橋港現(xiàn)代物流園項目建議書

1、望江縣橋港現(xiàn)代物流 建設項目項 目建 議 書2015年8月18日目 錄第一章 總論一、項目名稱二、項目建設單位概況三、項目簡況四、項目主要經(jīng)濟技術指標第二章 項目建設必要性一、項目區(qū)概況二、項目背景三、項目建設的必要性第三章 項目的建設條件分析一、主要建設條件二、SWOT分析第四章 項目位置、占地面積分析一、規(guī)劃設計目標二、項目規(guī)劃設計要點三、規(guī)劃設計方案第五章 項目建設及運營方案一、項目建設初步安排二、組織機構三、運營期間的物業(yè)管理第六章 投資初步估算一、投資估算的依據(jù)二、投資估算第七章 財務和經(jīng)濟效益初步分析一、財務初步分析二、項目經(jīng)濟效益和產(chǎn)業(yè)鏈動初步分析第八章 環(huán)境影響初步評價一、采用

2、的環(huán)境保護標準二、項目環(huán)境影響分析三、環(huán)境保護治理措施第九章 社會影響初步分析一、項目對社會經(jīng)濟發(fā)展的影響二、項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性三、項目對合理利用自然資源的影響四、項目對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響第十章 投資風險的初步分析一、投資風險二、經(jīng)營風險第十一章 初步項目結論與建議一、結論二、建議 第一章 總 論一、項目名稱橋港現(xiàn)代物流項目二、項目建設單位概況1、單位名稱：請成立投資主體2、單位概況：三、項目簡況1、項目建設性質：新建；項目建設期：2015年8月-2017年10月。2、建設地點及用地面積：項目位于安慶市望江橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，位于華陽鎮(zhèn)和雷池鄉(xiāng)沿江一線，緊臨長江黃金水道

3、的橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)坐擁望東長江大橋和天然優(yōu)良港口華陽港，區(qū)位得天獨厚，交通優(yōu)勢明顯。建設中的濟廣高速和省道華蓮線穿區(qū)而過，項目占地面積為70畝。3、項目建設內容:按照設施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建設集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷為一體綜合性大型物流區(qū)。四、項目主要經(jīng)濟技術指標項目總投資：12000萬元。資金來源：本項目建設資金來源為通過引進投資者企業(yè)投資。效益情況：該項目建成后，可創(chuàng)造800012000個就業(yè)機會；10年內貢獻累計大約1億元稅收；滿足本地企業(yè)采購生產(chǎn)資料、產(chǎn)品運輸集成化運輸，極大降低企業(yè)運輸成本，產(chǎn)品外運還可節(jié)約運

4、輸費用，利于促進本地企業(yè)發(fā)展。表11 主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號項 目單位主要技術經(jīng)濟指標一規(guī)劃用地面積畝70二總建筑面積平方米383001倉儲建筑面積平方米190002各類樓層設施建筑面積平方米100003鋼構大棚建筑面積平方米9300三主要建筑物層高、結構1立體倉庫框架結構，層高4.5米2辦公綜合樓框架結構，層高3.5米3鋼構棚單層，層高3.5米4其他多層框架或磚混，層高3.5-4.5米四建筑相關控制指標1投資強度萬元/畝105.55 (控制指標值：100萬元/畝)1容積率0.82(控制指標0.80)2建筑系數(shù)48.7（控制指標值：30%）4辦公生活設施用地面積占總面積比例3.62%(控制

5、指標值：7%)3綠化率18%(控制指標值：20%)五經(jīng)濟指標1項目建設投資萬元120002正常運營年份年營業(yè)額萬元210004項目財務凈現(xiàn)值（10年研究期）基準財務收益率取14%4000萬元(所得稅前)；1200萬元(所得稅后)5財務內部收益率22.17%(所得稅前)；16.72%(所得稅后)第二章 項目建設的必要性一、項目區(qū)概況安徽望江地處皖鄂贛三省交界的長江中下游北岸，總控制面積1357平方公里，轄8鎮(zhèn)2鄉(xiāng)，118個行政村和17個社區(qū)，人口63.5萬，為全國新興紡織基地縣、農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地縣、生態(tài)示范區(qū)試點縣、皖江縣城帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)建設重點縣、大別山連片扶貧開發(fā)片區(qū)縣、中國金融生態(tài)

6、縣及安徽省投資環(huán)境十佳縣。成語“不敢越雷池一步”即源于此。作為雷池故里、三孝之鄉(xiāng)的濱江古邑，望江境內物產(chǎn)富饒、環(huán)境優(yōu)美、民風淳樸、人文薈萃，宜人宜居、宜旅宜商。望江承東啟西、連南接北、通江達海，區(qū)位獨特，處于武漢、南京、杭州、合肥、南昌五大省會縣城的中心位置，是長三角和珠三角地區(qū)經(jīng)濟對接交匯地、東部沿海產(chǎn)業(yè)向西轉移的陽光腹地和安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略的“橋頭堡”。長江黃金水道過境流程65.3公里，望東長江大橋及濟廣高速北岸連接線項目建成通車，將與江南沿江高速、安景高速和江北滬蓉高速實現(xiàn)互融互通，全面融入全國現(xiàn)代交通網(wǎng)絡。安徽望江橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)于2010年12月28日經(jīng)省人民政府批準籌建。該開發(fā)區(qū)位于

7、望江縣華陽鎮(zhèn)和雷池鄉(xiāng)沿江一線，總體規(guī)劃為橋頭區(qū)、港口區(qū)、遠景區(qū)，分期建設。起步區(qū)為橋頭片區(qū)，規(guī)劃面積按5.9平方公里控制，其中一期規(guī)劃面積4平方公里。重點發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、新型材料業(yè)、裝備制造業(yè)等三大主導產(chǎn)業(yè)，目標是建成產(chǎn)業(yè)特色鮮明、綜合配套能力較強的產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，帶動望江經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。緊臨長江黃金水道的橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)坐擁望東長江大橋和天然優(yōu)良港口華陽港，區(qū)位得天獨厚，交通優(yōu)勢明顯。建設中的濟廣高速和省道華蓮線穿區(qū)而過，望東長江大橋華陽互通連接線將打通望江縣城及沿江地區(qū)與濟廣高速公路的對外重要通道。隨著北岸高速接線工程2015年建成通車和望東長江大橋2016年竣工，大橋、高速、國

