攀枝花商業(yè)市場(chǎng)情況摸底及項(xiàng)目可行性建議

1、攀枝花商業(yè)市場(chǎng)情況摸底及項(xiàng)目可行性建議攀枝花2014年城市發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況簡(jiǎn)介攀枝花面積7440平方公里，人口 120萬(wàn)，2014年，攀枝花市人均地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP30萬(wàn)。城市人首次突破7萬(wàn)元（約合美元），達(dá)70646元，位居全省第一位。攀枝花市轄三區(qū)兩縣，也 是最大的，攀枝花是四川省除成都外唯一的勞動(dòng)力輸入城市，流動(dòng)人口高達(dá) 口占全市總?cè)丝诘?是僅次于成都的城市。2014 年，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、產(chǎn)品市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、企業(yè)效益整體下滑等嚴(yán)峻形勢(shì), 市委、市政府主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)，沉著應(yīng)對(duì)破難題，搶抓機(jī)遇謀發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng), 社會(huì)保持和諧穩(wěn)定，民生得到持續(xù)改善。經(jīng)四川省統(tǒng)計(jì)局初步審

2、定，全年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP億元，按可比價(jià)計(jì)算,增長(zhǎng)%其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng) %對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為%拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng) %對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為%拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為19%拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)。人均地 區(qū)生產(chǎn)總值70646元，增長(zhǎng)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的：調(diào)整為:：。全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn) 增加值億元，增長(zhǎng)%占GDP勺比重為%非公有制經(jīng)濟(jì)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率 %全年?yáng)|區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng) %西區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng) %仁和區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng) %米易縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng) %鹽邊縣

3、實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng)全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）上漲%其中:食品類價(jià)格上漲%家庭設(shè)備用品及維修 服務(wù)類上漲%醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上漲 %衣著、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住類價(jià)格下降%工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，增長(zhǎng) %其中，民間投資億元，增長(zhǎng) %從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)%第二產(chǎn)業(yè)投資億元，下降%第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng) 從管理渠道看，基礎(chǔ)設(shè)施投資億元，增長(zhǎng);產(chǎn)業(yè)投資億元，下降;民生及社會(huì)事業(yè)投 資億元，增長(zhǎng)%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，增長(zhǎng) %全年房屋施工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %房屋竣工面積萬(wàn)平方米，下降 %商品房銷售面積萬(wàn)平方米，下降%其中，住宅銷售面積萬(wàn)

4、平方米，下降 %全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積平方米， 增長(zhǎng)% %勺城鎮(zhèn)居民家庭擁有自由房屋產(chǎn)權(quán)。PS 2014年，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩大環(huán)境影響，城市人均收入水平和消費(fèi)力略有放緩。攀枝花城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，人均住房情況已經(jīng)達(dá)到一定飽和，城市建設(shè)投資環(huán)境 仍具有一定的發(fā)展空間。攀枝花2013年-2014年全市土地市場(chǎng)供應(yīng)情況2013 年-2014年?yáng)|區(qū)供應(yīng)土地較多，據(jù)了解，東區(qū)炳草崗至炳三區(qū)未來(lái)幾乎無(wú)土地供 應(yīng)，仁和區(qū)和花城新區(qū)將是未來(lái)土地主要供應(yīng)區(qū)域，而在花城新區(qū)供應(yīng)土地的同時(shí)，主要 與仁和區(qū)供應(yīng)土地產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。2014年，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，城市整體新出讓土地 較少，土地流標(biāo)情況較多

5、。2013年-2014年?yáng)|區(qū)供應(yīng)土地較多，據(jù)了解，東區(qū)炳草崗至炳三區(qū)未來(lái)幾乎無(wú)土地供應(yīng)，仁和區(qū)和花城新區(qū)將是未來(lái)土地主要供應(yīng)區(qū)域，而在花城新區(qū)供應(yīng)土地的同時(shí)，主要 與仁和區(qū)供應(yīng)土地產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)。2014年，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，城市整體新出讓土地較少，土地流標(biāo)情況較多。2015年，攀枝花在售樓盤項(xiàng)目約為22個(gè)，全年商品房銷售套數(shù)總共約：8000套。平均每月去化666套，月均每個(gè)項(xiàng)目去化約33套。原因有二：一是城市經(jīng)濟(jì)放緩，二是人均 住房率幾乎飽和。小結(jié)：全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了一定的影響。導(dǎo)致2015年攀枝花土地市場(chǎng)交易下滑。但是，隨著攀枝花住宅市場(chǎng)的不斷飽和，預(yù)示著相應(yīng)的商業(yè)

