內(nèi)蒙古2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》知識(shí)：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作考試題

1、內(nèi)蒙古 2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 知識(shí)：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作考試題本卷共分為 2大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意）1、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售電動(dòng)車的店鋪比購買生產(chǎn)電 動(dòng)車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂?。A:更強(qiáng)的適時(shí)的更新改造投資性B:更易受政策影響性C:更長的經(jīng)濟(jì)壽命D:更專業(yè)的物業(yè)管理E:借款合同2、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值。A:下降B:上升C:不變D:不能確定E:借款合同3、某城市 2008

2、 年初家庭總數(shù)為 120 萬戶，戶均年可支配收入為 5 萬元，約有 15%勺家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求 80m2/戶，則2008年該市新建商品住房 的市場潛量是（）萬 m2。A1260B1380C1440D21004、按照最新政策，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積 交存住宅專項(xiàng)維修資金， 每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為 當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的。A: 2% 3%B: 2% 5%C: 5%8%D: 5%10%E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、_實(shí)質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同， 是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。A. 路線價(jià)法B.

3、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法C臨街深度法D.四三二一法則6 A省B市C房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年9月，成為上市公司，股本總額為2億1 千萬， 其中發(fā)行社會(huì)公眾發(fā)行股票總數(shù) 100萬股。2007年3月，該公司股本總 額為超過4億元。按照有關(guān)規(guī)定，A市w公司2003年9月，成為上市公司時(shí)， 該公司內(nèi)部職工認(rèn)購的股份不得超過萬股。A：10B：25C：50D：100E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比 實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得 103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別 因素得 98 分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。A1.05B0.98C0.95D1.03

4、8、下列關(guān)于投資函數(shù)，表述不正確的是。A:投資是指資本的形成，亦即社會(huì)實(shí)際資本的增加額B:資本邊際效率是使一項(xiàng)資本品供給價(jià)格與資本預(yù)期收益相等的貼現(xiàn)率C:投資者決定是否投資時(shí)主要考慮資本邊際效率與資本邊際成本兩個(gè)因素D:任何投資的資本邊際效率都是隨投資的增加而遞減的E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫 2000卅，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知， 基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià) 的比重分別是 15、 60、 25，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。A: 30B: 45C:

5、 65D: 75E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價(jià)對象與類似房地產(chǎn)在方面的差異。A:房地產(chǎn)租金以外的收入B:運(yùn)營費(fèi)用率C:空置率D:可出租面積的比率E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、產(chǎn)生保險(xiǎn)利益的前提是 _。A. 保險(xiǎn)合同B. 保險(xiǎn)損失C. 保險(xiǎn)標(biāo)的D. 保險(xiǎn)義務(wù)12、 運(yùn)用進(jìn)行預(yù)測的條件是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，并且各 期上升或下降的幅度大致接近。A:數(shù)學(xué)曲線擬合法B:平均增減量法C:平均發(fā)展速度法D：移動(dòng)平均法E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)用的總和不得超過土地被征用前三年 平均產(chǎn)值的 _倍。A. 十B. 二十

6、C. 三十D. 四十14、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。A:過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B:過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C:未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D:未來數(shù)據(jù)資本化公式法E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù) 中的 _。A. 時(shí)間類參數(shù)B. 融資相關(guān)參數(shù)C. 收益相關(guān)指標(biāo)D. 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)16、商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴的支持。A:商業(yè)信用B:銀行信用C:消費(fèi)信用D:民間信用E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、 為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為780元/卅, 安裝工程直接費(fèi)為450元

7、/卅（其中人工費(fèi)為50元/卅），裝飾裝修工程直接費(fèi) 為900元/tf （其中人工費(fèi)為45元/卅），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建 工程直接費(fèi)的 15，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的 75，裝飾裝修工 程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的 72，稅金為 3.5，則該建筑物的建筑安 裝裝飾工程費(fèi)為元/tf0A: 2204.55B: 2397.99C: 3237.60D: 3345.64E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、對查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制拍賣的特點(diǎn)不包括 _。A. 標(biāo)的非自有性B. 主體的特定性C. 目的的利他性D. 權(quán)利義務(wù)的對等性19、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀?/p>

8、甲土地為空地， 乙土地上有一建筑物， 但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地 的價(jià)值，這是由于 _。A. 該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用B. 該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值D.不可能出現(xiàn)這種情況20、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是 _。A. 街角地B. 二面臨街地C. 一面臨街地D. 畸零地21、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是。A:銷售收入B:開發(fā)建設(shè)投資C:營業(yè)稅金及附加D:借貸本金償還E:借款合同22、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的 _，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A. 選址規(guī)劃意見通知書B. 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書C. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證D. 建設(shè)工程規(guī)劃

9、許可證23、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是（）的影響。A. 預(yù)期通貨膨脹B. 非預(yù)期通貨膨脹C成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹24、 下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是_。A. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用B. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息C凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅25、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽 命為 46 年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，殘值率為 2%，用直線法計(jì)算該建筑物 的成新率為（）。A. 80%