8、道、港口、長江航運與沿江鐵路、機場交匯，將構建形成現(xiàn)代水陸空一體的綜合運輸網(wǎng)絡，這必將為橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的加速發(fā)展提供堅實支撐。近年來，縣委、縣政府高度重視橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設，成立了以縣委書記為政委、縣長為指揮長的高規(guī)格的籌建工作指揮部，加速啟動橋港開發(fā)區(qū)起步區(qū)建設，按照“產(chǎn)城一體、城鄉(xiāng)一體”的要求，加快區(qū)內基礎設施建設步伐，推進開發(fā)區(qū)“七通一平”建設，打造招商引資平臺，樹立橋港品牌形象，實現(xiàn)產(chǎn)城互動、產(chǎn)城融合。二、項目背景（一）安慶市望江縣物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著我縣大開放、市場化、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，物流業(yè)也在快速發(fā)展，服務水平也在不斷提高，也進一步為我縣強力推進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展、積極打造承接長三角產(chǎn)業(yè)

9、轉移示范區(qū)奠定了堅實的基礎。具體表現(xiàn)如下：1、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。2013年，全縣從事物流業(yè)的法人單位18個，產(chǎn)業(yè)活動單位253個。從事物流產(chǎn)業(yè)的個體工商戶1.2萬戶。根據(jù)有關調查，2013年我縣社會消費品零售總額為37億元。進出口11723萬美元，利用外資1786萬美元。物流中心縣城的框架初步形成。已建成總投資3億元的龍湖商貿城、投資2.2億元的小北門步行街、投資1.6億元的棉花大市場、投資1億元四星級賓館以及籌建中投資1.3億元望江世紀華聯(lián)商務中心。宏利步行街、人和商業(yè)步行街、雷陽餐飲娛樂特色路、家電一條街等已在火熱運行之中。 物流基地與橋港貨物運輸取得新的成就。發(fā)展“六個一”立體交通，望東

10、長江大橋和華陽港區(qū)正在建設之中，將促進物流基地、物流中心以及大市場建設。物流產(chǎn)業(yè)活動單位、個體戶競爭力大有提高。在商務部門實施“萬村千鄉(xiāng)市場工程”、“雙百市場”和“雙進社區(qū)”等工作推動下，培育了青園、華夏、星都等一批骨干企業(yè)。涌現(xiàn)出中郵、中煙、汽運、長江航運等一批第三方物流龍頭企業(yè)。2、物流基礎設施不斷完善，運力較快提升。得天獨厚的65公里長江岸線資源利用做了規(guī)劃，萬噸級華陽貨運碼頭正在抓緊建設之中；望東長江大橋、濟廣高速望江段、S332安九一期提標升級、S211線改擴建工程已正在建設之中；縣鄉(xiāng)村道路條件得到較大改善，隨著交通基礎設施的進一步完善，一批集倉儲、配送、技術設備完善一體的物流中心將

11、得到快速發(fā)展。（二）近年來物流業(yè)發(fā)展的新態(tài)勢近年來，望江縣委、縣政府堅持以科學發(fā)展觀為指導，全力實施工業(yè)強縣、開放活縣、人才興縣、生態(tài)立縣“四大戰(zhàn)略”，認真落實加快發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、轉型發(fā)展、和諧發(fā)展“五項基本要求”，為實現(xiàn)望江跨越崛起、全面建成小康社會奠定堅實基礎。在機械、食品、新型建材、生物制藥和電子信息等方面培育了一批支柱產(chǎn)業(yè)，刺激動了消費品市場需求，推動了望江商貿物流業(yè)進入新的發(fā)展時期。1、 物流需求不斷擴大，物流總量迅速增長近年來商貿物流業(yè)呈平穩(wěn)較快增長。物流需求增長主要源于四個方面：一是工業(yè)和經(jīng)濟外向度持續(xù)提高；二是區(qū)域性專業(yè)化市場輻射半徑不斷擴大；三是支柱特色產(chǎn)業(yè)向工業(yè)園

12、區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚；四是農(nóng)產(chǎn)品基地化和商品量大幅增加。2、基礎設施不斷完善，有力支撐物流業(yè)發(fā)展近年來，我縣交通飛速發(fā)展，形成了較為完善的運輸網(wǎng)絡。目前，正在建設中望東長江公路連通大江南北，將把望江交通干線與江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合銅黃高速實現(xiàn)互通，同時與江南的銅九鐵路交匯互融。濟廣高速公路從望江縣城東側穿過，在橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和安九公路設置出入口，隨著2016年望東長江大橋和高速的建成通車，將把望江公路交通提高到一個新的水平。3、物流企業(yè)不斷壯大，企業(yè)理念開始轉變物流企業(yè)的服務功能不斷增強，服務水平不斷提高。與此同時，一些企業(yè)開始接受現(xiàn)代商貿物流理念，積極探索加強商貿物流管理的有效形式

13、和方法。部分大企業(yè)將企業(yè)采購、倉儲和配送職能統(tǒng)一整合，實行一體化供應鏈管理，降低企業(yè)采購成本，提高倉儲利用率，加快資金的周轉。有些中小企業(yè)還把商貿物流業(yè)務從核心業(yè)務中分離出來，實行業(yè)務外包或與商貿物流企業(yè)建立長期合作伙伴關系，擺脫繁雜的運輸、倉儲事務，集中精力抓企業(yè)發(fā)展和市場競爭。4、發(fā)展軟環(huán)境不斷改善，政府部門服務意識增強近年來，先后出臺了國務院物流業(yè)調整與振興規(guī)劃(國發(fā)20098號)、安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃(皖政200989號)、安慶縣現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃等綱領性文件，為物流業(yè)的發(fā)展營造了良好的發(fā)展環(huán)境。三、項目建設的必要性1、建設望江橋港現(xiàn)代物流項目是迎合世界物流業(yè)發(fā)展的潮流，積極參與我