6、配套或?qū)?擁有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＥ手ㄉ虡I(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析S.*千"峠i、二4* - 二葺導(dǎo)叫廠E料/X A70璋遼話r f 叫S卜叫.7 ' *1-叮吟滲' f W,.-當(dāng)曲忙十'*審-泮烷畑鑒F養(yǎng) V W:穿"鏟d嚴(yán)攀枝花商圈主要集中在炳草區(qū)、炳三區(qū)（仁合沿線）、東區(qū)以及西區(qū)。其中，炳草區(qū)是城市中心, 商圈氛圍最為濃厚。炳三區(qū)是城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)的商業(yè)新中心，但成長(zhǎng)時(shí) 間尚久。東區(qū)主要為中低端批發(fā)市場(chǎng)。西區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，商業(yè)發(fā)展情況并不理想。各商圈發(fā)展情況評(píng)級(jí)區(qū)域租金水平銷售均價(jià)商圈氛圍人流量通達(dá)情況炳草區(qū)300-1000 rf萬(wàn)優(yōu)炳三區(qū)70-

7、240 rf萬(wàn)優(yōu)東區(qū)50-160 rf萬(wàn)優(yōu)西區(qū)50-120 rf萬(wàn)良炳草區(qū)作為攀枝花傳統(tǒng)的商業(yè)中心，地理位置優(yōu)渥，商業(yè)氛圍濃厚，積累時(shí)間較長(zhǎng)，周邊大型生活超市有德銘陽(yáng)光購(gòu)物中心，商業(yè)街，大昌隆超市，手機(jī)超市，北京華聯(lián)，摩爾盈盛等商場(chǎng)，并且也是城市核心交通主干道樞紐中心，平均車次達(dá)到每小時(shí)3000以上，人流量高峰期平均每小時(shí)約4000人次。周邊商家鋪面轉(zhuǎn)租情況較少，可見(jiàn)該區(qū)域商業(yè)價(jià)值較咼。商業(yè)街實(shí)際情況商業(yè)街實(shí)際情況點(diǎn)評(píng):炳三區(qū)作為攀枝花近年重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域， 攀枝花整個(gè)新建項(xiàng)目均在該區(qū)域。由 于該區(qū)域尚在開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中，雖云集了 90%勺在建在售項(xiàng)目，但成型時(shí)間相對(duì)會(huì)較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)3-5年才可達(dá)到一定人

8、氣。東區(qū)的商業(yè)氛圍主要是由商品批發(fā)市場(chǎng)支撐而起，整體環(huán)境和道路情況較之 前兩者，存在一定的差距。西區(qū)也屬于正在打造中的區(qū)域，但離城市中心較遠(yuǎn)，成型時(shí)間更久。小結(jié)：炳草區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)作價(jià)值最大， 也是產(chǎn)能最高的區(qū)域。而該區(qū)域 目前更是一鋪難求。炳三區(qū)還存在一定的發(fā)展時(shí)間，未來(lái)潛力巨大，但短期難見(jiàn) 效益。東、西區(qū)本身較之城市中心較遠(yuǎn)，并且經(jīng)濟(jì)價(jià)值較低。綜上所述，此次對(duì) 攀枝花城市商業(yè)情況的調(diào)研以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的選址，便得出了結(jié)論。攀枝花項(xiàng)目考察選址依據(jù)本項(xiàng)目選址為炳草崗大道之上的中心廣場(chǎng)，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特殊型是非一般 的沿街商業(yè)形式，而是地下人防建筑模式。因此，選址在此處的理由，基本成立。并且，在考

