某項(xiàng)目長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告(共59頁).doc

1、順天項(xiàng)目長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告一、長(zhǎng)沙宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1、2003年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)2003年長(zhǎng)沙市完成地產(chǎn)投資122.56億元，同時(shí)增長(zhǎng)49.84，所占比重為28.24%，其中住宅投資73.28億元，同比增長(zhǎng)65.57%，更新改造投資72.37億元，同比增長(zhǎng)65.08%，所占比重為16.68%，基本建設(shè)和更新改造投資新開工項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，新開工項(xiàng)目832個(gè)，同比增長(zhǎng)28.4%，其中500萬元以上的新開工項(xiàng)目669個(gè)，占全部施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)的68.1%。如圖（一）2003年112月商品房建設(shè)與銷售指標(biāo)名稱 單位 上年同期 本年比上年同期±%商品房銷售面積 萬 32582 4038

2、住宅銷售額 萬元 521766 52312、2004年長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)分析2月份止，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資43.24億元，同比增長(zhǎng)36.64%，增幅同比提升8.95%，固定資產(chǎn)投資總額為36.17億元，同比增長(zhǎng)46.28%在固定資產(chǎn)投資總額中，基建投資同比增長(zhǎng)39.32%，更新改造投資高速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)174.54%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)28.36%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)46.01%，商品房銷售形勢(shì)繼續(xù)看好。3、國(guó)內(nèi)貿(mào)易消費(fèi)品市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2003年長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額452.00億元，同比增長(zhǎng)12.7%，剔除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)13.6%，按銷售單位所在地分，長(zhǎng)沙市的消費(fèi)品零售額77.94

3、億元，同比增長(zhǎng)14.3%，所占比重為82.8%，縣及縣以下的消費(fèi)品零售額77.94億元，同比增長(zhǎng)5.6%，所占比重為17.2%，按行業(yè)分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額382.16億元，同比增長(zhǎng)11.8%，餐館業(yè)零售額64.97億元，同比增長(zhǎng)18.8%，其他行業(yè)零售額4.86億元，同比增長(zhǎng)9.8%，商品交易市場(chǎng)大型化已經(jīng)成為新的趨勢(shì)，全年億元以上市場(chǎng)24家，實(shí)現(xiàn)商品成交額225.90億元，同比增長(zhǎng)19.7%4、人口與人民生活人口數(shù)量平穩(wěn)增長(zhǎng)，年末總?cè)丝?01。76萬人，同比增長(zhǎng)1。1%。其中非農(nóng)業(yè)人口205。83萬人，農(nóng)業(yè)人口395。93萬人，年末男女性別比為1。06：1。城市化率為49。16%，同比上

4、升2。26個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。抽樣調(diào)查資料顯示，2003年長(zhǎng)沙市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增長(zhǎng)10.1%，剔除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.1%，在城市居民人均增可支配收入中城市居民人均工薪收入7148元，增長(zhǎng)7.5%，經(jīng)營(yíng)凈收入329元，增長(zhǎng)2.1培，轉(zhuǎn)移性收入2282元增長(zhǎng)6.0%，居民消費(fèi)分類中，食品消費(fèi)增長(zhǎng)3.7%，衣著消費(fèi)增長(zhǎng)0.1%，雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)9.1%。交通和通訊消費(fèi)增長(zhǎng)40.3%，教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)12.3%，醫(yī)療保健消費(fèi)教務(wù)長(zhǎng)24.1%，設(shè)備用品及服務(wù)居住呈下降趨勢(shì)，分別下降1.3%、23.5%（如圖二）2004年長(zhǎng)沙市居民

5、家庭收入與支出指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 比上年同期增長(zhǎng)%調(diào)查戶數(shù) 戶 400 0.0平均每戶家庭人口數(shù) 人 3.06 0.0人均可支配收入 元 1591.58 5.9人均家庭總收入 元 1653.86 6.6人均借貸收入 元 231.28 239.6人均消費(fèi)性支出 元 893.99 6.9二、長(zhǎng)沙住宅房地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）長(zhǎng)沙的住宅開發(fā)的特點(diǎn)1、價(jià)格偏低根據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市區(qū)人均住房面積為23.6， 2003年的住宅商品房成交均價(jià)為2436元/,在全國(guó)各省會(huì)城市中排行第30位，但人均消費(fèi)行支出卻排行第13位。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)被 低估，這與長(zhǎng)沙市在過去幾年中過度開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)?，F(xiàn)在在售的經(jīng)濟(jì)適

6、用房有如四方小區(qū)、東方新城、德政園、仁和家園等，其銷售價(jià)格從1000/元至2000/元不等，但這些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)所處的位置離中心市區(qū)比較近，有的甚至比有些商品房小區(qū)（如北國(guó)風(fēng)光、陽光100等）還要近，而且其小區(qū)園林、社區(qū)配套、交通條件等各方面因素與其他商品房小區(qū)不相上下，因而經(jīng)濟(jì)適用房成了大部分長(zhǎng)沙市民購(gòu)房的首選。因此，長(zhǎng)沙的商品房的價(jià)格與長(zhǎng)沙居民的經(jīng)濟(jì)狀況不相符。對(duì)此，為減少經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房開發(fā)的沖擊，從2003年下半年開始，長(zhǎng)沙即暫停對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)項(xiàng)目審批，并要求已批待建的住房建設(shè)量按5年時(shí)間逐步安排，同時(shí)停止各類名目的福利房建設(shè)，今年經(jīng)濟(jì)適用房的上市量將大幅減少，另外再加上今年鋼材

7、、水泥等原材料大幅漲價(jià)，所以說今年商品房?jī)r(jià)格的上漲已成定局。2、市場(chǎng)繁榮，供需兩旺，階梯消費(fèi)已經(jīng)形成據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度全市批準(zhǔn)預(yù)售的總建筑面積為120.1萬，同比增長(zhǎng)43.49，其中住宅的面積為86.69萬，比去年同期增長(zhǎng)30.64。同時(shí)，2004年一季度商品房成交面積為89.60萬，其中期房成交70.58萬，在我們調(diào)查的30個(gè)在售樓盤中，大多數(shù)樓盤銷售率達(dá)到70以上，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大，需求旺盛。與此同時(shí)，“以舊換新、以小換大”階梯消費(fèi)的方式不斷改善居住條件被越來越多的人采用，并由此帶來了二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度全市共辦理二手房交易2665戶，成交面積37.41萬，

8、此兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別比去年增長(zhǎng)76.84和206.39。3、市區(qū)開發(fā)量較大，規(guī)模化的小區(qū)較少由于前兩年市政府提出了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的舊城改造目標(biāo)，城市建設(shè)的重心主要是市內(nèi)道路拓寬和棚戶區(qū)的拆遷改造，市區(qū)土地供應(yīng)量較大，但規(guī)模普遍較小，有不少只是單體樓，質(zhì)素相對(duì)來說也比較差，而前幾年規(guī)模較大的樓盤都是以經(jīng)濟(jì)適用房的身份出現(xiàn)的，如咸嘉新村、四方小區(qū)、德政園、金帆小區(qū)等。而在全國(guó)許多其它省會(huì)城市，房地產(chǎn)開發(fā)的觸角早就到了二環(huán)以外，昆明市2002年就已經(jīng)規(guī)定二環(huán)內(nèi)只拆不建。這種情況一方面說明政府急于改變城市面貌的決心，另一方面也說明長(zhǎng)沙市住宅開發(fā)的水平和全國(guó)許多地方相比還存在一定差距。（二）長(zhǎng)沙的