14、國區(qū)域物流大布局的需要。近年來，世界物流發(fā)展呈現(xiàn)出以下七大趨勢。一是物流進入全球化發(fā)展時代；隨著經(jīng)濟全球化的逐步融合，國際化采購、國際化生產(chǎn)、國際化銷售格局的形成，伴隨而來的是國際化物流。如果沒有順暢的國際物流，國際貿易就不會擴大，跨國生產(chǎn)和全球采購也就難以實現(xiàn)。反過來，在國際化大生產(chǎn)、國際資本大流動、國際貿易大發(fā)展、全球經(jīng)濟一體化日益進展的新經(jīng)濟格局中，也迫切要求國際物流走向全球化經(jīng)營。近些年來國際跨國物流企業(yè)，由原來雄據(jù)國際海、陸、空運輸市場，進而深入各國參與物流基礎設施和物流樞紐建設，一步步地完善了跨國物流網(wǎng)絡框架和主干線與支線的銜接，使國際物流網(wǎng)實現(xiàn)了徹底的貫通和觸角的終極化。借助經(jīng)濟

15、全球化的大好良機，通過融資、貸款、援助、合資、合作等種種形式把游資投入到世界各地最關鍵的物流環(huán)節(jié)，如：港口、碼頭、公路、物流園區(qū)、集裝箱終端，建立了自己的投資主體地位，確保了國際物流的暢通無阻，從而進一步拓寬了國際物流通道，促進了全球物流的大循環(huán)，把現(xiàn)代物流推向了全球化發(fā)展的新時代。二是物流向更高階段發(fā)展；在物流的概念和定義方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)在激烈的市場競爭的群體優(yōu)勢化，物流的作用顯得單一和不足。物流必須與生產(chǎn)、采購、銷售以及信息相結合，形成整體優(yōu)勢，才能適應新的競爭環(huán)境，企業(yè)只有在發(fā)揮核心競爭力的同時，與自己的上游企業(yè)和下游企業(yè)結成聯(lián)盟，參加由優(yōu)秀的生產(chǎn)者、原材料供應者、產(chǎn)品批發(fā)商、

16、零售商、物流企業(yè)乃至相關的金融、保險、信息、咨詢等企業(yè)優(yōu)勢組合的同盟體，才能維持生存和發(fā)展。由于逐漸由單個企業(yè)與單個企業(yè)之間的競爭，轉向了企業(yè)群體與企業(yè)群體之間的競爭，物流的功能便顯得乏力，只有形成供應鏈才能滿足這種競爭的需要，所以，作為一種重要的發(fā)展趨勢，物流漸漸地被涵蓋在供應鏈管理之中，或者說物流向更高的階段發(fā)展了。美國物流管理協(xié)會早在原有物流定義的開頭加上了“物流是供應鏈流程的一部分”的內容。當然，這并不等于供應鏈就代替了物流的地位和作用，更不能理解為物流已經(jīng)不重要。供應鏈的有效實施需要具備一定條件，比如供應鏈成員企業(yè)的誠信度和合作精神，這是最起碼的要素。我國目前階段，主要解決的問題仍然

17、是物流，但這也不等于說我國不能開展供應鏈管理，跨越式發(fā)展也是可能的。三是物流向外圍延伸；物流由于是一門新興的產(chǎn)業(yè)，所以，物流的范圍和主攻方向一直隨著經(jīng)濟的發(fā)展、科技的進步、消費者需要等外在因素的變化而不斷地調整和完善自己。開始階段，物流主要指的是產(chǎn)品離開生產(chǎn)線以后的包裝、運輸、裝卸搬運、保管、流通加工及信息傳遞，主要服務于企業(yè)的產(chǎn)品銷售活動；后來物流的范圍擴大到原材料采購和生產(chǎn)領域，側重于加強企業(yè)服務和企業(yè)競爭力；再后來物流由PD概念轉向Logistics、訂貨處理、退貨物流等內容的同時，把重點轉向對物流配送和物流活動的策劃與管理，物流的地位也提升至企業(yè)經(jīng)營管理和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的高度。近些年新的

18、傾向是把物流進一步向外圍延伸，與通關、商檢相連，與商流、資金流、信息流捆綁在一起，把物流納入到生產(chǎn)、流通與銷售的整個經(jīng)濟領域。企業(yè)不僅把物流看作為降低成本、提高服務水平、加強企業(yè)競爭力、創(chuàng)造“第三利潤”的源泉，而且還把物流提升到經(jīng)濟的增長點、經(jīng)濟發(fā)展的支柱和關鍵產(chǎn)業(yè)的高度。四是物流轉向消費者；在新經(jīng)濟時代，因社會商品極大豐富，買方市場矛盾突出，買者是“上帝”，生產(chǎn)者、供應者、服務業(yè)者都把傳統(tǒng)的以“自我”為中心，轉為以“消費者”為中心。生產(chǎn)企業(yè)在制定商品價格時，過去主要以市場情況決定，現(xiàn)在已不是由市場支配價格，而是由消費者支配價格，生產(chǎn)者要調查消費者能承受或消費者希望的價格標準，然后再考慮劃給分

19、銷商、物流企業(yè)的利潤，最后決定自己的產(chǎn)品出廠價格。這是買方市場中企業(yè)之間銷售競爭激化；消費者要求多樣化、個性化；消費者可以通過網(wǎng)絡進行購物，選擇的范圍是國際性的，因此，生產(chǎn)企業(yè)已無法自行決定價格，考慮問題的角度也由自己的角度轉向了消費者。物流服務也隨著生產(chǎn)企業(yè)的轉變而轉變，由過去的服務于生產(chǎn)，轉向現(xiàn)在的服務于消費者。比如為居民提供搬家服務的搬家公司；為居民郵寄小件包裹以及代送禮品、代運高爾夫和滑雪用具的“宅急送”公司；為長期出差職工保管家具和貴重物品的倉庫等，都是物流企業(yè)轉向最終消費者的例證。為了適應消費者的需要，運輸企業(yè)增加了冷藏運輸車輛，倉庫企業(yè)大量增建冷凍倉庫，形成一貫制冷鏈物流體制，牛

