成都市商務寫字樓等級劃分DOC

1、成都市商務寫字樓等級劃分1范圍本標準規(guī)定了商務寫字樓（以下簡稱寫字樓）的術語和定義、總則以及等級劃分的依據(jù)和要求。本標準適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)土地性質(zhì)為商業(yè)用地的商務寫字樓的等級劃分，其他土地性質(zhì)或其它類型（如自持自用等）的寫字樓等級劃分可參照使用。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB 19577-2004 冷水機組能效限定值及能源效率等級GB 50009 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB 50011 建筑抗震設計規(guī)范GB 50016 建筑設計防火規(guī)范GB 5004

2、5-95 高層民用建筑設計防火規(guī)范（2005年版）GB 50189 公共建筑節(jié)能設計標準GB 50210 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范JGJ 3 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術規(guī)程JGJ 50 城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范JGJ 67-2006 辦公建筑設計規(guī)范JGJ 99 高層民用建筑鋼結(jié)構(gòu)技術規(guī)程JGJ/T 229 民用建筑綠色設計規(guī)范CJJ 14-2005 城市公共廁所設計標準DB510100/T 013 寫字樓物業(yè)服務規(guī)范3術語和定義下列術語和定義適用于本標準。3.1商務寫字樓在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面

3、組成的租賃辦公建筑。JGJ 67-2007，定義2.0.53.2 得房率套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤得公用建筑面積。3.3 智能化集成系統(tǒng)將不同功能的建筑智能化系統(tǒng)，通過統(tǒng)一的信息平臺實現(xiàn)集成，以形成具有信息匯集、資源共享及優(yōu)化管理等綜合功能的系統(tǒng)。GB/T 50314-2006，定義2.024縮略語下列縮略語適用于本標準。ISDN：綜合業(yè)務數(shù)字網(wǎng)（Integrated Services Digital Network）DDN: 數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)（Digital Data Ne

4、twork）T1: 24路脈碼調(diào)制網(wǎng)絡5總則5.1本標準將寫字樓劃分為三個等級，從高到低依次為超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓。5.2寫字樓等級劃分包括地理位置、業(yè)權狀態(tài)、客戶品質(zhì)、硬件要求和服務要求五大要素的內(nèi)容，每項要素均有與之對應的等級要求。5.3除非本標準有更高要求，寫字樓的建筑、設施設備、服務項目和運行管理應符合辦公建筑、安全、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護等現(xiàn)行的國家有關法規(guī)和標準。6等級要求6.1超甲級寫字樓6.1.1地理位置6.1.1.1交通便利，在300m以內(nèi)有超過3條以上的公交線路站點，靠近軌道交通進出口。6.1.1.2周邊綜合配套設施與服務完善，如公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂

5、及購物中心等。6.1.2業(yè)權狀態(tài)業(yè)權應為單一業(yè)權，只租不售。6.1.3客戶品質(zhì)寫字樓建成后12年內(nèi)客戶品質(zhì)應符合下列要求：a)       世界500強、國內(nèi)100強以及行業(yè)知名企業(yè)數(shù)量比例不少于50%，或者其使用面積不少于50%；b)       投入使用的建筑面積不低于70%。6.1.4硬件要求6.1.4.1建筑規(guī)模建筑規(guī)模應符合下列要求：a)       建筑面積不低于70000m

6、2；b)       每層建筑面積不低于1700m2。6.1.4.2建筑設計建筑設計應符合下列要求：a)       應由國內(nèi)甲級設計單位承擔，設計應符合JGJ67的相關規(guī)定。整個建筑具有高品位，為所在商務區(qū)的標志性建筑。其中，在新建、改建、擴建時建筑設計應符合節(jié)能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結(jié)構(gòu)荷載的規(guī)定，具體要求如下：節(jié)能設計符合GB 50189的要求；無障礙設計符合JGJ 50的要求；防火設計符合GB 50016、GB 50045的要求；抗震設

7、計符合GB 50011、JGJ 3、JGJ 99的要求；綠色設計符合JGJ/T 229的要求；結(jié)構(gòu)荷載符合GB 50009的要求。b)       建筑應為現(xiàn)澆混凝土或鋼結(jié)構(gòu)，能提供可靈活分隔的辦公空間，整層得房率至少為70%，空間少柱。c)       大堂應能獨立使用，建筑層高應不低于9m。d)       辦公室凈高不低于2.7m。e)    

