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文檔簡(jiǎn)介
1、CMC·泓域/建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制分析球墨鑄鐵項(xiàng)目建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制分析xx投資管理公司目錄第一章 公司簡(jiǎn)介3一、 公司基本信息3二、 公司簡(jiǎn)介3第二章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介5一、 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位5二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)5三、 建設(shè)規(guī)模5四、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度5五、 建設(shè)投資估算5六、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6第三章 行業(yè)背景分析8第四章 建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制10一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制10二、 分部組合計(jì)價(jià)25第五章 宏觀環(huán)境分析26第一章 公司簡(jiǎn)介一、 公司基本信息1、公司名稱:xx投資管理公司2、法定代表人:秦xx3、注冊(cè)資本:910萬(wàn)元4、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:xxxxxxxxxxx
2、xx5、登記機(jī)關(guān):xxx市場(chǎng)監(jiān)督管理局6、成立日期:2016-2-147、營(yíng)業(yè)期限:2016-2-14至無(wú)固定期限8、注冊(cè)地址:xx市xx區(qū)xx9、經(jīng)營(yíng)范圍:從事球墨鑄鐵相關(guān)業(yè)務(wù)(企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng);依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng);不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。)二、 公司簡(jiǎn)介公司堅(jiān)持提升企業(yè)素質(zhì),即“企業(yè)管理水平進(jìn)一步提高,人力資源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,人員素質(zhì)進(jìn)一步提升,安全生產(chǎn)意識(shí)和社會(huì)責(zé)任意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng),誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)水平進(jìn)一步提高”,培育一批具有工匠精神的高素質(zhì)企業(yè)員工,企業(yè)品牌影響力不斷提升。本公司秉承“顧客至上,銳意進(jìn)取”的
3、經(jīng)營(yíng)理念,堅(jiān)持“客戶第一”的原則為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。公司堅(jiān)持“責(zé)任+愛(ài)心”的服務(wù)理念,將誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)作為企業(yè)立世之本,在服務(wù)社會(huì)、方便大眾中贏得信譽(yù)、贏得市場(chǎng)?!皾M足社會(huì)和業(yè)主的需要,是我們不懈的追求”的企業(yè)觀念,面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快車道的良好機(jī)遇,正以高昂的熱情投身于建設(shè)宏偉大業(yè)。第二章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、 項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目單位項(xiàng)目名稱:球墨鑄鐵項(xiàng)目項(xiàng)目單位:xx投資管理公司二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本期項(xiàng)目選址位于xxx(以選址意見書為準(zhǔn)),占地面積約99.00畝。項(xiàng)目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通便利,規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備,非常適宜本期項(xiàng)目建設(shè)。三、 建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總占地面
4、積66000.00(折合約99.00畝),預(yù)計(jì)場(chǎng)區(qū)規(guī)劃總建筑面積126901.03。其中:主體工程77171.29,倉(cāng)儲(chǔ)工程27258.00,行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施12074.76,公共工程10396.98。四、 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度結(jié)合該項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際工作情況,xx投資管理公司將項(xiàng)目工程的建設(shè)周期確定為12個(gè)月,其工作內(nèi)容包括:項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計(jì)、土建工程施工、設(shè)備采購(gòu)、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。五、 建設(shè)投資估算(一)項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析本期項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)估算,項(xiàng)目總投資47359.49萬(wàn)元,其中:建設(shè)投資38143.81萬(wàn)元,占項(xiàng)目總投資的80
