置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)實(shí)施計(jì)劃書

1、. . . . 置業(yè)項(xiàng)目置業(yè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書商業(yè)計(jì)劃書. . . . 2 / 51目目 錄錄摘要摘要 4 4第一章某置業(yè)簡介第一章某置業(yè)簡介 5 5第二章某集團(tuán)股份簡介第二章某集團(tuán)股份簡介 5 5第三章項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì) 6 63.1 項(xiàng)目名稱 63.2 項(xiàng)目位置與周邊環(huán)境：63.3 項(xiàng)目定位 73.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體要求 73.5 規(guī)劃目標(biāo)定位 73.6 單體設(shè)計(jì)要求 8第四章、市場分析第四章、市場分析 8 84.1 市人文經(jīng)濟(jì)簡況 84.2 2003 與 2004 上半年市場分析 94.2.1 2003 年度市場交易綜合分析 94.2.2 2003 年市場各項(xiàng)具體數(shù)據(jù)分析 11

2、4.3 2004 房地產(chǎn)市場交易情況 124.4 城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 13第五章競爭狀況分析第五章競爭狀況分析 15155.1 非威脅性競爭板塊東部、西部、北部代表性樓盤分析 155.2 競爭性板塊中部、南部（指千和舜耕路板塊）分析 16第六章投資說明第六章投資說明 17176.1 股權(quán)融資：176.2 債權(quán)融資：186.3 本次募集資金的情況與使用 186.3.1 本次股權(quán)融資基本情況 18. . . . 3 / 516.3.2 本次債權(quán)融資的基本情況 196.3.3 募集資金的使用 19第七章投資報(bào)酬與退出第七章投資報(bào)酬與退出 19197.1.股利分配政策 197.2.投資的退出 20

3、第八章風(fēng)險(xiǎn)分析第八章風(fēng)險(xiǎn)分析 21218.1.項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn) 218.2.銷售風(fēng)險(xiǎn) 218.3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入不確定性風(fēng)險(xiǎn) 228.4.工程質(zhì)量與工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 228.5. 經(jīng)濟(jì)周期與產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn) 238.6.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 24第九章建設(shè)方式與工程計(jì)劃第九章建設(shè)方式與工程計(jì)劃 24249.1.承包、發(fā)包方式 249.2.工程計(jì)劃：25第十章經(jīng)營預(yù)測與財(cái)務(wù)分析第十章經(jīng)營預(yù)測與財(cái)務(wù)分析 252510.1.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：2510.2.投資估算與盈利分析 2510.2.1.估算依據(jù)與圍。2510.2.2.靜態(tài)分析 2510.2.3 動(dòng)態(tài)分析 33投資意向書投資意向書 3737. . .

4、 . 4 / 51摘 要某置業(yè)系由天雄、國雄投資發(fā)展和某房地產(chǎn)開發(fā)股份投資成立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。與天雄、國雄投資公司有緊密股權(quán)關(guān)系的某集團(tuán)將對該公司提供全方位的支持。某集團(tuán)是具有十年歷史的企業(yè)集團(tuán)，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涉與建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)營銷、飲料等行業(yè)。具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在開發(fā)有多個(gè)明星樓盤。主要有海岸、某奧林匹克花園、地帶等。曾在 2002 年、2003年的中國住交會(huì)上連續(xù)兩年被評為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)五十強(qiáng)” 。某項(xiàng)目位于市南部，該地風(fēng)景秀麗、植被豐富，是的綠肺，為保護(hù)城市環(huán)境，該地段目前鮮有新的地塊推出，因此該項(xiàng)目實(shí)際處于的絕版地段，有很高的升值潛力和良好的生活、

5、自然環(huán)境。該項(xiàng)目定位于市頂級樓盤，項(xiàng)目設(shè)計(jì)將結(jié)合項(xiàng)目位置、客戶特點(diǎn)精心打造，公司將與國際大師合作，將該項(xiàng)目建成某在的代表性作品。. . . . 5 / 51從的市場情況看，市房地產(chǎn)交易市場活躍，人民收入水平不斷提高，追求生活質(zhì)量，改善居住條件的需求日益增強(qiáng)，消費(fèi)水平不斷升級。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了一批高收入人群，從市場調(diào)查看，市缺少頂級樓盤，使高收入人群很難找到適合自己身份地位的房產(chǎn)。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)將有可能填補(bǔ)這一空白，贏得市場，贏得客戶。本次融資方式主要采用股權(quán)融資和債權(quán)融資相結(jié)合的方式進(jìn)行。公司將注冊資本從目前的 2000 萬元增加到 5000萬元，擬通過股權(quán)方式融資 3000 萬