8、;   單面布房通道寬不少于1.8m，雙面布房通道寬不少于2m，通道凈高不低于2.4m。f)       寫字樓應配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計算，二環(huán)路內(nèi)至少每200m2配置1個停車位，二環(huán)路外至少每125m2配置1個停車位，每個停車位建筑面積不少于25m2。g)       每層樓設男、女分開的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間應配備充足的衛(wèi)生潔具，數(shù)量應符合CJJ 14-2005中3.2.7的規(guī)定。6.1.4.3建筑裝飾建筑裝飾豪

9、華、格調(diào)高雅，應符合下列要求：a)       建筑外立面應時尚、美觀，風格獨特，節(jié)能環(huán)保；b)       大堂裝飾華麗舒適；c)       走廊地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；d)       辦公間地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；e)  

10、60;    電梯廳應采用高檔裝飾材料，吊頂采用高檔吸音材料，易拆裝；f)       衛(wèi)生間設計舒適方便，地面選材應防滑，墻面、地面選材反光能力不宜過高。配備高檔品牌潔具、洗面臺、面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙等；g)       建筑公共區(qū)域應有綠化生態(tài)空間；h)       裝飾裝修工程質(zhì)量應符合GB 50210相關規(guī)定。6.1.4.4設施

11、設備設施設備應符合下列要求：a)       按寫字樓建筑面積計算，每部電梯服務面積不超過4500m2，每部載重不低于1600，轎廂凈高不低于2.8m。電梯高、低速度分區(qū)布局合理，低區(qū)速度不低于3.5m/s，高區(qū)速度不低于6m/s，平均等候時間不超過30s。客貨分離，消防電梯的設置應符合GB 50045-95（2005年版）中6.3的規(guī)定；b)       應設集中空調(diào)系統(tǒng)；冷熱源主機能效不低于GB 19577-2004第5章規(guī)定的2級能效標準并符合GB

12、50189的相關要求，系統(tǒng)采用四管制，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，應裝分戶或分區(qū)計量裝置；新風量供應每人不低于50m3/h。設置排風熱回收裝置，排風熱回收裝置(全熱和顯熱)的額定熱回收效率不低于60%；c)       電氣提供雙回路電路，照明動力等設備應設置分戶或分區(qū)計量裝置，在辦公區(qū)提供的電量不低于120w/m2；提供充足的后備發(fā)電設備，在停電時能保障消防及辦公應急設備的正常使用；d)       應至少提供3家通訊網(wǎng)絡服務商，每1520 m2宜配

13、置不少于2對電話線，按使用要求需設置有ISDN，DDN，T1等通訊接口，并宜提供光纜接口等多種通訊設施，應保障樓宇無線網(wǎng)絡通訊全覆蓋；e)       冷熱水供應應滿足24h使用；f)       停車庫（場）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應設置電視監(jiān)控設施。電梯廳應設置信息屏等服務設施；g)       應配備自動滅火系統(tǒng)；h)    

14、60;  智能化系統(tǒng)應符合附錄A的要求。6.1.5服務要求6.1.5.1物業(yè)服務物業(yè)服務應符合下列要求：a)       至少應由國家一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務；b)       物業(yè)服務基本要求、客戶服務、房屋共用部位與共用設施設備運行及維護服務、秩序維護服務環(huán)境衛(wèi)生維護服務、綠化維護服務應符合DB510100/T 013規(guī)定；c)       每年開展

15、1次第三方滿意度測評，滿意度不低于92%。6.1.5.2商務服務6.1.5.2.1應提供的商務服務內(nèi)容包括：問訊服務及留言服務；迎賓服務；信件報刊收發(fā)、遞送服務；個人行李搬運、寄送服務；行李車、推車、雨傘租賃服務；航空機票的訂購、確認服務；花卉外購、遞送服務；會議/會展服務；電話/衛(wèi)星會議服務等。6.1.5.2.2宜提供的商務服務內(nèi)容包括：高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小商店、康樂設施、展廳、多功能廳、會議中心、商務中心、銀行自助取款點、會所等商務設施并提供相應服務以及商務活動策劃服務和貴賓接送服務等。6.1.5.3辦公環(huán)境樓宇使用過程中應采用節(jié)能減排措施，室內(nèi)環(huán)境應符合以下要求：a)

16、0;      溫度設置應符合JGJ 67-2006中7.2.2的一類標準要求；b)       小氣候環(huán)境應符合JGJ 67-2006中6.2的規(guī)定；c)       光環(huán)境應符合JGJ 67-2006中6.3的規(guī)定；d)       聲環(huán)境應符合JGJ 67-2006中6.4的一類標準要求。6.2甲級寫字樓6.2.1地理位置

17、6.2.1.1交通便利，在500m以內(nèi)有超過3條以上公交線路站點，靠近軌道交通進出口。6.2.1.2周邊有完善的綜合配套，如公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂及購物中心等。6.2.2業(yè)權狀態(tài)業(yè)權可為分散業(yè)權，最大業(yè)主持有量應不低于50%。6.2.3客戶品質(zhì)寫字樓建成后12年內(nèi)客戶品質(zhì)應符合下列要求：a)       世界500強、國內(nèi)100強以及行業(yè)知名企業(yè)數(shù)量比例不少于30%，或者其使用面積不少于50%；b)       投入使用的建筑面積不低于70%。6.