5、.54%;建設(shè)期利息430.77萬(wàn)元,占項(xiàng)目總投資的0.91%;流動(dòng)資金8784.91萬(wàn)元,占項(xiàng)目總投資的18.55%。(二)建設(shè)投資構(gòu)成本期項(xiàng)目建設(shè)投資38143.81萬(wàn)元,包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi),其中:工程費(fèi)用33727.64萬(wàn)元,工程建設(shè)其他費(fèi)用3515.17萬(wàn)元,預(yù)備費(fèi)901.00萬(wàn)元。六、 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)財(cái)務(wù)效益分析根據(jù)謹(jǐn)慎財(cái)務(wù)測(cè)算,項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后每年?duì)I業(yè)收入90000.00萬(wàn)元,綜合總成本費(fèi)用68728.46萬(wàn)元,納稅總額9742.00萬(wàn)元,凈利潤(rùn)15588.36萬(wàn)元,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.98%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值35593.84萬(wàn)元,全部投資回收期4.96年。(二
6、)主要數(shù)據(jù)及技術(shù)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積66000.00約99.00畝1.1總建筑面積126901.03容積率1.921.2基底面積38940.00建筑系數(shù)59.00%1.3投資強(qiáng)度萬(wàn)元/畝378.622總投資萬(wàn)元47359.492.1建設(shè)投資萬(wàn)元38143.812.1.1工程費(fèi)用萬(wàn)元33727.642.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元3515.172.1.3預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元901.002.2建設(shè)期利息萬(wàn)元430.772.3流動(dòng)資金萬(wàn)元8784.913資金籌措萬(wàn)元47359.493.1自籌資金萬(wàn)元29776.933.2銀行貸款萬(wàn)元17582.564營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元90000.00
7、正常運(yùn)營(yíng)年份5總成本費(fèi)用萬(wàn)元68728.46""6利潤(rùn)總額萬(wàn)元20784.48""7凈利潤(rùn)萬(wàn)元15588.36""8所得稅萬(wàn)元5196.12""9增值稅萬(wàn)元4058.82""10稅金及附加萬(wàn)元487.06""11納稅總額萬(wàn)元9742.00""12工業(yè)增加值萬(wàn)元32392.03""13盈虧平衡點(diǎn)萬(wàn)元28992.89產(chǎn)值14回收期年4.96含建設(shè)期12個(gè)月15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.98%所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元35593.84所得稅后第三章
8、 行業(yè)背景分析球墨鑄鐵是通過(guò)球化和孕育處理使鑄鐵的機(jī)械性能、塑性和韌性均得以提高的球狀石墨。鑄鐵是含碳量大于2.11%的鐵碳合金,由工業(yè)生鐵、廢鋼等鋼鐵及其合金材料經(jīng)過(guò)高溫熔融和鑄造成型而得到,除Fe外,還含及其它鑄鐵中的碳以石墨形態(tài)析出,若析出的石墨呈條片狀時(shí)的鑄鐵叫灰口鑄鐵或灰鑄鐵、呈蠕蟲狀時(shí)的鑄鐵叫蠕墨鑄鐵、呈團(tuán)絮狀時(shí)的鑄鐵叫白口鑄鐵或碼鐵、而呈球狀時(shí)的鑄鐵就叫球墨鑄鐵。球墨鑄鐵的上游主要是其生產(chǎn)原材料的供應(yīng)以及生產(chǎn)機(jī)械、包裝等,其中原材料主要有廢鋼、增碳劑、硅鐵、回爐料、球化劑、孕育劑,鎳鐵等,原材料應(yīng)無(wú)油、無(wú)銹、成分明確。球墨鑄鐵的成分要求比較嚴(yán)格,與灰口鑄鐵相比,它的含碳量較高,通
9、常在4.54.7范圍內(nèi)變動(dòng),以利于石墨球化。球墨鑄鐵除鐵外的化學(xué)成分通常為:含碳量3.04.0%,含硅量1.83.2%,含錳、磷、硫總量不超過(guò)3.0%和適量的稀土、鎂等球化元素。球墨鑄鐵的下游主要是其應(yīng)用領(lǐng)域,常用于生產(chǎn)受力復(fù)雜,強(qiáng)度、韌性、耐磨性等要求較高的零件,如汽車、拖拉機(jī)、內(nèi)燃機(jī)等的曲軸、凸輪軸,還有通用機(jī)械的中壓閥門等。隨著汽車、城市基礎(chǔ)建設(shè)等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,中國(guó)球墨鑄鐵的市場(chǎng)需求也在不斷增長(zhǎng),未來(lái)的增長(zhǎng)空間依然較大。另外,稀土資源和鎂資源是球墨鑄鐵生產(chǎn)的重要原料,中國(guó)作為稀土和鎂資源大國(guó),有著充足的原材料供給能力,然而對(duì)稀土資源相對(duì)匱乏的德法日等國(guó),球墨鑄鐵持續(xù)的大規(guī)模生產(chǎn)與現(xiàn)實(shí)的
10、原材料供應(yīng)存在較大的矛盾。因此,未來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家的球墨鑄鐵產(chǎn)能也將逐漸向中國(guó)等資源豐富的發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移,中國(guó)球墨鑄鐵的出口規(guī)模會(huì)出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。第四章 建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,市場(chǎng)主體有房地產(chǎn)需求者、房地產(chǎn)供給者、房地產(chǎn)中介,市場(chǎng)客體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是在相關(guān)法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運(yùn)行的。(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在特定時(shí)期內(nèi)、一定價(jià)格水平上,愿意購(gòu)買且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求包括以下三類。1)生產(chǎn)性需求。物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成