6、元，與股權(quán)方式相匹配，投資人應(yīng)同時(shí)以 1：7（股權(quán)：債權(quán)）的比例向公司提供無息借款，借款期限暫定為 4 年。投資者以 500 萬股為投資起點(diǎn)，最高不超過增資后股權(quán)比例的 40%。該筆款項(xiàng)主要用于繳納項(xiàng)目土地款與前期費(fèi)用。目前某集團(tuán)已出資 1.12 億元交清了首付款。股東收益主要來源于股利分配和項(xiàng)目完成后清算收益。項(xiàng)目開發(fā)方式采用分期開發(fā)，滾動(dòng)進(jìn)行的方式，預(yù)計(jì)開發(fā)總工期為 4 年，項(xiàng)目占地面積為 172 畝，目前容積率為1.8，建筑面積為 20.4 萬平米，主要由小高層、高層組成。從項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測看，公司盈利前景良好，項(xiàng)目總投資為11.7 億元，按照 8000 元/平米測算，該項(xiàng)目銷售收入預(yù)計(jì)為

7、17.54 億元，凈利潤為 3.9 億元，成本利潤率為28.72%，投資利潤率為 97.86%。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看盈利是可觀的?？傊?，從總體上看，該項(xiàng)目在定位、設(shè)計(jì)、市場、經(jīng)營預(yù)測等方面都是可行的。第一章第一章 某置業(yè)簡介某置業(yè)簡介某置業(yè)系由天雄、國雄投資和某房地產(chǎn)開發(fā)股份投資成立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司于 2004 年 6 月 24 日成. . . . 6 / 51立。注冊資本為 2,000 萬元，經(jīng)營圍為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、商務(wù)中介服務(wù)等。公司本次擬增資擴(kuò)股 3,000 萬元，增資后，本公司注冊資本為 5,000 萬元。第二章第二章 某集團(tuán)股份簡介某集團(tuán)股份簡介公司目前的股東天雄和國雄投資發(fā)

8、展與某集團(tuán)具有緊密的股權(quán)投資關(guān)系，某集團(tuán)將在管理線、品牌線、業(yè)務(wù)線與企業(yè)文化方面給予全方位的支持，尤其是在項(xiàng)目開發(fā)過程中，將完全貫徹某集團(tuán)精細(xì)化、專業(yè)化的開發(fā)管理模式，精雕成地區(qū)最具影響力、盈利能力高的項(xiàng)目。某集團(tuán)簡介：某集團(tuán)成立于 1994 年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涉與物業(yè)管理、置業(yè)顧問、建筑設(shè)計(jì)、旅游開發(fā)、生物食品等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)，下屬某房地產(chǎn)開發(fā)股份、某奧城發(fā)展、天雄、某建設(shè)、某溫泉高爾夫發(fā)展、天一置業(yè)顧問、某物業(yè)服務(wù)、某飲樂多食品等十余家子公司與控股公司。主要項(xiàng)目有：某奧林匹克花園、某假日溫泉、某海岸、某馥香谷、某地帶、某廣場等。某集團(tuán)是中國較早實(shí)施品牌戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，在其發(fā)展

9、過程中與時(shí)導(dǎo)入 CIS 系統(tǒng)，1996 年率先在中國國家工商總局注冊了第一個(gè)建筑商標(biāo)，某集團(tuán)也是國較早通過ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且是國最早通過 ISO14001 環(huán)境體系認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)， “某”還是市和#省第一個(gè)著名建筑商標(biāo)。2001 年某集團(tuán)被評為“中國住交會(huì)地產(chǎn)名企 20 強(qiáng)” ，2002 年在當(dāng)代經(jīng)理人雜志評選的“中國成長企業(yè)百強(qiáng)”中位列 15 位，2003 年再次入選“中國住交會(huì)房地產(chǎn)品牌企業(yè)” 。同時(shí)連續(xù)多年被評定為“AAA 級信用企業(yè)” 。某集團(tuán)提出自己的發(fā)展方向?yàn)椤爸铝τ诔蔀槭澜缱吭降姆康禺a(chǎn)發(fā)展商，致力于成為令人尊敬的企業(yè)” 。在成立十周年之際，集團(tuán)提