18、2.4硬件要求6.2.4.1建筑規(guī)模建筑規(guī)模應符合下列要求：a)       建筑面積不低于30000m2；b)       每層建筑面積不低于1300m2。6.2.4.2建筑設計建筑設計應符合下列要求：a)       應由國內(nèi)甲級設計單位承擔，設計應符合JGJ67的相關規(guī)定。其中，在新建、改建、擴建時建筑設計應符合節(jié)能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結(jié)構(gòu)荷載的規(guī)定，具體要求如下：節(jié)

19、能設計符合GB 50189的要求；無障礙設計符合JGJ 50的要求；防火設計符合GB 50016、GB 50045的要求；抗震設計符合GB 50011、JGJ 3、JGJ 99的要求；綠色設計符合JGJ/T 229的要求；結(jié)構(gòu)荷載符合GB 50009的要求。b)       建筑應為現(xiàn)澆混凝土或鋼結(jié)構(gòu)，能提供可靈活分隔適的辦公空間，整層得房率至少為65%，空間少柱。c)       大堂能獨立使用，建筑層高應不低于8m。d)  

20、0;    辦公室凈高不低于2.6m。e)       單面布房通道寬不少于1.6m，雙面布房通道寬不少于1.8m，通道凈高不低于2.3m。f)       寫字樓應配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計算，二環(huán)路內(nèi)至少每200m2配置1個停車位，二環(huán)路外至少每125m2配置1個停車位，每個停車位建筑面積不低于25m2。g)       每層樓設

21、男、女分開的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間應配備充足的衛(wèi)生潔具，數(shù)量應符合CJJ 14-2005中3.2.7的規(guī)定。6.2.4.3建筑裝飾建筑裝飾高檔并符合下列要求：a)       建筑外立面應時尚、美觀，風格獨特，節(jié)能環(huán)保；b)       大堂裝飾華麗舒適；c)       走廊地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；d)     

22、  辦公間地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；e)       電梯廳應采用高檔裝飾材料，地面采用石材；電梯間應有高檔裝飾材料；f)       衛(wèi)生間設計舒適方便，配備高檔品牌潔具、洗面臺、面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙等；g)       建筑公共區(qū)域應有綠化生態(tài)空間；h)      

23、; 裝飾裝修工程質(zhì)量應符合GB 50210相關規(guī)定。6.2.4.4設施設備設施設備應符合下列要求：a)       按寫字樓建筑面積計算，每部電梯服務面積不超過5000m2，每部載重不低于1600，轎廂凈高不低于2.7m。電梯高、低速度分區(qū)布局合理，低區(qū)速度不低于3m/s，高區(qū)速度不低于6m/s，平均等候時間不超過32s。客貨分離，消防電梯的設置應符合GB 50045-95（2005年版）中6.3的規(guī)定；b)       應設集中空調(diào)系統(tǒng)；冷熱源

24、主機能效不低于GB 19577-2004第5章規(guī)定的2級能效標準并符合GB 50189的相關要求，系統(tǒng)采用四管制，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，應裝分戶或分區(qū)計量裝置；新風量供應每人不低于40m3/h；c)       電氣提供雙回路電路，照明動力等設備應設置分戶或分區(qū)計量裝置，在辦公區(qū)提供的電量不低于80w/m2；提供充足的后備發(fā)電設備，在停電時能保障消防及辦公應急設備的正常使用；d)       應至少提供3家通訊網(wǎng)絡服務商，每1520 m2宜配置不

25、少于2對電話線，并按使用要求需設置有ISDN、DDN、T1等通訊接口，并宜提供光纜接口等多種通訊設施，應保障樓宇無線網(wǎng)絡通訊全覆蓋；e)       冷水供應應滿足24h使用，熱水供應應滿足16h使用；f)       停車庫（場）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應設置電視監(jiān)控設施；g)       應配備自動滅火系統(tǒng)；h)     &

26、#160; 智能化系統(tǒng)應符合附錄A的要求。6.2.5服務要求6.2.5.1物業(yè)服務物業(yè)服務應符合下列要求：a)       至少應由國家二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務；b)       物業(yè)服務基本要求、客戶服務、房屋共用部位與共用設施設備運行及維護服務、秩序維護服務環(huán)境衛(wèi)生維護服務、綠化維護服務應符合DB510100/T 013規(guī)定；c)       每年開展1次第三