20、奶、肉蛋、海產(chǎn)品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷凍化流通。五是物流注重社會效益；在環(huán)境矛盾越來越突出，環(huán)境保護越來越受到重視的現(xiàn)代社會，物流企業(yè)已不能只考慮經(jīng)濟效益，而必須遵守環(huán)保法規(guī)，減少卡車噪音、廢氣公害，注重社會效益，這就是“綠色物流”。為了社會效益，有的國家已考慮限制卡車運輸，鼓勵鐵路運輸?？ㄜ囋诜比A縣區(qū)裝卸貨物要求關閉發(fā)動機，以減少廢氣排放量；有的國家已做出規(guī)定，電視機、電冰箱等大件廢舊家用電器，由生產(chǎn)企業(yè)負責回收和再生利用。六是物流追求附加價值；在物流服務項目增多、水平提高的情況下，物流企業(yè)的成本上升，利潤下降，為了維持生存，尋求發(fā)展，物流企業(yè)不得不追求附加價值，大范圍地承攬業(yè)務。過去物

21、流企業(yè)進行流通加工時，一般都限于拴價簽、貼條形碼等簡單作業(yè)；現(xiàn)在流通加工業(yè)務的范圍已大大拓寬，比如進口衣料的染色、刺繡、機器檢驗、組裝等多種流通加工服務。許多過去只提供運輸、倉儲、包裝服務的物流專業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在大量向第三方物流企業(yè)轉化，以追求附加價值收人。七是物流趨向信息化、電子化、高科技化；由于各種信息平臺、電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)（EDI）、事務處理系統(tǒng)（TPS）、管理信息系統(tǒng)（MIS）、決策支持系統(tǒng)（DSS）、銷售時點信息系統(tǒng)（POS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）、智能交通運輸系統(tǒng)（ITS）等信息處理和條形碼技術、射頻標識技術在物流中的廣泛運用，大大增強了運輸、保管、裝卸搬

22、運、包裝、流通加工、配送等物流各環(huán)節(jié)的功能，使物流與商流、資金流、信息流融為一體，提升了生產(chǎn)、流通和消費的綜合效益，恰似給物流安上了一個騰飛的翅膀，實現(xiàn)了物流跨越式發(fā)展。除了智能化交通運輸外，無人搬運小車、機器人堆碼、無人操作叉車、自動分類分揀系統(tǒng)、無紙化辦公系統(tǒng)等現(xiàn)代物流技術，都大大地提高了物流機械化、自動化和智能化水平。同時，由于信息化、電子化技術、模塊化技術、仿真技術等在物流中的應用，使利用虛擬倉庫、虛擬銀行的供應鏈管理如魚得水、如虎添翼，使物流邁向了一個嶄新的發(fā)展階段。物流產(chǎn)業(yè)作為新興的服務型產(chǎn)業(yè)，在全球范圍內已進入快速發(fā)展階段。在國際性大物流格局的布局之下，必然會帶來一些新興產(chǎn)業(yè)與縣

23、城的興起，一些舊的經(jīng)濟中心也會衰落。這樣的經(jīng)濟整合正悄然開始。比較典型的例子就是中部地區(qū)由于在前一波以國際貿易為主的物流布局中處于劣勢，導致出現(xiàn)了所謂“中部塌陷”的現(xiàn)象。在新一波的擴大內需為主的物流布網(wǎng)拓展中，我縣要實現(xiàn)在中部地區(qū)率先崛起，就必須積極參與物流網(wǎng)絡節(jié)點布局，通過建設一個綜合性的大型物流園區(qū)，1-2個物流服務中心，以物流園區(qū)為節(jié)點和“紐帶”，物流服務中心為觸角，帶動本域內企業(yè)參與省內、省外大市場的經(jīng)濟律動。2、 建設望江橋港現(xiàn)代物流項目是滿足我縣物流市場需求不斷增長的需要我縣物流需求市場空間巨大。工業(yè)發(fā)展進入快車道，2013年，全縣工業(yè)完成投資57億元，年產(chǎn)值2000萬元以上規(guī)模工

24、業(yè)企業(yè)由81家增至98家，全縣規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)160億元。目前，望江初步形成了紡織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品加工、新興制造三大產(chǎn)業(yè)集群；培育了一批牽動力強的中小企業(yè)集群。其中，以申洲針織、美亞針織、舒美特化纖、亮亮紡織、望宇紡織等為龍頭的紡織產(chǎn)業(yè)集群，從業(yè)人員逾萬，年創(chuàng)利稅超億元，制作工藝達到了較高水平，已形成多種終端成品系列，遠銷歐美，是全省重要的紡織品生產(chǎn)基地、重點產(chǎn)業(yè)集群，列入了安徽省的“861”行動計劃。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)方面，依托豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源，重點發(fā)展天然保健食品，開發(fā)特色農(nóng)產(chǎn)品，目前有聯(lián)河米業(yè)、金亞太禽業(yè)、武昌湖生態(tài)漁業(yè)、天河食品、白云棉業(yè)等國家和省、市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；新興制造業(yè)方面，主

25、要有以玻璃瓦、空心磚、耐火材料、水泥制品、板材等為主的建筑材料業(yè)，另外，金屬制造、電動車、鋼構加工、水暖潔具等新興制造業(yè)也獲得了較快的發(fā)展。對第三方物流的需求日益增長。面對日趨激烈的市場競爭，我縣部分企業(yè)開始把物流業(yè)務外包給專業(yè)公司，集中精力提高和擴大主業(yè)。外資企業(yè)對第三方物流的需求更為迫切。同時，隨著經(jīng)濟結構的調整，技術含量高、附加值高的機電、信息類產(chǎn)品比重日益提高，對現(xiàn)代物流服務的需求更為強烈。急切呼喚現(xiàn)代物流。近年來，我縣物流業(yè)雖然得到了發(fā)展，但仍屬于傳統(tǒng)物流階段，無論是組織結構、運作方式，還是經(jīng)濟效益和社會效益離現(xiàn)代物流的要求和目標還有很大的距離。存在的問題主要表現(xiàn)在：第一，觀念問題。

26、雖然全縣通訊、數(shù)據(jù)處理能力提高很快，但工商企業(yè)和物流企業(yè)的信息化水平較低，企業(yè)固定資產(chǎn)投資中用于信息化的投資不到5%。同時，多數(shù)企業(yè)仍熱衷于自己建車隊、倉庫，不愿把物流業(yè)務交給第三方物流公司，物流相當程度上停留在傳統(tǒng)物流層面上，已成為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的瓶頸。第二，管理體制問題。物流要素分屬不同行業(yè)和管理部門，各自獨立發(fā)展，物流資源分布散亂，信息系統(tǒng)自成體系，與現(xiàn)代物流理念相矛盾，現(xiàn)有物流資源的整合難度較大。第三，經(jīng)濟發(fā)展缺乏集群優(yōu)勢，貨源支撐不足。由于經(jīng)濟基礎差，總量小，特別是較工業(yè)相對發(fā)達地區(qū)明顯落后，沒有形成企業(yè)集群發(fā)展和產(chǎn)品鏈式延伸，現(xiàn)有資源優(yōu)勢未能轉化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，市場貨源有限，大宗貨物少，