9、住宅板塊的分布根據(jù)目前長(zhǎng)沙市住宅樓盤分布和開發(fā)的情況，可把長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分為5大板塊：其中包括中心市區(qū)、江景、湖景板塊、普通市區(qū)以及別墅板塊1、中心市區(qū)，主要是以湘江以東，伍家?guī)X已南，車站路以西，南二環(huán)線以北的區(qū)域。該區(qū)域由古至今一直都是長(zhǎng)沙市的城市中心，人口密集，商業(yè)實(shí)施密集，商業(yè)氣氛濃厚，有長(zhǎng)沙唯一的商業(yè)步行街黃興南路步行街、五一路商圈、東塘商圈、新世紀(jì)文化體育中心、火車站等各種商業(yè)、文娛、交通樞紐等重要設(shè)施。因此，在城市中心開發(fā)的住宅由于地價(jià)及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都

10、規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。現(xiàn)在正在開發(fā)銷售的商品房有中天廣場(chǎng)、新楚·天扶華庭、嘉盛·奧美城、三角星花園等，還有分布最普遍的綜合用房如國(guó)際、五一華府、藍(lán)色地標(biāo)、蕊都·信息大廈、城市之星等，均價(jià)約2800元3300元。購(gòu)買此板塊以來長(zhǎng)沙從商人士和長(zhǎng)沙公務(wù)員居多。2、 普通市區(qū)。該區(qū)域離市中心區(qū)比較遠(yuǎn)，多是近幾年政府新開發(fā)的區(qū)域，現(xiàn)時(shí)來說常住人口較少，但隨著長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，及政府有意識(shí)地把城市中心的人口逐步引導(dǎo)往外遷移，將現(xiàn)時(shí)的城鄉(xiāng)結(jié)合部變成城市整體的一部分。因此可以說該板塊的商品房極具升值潛力。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價(jià)便宜，拆遷成本低等因素，普遍來說規(guī)模比較大，

11、而且開發(fā)商連片開發(fā)，如人民東路和南湖路就聚集了不少省外和省內(nèi)開發(fā)商，各樓盤小區(qū)內(nèi)的園林景觀也做得比較出色，以小高層、多層住宅為主?，F(xiàn)時(shí)在開發(fā)銷售的樓盤有江濱玫瑰園、華銀園、美林景園、北國(guó)風(fēng)光、西街花園、香堤雅境、，美林景園、惠澤園等大批優(yōu)秀樓盤，均價(jià)由1650元至2800元不等。另外，較多的經(jīng)濟(jì)適用房也是位于該區(qū)域，對(duì)商品房的價(jià)格及銷售帶來很大的沖擊。3、 湖景公園板塊。是以市區(qū)幾個(gè)內(nèi)湖和風(fēng)景區(qū)相結(jié)合的地域。如圍咸嘉湖而建的咸嘉新村、圍烈士公園、年嘉湖、躍進(jìn)湖而建的夢(mèng)澤園、四季花城、新華聯(lián)家園等，圍世界之窗而建的圣爵菲斯、山水人家、星沙樂園等，此板塊依山伴水倍受追棒，開發(fā)的面積較大、檔次較高，

12、屬高檔樓盤。但與其它省會(huì)城市相比較樓盤價(jià)格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價(jià)格有升值的空間。均價(jià)由2400元至4300元不等。4、 江景板塊：分布湘江和瀏陽河兩岸，河?xùn)|的住宅樓盤有：歐陸經(jīng)典、創(chuàng)遠(yuǎn)景園等，河西的樓盤有：沁園春、江岸錦城景秀江山，均價(jià)由2300元2800元，總的來說江景樓盤現(xiàn)開發(fā)不多，河?xùn)|的樓盤由于地屬市中心內(nèi)，各方面配套完善因而價(jià)格比河西的高。雖然湘江美景的不可再生性和唯一性，但從江景樓盤銷售情況來看長(zhǎng)沙市消費(fèi)者反映一般。5、 別墅板塊?，F(xiàn)主要以別墅和聯(lián)排別墅為主，如同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等。此板塊一般位置離城區(qū)較遠(yuǎn)，現(xiàn)正開發(fā)面積少，供給

13、量需求巨大，有很大的發(fā)展空間。三、各板塊住宅樓盤分析1、 中心市區(qū)住宅樓盤分析左岸春天售價(jià) 均價(jià)2800元/位置 四方坪麥德龍北側(cè)左岸春天會(huì)所主力戶型 三房 115規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)分二期開發(fā)，一期聯(lián)排五棟七層至十層，一梯兩戶，多層組成二期小高層，一梯三戶、四戶、六戶，11層框剪結(jié)構(gòu)，層高3米發(fā)展商 長(zhǎng)沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 未封頂銷售情況 一期98% 共1107戶推廣主題 法式尊邸，人文世家，左岸春天2期，全面升級(jí)版優(yōu)勢(shì) 小區(qū)綠化、景觀做得有品味物管好分?jǐn)偯娣e少，戶型還可以市場(chǎng)抗性 周邊全是一些經(jīng)濟(jì)適用房，生活配套不成熟BOBO國(guó)際售價(jià) 平均價(jià)32003300元/位置 解放西路主力戶型

14、 一房一廳 53.0382.03規(guī)劃形態(tài) 塔樓，共30層，8層以上商住樓，框剪結(jié)構(gòu)14層商業(yè)裙樓，5層文化會(huì)所，69層為住所（面積在48112）30層獨(dú)設(shè)頂級(jí)VIP會(huì)所一層層高6.6米，面積1200以上二至四層層高4.1米，單層面積1400以上發(fā)展商 湖南龍港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 打地基銷售情況 40% 共538戶推廣主題 全城矚目，都心TOP級(jí)純小戶型氣質(zhì)居所優(yōu)勢(shì) 住處城市都心，地段優(yōu)唯一270o景觀窗落地玻璃采光好市場(chǎng)抗性 商住樓如?。悍繘]有陽臺(tái)，曬衣不好，廚房采用開放式油煙大商：面積小，每間實(shí)用面積4560左右，50年產(chǎn)權(quán)嘉盛·奧美城售價(jià) 起價(jià)2480元/ 商鋪：起價(jià)10