27、方滿意度測評，滿意度不低于90%。6.2.5.2商務服務6.2.5.2.1應提供的商務服務內(nèi)容包括：問訊服務及留言服務、迎賓服務、信件報刊收發(fā)、遞送服務、個人行李搬運、寄送服務、行李車、推車、雨傘租賃服務、航空機票的訂購、確認服務等。6.2.5.2.2宜提供的商務服務內(nèi)容包括：高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小商店、康樂設施、展廳、多功能廳、會議中心、商務中心、銀行自助取款點、會所等。6.2.5.3辦公環(huán)境樓宇使用過程中應采用節(jié)能減排措施，室內(nèi)環(huán)境應符合以下要求：a)       溫度設置應符合JGJ 67-2006中7.2.

28、2的二類標準要求；b)       小氣候環(huán)境應符合JGJ 67-2006中6.2的規(guī)定；c)       光環(huán)境應符合JGJ 67-2006中6.3的規(guī)定；d)       聲環(huán)境應符合JGJ 67-2006中6.4中的二類標準要求。6.3乙級寫字樓6.3.1地理位置6.3.1.1交通便利，有超過3條以上公交線路站點。6.3.1.2周邊有一定的配套設施。6.3.2業(yè)權狀態(tài)業(yè)權可為分散業(yè)

29、權。6.3.3客戶品質(zhì)客戶品質(zhì)應符合下列要求：a)       入住客戶可為國內(nèi)的初創(chuàng)型、中小企業(yè)；b)       建成后投入使用的建筑面積12年內(nèi)不低于60%。6.3.4硬件要求6.3.4.1建筑規(guī)模建筑規(guī)模應符合下列要求：a)       辦公建筑面積不低于20000m2；b)       單層建筑面積不低于10

30、00m2。6.3.4.2建筑設計建筑設計應符合下列要求：a)       設計單位資質(zhì)應符合相關規(guī)定，設計應符合JGJ67的相關規(guī)定。其中，在新建、改建、擴建時建筑設計應符合節(jié)能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結(jié)構(gòu)荷載的規(guī)定，具體要求如下：節(jié)能設計符合GB 50189的要求；無障礙設計符合JGJ 50的要求；防火設計符合GB 50016、GB 50045的要求；抗震設計符合GB 50011、JGJ 3、JGJ 99的要求；綠色設計符合JGJ/T 229的要求；結(jié)構(gòu)荷載符合GB 50009的要求。b)  

31、     大堂能獨立使用。c)       辦公室凈高不低于2.5m。d)       單面布房通道寬不少于1.5m，雙面布房通道寬不少于1.8m，通道凈高不低于2.2m。e)       寫字樓應配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計算，二環(huán)路內(nèi)至少每200m2配置1個停車位，二環(huán)路外至少每125m2配置1個停車位，每個停車位建筑面積

32、不低于25m2。f)       每層樓設男、女分開的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間應配備充足的衛(wèi)生潔具，數(shù)量應符合CJJ 14-2005中3.2.7的規(guī)定。6.3.4.3建筑裝飾建筑裝飾良好并符合下列要求：a)       大堂應裝飾良好；b)       衛(wèi)生間設計舒適方便，燈具應采用環(huán)保燈具，宜提供手紙；c)       裝飾裝

33、修工程質(zhì)量應符合GB 50210相關規(guī)定。6.3.4.4設施設備設施設備應符合下列要求：a)       按寫字樓建筑面積計算，每部電梯服務面積不超過5000m2，每部載重不低于1000。消防電梯的設置應符合GB 50045-95（2005年版）中6.3的規(guī)定；b)       應設空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；新風量供應每人不低于30m3/h；c)       電氣提供充足

34、電源，照明動力等設備應設置分戶或分區(qū)計量裝置，在辦公區(qū)提供的電量不低于50w/m2；提供充足的后備發(fā)電設備，在停電時能保障消防及辦公應急設備的正常使用；d)       應至少提供3家通訊網(wǎng)絡服務商，每1520 m2宜配置不少于2對電話線，并按使用要求需設置有ISDN等通訊接口；e)       冷水供應應滿足24h使用；f)       停車庫（場）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應設置電視監(jiān)控設施；g)       應配備自動滅火系統(tǒng)；h)       智能化系統(tǒng)應符合附錄A的要求。6.3.5服務要求6.3.5.1物業(yè)服務物業(yè)服務應符合下列要求：a)       至少應由國家三級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務；b)       物業(yè)服