租售型商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)要點(diǎn)及細(xì)節(jié)_第1頁(yè)
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1、租售型商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)要點(diǎn)導(dǎo)讀·introduction設(shè)計(jì)過(guò)程有哪些需要注意的地方,比如不同位置不同類型的商鋪價(jià)值都有所不同,怎么設(shè)計(jì)才能最好賣或最賺錢?一、店鋪價(jià)值1.店鋪價(jià)值與面積店鋪的價(jià)值由銷售價(jià)值與經(jīng)營(yíng)價(jià)值(租金)決定。面積小的店鋪銷售價(jià)值高,大店鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值高。店鋪價(jià)值邏輯:(1)銷售型:雙三角規(guī)律大面積、小價(jià)格,小面積、大價(jià)格。銷售型商鋪合理的切小面積。商鋪3050、5070、70100最好銷售。單鋪大于300萬(wàn)元較難銷售。(2)持有型:商鋪價(jià)值與層數(shù)關(guān)系:7A原理商鋪?zhàn)饨痣S層數(shù)增加逐層減半,盡可能加大占地面積、降低層數(shù)。但是考慮將來(lái)經(jīng)營(yíng)階段合理的商鋪面積,切分并非越小越好,

2、要結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行劃分。2.店鋪價(jià)值與位置店鋪價(jià)值與其所處層數(shù)及街區(qū)/盒子中的相對(duì)位置相關(guān),與客流量緊密相關(guān)。銷售型因重視外部展示,越臨街價(jià)值約高;經(jīng)營(yíng)型重視內(nèi)部經(jīng)營(yíng),因此約靠近室內(nèi)人流集中區(qū)域,價(jià)值約高。店鋪價(jià)值邏輯銷售型:金角、銀邊(外側(cè))、草肚皮持有類:金口、銀邊(室內(nèi))、草肚皮二、店鋪類型1.店鋪分類店鋪可分為單層鋪、雙層鋪、樓鋪、一拖二鋪、小拖大鋪。單層鋪與一拖二、小托大的組合可提升整體商業(yè)價(jià)值。單層鋪和一拖二商鋪可通過(guò)一些排列組合形成豐富的沿街立面。三、店鋪平面1.開(kāi)間進(jìn)深比開(kāi)間進(jìn)深比1:23:10之間是合理區(qū)間  ,一般來(lái)說(shuō),3:5的開(kāi)間進(jìn)深比例對(duì)于一般業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)是比較有

3、利于經(jīng)營(yíng)的,最接近黃金比例0.618。開(kāi)間進(jìn)深比合理區(qū)間為1:23:10 一般情況下進(jìn)深最大不要超過(guò)15m 常見(jiàn)鋪為4.2mX12m商鋪鋪的面寬與柱距相關(guān),進(jìn)深一般以消防規(guī)劃與合理的進(jìn)深比決定,要預(yù)留合鋪的可能性。單鋪面寬通常為一個(gè)柱距的一半,進(jìn)深相同時(shí),可兩個(gè)商鋪組合成大商鋪。根據(jù)不同的柱距有不同的店鋪尺寸,可多個(gè)單鋪組合成大鋪案例:商鋪面寬與柱距的關(guān)系2.單層鋪單層鋪是社區(qū)商業(yè)中最小的單元,其平面包括售貨區(qū)、儲(chǔ)藏間與洗手間、所有功能的布置以提高商鋪實(shí)用率與易用性為目的。案例:深圳壹海城單層鋪模型3.騎樓鋪騎樓鋪通常為分層銷售的商鋪,單個(gè)商鋪間通過(guò)公共走道和連廊連接,每層

4、商鋪均獨(dú)立對(duì)外開(kāi)門(mén)。騎樓鋪特點(diǎn)一般是首層商鋪內(nèi)退,店鋪外形成走廊式的灰空間。二層騎樓鋪騎樓店鋪外廊柱網(wǎng)對(duì)齊鋪間分隔;為提升整體價(jià)值,一般在中部設(shè)置小尺寸商鋪,盡端為大尺寸商鋪。中部小尺寸商鋪,盡端大尺寸商鋪(4)一拖二鋪可通過(guò)組合兩間單層鋪形成一拖二店鋪來(lái)提升整體價(jià)值?!币煌隙暗赇佂ㄟ^(guò)戶內(nèi)樓梯連接首層、二層,且首層、二層作為一個(gè)獨(dú)立單元同時(shí)銷售的商鋪,單個(gè)商鋪間無(wú)連通。一拖二鋪除了銷售區(qū)、儲(chǔ)藏間與洗手間外新增了樓梯模塊,商鋪層高過(guò)高會(huì)降低店鋪的實(shí)用率。為提高一拖二商鋪實(shí)用率應(yīng)將層高控制在合理范圍內(nèi)并選擇樓梯雙跑、或三折的布置方式同時(shí),在一層樓梯底部設(shè)置衛(wèi)生間和儲(chǔ)藏室。在”一拖二“店鋪案例中,