27、制約了現(xiàn)代物流的發(fā)展。第四，基礎條件仍然薄弱。運輸條件除了鐵路、公路初具發(fā)展雛形外，運輸配套設施、港口站場建設明顯滯后，尚未形成輻射范圍廣、運轉便捷高效的立體交通運輸體系。同時，我縣的物流基礎設施如倉儲設施，裝運機械化水平低，普遍缺乏自動監(jiān)控設備，尤其是缺乏現(xiàn)代物流所必需的網(wǎng)絡信息設施，沒有形成運輸、倉儲、結算、保險、通關信息平臺，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。第五，物流企業(yè)規(guī)模和水平問題?，F(xiàn)有物流企業(yè)和物流設施規(guī)模都比較小，基本還處于零散、量小、無序狀態(tài)，缺乏功能齊全、競爭力強的物流骨干企業(yè)，第三方物流企業(yè)幾近空白。第六，人才短缺問題。我縣物流人才嚴重不足，特別是高級物流人才稀缺，是制約

28、現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個較為突出的“瓶頸”。3、建設建設望江橋港現(xiàn)代物流項目是促進園區(qū)工業(yè)跨越式發(fā)展的需要望江經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是2006年2月被省人民政府批準為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的，現(xiàn)規(guī)劃面積為11.46平方公里。至2015年5月，區(qū)內共引進工業(yè)項目96家，協(xié)議固定資產(chǎn)投入125.9億元，已完成投資額150.3億元，現(xiàn)有71家企業(yè)投產(chǎn)，其中規(guī)模以上40家。2014度完成工業(yè)總產(chǎn)值108.9億元，財政收入1.29億元，是全縣工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的重要支撐平臺。園區(qū)企業(yè)在經(jīng)營組織方式，從原材料采購到產(chǎn)品銷售過程中的一系列物流活動主要依靠企業(yè)內部組織的自我服務完成。據(jù)調查，在工業(yè)企業(yè)中，36和46的原材料物流由企業(yè)自

29、身和供應方企業(yè)承擔，而由第三方物流企業(yè)承擔的僅為18。產(chǎn)品銷售物流中由企業(yè)自理、企業(yè)自理與第三方物流企業(yè)共同承擔比例分別是24.1和59.8，而由第三方物流企業(yè)承擔的僅為16.1。而沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)品銷售物流中第三方物流企業(yè)承擔的比例卻高達65%,第三方物流專業(yè)、低成本的優(yōu)勢是顯而易見的，由此可見，園區(qū)企業(yè)要真正做到“物暢其流”，融入全國市場，實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展，必須有為各類企業(yè)提供綜合物流服務的大型物流園區(qū)作支撐。4、建設望江橋港現(xiàn)代物流項目是滿足全縣商貿發(fā)展升級、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和建設和諧社會主義新農(nóng)村的需要大力發(fā)展現(xiàn)代商貿流通業(yè)，是提高經(jīng)濟運行質量和效率，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟結構，培育新的經(jīng)濟增長

30、點，增強綜合競爭力，以及整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序和完善市場經(jīng)濟體制。橋港現(xiàn)代物流項目的建成，將進一步促進全縣流通業(yè)發(fā)展升級，進而實現(xiàn)我縣商貿業(yè)的現(xiàn)代化，提升國民經(jīng)濟綜合競爭能力和社會發(fā)展整體素質。目前，全縣特色農(nóng)業(yè)正朝著產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化推進，城郊設施農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、茶、蔬、生豬、蛋品、家禽、水產(chǎn)品等均已形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，“聯(lián)河”牌大米、“米樂意”牌(大米)米乳、“莎蓮”牌(棉紗)棉線、“望江亭”牌風釀醬油、錦籬挑花和“武昌湖”牌清水大閘蟹、鴉灘豆絲、望江源(蜂蜜)、土蝦子菜、“嵐桿湖”牌產(chǎn)品等一批特色農(nóng)產(chǎn)品脫穎而出，各類優(yōu)良產(chǎn)品銷往長三角經(jīng)濟區(qū)。橋港物流項目的建設將進一步滿足我縣農(nóng)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升

31、級的需要。新農(nóng)村建設并不意味著城鎮(zhèn)化進程的減緩。促進望江在中部地區(qū)率先崛起，最重要的戰(zhàn)略途徑應當是加快推進城鎮(zhèn)化進程，形成以中心城區(qū)為依托，縣城和小城鎮(zhèn)為基礎的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。同時，以縣城為依托和紐帶，通過縣城來整合資源、產(chǎn)業(yè)、市場和區(qū)域，形成強大的發(fā)展合力，促進全縣經(jīng)濟的集約化經(jīng)營和規(guī)模化發(fā)展。縣城、產(chǎn)業(yè)結構、市場體系將成為解決三農(nóng)問題的關鍵詞。縣城作為一個發(fā)展能夠把周圍的農(nóng)村帶進產(chǎn)業(yè)結構，進入市場大循環(huán)；隨著產(chǎn)業(yè)的壯大，又有力量從市場獲得各種資源、要素，并使之流向農(nóng)村。這種漫長的演變，其對于農(nóng)村的作用在于，使得農(nóng)民工就近轉化為產(chǎn)業(yè)工人，得以大量農(nóng)民在縣城定居轉為縣城居民，進而引致農(nóng)村土地制度