15、000元/均價(jià)2800元/ 均價(jià)15000元/位置 長(zhǎng)沙市勞動(dòng)西路293號(hào)主力戶型 沒有資料，尾盤，只剩三、四套50多的一室一廳規(guī)劃形態(tài) 框剪結(jié)構(gòu)，綜合用房30層，塔樓，兩座發(fā)展商 湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程進(jìn)度 己封頂銷售情況 99% 共299戶推廣主題 享受城市文化中心之完美規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 地段好戶型一般但四正，采光好市場(chǎng)抗性 新世紀(jì)回龍?jiān)肥蹆r(jià) 起價(jià)3170元/位置 芙蓉路與勞動(dòng)西路交匯處本案現(xiàn)場(chǎng)主力戶型 四房?jī)煞N戶型，分別是162.3 、156.54 占100%平層規(guī)劃形態(tài) 共24層，一至四層商業(yè)用途，塔樓，商角上三座商務(wù)樓共240戶，兩梯四戶，框剪結(jié)構(gòu)，綜合用房發(fā)展商 長(zhǎng)沙市第五屆全

16、國(guó)城市運(yùn)動(dòng)會(huì)工程建設(shè)指揮部長(zhǎng)沙市體育產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 己封頂銷售情況 80%推廣主題 入住新世紀(jì)，擁有新人生優(yōu)勢(shì) 每戶有入戶小花園，兩梯四戶戶型方正，通風(fēng)，采光好樓盤所處地段好，周邊生活配套成熟市場(chǎng)抗性 緊鄰馬路，噪音大，戶型只有四房的選擇性小三角星花園森宇佳園都市春天華麗家族湘銀嘉園總結(jié)：此板塊均價(jià)明顯比其它板塊高，價(jià)格均價(jià)約2800元3300元，相差不是很大，現(xiàn)在城市中心開發(fā)的住宅由于地價(jià)及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。戶型設(shè)計(jì)大小由樓盤由所處位置來區(qū)分

17、，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型40-50平方米的一房和90平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。處在其他地段的樓盤以90平方米左右的二房和130平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設(shè)計(jì)很受長(zhǎng)沙從商人士的喜愛。樓盤外立多以玻璃和墻磚為主，顏色選用較成穩(wěn)的色調(diào)。此板塊位處中心區(qū)區(qū)處配套休閑、娛樂、教育方面較突出。2、 湖景、江景板塊住宅樓盤分析咸嘉新村嘉華苑售價(jià) 起價(jià)1980元/ m2 均價(jià)23002400元/ m2位置 咸嘉新村主力戶型 五房 156 m2187 m2 共215套規(guī)劃形態(tài) 由7棟14層、15層小高層組成，點(diǎn)陣式分布框架結(jié)構(gòu)發(fā)展商 長(zhǎng)沙咸

18、嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 現(xiàn)房銷售情況 90% 共306戶推廣主題 人文城市綠洲 心靈棲居藝境、典藏歲月嘉華優(yōu)勢(shì) 開發(fā)時(shí)間早，現(xiàn)生活配套成熟樓距寬、戶型采光好、交通方便市場(chǎng)抗性 地段偏，戶型最小都131 m2，選擇性少濱湖嘉園售價(jià) 起價(jià)2300元/均價(jià)2800元/位置 長(zhǎng)沙市車站北路湖南民俗村東側(cè)主力戶型 兩房?jī)蓮d 76.96105 占50%規(guī)劃形態(tài) 樓盤規(guī)劃9棟，9層帶電梯房，列陣排列去年11月28日開工臨街住宅底商，一、二層商業(yè)用途，一層1.1萬元起，二層3000多起，內(nèi)街4500元/發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 70總戶數(shù)467戶推廣主題 優(yōu)勢(shì) 南北朝

19、向，可望瀏陽河、民俗村風(fēng)景，交通便利市場(chǎng)抗性 小學(xué)、中學(xué)離小區(qū)較遠(yuǎn)沁園春售價(jià) 均價(jià)2800元每平方米位置 銀盆西路208號(hào)主力戶型 160-168四房占100規(guī)劃形態(tài) 8棟18層-24層高層住宅、6棟江景別墅半圍合組成發(fā)展商 工程進(jìn)度 己交樓銷售情況 90推廣主題 優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)房，望江江景市場(chǎng)抗性 價(jià)格高景秀江山售價(jià) 均價(jià)2650元每平方米位置 榮灣鎮(zhèn)主力戶型 84-144規(guī)劃形態(tài) 7棟小高層，3棟高層發(fā)展商 工程進(jìn)度 期樓銷售情況 80推廣主題 20萬平米都市生態(tài)美景大社區(qū)優(yōu)勢(shì) 交通便利，望江景市場(chǎng)抗性 現(xiàn)己停工江岸錦城新華聯(lián)家園售價(jià) 起價(jià)2880元/均價(jià)3300元/一口價(jià)2600元/位置 車站

20、北路王府花園對(duì)面主力戶型 三室144、133.89、125.42 占50%規(guī)劃形態(tài) 240個(gè)地下停車位，人車分流框架結(jié)構(gòu)銀行7成20年按揭，產(chǎn)權(quán)50年發(fā)展商 湖南新華聯(lián)置業(yè)有限公司工程進(jìn)度 現(xiàn)樓銷售情況 98%，除二套五室189.17沒售出外，其余己全部銷售完推廣主題 優(yōu)勢(shì) 交通方便，整體規(guī)劃較好戶型四正，通風(fēng)采光好每戶每年有60天供暖氣、熱水發(fā)展商在長(zhǎng)沙己樹立自己的品牌樓盤緊鄰兩個(gè)湖，年嘉湖（烈士公園內(nèi)）、躍進(jìn)湖，景觀靚市場(chǎng)抗性 戶型大，分?jǐn)偯娣e多，生活成本高，如電梯費(fèi)30元/月，熱水、暖氣等夢(mèng)澤園售價(jià) 別墅6000多元/小高層4300元/起位置 長(zhǎng)沙市車站北路289號(hào)主力戶型 聯(lián)排別墅20

21、0多400多 共116套小高層三房 共144戶高層二房 共208套規(guī)劃形態(tài) 別墅四聯(lián)排16棟，雙聯(lián)排25棟，獨(dú)立獨(dú)墅2棟小高層一梯兩戶高層兩梯六戶發(fā)展商 湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 最后一期準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 90%多 共788戶推廣主題 優(yōu)勢(shì) 緊鄰烈士公園及烈士公園大型觀景湖交通四通八達(dá)，便利戶型四正，南北朝向樓盤整體規(guī)劃合理，樓間距較寬物管好市場(chǎng)抗性 戶型最小103，偏大一期作為別墅，二期作為小高層和高層，三期準(zhǔn)備建辦公樓，規(guī)劃有些亂總結(jié)此板塊均價(jià)由2400元4300元不等，價(jià)格相差較大，但與其它省會(huì)城市同等環(huán)境景觀的樓盤相比較價(jià)格偏低，相信由于湖景、江景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的

22、有限，樓盤還會(huì)有價(jià)格升值的空間。也正因?yàn)槿绱?，樓盤規(guī)劃時(shí)將一線景觀以大面積戶型矮樓為主（別墅和多層），越往后樓越高（小高層和高層），這樣規(guī)劃較合理，既可將樓盤檔次提高又使樓盤可持續(xù)開發(fā)。主力戶型以120平方米的三房和160平方米的四房為主，少量90平方米的二房，沒有設(shè)計(jì)一房。這樣的設(shè)計(jì)將收入較高人群聚集在一起的同時(shí)也提高樓盤的檔次。大多數(shù)樓盤以墻磚做樓房的外立面，合理的色彩搭配給一種清新和活潑感覺。由于各樓盤緊鄰公園和湖，在園林這方面沒花太多的心思，但小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施卻較完善。此板塊位置和景觀好，很受消費(fèi)者的追捧，除濱湖嘉園和景秀江山去年10月開盤銷售周期不長(zhǎng)銷售在70%t和80之外，其他樓盤