10、B. 82%C. 83%D. 92%二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2個(gè)以上符 合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是。A:競爭導(dǎo)向定價(jià)法B:認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C:目標(biāo)定價(jià)法D:成本加成定價(jià)法E:借款合同2、質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該審核簽字。A:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人B:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人C:勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人D:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人或者勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、 在右圖所示的現(xiàn)金流量圖中，已知 A、i和P,求F,米用復(fù)利

11、系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示 法表示，正確的是()。A. F= 15A PB. F= A(F/A, i , 5) PC. F= A(F/A, i , 5) P(F/P, i , 6)D. F= A(F/A, i , 5)(F /P, i , 1) P(F/P, i , 6)E. F=A(P /A, i , 5) P(F / P, i , 6)4、權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括。A: 土地使用年限B: 土地出讓方式C:城市規(guī)劃限制條件D:樓層、朝向E:公共設(shè)施完備程度5、下列關(guān)于各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊資本或出資額 表述正確的是。A: 一級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上B: 級(jí)資質(zhì)合伙企

12、業(yè)的出資額人民幣為 120萬元以上C:二級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上D:二級(jí)資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為 60萬元以上E:三級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為 10萬元以上6、下列關(guān)于保險(xiǎn)合同的組成部分內(nèi)容 表述正確的是。A:投保單是保險(xiǎn)合同的正式書面文件，一般由保險(xiǎn)人簽發(fā)B:投保單本身不是保險(xiǎn)合同，但保險(xiǎn)合同成立后，投保單是保險(xiǎn)合同的重要組 成部分C:投保單又稱保單D:暫保單一般都有一個(gè)有效期限，待保險(xiǎn)單出據(jù)后自動(dòng)失效E:保險(xiǎn)憑證是保險(xiǎn)人簽發(fā)給投保人的證明保險(xiǎn)合同已經(jīng)訂立的書面文件，一般 不記載保險(xiǎn)條款 實(shí)質(zhì)上是一種簡化的保險(xiǎn)單

13、具有與保險(xiǎn)單同等的法律效力7、下列關(guān)于物業(yè)管理的含義 表述正確的是。A:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè) 服務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 維 護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境工生和秩序的活動(dòng)B:物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的C:物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是商品房買賣合同D:物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同E:物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和 秩序進(jìn)行維護(hù)8、下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的是。A:經(jīng)濟(jì)環(huán)境B:市場供給量調(diào)查C:市場需求容量調(diào)查D:消費(fèi)者行為調(diào)查E:競爭情況調(diào)查9、我國房地產(chǎn)的法律法

14、規(guī)體系中，房地產(chǎn)法律主要有。A:中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法B:中華人民共和國土地管理法C:中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例D:中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法E:中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例10、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括 _。A. 措施費(fèi)B. 規(guī)費(fèi)C利潤D. 企業(yè)管理費(fèi)E. 稅金11、按照污染物的形態(tài)，環(huán)境污染分為、輻射污染等。A:生物污染B:固體廢棄物污染C:噪聲污染D:廢水污染E:廢氣污染12、下列估價(jià)目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。A:房地產(chǎn)抵押估價(jià)B:房屋征收評(píng)估C:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D:房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E:房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)13、某購房者向銀行申請了 4

15、0 萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押 貸款年利率為 6.6%，期限為 10 年，購房者月還款額的增長率為 0.5%，則購房者 的首次還款額是（）元。A. 2040.82B. 3451.83C. 5089.01D. 6666.3714、個(gè)人住房抵押貸款的還本付息方式包括。A:按月等額還本付息B:按月遞增還本付息C:按月遞減還本付息D:期間按月還本期末付息E:期間按月付息期末還本15、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。A. 成本利潤率是年成本利潤率B. 成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率D.投資利潤率是項(xiàng)

16、目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率16、某商場建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年10月，預(yù) 計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營費(fèi)用 50 萬元。目前，該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該 商場在 2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。A536B549C557D81617、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及 建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以 _進(jìn)行估價(jià)。A. 保持現(xiàn)狀前提B. 裝修改造前提C. 轉(zhuǎn)換用途前提D. 重新利用前提18、下列關(guān)

17、于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有。A:抵押人到期未償還債務(wù)的B:抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的C:抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的D:抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的E:未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價(jià)值余額進(jìn)行再次抵押的19、 在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是_。A. 成交價(jià)最高價(jià)最低價(jià)B. 成交價(jià)最低價(jià)w最高價(jià)C. 最高價(jià)成交價(jià)最低價(jià)D. 最高價(jià)最低價(jià)成交價(jià)20、通過資產(chǎn)負(fù)債表可以了解。A:企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力B:企業(yè)的償債能力C:企業(yè)的經(jīng)營能力D:企業(yè)獲得的利潤總額和分配情況E:企業(yè)未來的財(cái)務(wù)趨向21、市場法中區(qū)位狀況修正的內(nèi)容不包括 _。A. 交通便捷程度B. 繁華程度C. 平面布置D. 環(huán)境景觀22、 建設(shè)行政主管部門，對勘察設(shè)計(jì)持證單位的資質(zhì)實(shí)行_。A.資質(zhì)年檢制度B. 資質(zhì)審查制度C. 資質(zhì)復(fù)查制度D. 資質(zhì)審批制度23、下列屬于普通股股東權(quán)利的有 _。A.