32、的變革。目前農(nóng)村種植和養(yǎng)殖業(yè)呈現(xiàn)小型分散的特點，缺乏集中化和大型化的農(nóng)場工業(yè)化企業(yè)，也缺乏能充分滿足農(nóng)戶生產(chǎn)需要的運輸集散配送系統(tǒng)。建設橋港物流項目將能很好的提供這樣的市場基礎建設，為建設社會主義新農(nóng)村，為推進全縣城鎮(zhèn)化作出重要貢獻。5、建設望江橋港現(xiàn)代物流項目是立足縣域經(jīng)濟實際，服務中部地區(qū)崛起的需要。從“大市場、大流通”的角度來看，“大市場、大流通”就是要建設一個多層次、多形態(tài)、多品種、全方位、開放統(tǒng)一的市場和流通體系。多層次指不同空間尺度上，如全國、省、市、縣及廣大農(nóng)村地區(qū)相互銜接的市場體系；多形態(tài)的市場指有形的交易市場、無形的電子交易和信息交易平臺、批發(fā)、零售、連鎖經(jīng)營等各種業(yè)態(tài)齊全的

33、市場體系；多品種的市場指商品交易、金融交易、現(xiàn)貨交易、期貨交易市場統(tǒng)一；全方位的市場是指運輸、倉儲、配送、銷售等功能齊備，為生產(chǎn)和生活領域提供全方位服務的市場；開放統(tǒng)一的市場是指向國際、國內、省內全面開放的、打破了地區(qū)封鎖和商品及要素流動障礙的市場。橋港現(xiàn)代物流項目的建設發(fā)展包括完善的交通運輸和通信信息處理等基礎設施的建設、物流園區(qū)和物流樞紐的規(guī)劃與建設以及便捷高效的商品和服務的流通體系等多方面的內容，在形成完整的網(wǎng)絡之后，該項目將發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，成為中部地區(qū)物流、商流、信息流中心。第三章 項目的建設條件分析一、主要建設條件1、區(qū)位：橋港經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要綜合我縣的資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的宏

34、觀大勢作出準確研判，立足當前、著眼未來，堅持高端規(guī)劃、科學布局和高效配套服務。站在推進望江新一輪發(fā)展的重點節(jié)點，我們認為青山綠水是我縣最寶貴的資源，大橋、港口是我縣區(qū)別于周邊地區(qū)最大的區(qū)位優(yōu)勢。在當前及今后的一個時期，全縣發(fā)展的重點在于激活長江、關聯(lián)橋港、開發(fā)沿江，著力打造長江經(jīng)濟帶綠色產(chǎn)業(yè)示范基地。當務之急要在新修編的縣城總體規(guī)劃的指導下，對區(qū)內基礎設施、配套服務功能以及沿江港口碼頭進行高品位規(guī)劃、高強度投入、高速度建設、高回報發(fā)展?？h經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、橋港開發(fā)區(qū)要適應區(qū)內企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展需要，適時調整產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。堅持紡織服裝產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，打造長江中下游地區(qū)新興紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地；立足我縣農(nóng)業(yè)生

35、態(tài)和優(yōu)質農(nóng)副產(chǎn)品資源優(yōu)勢，加快發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品精深加工，建成面向長三角的優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和供應示范基地；發(fā)揮望江“一橋兩港三出口”的交通區(qū)位優(yōu)勢，將物流產(chǎn)業(yè)集中布點，構建皖、鄂、贛區(qū)域性商貿倉儲物流中心；堅持強勢招商，主動參與長三角區(qū)域分工協(xié)作，逐步壯大新型材料、裝備制造、新能源等新興制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，打造高科技新興工業(yè)示范基地；充分發(fā)揮比較優(yōu)勢，有序開發(fā)長江黃金水道和長江岸線資源，合理布局臨江綠色化工、修造船業(yè)和臨港倉儲物流、現(xiàn)代航運服務業(yè)，打造臨江產(chǎn)業(yè)示范基地；科學規(guī)劃我縣豐富的紅色、人文、生態(tài)旅游資源，對全縣旅游資源、景區(qū)和景點實行整合和連片開發(fā)，打造皖西南濱江生態(tài)文化旅游示范區(qū)。

36、2、交通：公路：省道S332、S211、S212與206國道、105國道、318國道和滬渝高速公路構成了望江溝通內外的主干公路交通網(wǎng)絡。正在建設中望東長江公路連通大江南北，將把望江交通干線與江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合銅黃高速實現(xiàn)互通，同時與江南的銅九鐵路交匯互融。濟廣高速公路從望江縣城東側穿過，在橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和安九公路設置出入口，隨著2016年望東長江大橋和高速的建成通車，將把望江公路交通提高到一個新的水平。水路：轄區(qū)內長江岸線65公里。華陽港是長江黃金水道上最大的支農(nóng)港口，常年可停泊5000噸級江海輪。國家級重點工程華陽船閘溝通了江河聯(lián)運，是安徽、湖北兩省五縣縣水上交通樞紐。鐵

37、路：銅九鐵路香隅站距望江長江大橋僅10余公里，望江距安慶、九江火車站均一小時車程，距鄰縣太湖火車站僅40分鐘的車程，規(guī)劃中的宿松東至涇縣宣城南京鐵路經(jīng)望江而過。民航：依托周邊安慶、合肥、南昌、武漢、九江等縣城機場可直達全國各地。一個公路、鐵路、水運、民航優(yōu)勢互補、分工合理的對外立體交通網(wǎng)絡正在逐步形成。3、 建設用地： 根據(jù)地質初步勘察結果，本區(qū)域內無滑坡、坍塌、地表塌陷、斷層等不良地質現(xiàn)象。場地所在地區(qū)地震設防烈度為6度，地震動峰值加速度值為0.05g,場地土的類型為中軟土中硬土，場地類別為類。場地地形地貌簡單，地基穩(wěn)定，適宜本項目擬建建筑物的建設（項目建筑物建設時，需做進一步勘察，相關地質

38、指標以實際勘察數(shù)據(jù)為準）。6、公用設施：本項目施工所需的水、電均由現(xiàn)有公用設施提供，因自來水、110KV高壓電、低壓生產(chǎn)工作用電均已覆蓋本區(qū)域，能滿足本項目施工以需求。7、 政策許可和群眾支持、參與：一是本項目建設符合國家、省、市規(guī)劃?，F(xiàn)代物流業(yè)是國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，在促進資源優(yōu)化配置、降低社會成本、增強國民經(jīng)濟競爭力中發(fā)揮著重大的作用。根據(jù)國務院關于印發(fā)物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（20142020年）的通知（國發(fā)201442號）、國務院辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見（國辦發(fā)201138號）、安徽省人民政府辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展的實施意見（皖政辦201176號）、安慶市政府關于安