23、銷售率均達(dá)到90以上。3、普通市區(qū)住宅樓盤分析l 伍家?guī)X周邊伍家?guī)X位于長(zhǎng)沙以北，住宅主要分在兩個(gè)片區(qū)四方坪和開發(fā)區(qū)，政府在四方坪興建了大批的經(jīng)濟(jì)適用房，帶旺此地塊的人氣?，F(xiàn)不少國(guó)內(nèi)外零售商紛紛在此圈地經(jīng)營(yíng)，如麥德龍超市、廣大家俱城。左岸春天背靠瀏陽河以高檔的定位首位在此開發(fā)，帶動(dòng)此地塊的開發(fā)熱潮。開發(fā)區(qū)分金霞開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是政府重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目，開發(fā)區(qū)內(nèi)以工業(yè)為主。樓盤開發(fā)主要集中在新搬遷的開福區(qū)政府大樓附近，相對(duì)其它區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)面積是較少的區(qū)域，規(guī)模也中等。住宅樓盤分析金帆·江濱玫瑰園售價(jià) 普通住宅均價(jià)1800元/聯(lián)體別墅2200元/位置 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū)主力戶型 三房二廳

24、110135 占50%規(guī)劃形態(tài) 該項(xiàng)目一期由單身公寓與商和務(wù)樓（在建）各一幢，16幢多層住宅，一幢聯(lián)體別墅（18套），兩幢小高層（12層）組成，共800戶，分四期開發(fā)發(fā)展商 長(zhǎng)沙金海林置業(yè)有限公司、長(zhǎng)沙金霞開發(fā)建設(shè)總公司工程進(jìn)度 一期90%是現(xiàn)房銷售情況 85%推廣主題 優(yōu)勢(shì) 緊鄰開福區(qū)政府與撈刀河小區(qū)規(guī)模大，緊鄰長(zhǎng)沙市南北交通動(dòng)脈芙蓉路，交通方便小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施較齊全（有步行商業(yè)街，臨街商鋪）市場(chǎng)抗性 小區(qū)第一期磚混結(jié)構(gòu)，板式樓設(shè)計(jì)，內(nèi)部景觀很普通，樓盤的外立面非常簡(jiǎn)單，線條單一項(xiàng)目所在地屬長(zhǎng)沙市開發(fā)區(qū)，離市中心較遠(yuǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)人員素質(zhì)較差，現(xiàn)場(chǎng)氣氛不濃順天·北國(guó)風(fēng)光售價(jià) 起價(jià)199

25、0元/均價(jià)2100元/位置 長(zhǎng)沙市芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū)（開福區(qū)政府南側(cè)）主力戶型 三房二廳 130 占70%規(guī)劃形態(tài) 樓盤策劃以“長(zhǎng)沙市首個(gè)中式生態(tài)園林景觀社區(qū)”為賣點(diǎn)整體規(guī)劃是：列陣式，13棟11層，電梯房，有一個(gè)水景和一個(gè)園景2003年9月底開始銷售，預(yù)售證12月（2003年）多是附近區(qū)政府、檢查院一些單位職工購(gòu)買每高一層每平方貴20元發(fā)展商 湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程進(jìn)度 共13棟 現(xiàn)18棟準(zhǔn)現(xiàn)樓，913棟還沒建銷售情況 80%多推廣主題 優(yōu)勢(shì) 樓位于市中心與新開發(fā)區(qū)交接處，緊鄰區(qū)政府大樓，政府未來發(fā)展熱點(diǎn)交通便利，生活配套成熟，外立面貼墻磚，顏色以米白色不主，顏色較醒目小區(qū)內(nèi)規(guī)劃

26、成列陣式，全部南北朝向，通風(fēng)采光較好戶型方正，實(shí)用，采光較好，南北對(duì)流，一梯兩戶市場(chǎng)抗性 小區(qū)周邊鄰公路和鐵路，噪音大濱江麗園售價(jià) 均價(jià)1650元/位置 金霞開發(fā)區(qū)，伍家?guī)X820號(hào)主力戶型 三房二廳 107.48118.5 占60%規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)是由13棟多層6層住宅及單體多層（一梯兩戶6層）組成分兩期，第二期約180戶發(fā)展商 湖南新族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南金屬科技投資有限公司工程進(jìn)度 一期己是現(xiàn)房銷售情況 一期己達(dá)90%推廣主題 用經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格享受商品房的品質(zhì)和無限制購(gòu)房?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目臨近瀏陽河、撈刀河兩大河流，自然環(huán)境較好項(xiàng)目旁公交線路較多，交通方便市場(chǎng)抗性 小區(qū)較小，生活配套設(shè)施較差小

27、區(qū)景觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單項(xiàng)目離市中心較遠(yuǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)人員素質(zhì)較差，且人員太少樓盤均價(jià)圖總結(jié)：此由圖可知樓盤，總體均價(jià)在1650-2200元/平方米范圍內(nèi)，價(jià)位偏低，現(xiàn)開發(fā)樓盤大多在瀏陽河以北，此區(qū)域還正在整體開發(fā)和規(guī)劃當(dāng)中，配套設(shè)施還未完善，給人一種較偏僻的感覺，所以價(jià)位與其他地塊樓盤的價(jià)格有差別，但隨著政府北遷、市政府的“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的規(guī)劃和開發(fā)區(qū)的發(fā)展，相信此區(qū)域的住宅市場(chǎng)和價(jià)格將會(huì)慢慢“升溫” ?！氨眹?guó)風(fēng)光”“濱江麗園”“江濱玫瑰園”的戶型從90平方米的二房二廳至135平方米左右的四房二廳，主力戶型都是120平方米左右的三房。江濱玫瑰園的戶型從42平方米的一房一廳至135平方米的三房二廳到

28、別墅，真是“面面俱到”，但還是以40多平方米的一房一廳和120平方米的三房二廳為主力戶型。由此可看出此板塊的戶型以120平方米三房比較受買家的追捧。這三個(gè)樓盤小區(qū)規(guī)模中等，周邊配套欠完善，但各樓盤園林風(fēng)格各有各的特色，還以此為樓盤賣點(diǎn)。此區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目雖然比其它區(qū)域樓盤少，但整體營(yíng)銷推廣水平樓盤整體規(guī)劃卻一點(diǎn)比其它樓盤差。使用的銷售道具，如樓書、單張、報(bào)紙廣告和推廣策劃方案都己顯出成熟和老練。此區(qū)域住宅銷售情況比較樂觀。銷售率大多在85%左右。特別是正在建筑中的“北國(guó)風(fēng)光”樓盤從去年九月開始銷售到至今己銷售近90%。這說明現(xiàn)政府一系列大力調(diào)控的政策，為此區(qū)域住宅市場(chǎng)奠定了一個(gè)厚積薄發(fā)的平臺(tái)。

29、l 馬王堆周邊此板塊依托火車站和四通八達(dá)的交通，商業(yè)氣氛濃厚、人氣旺，有大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)（馬王堆建材市場(chǎng)、三湘南湖大市場(chǎng)、高橋大市場(chǎng)、金蘋果大市場(chǎng)等）；還有新建成的體育館和兩大公園（烈士公園、民俗村），是交通、休閑、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)主要集中地。常住人口的逐漸增，使商品房正在大面積的開發(fā)，住宅樓盤要分布在圍兩大公園而建的瑞豐家園、濱湖家園、王府花園、雍景園等；緊鄰新遷區(qū)政府大樓而建的香堤雅境、西街花園等；伴體育館美林景園。均價(jià)在2380元3100元每平方米范圍內(nèi)。住宅樓盤分析嘉盛·逸林園王府花園售價(jià) 起價(jià)2480元/均價(jià)2900元/位置 東站北路228號(hào)主力戶型 三室 131.28 146.