5、在鋪內(nèi)樓梯的形狀不變前提下,分別表示在5.1m,4.8m,4.5m層高中樓梯所產(chǎn)生的變化。 5.1m、4.8m、4.5m層高樓梯占商鋪面積百分比分別為20.37%、20.03%、19.36% 四、店鋪立面1.店鋪立面設(shè)計(jì)單層商鋪采用分體式空調(diào)且商鋪背部為其他功能房間;店鋪立面通常呈現(xiàn)為三段式,店鋪標(biāo)示、空調(diào)位、商鋪門(mén),商鋪門(mén)寬除去必要的設(shè)備寬外做滿墻寬。案例:室內(nèi)商鋪立面設(shè)計(jì)1立面呈現(xiàn)為兩段式或三段式案例:室外商鋪立面設(shè)計(jì)2案例:組合商鋪立面可適用于“一拖二”式商鋪及兩層獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪。將兩層立面綜合設(shè)計(jì),廣告位放置于醒目的二層,店鋪標(biāo)示放置于層間梁處,給店鋪展示盡可能大的空間。2.

6、廣告位與空調(diào)排列方式單層商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵排列可分為上下式,左右式,包含式。案例:普通商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵的4種排列單鋪獨(dú)立空調(diào)需要在門(mén)上加板。案例:普通商鋪立面無(wú)空調(diào)格柵單層商鋪立面無(wú)空調(diào)格柵,空調(diào)放于屋頂、鋪側(cè)邊或商鋪間,店鋪廣告放置更加靈活,可結(jié)合店鋪門(mén)設(shè)計(jì)。五、店鋪剖面1.店鋪凈高設(shè)計(jì)以萬(wàn)科壹海城項(xiàng)目為例,商鋪層高為5.1m,梁高為0.9m。商鋪中有風(fēng)管在不加吊頂情況下凈高為3.35m,無(wú)風(fēng)管商鋪在不加吊頂情況凈高為3.85m。案例:壹海城項(xiàng)目普通商鋪凈高示例六、商鋪的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要素(一)社區(qū)商鋪店招設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.商鋪店招3大類型(1)商業(yè)區(qū)域主標(biāo)識(shí)是指位于商業(yè)街入口處的醒目標(biāo)識(shí)

7、,其上面有商業(yè)街名稱、主力店logo,或商業(yè)樓梯上的標(biāo)識(shí)。主廣告牌位于建筑樓梯上的主要商業(yè)廣告,可供物業(yè)出租,廣告設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑立面結(jié)合設(shè)計(jì)。(2)商家集中標(biāo)識(shí)位于商業(yè)核心交通流線區(qū)域,涵蓋業(yè)態(tài)分布,功能布置示意,引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)路線。(主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、您的位置等等)(3)商鋪店招:商鋪?zhàn)陨淼牡暾屑皬V告位于商業(yè)核心交通流線處,有(樓層)業(yè)態(tài)分布,功能布置示意,包括:主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息,引導(dǎo)消費(fèi)者行為動(dòng)線。2.店招設(shè)計(jì)的4大原則(1)統(tǒng)一性與街區(qū)整體形象統(tǒng)一設(shè)計(jì),統(tǒng)一店招設(shè)計(jì)風(fēng)格。標(biāo)識(shí)不是獨(dú)立的設(shè)計(jì)要素,應(yīng)與里面及其他因素(如雨棚