11、的房地產(chǎn)商品需求,其需求主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者,如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房及其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房等產(chǎn)生的需求。這類需求與社會(huì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接相關(guān),是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求。2)消費(fèi)性需求。由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求,主要是居住房地產(chǎn)需求,其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類,居住消費(fèi)需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產(chǎn)需求。政府購(gòu)買市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時(shí),也構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求。3)投資性需求。人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直接用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi),而是將房
12、地產(chǎn)作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存,在合適的時(shí)候轉(zhuǎn)售或出租,以達(dá)到保值增值的目的。投資性需求是由房地產(chǎn)的保值增值屬性引起的,本質(zhì)上屬于獲利性投資行為,房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價(jià)收入,房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產(chǎn)需求的存在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有雙面作用。積極的一面是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系,房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí),可以增加房地產(chǎn)需求;房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí),可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。消極的一面是可能會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求泡沫,造成需求旺盛的假象,加劇供求失衡,引起房地產(chǎn)價(jià)格大起大落。因此,對(duì)投資性房地產(chǎn)需求應(yīng)加以適度控制。國(guó)際上通行的適度量化標(biāo)準(zhǔn)是,投資性購(gòu)房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)
13、需求影響因素。1)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響主要包括兩大方面:一是投資規(guī)模,反映生產(chǎn)者對(duì)廠房、辦公樓等的需求水平;二是國(guó)民收入水平,反映國(guó)民對(duì)住宅、娛樂(lè)設(shè)施、科教文衛(wèi)等房地產(chǎn)的需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)需求呈一種正相關(guān)關(guān)系。2)房地產(chǎn)資本收益。從生產(chǎn)者角度分析,房地產(chǎn)資本收益水平的提高會(huì)導(dǎo)致資本流向房地產(chǎn)業(yè);從消費(fèi)者或投資者角度分析,房地產(chǎn)資本收益水平的提高會(huì)導(dǎo)致投資目的和消費(fèi)目的的需求水平和比例發(fā)生變動(dòng)。一般來(lái)講,收益水平提高會(huì)增加投資需求比重。但房地產(chǎn)資本收益提高通常意味著價(jià)格上漲,而價(jià)格上漲會(huì)引起需求下降,因此,房地產(chǎn)資本收益對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響是復(fù)雜
14、的。3)利率水平。利率對(duì)生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的影響是:生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求可以看作為一種投資,收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小,對(duì)投資有抑制作用。利率對(duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求的影響是:房地產(chǎn)消費(fèi)作為一種必要的消費(fèi)品,且在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中占很大比重,利率對(duì)其影響可能微不足道。利率對(duì)投資性房地產(chǎn)需求的影響是:實(shí)際利率的提高會(huì)降低房地產(chǎn)需求水平,反之會(huì)提高房地產(chǎn)需求水平。4)通貨膨脹。從長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)商品有保值功能,在存在通貨膨脹的情況下,房地產(chǎn)需求水平也會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。5)消費(fèi)者收入水平和結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者收入水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的直接影響表現(xiàn)為對(duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)的需求,兩者基本上呈正相關(guān)關(guān)系;間接影響表現(xiàn)為收入水平的
15、提高,會(huì)導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)需求的增加,消費(fèi)需求的增加導(dǎo)致生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大,進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的增加。6)房地產(chǎn)商品價(jià)格、其他商品價(jià)格及消費(fèi)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)商品價(jià)格上升,需求下降;在其他條件不變的情況下,其他商品價(jià)格上升會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降,但由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)消費(fèi)占有絕對(duì)地位,其他商品價(jià)格對(duì)其的影響不明顯。7)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期很多,但對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求而言,影響主要來(lái)自兩個(gè)方面:一是未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì),在“買漲不買跌”的心理作用下,若預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升,則會(huì)增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求;二是對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和家庭收入的預(yù)期,若預(yù)期末來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和家庭收入向好的方向發(fā)展,則會(huì)增強(qiáng)當(dāng)前