30、26 占66.6%規(guī)劃形態(tài) 22層高層，由10棟圍合式建筑成，三種戶型全設(shè)計(jì)成錯(cuò)層開發(fā)商在香港和廣州做過樓盤，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟樓盤由2001年開始發(fā)售，現(xiàn)會(huì)所經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，7層，來消費(fèi)多是附近的公務(wù)員工行7成20年按揭發(fā)展商 湖南長(zhǎng)沙華材房地產(chǎn)工發(fā)有限公司（中外合資）工程進(jìn)度 全現(xiàn)房銷售情況 93% 共1388戶推廣主題 優(yōu)勢(shì) 戶型四正，朝向多定南北朝向交通方便，周邊生活配套成熟景觀均好，產(chǎn)權(quán)70年會(huì)所經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)市場(chǎng)抗性 戶型大，選擇性少，全部?jī)?nèi)陽臺(tái)，一樓架空分?jǐn)偯娣e多價(jià)位較高，樓盤從2001年開盤，銷售周期較長(zhǎng)仁和·香堤雅境售價(jià) 均價(jià)2500元/位置 人民東路芙蓉區(qū)政府斜對(duì)面主力戶型 三室二

31、廳 126規(guī)劃形態(tài) 大多數(shù)一梯兩戶，小部分一梯三戶，院落式1217層電梯小高層列陣式，分三期開發(fā)，每排之間有景觀，最寬樓距80米發(fā)展商 長(zhǎng)沙仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 第一期4月30日封頂銷售情況 7080%推廣主題 回歸鄰里親情的院落式小高層社區(qū)優(yōu)勢(shì) 戶戶南北雙景，通風(fēng)采光好政府未來發(fā)展地段道路發(fā)達(dá)，樓距寬市場(chǎng)抗性 有一半戶型廚房設(shè)計(jì)太小，只有5左右分?jǐn)偯娣e較多美林景園售價(jià) 小高層2380元/多層2180元/位置 勞動(dòng)?xùn)|路與火星大道交匯處主力戶型 三房 127149規(guī)劃形態(tài) 8棟7層多層，5棟12層小高層組成框架結(jié)構(gòu)，列陣式排列一梯兩戶發(fā)展商 湖南美林置業(yè)有限公司工程進(jìn)度 二期現(xiàn)樓，三期

32、未建銷售情況 90% 共1000戶推廣主題 中國(guó)首家全民健身示范社區(qū)2003年長(zhǎng)沙十大名盤 2004年最受歡迎的十大誠(chéng)信樓盤優(yōu)勢(shì) 一梯兩戶，南北對(duì)流，采光好，戶型四正交通便利，四通八達(dá)緊鄰體育館，政府發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)每戶都有小花園市場(chǎng)抗性 戶型面積比較大，學(xué)校、幼兒園、商業(yè)街還在建，現(xiàn)生活配套區(qū)不完善西街花園售價(jià) 均價(jià)2800/位置 人民東路10號(hào)主力戶型 三房二廳 130左右規(guī)劃形態(tài) 組團(tuán)院落景觀一期多數(shù)5層多層17棟，二棟小高層11層一梯兩戶、三戶正塊呈南北走向，南北長(zhǎng)800余米，東西寬200米，分、B、C區(qū)塊組成發(fā)展商 浙江南都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、長(zhǎng)沙市舊城改建開發(fā)公司工程進(jìn)度 己封頂銷售情況

33、 近80%，總戶數(shù)1364戶推廣主題 國(guó)家康居示范住宅優(yōu)勢(shì) 戶戶南北向，樓間距寬，通風(fēng)好、政府未來發(fā)展區(qū)，地段好，交通方便設(shè)計(jì)人性化，采光好，整體規(guī)化好實(shí)用率高，容積率高市場(chǎng)抗性 地段開發(fā)需35年，現(xiàn)較偏僻，沒有售樓部瑞豐家園售價(jià) 起價(jià)2500元/均價(jià)2900元/位置 車站北路夢(mèng)澤園對(duì)面主力戶型 三室 140 占44%四室 189 占44%規(guī)劃形態(tài) 樓盤是一座20多層商住樓和寫字樓組成，兩梯四戶去年年底開盤發(fā)展商 長(zhǎng)沙瑞豐置業(yè)發(fā)展有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓，總數(shù)60戶銷售情況 70% 三室銷售80%四室銷售60%復(fù)式只銷售了一套推廣主題 優(yōu)勢(shì) 交通方便，生活配套成熟戶型采光市場(chǎng)抗性 塔樓，樓盤沒

34、有景觀，封閉式陽臺(tái)底商，旁邊是寫字樓，50年產(chǎn)權(quán)雍景園售價(jià) 起價(jià)2480元/均價(jià)3100元/位置 車站北路雍景園銷售處（展覽館路與湘湖路交匯處）主力戶型 三房 116137 占 52.7%規(guī)劃形態(tài) 小區(qū)由29座小高層及多層住宅和少量沿街獨(dú)立門面組成小區(qū)規(guī)劃組團(tuán)式和列陣式，臨街住宅底商現(xiàn)建好的商鋪多經(jīng)營(yíng)餐飲框架結(jié)構(gòu)，中國(guó)銀行7成20年按揭最后一塊用地正在建綜合樓發(fā)展商 長(zhǎng)沙益銓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓（一期己交樓）銷售情況 90% 共607戶推廣主題 優(yōu)勢(shì) 交通便利，地理位置優(yōu)，配套完善戶型四正，采光好南北朝向，通風(fēng)優(yōu)市場(chǎng)抗性 戶型設(shè)計(jì)通風(fēng)不好，陽臺(tái)全是封閉式，內(nèi)陽臺(tái)由于現(xiàn)一層商鋪多是