10、出了發(fā)展戰(zhàn)略，明確提出了做透#市場的戰(zhàn)略規(guī)劃。在管理層面上，某集團(tuán)董事長王若雄還創(chuàng)造性總結(jié)出了“三線一圓”管理理論，并出版推開這扇窗專著，得到管理界人士的高度評價(jià)；并. . . . 7 / 51率先在房地產(chǎn)行業(yè)中提出和實(shí)施了房地產(chǎn)精細(xì)化管理模式。最近，某集團(tuán)又探索性地在企業(yè)管理中實(shí)施以“團(tuán)隊(duì) CEO”為執(zhí)行主體的“三會(huì)”管理模式。建立起了“培育了不起的人”機(jī)制，并與中國海洋大學(xué)聯(lián)合創(chuàng)辦了中國第一個(gè)總經(jīng)理研究生班。從創(chuàng)立伊始，某集團(tuán)就提出并逐漸形成了以“興業(yè)報(bào)國”為核心的文化體系，每年集團(tuán)都要拿出大量的資金用于社會(huì)公益事業(yè)，如出資百萬在中國海洋大學(xué)設(shè)立“某獎(jiǎng)學(xué)金” 、 “某跨世紀(jì)優(yōu)秀人才獎(jiǎng)” ，

11、在等地區(qū)捐建希望小學(xué)，積極安置下崗職工再就業(yè)，捐資助殘，支持殘疾人安居工程，2002 年出資人民幣 1,000 萬元支持“奧運(yùn)爭光計(jì)劃”等等。第三章第三章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)3.13.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱“某太陽樹” or “太陽樹” （暫定，以下均稱為某項(xiàng)目）3.23.2 項(xiàng)目位置與周邊環(huán)境：項(xiàng)目位置與周邊環(huán)境：某項(xiàng)目土地位置極佳，位于市的東南面，屬于#省府上風(fēng)上水之寶地，位于千腳下，周圍冬暖夏涼的小環(huán)境在這一火爐中實(shí)屬難得，因此該地區(qū)屬于的高級居住區(qū)，是眾多商家必爭之地。項(xiàng)目北臨中華女子學(xué)院，東西分別有舜耕路、旅游路兩條交通干線貫穿南北，組團(tuán)南端以興濟(jì)河為界，總占地面積 172

12、畝，項(xiàng)目與周邊有近 6000 畝森林和 2000 畝社區(qū)綠化，群山環(huán)抱，氣候宜人，具有典型的城. . . . 8 / 51市花園特點(diǎn)，是非常適合居住的大型社區(qū)。附近的舜城于1999 年 1 月正式開始開工建設(shè)，目前的社區(qū)配套已進(jìn)一步得到了完善，社區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模，現(xiàn)已完成住宅項(xiàng)目 50多萬平方米，在建住宅項(xiàng)目 20 萬平方米。自 2001 年 4 月首批省直機(jī)關(guān)住宅交付使用、1000 余戶居民入住起，截至2003 年年底，入住人數(shù)已逾萬人。入住業(yè)主主要為駐濟(jì)各大高校教師，省直機(jī)關(guān)公務(wù)人員、商務(wù)人員、職業(yè)經(jīng)理人與各專業(yè)人士，居民素質(zhì)較高。某項(xiàng)目位于南城中心地帶，東依千山脈，西側(cè)與龜山遙遙相望，視

13、覺效果極佳，地理位置優(yōu)越。該組團(tuán)距市中心不足 6 公里，且有 K90、34、110 等多條公交線路通過，交通較為便利。根據(jù)已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目總占地面積 172 畝，容積率為 1.8，總計(jì)可建設(shè)住宅與配套公建約 204000 平方米。由于該項(xiàng)目原為舜城大開發(fā)的一個(gè)重要組成部分，建設(shè)用地已明確為出讓地“熟地” ，且項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)十分清晰。另外，該項(xiàng)目已辦理好土地證和用地規(guī)劃許可證，基本具備“三通一平”施工條件，項(xiàng)目所需水、電、煤氣等配套設(shè)施齊備，市政管線均已布放到位，建設(shè)條件較為理想。. . . . 9 / 513.33.3 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位于房地產(chǎn)市場的頂端產(chǎn)品，將與國際設(shè)計(jì)大師和國際著名