16、消費(fèi)信心,增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給構(gòu)成。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時(shí)間內(nèi),在一定價(jià)格水平下,對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分為增量房市場(chǎng)供給和存量房市場(chǎng)供給。1)增量房市場(chǎng)供給。增量房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn),可以增加社會(huì)房地產(chǎn)總量(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)不納入市場(chǎng)范疇考察)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。就某一時(shí)間段考察,新建房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售包括現(xiàn)房銷售和預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占全國(guó)房屋竣工面積的30%。2)存量房市場(chǎng)供給。存量房是相對(duì)于增量房而言的,存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有
17、權(quán)證書的房屋。存量房可以進(jìn)入市場(chǎng)增加市場(chǎng)供給量,但不會(huì)增加社會(huì)房地產(chǎn)總量,存量房市場(chǎng)也被稱為二手房市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會(huì)房地產(chǎn)總量增加,二手房市場(chǎng)交易比重呈現(xiàn)出逐步上升趨勢(shì)。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給影響因素。1)土地供應(yīng)量。土地(指開發(fā)建設(shè)用地)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資源,與一般供求規(guī)律樣,開發(fā)建設(shè)可供利用的資源是制約房地產(chǎn)供給的因素,但特殊的是土地有限且不可替代,若加上政策的調(diào)整和限制,土地供應(yīng)量是直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的首要因素。也正因?yàn)槿绱?,我?guó)歷年來(lái)都將土地供應(yīng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。2)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與其他商品供
18、給一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越高,房地產(chǎn)市場(chǎng)供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)這兩個(gè)主要因素的制約,房地產(chǎn)市場(chǎng)供給價(jià)格彈性比較小。3)房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本通過(guò)影響生產(chǎn)供給的利潤(rùn),從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。當(dāng)其他條件不變時(shí),開發(fā)成本上升,利潤(rùn)下降,供給量減少。4)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平對(duì)房地產(chǎn)供給的影響通過(guò)兩個(gè)途徑傳導(dǎo):一是開發(fā)技術(shù)水平提高,能夠提供新型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn),刺激需求,從而推動(dòng)供給增加;二是開發(fā)建設(shè)水平提高,能夠縮短開發(fā)建設(shè)周期,降低開發(fā)建設(shè)資金成本并增加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量。5)政府政策。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資大、占用和消耗社會(huì)資源多,通常被政府作
19、為調(diào)控投資的一個(gè)手段;同時(shí)作為占用社會(huì)資源大且需求廣泛的商品,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的措施也較多。因此,政策變動(dòng)通常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生較大影響。6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),從投資開始到建成交付使用過(guò)程中可變因素多、風(fēng)險(xiǎn)大。在房地產(chǎn)投資,尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項(xiàng)目時(shí),對(duì)未來(lái)預(yù)期是占比很重的一個(gè)因素。未來(lái)預(yù)期良好,會(huì)增加一定時(shí)期內(nèi)的供給量。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)(1)區(qū)域性市場(chǎng)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),因而地域性很強(qiáng),與周圍環(huán)境關(guān)系極為緊密,因而房地產(chǎn)市場(chǎng)屬區(qū)域性市場(chǎng)。周圍環(huán)境因素包括風(fēng)俗習(xí)慣、氣候條件、地質(zhì)狀況、交通設(shè)施、市容與環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、災(zāi)害情況、污水
