區(qū)域化工程管理模式深入探討

1、Gemdale Corporation科學(xué)筑家The Science of Living區(qū)域化工程管理模式探討區(qū)域化工程管理模式探討深圳地深圳地產(chǎn)產(chǎn)公司公司Gemdale Corporation引言引言 隨著集團(tuán)的快速擴(kuò)張發(fā)展，各區(qū)域公司同時開發(fā)的項(xiàng)目個數(shù)也越來越多。如何在原有工程口人力資源被大幅攤薄的情況下，確保各項(xiàng)目工程質(zhì)量輸出標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定性和相對一致性，并確保各項(xiàng)目工程質(zhì)量輸出標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定性和相對一致性，并加速工程管理人才的培養(yǎng)加速工程管理人才的培養(yǎng)，已成為各區(qū)域公司工程管理需要面對的重大課題。 深圳公司自2005年實(shí)行項(xiàng)目制運(yùn)作以來，一直在努力探索區(qū)域化工程管理的合理模式區(qū)域化工程管理的合

2、理模式，現(xiàn)就該課題與各兄弟公司交流一下經(jīng)驗(yàn)得失，也歡迎各兄弟公司同事提供寶貴的意見建議。 引言引言一、一、深圳公司區(qū)域化工程深圳公司區(qū)域化工程 管理體系管理體系 提提 綱綱二、二、對各項(xiàng)目工程管理的對各項(xiàng)目工程管理的 宏觀監(jiān)控流程宏觀監(jiān)控流程 三、三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化 及制度化建設(shè)及制度化建設(shè) 四、四、工程未動，策劃先行工程未動，策劃先行 五、五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng) 過程把控過程把控 六、六、工程資源整合及平臺工程資源整合及平臺 建設(shè)建設(shè) 七、七、關(guān)于提高工程客戶滿關(guān)于提高工程客戶滿 意度的思考意度的思考 一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系一、深圳公司區(qū)域化工

3、程管理體系 Gemdale Corporation一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系工程總監(jiān)工程總監(jiān)營運(yùn)中心營運(yùn)中心各項(xiàng)目工程組各項(xiàng)目工程組圖：項(xiàng)目制下的區(qū)域化工程管理層級圖：項(xiàng)目制下的區(qū)域化工程管理層級(品牌客服部品牌客服部) 維修組維修組u營運(yùn)中心在工程總監(jiān)的指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)各項(xiàng)目工程口資源，進(jìn)行工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度建設(shè)，組織各類評審及工程巡檢等。 u入伙項(xiàng)目工程維修的職能開始也設(shè)置在營運(yùn)中心，后為提高客服效率改歸入品牌客服部。 Gemdale Corporation一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系u營運(yùn)中心自成立以來，在區(qū)域化工程管理中發(fā)揮了

4、積極營運(yùn)中心自成立以來，在區(qū)域化工程管理中發(fā)揮了積極的作用的作用 修改完善了ISO9000工程類的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書；組織編制了工程管理策劃制度、深圳公司項(xiàng)目巡檢制度等制度。 多次組織對各項(xiàng)目工程管理策劃書及防水專項(xiàng)施工方案進(jìn)行評審。 多次組織對區(qū)域公司各項(xiàng)目進(jìn)行巡檢。 組織各項(xiàng)目工程口進(jìn)行內(nèi)部交流或?qū)ν饨涣?。二、對各?xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程二、對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程 二、對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程二、對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程 知識固化知識固化策劃評審策劃評審操作指引及標(biāo)準(zhǔn)操作指引及標(biāo)準(zhǔn)過程檢查過程檢查總結(jié)與提高總結(jié)與提高工程管理策劃、防水專項(xiàng)方案等作業(yè)指導(dǎo)書、標(biāo)準(zhǔn)做法、

5、金地工程檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目巡檢形成案例；總結(jié)、交流、培訓(xùn)圖：對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程圖：對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程二、對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程二、對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程 1. 策劃評審策劃評審& 05、06年深圳公司組織評審了漁農(nóng)村項(xiàng)目、梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目一期、荔湖城項(xiàng)目、梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目二期的工程管理策劃書及若干項(xiàng)目的防水施工專項(xiàng)方案；圖圖： ： 梅梅隴鎮(zhèn)隴鎮(zhèn)工程管理策劃工程管理策劃書評審書評審二、對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程二、對各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程 2. 操作指引及標(biāo)準(zhǔn)操作指引及標(biāo)準(zhǔn)& 編制完善了二十余個ISO9000 程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書；& 參

6、與編制金地集團(tuán)防水標(biāo)準(zhǔn)做法3. 過程檢查過程檢查& 組織對深圳區(qū)域公司所有在建項(xiàng)目進(jìn)行了十余次工程巡檢；4. 總結(jié)與提高總結(jié)與提高& 總結(jié)形成了客服案例及漁農(nóng)村樁基爆破等若干案例分析。 文檔圖圖 項(xiàng)項(xiàng)目巡目巡檢檢三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè) 三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè) 一、工程類及相關(guān)一、工程類及相關(guān)ISO9000 程序文件程序文件1工程監(jiān)理、測量單位選擇程序5入伙管理程序2施工管理程序6施工承包商選擇控制程序3現(xiàn)場簽證管理程序7戰(zhàn)略采購管理程序4設(shè)計(jì)變更管理程序8維修管理程序二、工程類二、工程類