8、、空調(diào)室外機(jī)、櫥窗等)綜合統(tǒng)一設(shè)計(jì)。a.指示性標(biāo)識(shí):引導(dǎo)消費(fèi)者至特定區(qū)域(如衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、問(wèn)詢處等)的標(biāo)識(shí)b.裝飾性標(biāo)識(shí):為促進(jìn)商業(yè)氛圍而設(shè)置的裝飾性構(gòu)件,上面有店鋪編號(hào)、店招或品牌理念等信息。c.警示性標(biāo)識(shí):為規(guī)范合理的消費(fèi)行為而設(shè)置的警示性標(biāo)識(shí)。(2)適應(yīng)性a.預(yù)留足夠的廣告位和店招位:商業(yè)的廣告招牌需要預(yù)留,為適應(yīng)不同類型商業(yè)隊(duì)店招廣告位的需求,需要考慮一定的靈活性;二層及以上可結(jié)合建筑立面劃分,預(yù)留大幅廣告位置,并根據(jù)商鋪使用情況連續(xù)或分段設(shè)置。b.預(yù)留商家的個(gè)性化店招可能性:店招應(yīng)考慮后期商家經(jīng)營(yíng)改造的可能性(如合并商鋪等)。(3)昭示性第一,盡可能使不同位置不同角度都能看到;第二

9、,結(jié)合外立面做多層次招牌。商業(yè)的廣告招牌在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候,要追求多層次、多角度的昭示性,招牌的可見(jiàn)性越強(qiáng),價(jià)值越高。因此,在進(jìn)行店招設(shè)計(jì)時(shí)需對(duì)其尺寸、比例、角度,針對(duì)不同動(dòng)線人流的視線進(jìn)行分析。值得注意的是,騎樓影響商鋪的昭示性,如沒(méi)有在外立面設(shè)計(jì)預(yù)留廣告位,容易造成商家隨意增加廣告面。(4)強(qiáng)制性在保證相對(duì)靈活性的前提下,不能由商家亂改造,影響整體形象。設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)置幾個(gè)強(qiáng)制因素,如店招的高度、深度、寬度、基本樣式才材質(zhì),商家必須遵守;后期管理應(yīng)有管理手冊(cè)來(lái)控制商家的店面改造。(二)商鋪細(xì)部設(shè)計(jì)要素1.層高影響層高的因素:梁高(根據(jù)柱距而定);設(shè)備層高包括消防、煙道橫管、橋架、空調(diào)位等;凈高。一

10、般情況下:首層層高宜小于或等于4.8米,不得超過(guò)6m,其它層商業(yè)設(shè)施層高宜小于等于4.2m,不得超過(guò)5.1米。2.店招在商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)預(yù)留靈活的店招位,結(jié)合外立面其他因素統(tǒng)一考慮,其他設(shè)計(jì)原則與上述細(xì)部設(shè)計(jì)原則一致,設(shè)計(jì)時(shí)建議控制一下幾個(gè)要素的高度:3.門(mén)頭櫥窗或展示面設(shè)計(jì)原則:通用性,不做個(gè)性化設(shè)計(jì),兼顧店招適應(yīng)性及可控性;通透性原則,保證足夠的展示面,避免出現(xiàn)剪力墻遮擋門(mén)面;完整性原則,保證商鋪門(mén)做平,當(dāng)商鋪面寬小于3米時(shí),采用1米寬單扇門(mén),保證櫥窗展示面。4.雨篷5.空調(diào)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該預(yù)留足夠的空調(diào)位容量,且避免空調(diào)外機(jī)以及空調(diào)管直接裸露在外墻上。合理設(shè)置空調(diào)位,避免出現(xiàn)無(wú)空間安裝空

11、調(diào)或者空調(diào)位不夠?qū)е滤罊C(jī),避免出現(xiàn)室外機(jī)影響塔樓住宅;合理設(shè)置空調(diào)冷凝水管,避免出現(xiàn)冷凝水四溢影響商業(yè)形象;避免出現(xiàn)空調(diào)位對(duì)著人流吹的情況。(三)商鋪戶型設(shè)計(jì)(1)能提供客戶附加值的(如增加層高贈(zèng)送面積)應(yīng)盡可能提供附加值。(2)商鋪?zhàn)钚∶鎸拺?yīng)不小于3m,進(jìn)深面寬比不超過(guò)4:1。(3)建議非住宅下部商鋪柱網(wǎng)為8m*8m,以方便拆分成4m+4m面寬,或3m+5m面寬,對(duì)地下車庫(kù)停車位布置也比較經(jīng)濟(jì)。(4)商鋪(無(wú)外廊)得房率(套內(nèi)建筑面積/銷售面積*100%)不應(yīng)低于90%。(5)首層商鋪凈高(板下)不宜低于3.5m,二層商鋪凈高(板下)不宜低于3m。(6)底層商鋪?zhàn)鼋Y(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的必要條件為:a. 商鋪位于區(qū)域商業(yè)中心位置,人流量很大,商業(yè)銷售

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