20、處理、通信、給水排水、電力設(shè)備、學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施等眾多物質(zhì)設(shè)施和自然條件,還包括社會(huì)治安、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁榮、人口狀況等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。特定房地產(chǎn)項(xiàng)目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關(guān)系。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和供求關(guān)系表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。(2)周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)供求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出周期性波動(dòng),但兩者不完全同步,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)滯后于經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。具體而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求能夠較快地反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,滯后性不明顯;但由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)供給滯后性相對(duì)明顯。其原因是房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后固定資產(chǎn)投資
21、增加的結(jié)果,而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)在建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能馬上減少。(3)不完全競(jìng)爭(zhēng)性。由于房地產(chǎn)供給市場(chǎng)進(jìn)入的資格要求、資金能力限制、信息不對(duì)稱比較突出,因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。這種不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在不同的市場(chǎng)層級(jí)表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(土地出讓市場(chǎng))可以認(rèn)為是賣方壟斷市場(chǎng),買方之間競(jìng)爭(zhēng);房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng);房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)相對(duì)一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)而言,是競(jìng)爭(zhēng)性更強(qiáng)的市場(chǎng)。(4)層次性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性決定了不同房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次性,如常說(shuō)的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)等。層次性還表現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)與需求存在檔次、標(biāo)準(zhǔn)等差異,如高檔住宅市場(chǎng)、普通住宅市場(chǎng)等。(
22、5)多重性。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求、投資性需求,因而房地產(chǎn)市場(chǎng)所交易的產(chǎn)品既是生產(chǎn)資料,又是消費(fèi)資料,還是投資品,因此,從交易客體用途分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有多重性。(6)多樣性。首先是交易對(duì)象的多樣性,包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)等;其次是交易方式的多樣性,包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種交易方式。(7)價(jià)格確定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格是多種因素綜合作用的結(jié)果,價(jià)格確定復(fù)雜,需要房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)才能合理確定。(8)風(fēng)險(xiǎn)性。所有市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn),但房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自:政策性風(fēng)險(xiǎn),是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策及某些干預(yù)措施而導(dǎo)致
23、的不確定性,這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)供給方和需求方都產(chǎn)生影響。在預(yù)售情況下按期交房的風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)在供給和需求雙方均存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),包括生產(chǎn)供應(yīng)商財(cái)務(wù)狀況惡化、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),買方由于各種情況變化引起的支付能力風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)構(gòu)性供求不均衡的風(fēng)險(xiǎn),如住宅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供求不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)主要存在于供給方。開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)引起的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn),包括不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。(三)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格是各種因素綜合作用的結(jié)果,除市場(chǎng)供求及競(jìng)爭(zhēng)狀況外,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下四個(gè)方面。1、房地產(chǎn)自身因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產(chǎn)自身狀態(tài),如土地的位置、面積、形狀,建筑物的外觀、朝向、內(nèi)部格局、設(shè)