39、慶市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃等文件都對物流業(yè)做了具體部署，望江縣人民政府辦公室關于關于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（征求意見稿）正在征求意見。二是群眾對建設該物流項目普遍持支持態(tài)度。項目建設將加快縣城化進程，促進城鄉(xiāng)群眾就業(yè)，促進全縣經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展。二、SWOT分析1、優(yōu)勢分析(S)一是具備便捷的對外交通，主要由望東長江大橋、211省道、212省道、332省道以及在建的濟廣高速和規(guī)劃的江北高速。二是它是城區(qū)的重要交通樞紐地區(qū)。三是距區(qū)域性中心縣城安慶50公里的范圍，區(qū)位條件十分優(yōu)越。四是基地周邊具備多種交通方式。五是位于可開發(fā)資源較好的地區(qū)，用地充足、土地成本低廉。2、劣勢分析(W)一是物流園區(qū)的

40、外部通道尚未形成立體交通體系。二是一小時經(jīng)濟圈內的交通聯(lián)系尚不方便，城區(qū)的快速交通網(wǎng)絡更未見雛形。三是現(xiàn)有物流企業(yè)規(guī)模較小，只能轉運一些小貨物，缺乏相應的基礎設施平臺和信息平臺。五是我縣目前缺乏一個統(tǒng)一的公路，水路聯(lián)運的服務平臺，沒有一個良好的物流園區(qū)服務于“公水聯(lián)運”，該業(yè)務基本上處于民間自發(fā)狀態(tài)，不能體現(xiàn)效益最優(yōu)的原則，“公水聯(lián)運”的潛力沒有充分發(fā)揮出來?！拔锪鳌睕]有成為我縣經(jīng)濟社會發(fā)展的助推劑、催化劑，反而是經(jīng)濟社會發(fā)展的一個“瓶頸”、一塊“短板”。六是縣域物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，服務功能單一，不能形成規(guī)模經(jīng)營，因此在以后的發(fā)展中政府必須加強其引導作用，規(guī)范整個物流市場，從而使物流企業(yè)

41、走上快速穩(wěn)健的發(fā)展道路。3、機遇分析(O)一是關于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見（征求意見稿為園區(qū)的建設提供了有力的保障，并明確了望江縣綜合物流園區(qū)的規(guī)模、定位、功能、目標等。二是隨著沿江縣城的產(chǎn)業(yè)梯度轉移，這給工業(yè)區(qū)帶來了很大的機遇，也是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的大好時機。工業(yè)的聚集，必然會帶來貨物的存放、集裝、中轉和運輸，為園區(qū)的建設提供很好的資源。4、挑戰(zhàn)分析(T)與其他區(qū)域相比，沿線縣城在對接長三角的交通優(yōu)勢地位正逐步顯現(xiàn)，將對本區(qū)域物流業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略構成威脅。第四章 項目選址和規(guī)劃設計一、項目位置、占地面積分析橋港物流項目區(qū)擬建設用地位于 。占地面積70畝，擬建項目場址緊鄰長江，東靠濟廣高速，南與東至縣和

42、彭澤縣隔江相望，距離區(qū)域性中心城市安慶50公里的范圍。隨著濟廣高速的全面通車，橋港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)至長三角的核心城市的溝通將非常方便。項目的建成有利于較快形成工業(yè)園區(qū)和滿足物流配送的要求。綜合來看，此地塊建設成橋港物流項目將起到連結工業(yè)園區(qū)的作用，具備良好的物流集散潛質。二、規(guī)劃設計目標 項目規(guī)劃占地70畝，總建筑面積38300平方米（其中倉儲建筑面積19000平方米）。項目建成后將成為我縣規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品的聚散基地，也將是縣城一道亮麗的風景。在進行該物流園規(guī)劃時，不但要從市場需求出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，同時也要吸收其它類比專業(yè)物流園區(qū)的優(yōu)良經(jīng)驗，務求把物流園

43、規(guī)劃設計做得更好。 規(guī)劃超前化。第一、在主體風格上要體現(xiàn)時代特征，符合當今時代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料。第三、服務意識的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活休閑設施配套等，都要從人文思想為出發(fā)點。這些都能體現(xiàn)物流園的超前意識。第三、適度的超前化是與經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調的超前化。現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展的基礎，沒有經(jīng)濟的高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流的高速發(fā)展。現(xiàn)代物流的發(fā)展需要與經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調。 運作市場化。發(fā)揮政府鼓勵、引導和支持作用，營造現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境和必要氛圍，充分發(fā)揮企業(yè)的物流市場中的主體地位，鼓勵企業(yè)、尤其是骨干企業(yè)在市場競爭中自主創(chuàng)新

44、，提高服務質量，增強企業(yè)核心競爭力，做大做強。 質量標準化。對于質量標準，橋港現(xiàn)代物流項目要達到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標準。建材環(huán)?；肷鷳B(tài)物流園理念，一方面符合社會對環(huán)保的要求，迎合消費者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。配套完善化。物流項目周圍縣城配套不全，在設計時要完善周邊的設施配套，建設便捷的交通、通信、商務休閑、餐飲休閑娛樂、居住配套等設施，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費者。服務星級化。把星級酒店服務運用到物流項目營銷服務上，以一流的營銷促一流的物流服務。環(huán)境公園化。即要構建和諧、生態(tài)、綠色的物流園?！熬G色”物流是現(xiàn)代物流的一個重要

45、標志，物流園區(qū)內各主要建筑單體，要求按公園環(huán)境設計，注重生態(tài)環(huán)境的自然美、和諧美。流通信息化。根據(jù)中心縣城差異化的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有的物流基礎條件，優(yōu)化資源組合，運用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡技術和先進的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從功能和利用效率上得到全面提升。以整合物流資源為基礎，以構建現(xiàn)代物流服務體系為目標，堅持整合與構建相結合，促進現(xiàn)代物流的有序良性發(fā)展。實現(xiàn)園區(qū)信息網(wǎng)絡化、管理有效化、溝通世界化等。三、項目規(guī)劃設計要點1、容積率：總容積率：0.82（以占地70畝計算） 其中：工貿配送區(qū)：0.88 商貿配送區(qū)：0.77 集中倉儲區(qū)：1.44 包裝加工區(qū)：0.43中轉集散區(qū)：0.66