14、的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，打造頂級樓盤。室裝修將采用高標(biāo)準(zhǔn)、人性化的設(shè)計(jì)。在規(guī)劃、單體、環(huán)境乃至室裝修要協(xié)調(diào)一致，互為補(bǔ)充、一脈相承。社區(qū)環(huán)境將突出基地自然地形的特點(diǎn)。3.43.4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體要求建筑全部為高層（12-18 為主） ，容積率不高于 1.8，立面設(shè)計(jì)大氣、簡潔、現(xiàn)代、創(chuàng)新而獨(dú)特。室平面布置符合中國人的生活習(xí)慣和功能要求，室裝修突出現(xiàn)代、簡約、實(shí)用、大氣、藝術(shù)等特點(diǎn)，在與業(yè)主充分溝通的基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)意，做出建筑藝術(shù)精品大膽使用新技術(shù)、提倡生態(tài)環(huán)保理念，營造適合人類居住的小環(huán)境，形成城市中的空中別墅。達(dá)到生活方便與居住舒適的雙重目的。3.53.5 規(guī)劃目標(biāo)定位規(guī)劃目標(biāo)定位3.

15、5.1.該項(xiàng)目的地勢呈碗狀，整個(gè)區(qū)域圍地形成三級跌落狀分布，極目遠(yuǎn)眺，不遠(yuǎn)處的市區(qū)以與千盡在眼前，無論霧天還是晴天都別有情趣，規(guī)劃階段應(yīng)該充分利用自然資源。3.5.2、規(guī)劃充分考量基地自然地形和周邊整體自然環(huán)境，同時(shí)兼顧社區(qū)環(huán)境的充分營造，力求精致，此為本設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，可以充分借鑒和發(fā)揮日本園林營造的特色。3.5.3.項(xiàng)目定位為一個(gè)真正的現(xiàn)代生活時(shí)尚住區(qū)。體. . . . 10 / 51現(xiàn)在住宅科技的考究與利用，根據(jù)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境以與氣候弱勢，如降低噪音、控制室溫度等等。3.5.4.以健康時(shí)尚為主體的高尚居住區(qū)。包括小區(qū)室外運(yùn)動(dòng)場地、漫步道、網(wǎng)球場、劃水道、森林氧吧中漫步、高爾夫練習(xí)場等。會(huì)所室攀巖

16、、溫泉浴、壁球館、游泳池、健身房等。3.5.5.生態(tài)為主體的景觀設(shè)計(jì)，結(jié)合周圍自然景觀山、水的綜合利用。把小區(qū)景觀融入自然。濃郁的森林、小橋流水，林蔭大道，步行景觀大道等給人以回歸自然的感受。3.5.6.規(guī)劃建議采用大間距，要留有大面積綠化用地，提高檔次的同時(shí)，使業(yè)主更有機(jī)會(huì)和自然親近。3.63.6 單體設(shè)計(jì)要求單體設(shè)計(jì)要求3.6.1 該項(xiàng)目單體戶型面積在 150350 平米之間，樓層越高，單戶面積越大。3.6.2 會(huì)所功能齊全，結(jié)構(gòu)合理、布置精致，成為小區(qū)居民交流、生活的中心，面積在 20003000 平米即可。3.6.3. 底層部分要和小區(qū)精致的環(huán)境以與現(xiàn)狀的錯(cuò)落地勢相結(jié)合，移步異景。3.

17、6.4. 中高層部分具備安全而且有最佳景觀的“空中別墅” 。3.6.5 高層住宅建議大戶型，并且布置平層、錯(cuò)層形式，平面功能布局參考別墅的功能布局。使業(yè)主真正享受到別墅的感受，而又有高層住宅的安全性和景觀優(yōu)勢。3.6.6. 引領(lǐng)時(shí)尚的功能布局。3.6.7. 寬闊的景觀大陽臺(tái)，客廳、臥室落地的景觀玻璃窗，開敞的主臥室衛(wèi)生間，讓業(yè)主在洗浴、休息中感受窗外千以與泉城的無盡美景，開窗面積盡量大，但還要考. . . . 11 / 51慮當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣?。第四章、市場分析第四章、市場分?.14.1 市市人文人文經(jīng)濟(jì)簡況經(jīng)濟(jì)簡況市是#省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技與教育中心；是國務(wù)院公布的歷史文化名城，中國首批