24、備配置狀況、施工質(zhì)量等。這些因素首先對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響,而成本是確定價(jià)格的基準(zhǔn),是價(jià)格的下限。環(huán)境因素主要是指項(xiàng)目所在地的交通、教育、醫(yī)療、民風(fēng)民俗、社會(huì)治安等狀況及氣候條件、地質(zhì)地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)效用的評(píng)價(jià),從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。環(huán)境因素是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域決定的,因此可以說(shuō),房地產(chǎn)價(jià)格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關(guān)系調(diào)整、城市規(guī)劃與建設(shè)、社會(huì)保障等方面的法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會(huì)穩(wěn)定、外交和軍事等。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變現(xiàn)性差,行政與政
25、治因素是消費(fèi)者評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo),因而其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大。與環(huán)境因素中的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同,行政與政治因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響作用的速度相對(duì)較快,而經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域社會(huì)因素包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會(huì)治安、文化等因素。其中,區(qū)域人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)(如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等)家庭狀況因素是指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等,文化因素主要是指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。區(qū)域社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用,除供求關(guān)系影響外,更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市,沿海城市與內(nèi)地
26、城市之間房地產(chǎn)價(jià)格的巨大差異,不是簡(jiǎn)單的供求關(guān)系差異或者房地產(chǎn)造價(jià)差異造成的,在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素主要是地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況等。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,特別是影響需求。通常來(lái)講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,就業(yè)率、收入水平和投資水平就越高,財(cái)政收入越多金融形勢(shì)就越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也就越大,房地產(chǎn)價(jià)格總體水平也相應(yīng)越高。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從提高科學(xué)決策水平、增強(qiáng)預(yù)見性、加強(qiáng)營(yíng)銷管理、重視新產(chǎn)品開
27、發(fā)和應(yīng)用、增強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理能力、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等方面入手,開展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。企業(yè)和個(gè)人等微觀主體在市場(chǎng)運(yùn)行中的行為具有盲目性、自發(fā)性和局限性,從而會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供求不均衡狀況突出、引起市場(chǎng)波動(dòng),為避免這種不均衡和市場(chǎng)波動(dòng)造成的負(fù)面影響,一方面需要強(qiáng)化政府的宏觀調(diào)控和對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的監(jiān)管,另一方面則需要加強(qiáng)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)。(四)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管1、宏觀調(diào)控政府宏觀調(diào)控大致包括以下七個(gè)方面。(1)制定法律、法規(guī)。(2)制定規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)外大多由行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)I(yè)組織編制)(3)對(duì)建筑市場(chǎng)承包商、專業(yè)人員的資質(zhì)資格進(jìn)行管理。(4)安全和質(zhì)量管理(國(guó)外主要通過(guò)專業(yè)人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督檢查)(5)利用行業(yè)資料進(jìn)行分
28、析統(tǒng)計(jì)。(6)公共工程管理。(7)國(guó)際合作和國(guó)際市場(chǎng)開拓。2、市場(chǎng)監(jiān)管在政府干預(yù)市場(chǎng)的內(nèi)容中,除制定有關(guān)市場(chǎng)運(yùn)行法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),利用行業(yè)運(yùn)行資料進(jìn)行行業(yè)分析,推進(jìn)國(guó)際合作和國(guó)際市場(chǎng)開拓等外,政府對(duì)于工程建設(shè)市場(chǎng)監(jiān)管的主要內(nèi)容和手段有以下六個(gè)方面。(1)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。采用“負(fù)面清單”管理方式,但要進(jìn)一步縮減市場(chǎng)準(zhǔn)入負(fù)面清單,推動(dòng)“非禁即入”普遍落實(shí)。(2)工程項(xiàng)目審批管理。推行工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革,在現(xiàn)有審批制的基礎(chǔ)上,減少審批內(nèi)容,優(yōu)化審批方式和流程,合理劃分審批階段,推行告知承諾制,縮短審批流程的時(shí)間。(3)政府投資項(xiàng)目(公共工程)管理。強(qiáng)化政府投資項(xiàng)目(公共工程)管理,包括:建
