建議參照以下標準：（1）生活垃圾清運：住宅1元/戶/

17、月；寫字樓：0.044元/平方米/月（2）化糞池清理費建議參照以下標準：住宅：5元/戶/年；寫字樓：1000元/次（每年兩次）（3）門前三包費：6500元/年/環(huán)衛(wèi)所（五）秩序維護費用 器材裝備（不含固定資產(chǎn)）費主要包括對講機維修和電池 費用、強力探照燈費用、警棍費用及反光錐費用等，一般標準 為15.5元/人/月，見附件2。（六）物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。按照山東魯商物業(yè)服務有限公司保險管理辦法相關(guān)規(guī) 定執(zhí)行，各項目根據(jù)項目的特點選擇投保種類，具體費用以各 項目與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。（七）辦公費用1、辦公用品費按照公司日常辦公用品管理辦法的規(guī)定 執(zhí)行。2

18、、交通費按照公司員工工資及補貼管理辦法（試行稿） （附件4）中的交通費用報銷的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3、房租按照公司員工工資及補貼管理辦法（試行稿） 中的員工住宿補貼的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、通訊費主要包括移動話費和辦公固定電話費用。（1）移動話費按照公司員工工資及補貼管理辦法（試行 稿）中的移動電話話費補貼的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。最新范本 ,供參考?。?）辦公固定電話費用一般標準：100元/部/月，上限為20000元/年。（3）網(wǎng)絡費：1000元/年（4）書報費一般標準為1000元/年。（5）業(yè)務費用主要包括招待費和禮品費， 業(yè)務費用標準為項目實際收入的5%。（6） 社區(qū)文化活動費用標準為項目實際收入的5%。，要求各項目“月月有活動” 。（7）其它費用按照5元/人/月標準。（八）管理費分攤管理費分攤是指公司在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證 相關(guān)的物業(yè)服務正