35、做餐飲，油煙大，噪音大住宅50年產(chǎn)權(quán)濱江家園總結(jié)住宅樓盤的開發(fā)集中在車站北路、烈士公園和民俗村和新遷的芙蓉區(qū)政府大樓附近。樓盤成片開發(fā)。各樓盤住宅小區(qū)外部環(huán)境、位置和交通方面大同小異，因此價(jià)格反差不是很大，在我們抽取的7個(gè)樓盤樣本中，均價(jià)范圍從2500-3300元/平方米，從樓盤均價(jià)可知，價(jià)格與發(fā)展商的實(shí)力、推廣水平無關(guān)，樓盤周邊未來規(guī)劃和樓盤內(nèi)部的配套才是消費(fèi)者比較關(guān)注的問題。此板塊戶型的主力戶型是三房。香堤雅境和西街花園120平方米左右的三室廳占75%和70，這說明長(zhǎng)沙市的消費(fèi)者對(duì)此類戶型的需求較大；濱湖嘉園主力戶型是76-105平方米的二房二廳，占50；瑞豐家園因其目標(biāo)客戶定位為高收入者

36、，故戶型設(shè)計(jì)成大戶型，瑞豐家園最小的140平方米三室二廳和189平方米的四室，所占比例50%和50%。各樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)，銷售率大多在70左右較平均。這說明此板塊樓盤從樓盤包裝、銷售策略、園林景觀設(shè)計(jì)、樓盤推廣都大同小異，水平相當(dāng)。l 岳麓區(qū)在長(zhǎng)沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通有所改善。此板塊常住人口不多，商業(yè)集中在麓山路通程廣場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房和綜合用房較少，目前開發(fā)的住宅樓盤集中在板塊的北面。 有：湘許嘉園、雄?；▓@、桔洲新苑、楓林綠洲、悅峰園、愛晚?xiàng)髑椤⒌聺?rùn)春、陽光100國(guó)際新城、銀晟花園等。均價(jià)在1730元2480元。住宅樓

37、盤分析湘許嘉園雄海花園二期售價(jià) 起價(jià)2098元/ m2均價(jià)2480元/ m2 位置 長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)桐梓坡路123號(hào)主力戶型 三室 123 m2136 m2 約占65%規(guī)劃形態(tài) 由8棟多層和小高層隊(duì)列式組成，一至五棟多層，己售完兩棟小高層15層，一棟綜合用樓錯(cuò)層、復(fù)式、平層一梯三至四戶發(fā)展商 湖南省宇洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 未封頂銷售情況 一期售完二期30%40%推廣主題 打造“都市小康”新概念優(yōu)勢(shì) 樓盤對(duì)面就是中南大學(xué)、湘雅三醫(yī)院戶型四正，樓間距一般生活配套成熟市場(chǎng)抗性 房子多數(shù)東西朝向，沒有樣板房桔洲新苑售價(jià) 起價(jià)1198元/ m2 均價(jià)1465元/ m2 位置 觀沙嶺石嶺塘主力戶型 規(guī)

38、劃形態(tài) 6層共25棟，多層，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展商 長(zhǎng)沙桔洲移民開發(fā)建設(shè)有限公司工程進(jìn)度 現(xiàn)樓銷售情況 98% 賣尾樓，只剩十套左右的三房共1300戶推廣主題 優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)房、戶型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，價(jià)格平市場(chǎng)抗性 安居房楓林綠洲售價(jià) 均價(jià)1730元/m2位置 岳麓區(qū)觀沙嶺主力戶型 二室一廳 57 m2-85 m2 占60%規(guī)劃形態(tài) 共47棟，南北朝向，6棟多層，外圍有商鋪列隊(duì)式排列，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)型生態(tài)小區(qū)，磚混結(jié)構(gòu)發(fā)展商 創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)湖南財(cái)信投資控股有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 第一期100% 共1302戶生態(tài)小區(qū)推廣主題 優(yōu)勢(shì) 管理平，南北朝向，一梯兩戶，交通方便市場(chǎng)抗性

39、沒有樣板房悅峰園愛晚?xiàng)髑榈聺?rùn)春陽光100國(guó)際新城銀晟花園總結(jié)岳麓區(qū)住宅樓盤開發(fā)起步稍晚，部分樓盤分幾期開發(fā)，樓盤中小學(xué)校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、幼兒園、超市等配套設(shè)施還不成熟。由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈各開發(fā)商對(duì)于樓盤的價(jià)格定位還是較保守。住宅樓盤均價(jià)在1730元2480元范圍內(nèi)。此區(qū)域由樓盤的定位來確定的戶型面積的大小，但大戶型設(shè)計(jì)比其它區(qū)域要多。（還要再寫）此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長(zhǎng)，銷售率大多能達(dá)到85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績(jī)，從中可反映出住宅市場(chǎng)的消費(fèi)都對(duì)岳麓區(qū)塊板前景的認(rèn)同。l 省政府新區(qū)板塊（簡(jiǎn)介）住宅樓盤分析華麗家族售

40、價(jià) 位置 書院南路215號(hào)主力戶型 72-129規(guī)劃形態(tài) 6棟6層多層和3棟小高層組成發(fā)展商 工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)抗性 華銀園白沙花園售價(jià) 2350元/，一次性付款97折位置 芙蓉路與赤嶺路交匯處主力戶型 42165，一室一廳至四室兩廳，以一室一廳為主規(guī)劃形態(tài) 前三期17棟多層住宅，第四期3棟小高層住宅發(fā)展商 天心區(qū)城建開發(fā)公司工程進(jìn)度 銷售情況 前三期全部售馨，10月份推出第四期推廣主題 人性化，親情化生活小區(qū)優(yōu)勢(shì) 毗鄰數(shù)所著名高校及候家塘商業(yè)圈一梯兩戶，戶戶朝南，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，附送寬大凸窗，頂層復(fù)式配合特大露臺(tái)四米架空底層市場(chǎng)抗性 湘銀嘉園售價(jià) 均價(jià)2600元/位置 長(zhǎng)沙

41、市芙蓉路赤嶺路口主力戶型 復(fù)式四室三廳三衛(wèi)198.62規(guī)劃形態(tài) 8棟高層發(fā)展商 長(zhǎng)沙長(zhǎng)盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)抗性 星語林·名園售價(jià) 起價(jià)1760元/均價(jià)2100元/位置 韶山路168號(hào)（友誼路口）主力戶型 二室 85 三室 135 四室 155規(guī)劃形態(tài) 共10棟12層高，一梯兩戶列隊(duì)式排列發(fā)展商 長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 80%，共1200戶推廣主題 優(yōu)勢(shì) 戶型以46的一房一廳至270的五室、躍式、平層，戶型全面戶型回正，采光好，陽臺(tái)大交通方便戶型設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少市場(chǎng)抗性 現(xiàn)修路，看房不方便，沒有樣板房山水庭院售價(jià) 起

42、價(jià)1890元/位置 湖南長(zhǎng)沙市井奎路環(huán)保學(xué)校對(duì)面主力戶型 三房 120左右規(guī)劃形態(tài) 10棟小高層和多層組成，一梯兩戶11層高4棟小高層7層6棟小高層發(fā)展商 湖南永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 打地基銷售情況 大約60% 第一期共383戶推廣主題 長(zhǎng)沙首席新庭院生活社區(qū)優(yōu)勢(shì) 一梯兩戶，南北對(duì)流，采光好，戶型方正周邊學(xué)校多，生活配套完善樓距寬，樓盤內(nèi)園景設(shè)計(jì)人性化交通便利市場(chǎng)抗性 2005年才交樓，時(shí)間太長(zhǎng)，沒有樣板房總結(jié)此板塊樓盤開發(fā)多在二環(huán)內(nèi)，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建成，帶動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)己有幾個(gè)住宅樓盤在小面積開發(fā)。 天心區(qū)同其它區(qū)域樓盤格局