29、立政府投資范圍定期評(píng)估調(diào)整機(jī)制,不斷優(yōu)化政府投資的方向和結(jié)構(gòu);投資應(yīng)當(dāng)遵循科學(xué)決策、規(guī)范管理、注重績(jī)效、公開透明原則;加強(qiáng)對(duì)政府投資資金的預(yù)算約束,政府及其有關(guān)部門不得違法違規(guī)舉借債務(wù)籌措政府投資資金;加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目前期工作,保證前期工作的深度達(dá)到規(guī)定要求;通過(guò)投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái),使用在線平臺(tái)生成的項(xiàng)目代碼辦理政府投資項(xiàng)目審批手續(xù)(涉及國(guó)家秘密的除外);投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)評(píng)估公眾參與、專家評(píng)議、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上作出是否批準(zhǔn)的決定;政府投資項(xiàng)目的建設(shè)投資原則上不得超過(guò)經(jīng)核定的投資概算;采取在線監(jiān)測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)核查等方式,加強(qiáng)對(duì)政府投資項(xiàng)目實(shí)施情況的監(jiān)督檢查;項(xiàng)目單位
30、應(yīng)當(dāng)通過(guò)在線平臺(tái)如實(shí)報(bào)送政府投資項(xiàng)目開工建設(shè)、建設(shè)進(jìn)度、竣工等基本信息。(4)企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理。隨著放管服深入推進(jìn),有關(guān)企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理方式不斷深化改革,取消不必要的資質(zhì)資格,減少考核指標(biāo),簡(jiǎn)化證明材料,推行網(wǎng)上審批和告知承諾制。(5)“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)事中和事后有關(guān)監(jiān)管事項(xiàng),實(shí)行“雙隨機(jī)、一公開”方式,即隨機(jī)抽取檢查對(duì)象,隨機(jī)選派執(zhí)法檢查人員,向社會(huì)公開檢查結(jié)果。(6)實(shí)行聯(lián)合驗(yàn)收。制定施工圖設(shè)計(jì)文件聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗(yàn)收管理辦法。將消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計(jì)文件審查,相關(guān)部門不再進(jìn)行技術(shù)審查。實(shí)行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項(xiàng)限時(shí)聯(lián)合驗(yàn)
31、收,統(tǒng)一竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一出具驗(yàn)收意見。對(duì)于驗(yàn)收涉及的測(cè)繪工作,實(shí)行“一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”(五)誠(chéng)信體系建設(shè)1、工程建設(shè)領(lǐng)域誠(chéng)信體系建設(shè)工程建設(shè)領(lǐng)域誠(chéng)信體系建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下六個(gè)方面(1)工程建設(shè)市場(chǎng)信用法規(guī)制度建設(shè)。(2)建筑市場(chǎng)各方主體和從業(yè)人員信用標(biāo)準(zhǔn)制定。(3)推進(jìn)工程建設(shè)領(lǐng)域項(xiàng)目信息公開,設(shè)立項(xiàng)目信息和信用信息公開共享專欄或網(wǎng)站,集中公開工程建設(shè)項(xiàng)目信息和信用信息,或者推動(dòng)建設(shè)全國(guó)性綜合檢索平臺(tái),實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。(4)開展工程質(zhì)量誠(chéng)信建設(shè)。完善工程建設(shè)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出制度,加大對(duì)發(fā)生重大工程質(zhì)量、安全責(zé)任事故或有其
32、他重大失信行為的企業(yè)及負(fù)有責(zé)任的從業(yè)人員的懲戒力度。(5)建立企業(yè)和從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)結(jié)果與資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)、資質(zhì)資格取消等審批審核事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)管理機(jī)制(6)建立科學(xué)、有效的建設(shè)領(lǐng)域從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)機(jī)制和失信責(zé)任追溯制度,將肢解發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包、拖欠工程款和農(nóng)民工工資等行為列入失信責(zé)任追究范圍2、個(gè)人誠(chéng)信建設(shè)個(gè)人誠(chéng)信建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下五個(gè)方面。(1)加強(qiáng)個(gè)人誠(chéng)信教育:大力弘揚(yáng)信用文化;廣泛開展信用宣傳;積極推介誠(chéng)信典型;廣泛開展信用教育培訓(xùn)。(2)推進(jìn)個(gè)人信用記錄建設(shè):推進(jìn)完善個(gè)人實(shí)名登記制度;建立重點(diǎn)領(lǐng)域個(gè)人信用記錄。(3)建立個(gè)人信息安全、隱私保護(hù)與信用修復(fù)機(jī)制:保護(hù)個(gè)人信息安全、
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