9、察過(guò)攀枝花唯一一個(gè)地下人防商業(yè)形態(tài)的“竹湖商業(yè)街”之后，對(duì)選 址此處的必要性和唯一性也更加確定。下面對(duì)“竹湖商業(yè)街”做簡(jiǎn)述“竹湖商業(yè)街”實(shí)景“竹湖商業(yè)街”攀枝花大道竹湖生活廣場(chǎng)下面，主要功能其實(shí)更多是做為人行通 道。整個(gè)商業(yè)街面積約4000平米，以小超市、百貨、服裝、手機(jī)為主，商場(chǎng)形 象較為臟亂差。因此，該項(xiàng)目不能做為借鑒，僅作為參考了解。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選址依據(jù)陳述:中心廣場(chǎng)位置，地勢(shì)相對(duì)平坦，對(duì)開(kāi)發(fā)工程減少了攀枝花坡地城市的施工難 度，降低開(kāi)發(fā)成本，并且利于打造規(guī)模。二:考慮到項(xiàng)目所需要的便捷入口以及入口、 通道所需的大小，該區(qū)域也是最為 合適的。攀枝花普遍的人行街道教小，僅3-4米。而項(xiàng)目所需要

10、的道路長(zhǎng)度最少6米，而入口最小為米。因此，也只有該區(qū)域具備此條件。三:周邊商業(yè)氛圍濃厚，而且商鋪價(jià)值是整個(gè)城市最高的， 且上述也提到幾乎 鋪難求。若項(xiàng)目再次開(kāi)發(fā)，能夠快速的切入市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，對(duì)銷售及回款也有一 定的利好條件。四：正因?yàn)樵搮^(qū)域一鋪難求，而我司考察建議的開(kāi)發(fā)地址在正中心，同時(shí)，也能 夠?qū)υ搮^(qū)域的交通疏通，緩堵起到一定的利好作用，一舉三得。五：項(xiàng)目完工之后，項(xiàng)目本身區(qū)域可設(shè)置一些廣告位作為項(xiàng)目額外的利潤(rùn)，可租 可售給第三方廣告公司，也可自持。六：可跟政府提議，項(xiàng)目完工之后，將該區(qū)域路段的紅綠燈及人行馬路取消，保 證交通先行。而商城作為行人過(guò)街的必要道路，強(qiáng)制動(dòng)線。可增加項(xiàng)目預(yù)期價(jià)值。

11、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在難點(diǎn)、施工難點(diǎn)：項(xiàng)目?jī)?yōu)渥的地理位置，交通要道之上，施工過(guò)程中存在施工進(jìn)出 場(chǎng)、建材囤放，建渣處理，施工打圍等情況，不易處理。、較長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)對(duì)該主要大道的交通情況造成一定程度的影響。三、對(duì)中心廣場(chǎng)原有面貌破壞，不能恢復(fù)。四、對(duì)現(xiàn)有的地下管線（水電氣）遷改，工程量較大，較復(fù)雜;解決建議、在項(xiàng)目確定修建之后，建議由政府出面發(fā)布公示，并且對(duì)交通進(jìn)行一定的管 制方便施工。今日的不便是為了明日的方便。二、在確定項(xiàng)目施工之后，一定要保證項(xiàng)目能夠快、穩(wěn)、準(zhǔn)、好、優(yōu)的完成。爭(zhēng) 取提早完成建設(shè)。三、項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度，設(shè)計(jì)單位必須要將項(xiàng)目從城市面貌， 城市形象、城市 名片的設(shè)計(jì)角度出發(fā)。已獲得更多當(dāng)?shù)卣闹С郑癖姷闹С?，確保項(xiàng)目后續(xù) 事宜順利。項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格參考項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入及收益經(jīng)濟(jì)測(cè)算 按照項(xiàng)目原定的15000 rf規(guī)模進(jìn)行測(cè)算（最終以勘察單位實(shí)測(cè)可修建面積為準(zhǔn)），此測(cè)算僅為大略的估算，不做容積，公攤，人工,管理、的納入;開(kāi)發(fā)面開(kāi)發(fā)總成指標(biāo)參數(shù)1