43、配比一樣，以120多平方的三房二廳為主，少量比例的一房和四房，大多樓盤將設(shè)計(jì)成小高層，但多層設(shè)計(jì)由于實(shí)用率高，管理費(fèi)便宜，樓距寬而受到買家的喜愛，銷售起來比小高層要快。營(yíng)銷簡(jiǎn)析與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實(shí)施。所以開發(fā)商對(duì)此區(qū)域保持觀望態(tài)度。目前各樓盤的銷售率80%左右。此區(qū)域的樓盤從策劃到推廣水平己是能與廣州、上海等房地產(chǎn)開發(fā)較成熟的大城市相比，由其是新推出的“上海城”從樓盤的賣點(diǎn)、整體的包裝、樓盤的策劃、總體規(guī)劃、戶型、小區(qū)綠化、園林景觀做的都較好?，F(xiàn)銷周期不長(zhǎng)，銷售業(yè)績(jī)未知。4、別墅住宅分析住宅

44、樓盤分析荷塘月色同升湖山莊圣爵菲斯山水人家公園11號(hào)售價(jià) 起價(jià)7000元/位置 車站北路333號(hào)主力戶型 全復(fù)式單位，一梯兩戶，一棟四層四戶規(guī)劃形態(tài) 框架結(jié)構(gòu)，44房，4層高發(fā)展商 湖南湘名園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 己封頂銷售情況 40%推廣主題 優(yōu)勢(shì) 環(huán)境好，鄰近民俗文化村，交通方便容積率低市場(chǎng)抗性 價(jià)格高，陽臺(tái)小水云間售價(jià) 均價(jià)3600元位置 人民東路東側(cè)近瀏陽河大橋主力戶型 共167戶， 204-282復(fù)式規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排別墅發(fā)展商 鴻程置業(yè)發(fā)展有限公司工程進(jìn)度 未封頂銷售情況 100推廣主題 長(zhǎng)沙城區(qū)首個(gè)純聯(lián)排別墅區(qū)、城市第一居所優(yōu)勢(shì) 整體規(guī)劃合理，高檔，價(jià)格不高市場(chǎng)抗性 因價(jià)格因素

45、，業(yè)主檔次將會(huì)偏低檔西江庭園售價(jià) 位置 河西岳麓山下主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 14棟板式多層建筑發(fā)展商 湖南輕工鹽業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司工程進(jìn)度 銷售情況 66推廣主題 人性化、健康型理想居家空間優(yōu)勢(shì) 位于風(fēng)景秀麗的湘江西岸，岳麓山腳規(guī)劃出錯(cuò)落有致、景觀開揚(yáng)的半圍合式友鄰民居庭院市場(chǎng)抗性 櫻之谷售價(jià) 位置 長(zhǎng)沙市體育新城白沙灣路櫻園小區(qū) 主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 別墅184戶發(fā)展商 泛美亞置業(yè)發(fā)展有限公司、長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開發(fā)公司工程進(jìn)度 銷售情況 推廣主題 長(zhǎng)沙市體育新城旁性價(jià)比最高的原生態(tài)別墅小區(qū)優(yōu)勢(shì) 全區(qū)依附著原生態(tài)的地形地貌，將每一棟英式建筑和大自然的資源做最有效的結(jié)合市場(chǎng)抗性 總結(jié)：名稱 奧美城 左

46、岸春天 三角星花園 鑫天鑫城 一心花苑 都市春天 華麗家族 湘銀嘉園均價(jià) 2800元 2800元/ 位置 勞動(dòng)西路293號(hào) 四方坪麥德龍北側(cè) 書院南路215號(hào) 規(guī)劃形態(tài) 塔樓30層底商 第一期帶電梯多層、第二15期層小高層 6棟6層多層3棟小高層 面積結(jié)構(gòu) 77-158 76-300 主力總價(jià) 37萬 33萬 工程進(jìn)度 內(nèi)部裝修 一期己入住二期未封頂 交房日期 準(zhǔn)現(xiàn)房 二2005期年上半年 銷售日期 98 2002年年底 銷售率 交通方便，地段優(yōu) 98% 賣點(diǎn) 沒有園景，沒有花園 景觀綠化好，物管好，分?jǐn)偯娣e少 市場(chǎng)抗性 沒有園景，沒有花園 生活配套不成熟 1） 樓盤均價(jià)圖2） 價(jià)格分析3）

47、戶型格局配比此板塊的戶型設(shè)計(jì)大小由樓盤所處位置來區(qū)分，處在五一大道和黃興路商業(yè)地段的樓盤以小面積戶型為主力戶型40-50平方米的一房和90平方米的二房，少量三房二和四房二廳，高層建筑。處在其他地段的樓盤以90平方米左右的二房和130平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設(shè)計(jì)很受長(zhǎng)沙從商人士的喜愛。4） 營(yíng)銷簡(jiǎn)析2、 城鄉(xiāng)結(jié)合部及河西1） 典型樓盤分析名稱 濱江麗園 江濱玫瑰園 北國(guó)風(fēng)光 西街花園 香堤雅境 華銀園 星語林 美林景園 山水庭院 上海城均價(jià) 1650元/ 1800元/ 2100元/ 2800元/ 2500元/ 2600元 2100元 2380元 1890元 2500元位置 金

48、霞開發(fā)區(qū)伍家?guī)X8-20號(hào) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū) 人民東路 人民東路 韶山中路478號(hào) 韶山路168號(hào) 勞動(dòng)?xùn)|路與火星大道 井奎路環(huán)保學(xué)校對(duì)面 韶山南路469號(hào)規(guī)劃形態(tài) 13棟6層多層住宅一梯兩戶 單身公寓、商務(wù)樓、聯(lián)體別墅各一棟、兩棟小高層 13棟11層兵營(yíng)式、一梯兩戶 多層和小高層院落式 院落式12-17層小高層 20多棟小高層 10棟15層兵營(yíng)式排列 102畝1000戶 115畝分三期開發(fā) 35萬畝，約50棟小高層面積結(jié)構(gòu) 97-153 42-135 42-137 75-240 99-160 80-158 127148 120三房為主 91-150主力戶型總價(jià) 20萬 2

49、4萬 28萬 39萬 34萬 34萬 25萬 27萬 22萬 34萬工程進(jìn)度 現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 己封頂 第一期4月封頂 己封頂 準(zhǔn)現(xiàn)樓 分三期，二期準(zhǔn)現(xiàn)樓，三期未建 打地基 未封頂交房日期 己交樓 一期現(xiàn)房 2004年6月 2004年10月 2004年10月31日 04年12月31日 200年12月 二期月三期明年 05年上半年 05年6月30日銷售日期 2003年5月 2003年9月 2003年10月 2003年10月18日 銷售率 90% 85%多 85% 近80% 70-80% 80 80% 90 60第一期383戶 約40賣點(diǎn) 交通便利，臨近瀏陽河、撈刀河自然環(huán)境好 規(guī)模大，生活

