房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)銷14

1、1 / 30房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究一、市場(chǎng)調(diào)查的意義1、 狹義的市場(chǎng)調(diào)查狹義的市場(chǎng)調(diào)查確實(shí)是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象， 用科學(xué)方法收 集消費(fèi)者購(gòu)買以及使用商品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析 研究的手段。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)， 例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查確實(shí)是公開的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào) 查，并手機(jī)資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。所謂“消費(fèi)者購(gòu)買以及使用商品的事實(shí)”是指去調(diào)查房屋的銷售率， 購(gòu)買客戶的來源分布、購(gòu)買時(shí)刻、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。所謂“消費(fèi)者購(gòu)買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見” 是指去調(diào)查、 了 解購(gòu)房者購(gòu)買該房屋的緣故是居住、 依舊投資， 對(duì)該房屋的中意程度

2、如何，2 / 30包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。2、 廣義的市場(chǎng)調(diào)查廣義的市場(chǎng)調(diào)查， 其調(diào)查對(duì)象， 除了消費(fèi)者， 還包括所有一切市場(chǎng)上 的營(yíng)銷活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與 市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的問題的資料，并予以分析研究的方法。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)， 除了進(jìn)行公開個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)查、 研究之外， 還包括 公司營(yíng)銷手段的具體執(zhí)行情況，目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)、傾向、 決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效如何。收集并充分研究所收集到的資料， 就能夠明白公司營(yíng)銷打算的執(zhí)行情況，以及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。如此，就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷過程中的偏差，保 證公司

3、在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。二、市場(chǎng)調(diào)查的種類依照調(diào)查方式的不同，我們將市場(chǎng)調(diào)查分為以下四種類型：3 / 30詢問調(diào)查法是指將所擬調(diào)查的事項(xiàng)， 采納面對(duì)面、 電話或書面的形式，向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過程。能夠用于事實(shí)、意見和動(dòng)機(jī)的詢問。2、 觀看調(diào)查法是指由調(diào)查人員或機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀看消費(fèi)者的動(dòng)作， 而以該動(dòng)作的聚攏作為調(diào)查結(jié)果。因此在實(shí)施調(diào)查時(shí)，被調(diào)查人可能沒有感受到 調(diào)查正在進(jìn)行，如此能夠幸免被調(diào)查人的主觀意見對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生阻礙。3、 試驗(yàn)調(diào)查法是通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。亦即先作某一項(xiàng)推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn)，然后再用市場(chǎng)調(diào)查方法

4、分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行。在執(zhí)行的技術(shù)上，要選擇市場(chǎng)條件相同的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)和比較市場(chǎng)極為困難，問題較多，無法廣泛應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析法依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料， 利用統(tǒng)計(jì)理論， 分析市場(chǎng)及銷售變化情況， 提供4 / 30調(diào)查資料的方法。其要緊的研究對(duì)象有：銷售額的增減變化及以后趨 勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、阻礙變化的因素等問題。能夠做趨勢(shì)分析和相關(guān) 分析。三、市場(chǎng)調(diào)查的程序一般而言，市場(chǎng)調(diào)查的要緊程序、步驟能夠分為如下幾個(gè)方面：1、初步調(diào)查2、決定收集資料的方法3、設(shè)計(jì)調(diào)查表4、選樣5、資料整理與分析6、報(bào)告的預(yù)備與提出5 / 30下面就此程序的每一步驟進(jìn)行討論。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究（二）1、

5、 初步調(diào)查初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并通過研究，擬定出一套打算。能夠分為三個(gè)步驟：（1）情況分析。在擬定正式調(diào)查打算之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必須對(duì)公 司的歷史、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購(gòu)買適應(yīng)、廣告、銷 售和促銷方法等情況相加了解。（2）預(yù)備調(diào)查。是關(guān)于目前調(diào)查范圍有關(guān)的資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、 專家的意見等， 分析調(diào)查本身的問題及進(jìn)展出來的假設(shè)， 作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)。（3）決定研究范圍。通過情況分析與非正式調(diào)查后，能夠使假設(shè)減 少到幾個(gè)、6 / 30甚至一個(gè)，從而確定出研究的打算與范圍。同時(shí)對(duì)所有的假設(shè) 進(jìn)行認(rèn)真且又系統(tǒng)的分析，假如在研究打算的初期就能夠確定和解決索要

6、 研究的問題，能夠節(jié)約進(jìn)一步的人力、物力和財(cái)力。2、 決定收集資料的方法資料能夠分為兩類。初級(jí)資料（或原始資料） 。指專為某項(xiàng)打算而收 集或?qū)嶒?yàn)而得的資料； 次級(jí)資料 （或二手資料），指原始資料通過整理后所 形成的可為他人利用的資料。如有適當(dāng)?shù)亩仲Y料并加以利用，能夠節(jié)約 大量人力、財(cái)力。（1）次級(jí)資料的來源1政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等；7 / 302同業(yè)公會(huì)、 商會(huì)幾個(gè)種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料， 如建工集團(tuán)、 房管機(jī)構(gòu)等；3市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、 自信機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)企業(yè)所公布的資料。究所、規(guī)劃研究院等；4廣告代理商及各種廣告媒體所公布的資料；5國(guó)內(nèi)外大學(xué)的出版物

7、；6各種基金會(huì)所實(shí)行的研究打算及報(bào)告；7國(guó)內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；8公司本身有的各種資料。（2）原始資料的收集方法能拿到適當(dāng)而充分的次級(jí)資料因此是最理想而寶貴的。 只是，有時(shí)次如各經(jīng)濟(jì)研8 / 30級(jí)資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，現(xiàn)在，應(yīng)該設(shè)法搜集原始資料。原始資料的搜集一般最常用的方法如下：調(diào)查法a 人員調(diào)查法。 此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認(rèn)為最必要與最有效的調(diào)查方法。訪問對(duì)象要緊是現(xiàn)場(chǎng)售樓處的售樓先生或小姐，他們?cè)阡N售房屋的過程中扮演了直接而重要的角色，最能了解購(gòu)房者的需要和反應(yīng)，同時(shí)也清晰地了解銷售率變動(dòng)的過程。關(guān)于有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中了解個(gè)案的銷售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過程中，銷售率時(shí)每一個(gè)公司的最機(jī)密資料， 要取得真實(shí)的情報(bào)比較困難。b 電話調(diào)查法