7、ISO9000 作業(yè)指導(dǎo)書作業(yè)指導(dǎo)書1工程部質(zhì)量目標(biāo)及測評方法11電氣工程管理細(xì)則2工程部組織架構(gòu)圖12燃?xì)夤こ坦芾砑?xì)則3工程部崗位職責(zé)及職能定位表13園林硬景工程管理細(xì)則4工程例會管理細(xì)則14綠化工程施工管理細(xì)則5工程管理策劃制度15工程驗(yàn)收工作細(xì)則6深圳公司項(xiàng)目巡檢制度16工程移交管理工作細(xì)則7土方、基坑及支護(hù)工程管理細(xì)則17材料、成品半成品保護(hù)及搬運(yùn)要求8給排水安裝工程管理細(xì)則18施工承包商考察工作細(xì)則9暖通空調(diào)安裝工程管理細(xì)則19工程施工樣板制度實(shí)施細(xì)則10外墻涂料施工質(zhì)量控制細(xì)則三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè) 三、其他三、其他1金地集團(tuán)深圳公司項(xiàng)

8、目制規(guī)范金地集團(tuán)深圳公司項(xiàng)目制規(guī)范2流程決策點(diǎn)流程決策點(diǎn)3PFMEA（潛在失效模式及效果分析）（潛在失效模式及效果分析）三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè) u標(biāo)準(zhǔn)化工作的關(guān)鍵在于其對實(shí)際工作的指導(dǎo)性指導(dǎo)性及貫徹執(zhí)行貫徹執(zhí)行 截屏截屏圖圖： ： 深圳公司深圳公司 工程口工程口 流程考流程考試試戰(zhàn)戰(zhàn)前培前培訓(xùn)訓(xùn)鋼筋工程樣樣板板驗(yàn)驗(yàn)收收三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè) u貫徹執(zhí)行各項(xiàng)工程制度貫徹執(zhí)行各項(xiàng)工程制度現(xiàn)場質(zhì)檢現(xiàn)場質(zhì)檢制度制度現(xiàn)場現(xiàn)場檔案管理制度檔案管理制度工程組現(xiàn)場資料歸檔安全文明定期安全文明定期檢查檢查制度制度監(jiān)監(jiān)理工

9、作理工作績績效考核制度效考核制度三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè) u貫徹執(zhí)行各項(xiàng)工程制度貫徹執(zhí)行各項(xiàng)工程制度三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè)三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè) u下一階段標(biāo)準(zhǔn)化工作設(shè)想下一階段標(biāo)準(zhǔn)化工作設(shè)想重要重要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做法準(zhǔn)做法金地工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)金地工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)四、工程未動，策劃先行四、工程未動，策劃先行 四、工程未動，策劃先行四、工程未動，策劃先行 u工程管理策劃的宗旨工程管理策劃的宗旨u工程管理策劃的要求工程管理策劃的要求采用統(tǒng)一模板充分體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目工程組全員參與土方開工前完成深圳區(qū)域公司評審編以致用漁農(nóng)漁農(nóng)村村 工程管理策

10、劃書研討四、工程未動，策劃先行四、工程未動，策劃先行 工程管理策劃工程管理策劃書書 內(nèi)容框架內(nèi)容框架 篇章篇章主要內(nèi)容主要內(nèi)容1項(xiàng)目工程概況項(xiàng)目位置、場地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；原始地貌圖、用地紅線圖、地塊周邊詳圖、規(guī)劃總平面圖2管理愿景及項(xiàng)目組織項(xiàng)目產(chǎn)品定位、工程管理愿景、團(tuán)隊(duì)管理愿景；項(xiàng)目部組織架構(gòu)、崗位職責(zé)3施工范圍劃分標(biāo)段劃分；分包工程清單；施工總平面布置4項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及管理思路工程管理特點(diǎn)及影響、整體管理思路及重點(diǎn)、監(jiān)理管理思路、總包管理要點(diǎn)、分包管理要點(diǎn)、精裝修管理思路5銷售配合及施工總平面布置調(diào)整銷售展示要求；銷售展示的工程配合（施工節(jié)點(diǎn)配合、管理協(xié)調(diào)、展示區(qū)域的完