46、信息中心：0.61 服務中心：2.802、建筑系數(shù)：48.7%3、綠化率：18%4、建筑紅線退讓道路邊線60米5、建筑物間距12-38米6、規(guī)劃道路：主干道路3.5米加兩側各1.5米人行道， 內街道路3米加兩側各1.5米分流道。7、項目交通主要出入口方向：東、南、西、北。8、區(qū)域貨場及停車場要求，每個貨物儲、運功能分區(qū)，面積在10畝左右。四、規(guī)劃設計方案1 、功能分區(qū)工貿配送區(qū)：占地12畝，承擔對6個物流節(jié)點、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。建筑包括單層鋼構大棚4000平方米，二層大宗工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品綜合交易大樓2000平方米。本區(qū)容積率為0.88。商

47、貿配送區(qū)：占地10畝，承擔縣域及中心城區(qū)生活資料的供用和配送。建筑為二層框架結構生活資料交易大樓，建筑面積3800平方米，道路及堆場面積1000平方米。本區(qū)容積率為0.77。集中倉儲區(qū)，占地13畝，發(fā)揮倉庫的集中儲存保管功能，通過與企業(yè)建立供應鏈聯(lián)盟，還可以為企業(yè)提供集中庫存功能和相應的調節(jié)功能，從而減少客戶對倉庫設施的投資和占用。建筑包括三層立體倉庫，占地面積720平方米，建筑面積4500平方米,平面?zhèn)}庫2500平方米，堆場及道路占地1200平方米，本區(qū)容積率為1.44。包裝加工區(qū)：占地9畝，承擔的功能是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則主要有貼標簽、制作并粘貼條形碼等，條件具備的也可

48、以開展商品的簡單加工處理。建筑為四層標準加工廠房，框架結構，總建筑面積1500平方米，道路占地面積500平方米，堆場、停車場面積700平方米。本區(qū)容積率為0.43。中轉集散區(qū)：占地9畝，通過與不同等級的物流節(jié)點的有效銜接，將本地運往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運，將其他地區(qū)進入本地的部分貨物化整為零組織運送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務。主要建構筑物為鋼構大棚及露天堆場。單層鋼構大棚面積1500平方米，露天堆場面積600平方米，其他業(yè)務用房800平方米。本區(qū)容積率為0.66。信息中心：占地8畝，承擔物流園區(qū)的信息匯集地，提供訂貨、儲存、加工、運輸、銷售的服

49、務信息及客戶需要的物流服務相關信息；物流園區(qū)還可以通過物流作業(yè)信息，控制相關的物流過程，實施集成化管理。建筑物為信息中心綜合服務大樓一幢，七層框架結構，建筑面積1000平方米。本區(qū)容積率為0.61。服務中心：占地9畝，承擔一體化運作的物流公共支持系統(tǒng)服務。如設立綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施；同時還可開展諸如通關、保稅、法律、結算、需求預測、咨詢、培訓、技術開發(fā)等增值服務。建筑物為辦公及管理綜合服務樓一幢。本區(qū)容積率為2.80。生活配套服務區(qū)：主要綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)的生活配套服務；行政服務區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供相應的行政、商貿、科研等功能。出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)

50、相互之間的功能互補，包括生產(chǎn)資料的配送、運輸?shù)任锪鞣?，是物流園區(qū)服務外貿出口最主要的業(yè)務方向，可使外貿出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。2、綠化系統(tǒng)規(guī)劃該物流項目的綠化重點為服務中心、各交通主干道兩側、各建筑物周邊、貨場、停車場外圍邊緣。要特別注重辦公商務休閑區(qū)部分，形成相對獨立的小區(qū)設計，采用草皮鋪蓋，物流園內以灌木、喬木等常綠植物交替，形成立體綠化格局，豐富綠地的層次感。物流園整體綠化從辦公休閑娛樂區(qū)到商業(yè)區(qū)自然切換，做到內部、外部的自然環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調。應充分考慮當?shù)貧夂驐l件的特點，引入當今園林設計潮流，采用多景點布局而又重點突出，從而形成一個點、線、面相結合，層次分明，全方

51、位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：辦公區(qū)綠地園區(qū)功能區(qū)綠地道路綠化。3、辦公建設施規(guī)劃為適應物流園人員、車輛流動要求和商務辦公要求，應在物流園內或物流園附近建設相關公用配套設施：4、 園區(qū)道路規(guī)劃園區(qū)內部按功能分區(qū)自然切割，形成園區(qū)內部貨運暢通的道路網(wǎng)。5、 園區(qū)給排水設施給水：由當?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運營期間從業(yè)人員2000人計，則日用水量為400噸。排水：本項目污水主要是生活污水，估算排水量為360噸/日。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經(jīng)

52、發(fā)酵處理后由保潔人員轉運到周邊農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉運至縣城污水處理廠處理。6、 園區(qū)通風、暖通設施本項目處理亞熱帶季風氣候地區(qū)，四季分明，氣候溫和，工作區(qū)主要考慮通風散熱，辦公區(qū)及信息中心應同時考慮通風散熱和冬季取暖。散熱空調機擬采用分體冷暖空調機，既節(jié)約能源，又方便管理。第五章 項目建設及運營方案一、項目建設初步安排工程建設期：2015年10月至2017年10月建設，投資1.2億元。2015年10月項目立項2015年12月2016年2月項目可行性研究及項目評估、論證2016年3月2016年6月項目報建、征用土地2016年7月2016年8月初步設

53、計及施工設計2016年9月2017年3月土建工程2017年4月2017年9月安裝工程、設備購置及信息系統(tǒng)調試2017年10月工程驗收二、組織機構項目策劃期由該公司負責，就項目可行性研究、確定項目建設方案，以及項目前期相關協(xié)調工作。建設期間，成立項目建設辦公室，負責對項目招商引資、工程建設和工程質量進行全面管理和協(xié)調，確保項目按時高質量完成。項目建成后，采取靈活多樣的形式面向全國對物流企業(yè)招租，或整體引進大型物流服務機構。政府相關管理機構派駐物流服務管理機構，并組建物業(yè)公司，做好物流園水、電、氣、通信及其他后勤服務等工作。3、 運營期間的物業(yè)管理1、物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的