50、配套設(shè)施齊全 朝向好，交通便利 戶戶南北向，實(shí)用率高，整體規(guī)劃的好 戶戶南北向，道路發(fā)達(dá)樓距寬 南北朝向，一梯兩戶，交通方便。 戶型全，設(shè)計(jì)合理，浪費(fèi)面積少 緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設(shè)計(jì)方正 一梯兩戶，南北對(duì)流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。樓距寬市場(chǎng)抗性 景觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，離市中心較遠(yuǎn) 離市中心遠(yuǎn) 鄰鐵路噪音大 地段偏，還需幾年的發(fā)展生活配套才能完善 有一半戶型的廚房太小 樓距較密 現(xiàn)正修路，看房不方便 生活配套還一段時(shí)間才能完善 交樓時(shí)間長(zhǎng) 現(xiàn)正修路，看房不方便2） 樓盤均價(jià)圖3） 價(jià)格分析此板塊在售樓盤均價(jià)在1650-2800元每平方米范圍內(nèi)，價(jià)位差

51、別較大，從上圖可看出價(jià)格的高低與樓盤規(guī)模的大小、樓盤的品質(zhì)、推廣水平無關(guān)。 關(guān)鍵在于政府未來的規(guī)劃和道路。近年來各區(qū)政府辦公大樓的搬遷、“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的政策和一些道路的拉通、擴(kuò)建直接影響地產(chǎn)的價(jià)格。4） 戶型格局配比此板塊戶型以二房和三房為主，少量一房和四房設(shè)計(jì)，5） 營(yíng)銷簡(jiǎn)析此板塊住宅樓盤位置在城郊結(jié)合處，各樓盤的規(guī)模相當(dāng)3、 湖景公園板塊1） 典型樓盤分析名稱 濱湖佳園 夢(mèng)澤園 瑞豐家園 嘉華苑 新華聯(lián)家園 雍景園 創(chuàng)遠(yuǎn)景園 汀蘭雅苑均價(jià) 2800元/ 2480元/ 2900元/ 2400元 位置 車站北路民俗村東側(cè) 車站北路289號(hào) 車站北路 咸嘉新村 規(guī)劃形態(tài) 9棟9 -1

52、1層小高層 由43棟別墅、5棟小高層、2棟高層組成 一棟塔樓20多層商住 7棟14-15層小高層點(diǎn)陣式 面積結(jié)構(gòu) 76-154 90-400 140-370 130-275 主力總價(jià) 37萬 32.5萬 40萬 38萬 工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 交房日期 2004年10月28日 2004年6月 2004年6月 己交樓 銷售日期 2003年11月 2002年年中 2003年底 90% 銷售率 70% 90多 70% 開發(fā)時(shí)間早，小區(qū)內(nèi)生活配套齊樓距寬 賣點(diǎn) 東面可觀瀏陽河風(fēng)光，西面可觀民俗村風(fēng)景 緊鄰烈士公園大型湖，交通方便，生活配套成熟。 地段好，交通方便，生活配套成熟 地段偏，

53、全部都是大面積 市場(chǎng)抗性 公交車較遠(yuǎn) 戶型最小都是103平方 沒有景觀，封閉式陽臺(tái) 2） 樓盤均價(jià)圖3） 價(jià)格分析4） 戶型格局配比5） 營(yíng)銷簡(jiǎn)析4、 江景板塊1） 典型樓盤分析名稱 景秀江山 江岸錦城 沁園春均價(jià) 2300元 2650元 2800元位置 景秀路1號(hào) 榮灣鎮(zhèn) 銀盆西路208號(hào)規(guī)劃形態(tài) 7棟小高層3棟高層 聯(lián)排高層 8棟18-24層高層住宅6棟別墅半圍合面積結(jié)構(gòu) 84-144 96-167 160-168主力總價(jià) 31萬 35萬 46萬工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓 準(zhǔn)現(xiàn)樓 現(xiàn)樓交房日期 2004年12月 2004年6月 己交樓銷售日期 80% 80% 90%銷售率 交通便利，望江景 戶型設(shè)計(jì)

54、較氣派，有些戶型有入戶花園 現(xiàn)房，戶型設(shè)計(jì)合理，望江景賣點(diǎn) 市場(chǎng)抗性 現(xiàn)己停工 浪費(fèi)面積較多 戶型大選擇性少2） 樓盤均價(jià)圖3） 價(jià)格分析目前江景樓盤全都在河西岳麓區(qū)，均價(jià)在2300-2800元每平方米，由于樓盤位處河西，雖然樓盤景觀優(yōu)美，小區(qū)規(guī)劃合理，配套設(shè)施完善，但受以前的河西交通瓶頸，道路狹窄的影響，江景樓盤的價(jià)格與其他城市同等景觀樓盤相比較屬較低，隨著政府將幾條主干道的拉通、擴(kuò)建和“擴(kuò)城”計(jì)劃的措施，相信此板塊的樓盤價(jià)格將會(huì)成上升的趨勢(shì)。4） 戶型格局配比戶型以120平方米的三房和160平方米的四房為主，少量90平方米的二房，沒有設(shè)計(jì)一房。5） 營(yíng)銷簡(jiǎn)析此板塊樓盤的整體規(guī)劃、小區(qū)綠化、

55、景觀、外立面較好，但其賣點(diǎn)不夠突出，營(yíng)銷和推廣手法一般，廣告投放量不是太多，但各樓盤的銷售率還是不錯(cuò)的。景秀江山和江岸錦城的銷售率是80；沁園春由于賣到尾盤，銷售率己達(dá)到90。5、 別墅板塊1） 典型樓盤分析樓盤名稱 荷塘月色 同升湖山莊 圣爵菲斯 山水人家 11號(hào)公園 櫻之谷 水云間 西江庭園均價(jià) 地理位置 體育新城折沙灣路 規(guī)劃形態(tài) 聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟 面積結(jié)構(gòu) 207-407 主力總價(jià) 工程進(jìn)度 交樓日期 銷售率 賣點(diǎn) 市場(chǎng)抗性 2） 樓盤均價(jià)圖3） 價(jià)格分析4） 戶型格局配比5） 營(yíng)銷簡(jiǎn)析四、長(zhǎng)沙市各區(qū)住宅樓盤分析1、 開福區(qū)1） 開福區(qū)位置開福區(qū)位于長(zhǎng)沙市北面，由經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金霞開發(fā)區(qū)組成2） 開福區(qū)住宅開發(fā)概況開福區(qū)住宅主要集中在新搬遷的開福區(qū)政府大樓附近，還沒形成一個(gè)整體連動(dòng)式開發(fā)的局面，相對(duì)其它區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)是較少的區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)近期和將要開發(fā)的樓盤共有18個(gè)，大部分為住宅和少量別墅，目前開發(fā)雖然量少，但隨著政府辦公大樓的搬遷和一些道路的拉通，此區(qū)域?qū)⑹俏?/p>