11、工移交、展示期間的協(xié)調(diào)維護(hù)）；施工總平面布置的調(diào)整（主要是施工道路、材料堆放的變化）6采購與招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)、總包招標(biāo)、分包與部品招標(biāo)7工程管理目標(biāo)及過程控制工程目標(biāo)（進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明）；各單位配合流程圖（進(jìn)度、質(zhì)量配合流程、材料進(jìn)場驗(yàn)收控制流程、現(xiàn)場簽證配合流程，等）；過程管理的制度及措施、獎罰措施8工程控制難點(diǎn)及對策重點(diǎn)控制的施工階段；原材料市場波動、天氣影響、新材料新工藝等風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控；外部協(xié)調(diào)難點(diǎn)預(yù)控；質(zhì)量通病防治；等9項(xiàng)目的溝通管理進(jìn)場知會；例會制度；工程月報(bào)；資料管理10建議對公司層面的建議；對報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)、營銷、成本等業(yè)務(wù)口的建議Gemdale Corporation 思路在

12、策劃中逐漸明晰 經(jīng)驗(yàn)在策劃中得到分享四、工程未動，策劃先行四、工程未動，策劃先行 u各項(xiàng)目編制各項(xiàng)目編制 策劃書策劃書 的感受的感受 全員參與很有必要 策劃在于指導(dǎo)實(shí)踐五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控 五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控 u深圳公司項(xiàng)目巡檢幾個關(guān)鍵點(diǎn)：深圳公司項(xiàng)目巡檢幾個關(guān)鍵點(diǎn)：一、成員要求一、成員要求成立項(xiàng)目巡檢小組成員庫，成員來自深圳區(qū)域公司各項(xiàng)目工程口，原則上每次巡檢各項(xiàng)目均有一至兩名工程師參與；二、頻率要求二、頻率要求在各項(xiàng)目的土方基坑、地下室、轉(zhuǎn)換層、首層標(biāo)準(zhǔn)層、裝飾裝修、入伙前等重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行巡檢，同時保證各項(xiàng)目每

13、季度至少接受巡檢一次；三、內(nèi)容要求三、內(nèi)容要求巡檢內(nèi)容包括項(xiàng)目工程管理制度建設(shè)及工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明。四、形式要求四、形式要求巡檢結(jié)果不打分、不評比，但巡檢報(bào)告將在每月的深圳公司項(xiàng)目輪值會議上進(jìn)行匯報(bào)；五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控 項(xiàng)目巡檢動員會u巡檢工作重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容除了較重大的，或相對共性的工程質(zhì)量問題之外，更強(qiáng)調(diào)的是各項(xiàng)目工程口的制度建設(shè)情況。五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控 u簡而言之，質(zhì)量是標(biāo)，制度是本。 項(xiàng)目巡檢總結(jié)交流項(xiàng)目巡檢工地視察六、工程資源整合及平臺建設(shè)六、工程資源整合及平臺建設(shè) 六、工程資源整合及平臺建設(shè)六、

14、工程資源整合及平臺建設(shè) 1.組織各公司、各項(xiàng)目對工程流程工程流程、程序文件程序文件重新進(jìn)行了梳理。制訂了作業(yè)指導(dǎo)書作業(yè)指導(dǎo)書優(yōu)化和培訓(xùn)計(jì)劃，逐步補(bǔ)充完善ISO9000程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書、節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)做法及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2.成立了項(xiàng)目巡檢成員庫項(xiàng)目巡檢成員庫，成員來自深圳區(qū)域公司每個項(xiàng)目。原則上每次工程巡檢各個項(xiàng)目都有工程師參與，從而使各項(xiàng)目成員在工程巡檢中取長補(bǔ)短，互相學(xué)習(xí)。同時建立項(xiàng)目巡檢網(wǎng)頁，巡檢信息共享。3.在組織工程管理策劃書及各種專業(yè)施工方案評審評審時，召集各項(xiàng)目工程口資源合力出謀劃策。4.建立承包商及供應(yīng)商名庫承包商及供應(yīng)商名庫，制定了合作單位評價體系，為各項(xiàng)目優(yōu)選合作單位提供有利平臺。

15、同時將投標(biāo)入圍單位由三投標(biāo)入圍單位由三家增加為五家家增加為五家，擴(kuò)大了招標(biāo)開放度、增強(qiáng)了投標(biāo)單位間的競爭。 六、工程資源整合及平臺建設(shè)六、工程資源整合及平臺建設(shè) 5. 開始對部分部品實(shí)施區(qū)域化戰(zhàn)略采購區(qū)域化戰(zhàn)略采購，以提高采購效率并保證產(chǎn)品優(yōu)良性，同時降低了招標(biāo)成本。6. 建立和貫徹了工程口新老員工的導(dǎo)師制導(dǎo)師制，形成傳、幫、帶和自我加壓的學(xué)習(xí)氛圍，為骨干員工和基層員工提供了各種培訓(xùn)交流培訓(xùn)交流機(jī)會。7. 擬制定區(qū)域公司統(tǒng)一的工程檢查表格統(tǒng)一的工程檢查表格，以避免檢查疏漏。8. 擬于近期在區(qū)域公司工程系統(tǒng)建立技術(shù)專家組工程系統(tǒng)建立技術(shù)專家組，為各項(xiàng)目研究和解決技術(shù)難題。七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考 七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考 1. 工程質(zhì)量是提高工程客戶滿意度的根本保證 2