18、優(yōu)秀旅游城市。4.1.14.1.1 人文地理概況人文地理概況市位于#省中西部，泰山穹隆北麓，黃岸。北距首都494 公里。北鄰市，東北連濱州市，東接市，南與萊蕪市、市毗連，西與聊城市相鄰。東西最大橫距 138 公里，南北最大縱距 166 公里，總面積 8154 平方公里，其中市區(qū)面積2119 平方公里?，F(xiàn)轄歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清縣、平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣等 5 個(gè)區(qū) 4 個(gè)縣，代管章丘市?？?cè)丝?543.5 萬人，其中城區(qū)人口 191萬人。4.1.24.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)據(jù)初步核算，2003 年全市國生產(chǎn)總值達(dá)到 1367.8 億元，比上年增長 14.5。全市

19、非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 482.7 億元，增長22.8，占 GDP 的比重達(dá)到 35.3，比上年提高 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，人均國生產(chǎn)總值 23632 元，增長 13.2。從 GDP 分配角度看：全年完成地域財(cái)政收入 264.2 億元，增長 12.7，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為11013 元，增長 9.1。另據(jù)銀行統(tǒng)計(jì)，2003 年全市企業(yè)存款比上年增加 170.3 億元，增長 24.2。. . . . 12 / 514.1.34.1.3 城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的方向已經(jīng)明確，城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的方向已經(jīng)明確，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003 年住房銷售額 55.5 億元，比上年增長44.2，其中個(gè)人

20、購買 52.5 億元，增長 55.8。全部房屋銷售額 59.5 億元，比上年增長 45.5，其中個(gè)人購買54.0 億元，增長 57.4。 以上數(shù)字表明，住房消費(fèi)已成為市居民最大的消費(fèi)類別，成為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級方向的代表性品類。4.24.2 20032003 與與 20042004 上半年市場分析上半年市場分析4.2.14.2.1 20032003 年度市場交易綜合分析年度市場交易綜合分析2003 年，在宏觀經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行的背景下，隨著市新的城市規(guī)劃的實(shí)施，住房一、二級市場繼續(xù)保持購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，對拉動(dòng)市經(jīng)濟(jì)增長做出了積極貢獻(xiàn)。（1）2003 年全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長并再

21、創(chuàng)佳績。其中，轉(zhuǎn)讓件數(shù)超過 2 萬件，達(dá)到 24315 件，同比增長 36.5%；轉(zhuǎn)讓面積突破 300 萬平方米，達(dá)到 321.95 萬平方米，增長 26.8%；轉(zhuǎn)讓金額 53.31 億元，增長近 10 個(gè)億，增幅為 22.1%。（2）住房一、二級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯2003 年，市住房一、二級市場相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢前所未有。兩級市場買賣住房成交套數(shù)為近幾年. . . . 13 / 51之最（見圖） ，進(jìn)入市場買賣房屋的居民家庭越來越多，市場發(fā)展后勁十足。同時(shí)，住房市場的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易稅收的增長。自實(shí)行住房制度改革以來，人們已經(jīng)逐步摒棄了靠單位解

22、決住房的依賴思想，轉(zhuǎn)而把目光投向欣欣向榮的住房市場。 “賣舊買新” “以小換大” “以次換好”已成為人們改善居住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的梯次消費(fèi)形式，也是住房一、二級市場得以長久發(fā)展的推動(dòng)力。（3）一、二級住房市場等銷售占有比例圖 各類房產(chǎn)買賣面積構(gòu)成圖4.2.24.2.2 20032003 年市場各項(xiàng)具體數(shù)據(jù)分析年市場各項(xiàng)具體數(shù)據(jù)分析（1）商品住房戶型面積成交情況對比. . . . 14 / 51從成交商品住房的戶型來看（見圖） ，不超過 130的中小戶型成交 6443 件，占商品住房成交總件數(shù)的 72.5%；其中 70130之間的戶型最為市場所認(rèn)可，共計(jì) 5710 件

23、，占 64.3%。從這個(gè)意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場需求。（2）.多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位，高層、小高層成倍增長在市商品住房市場上，多層、高層和小高層樓房的銷售量比例出現(xiàn)變化。2003 年，多層樓房銷售所占商品住房銷售總件數(shù)的比重為 66.70%；高層、小高層商品住房成交2959 件，同比增長 3.5 倍；占商品住房成交總量的33.3%，比上一年提高 22 個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯鋈藗儗Ω邔拥恼J(rèn)可程度正在提高，高端高層住房的平均價(jià)格是多層住房的兩倍多，主要針對高收入家庭。多層與高層、小高層兩者價(jià)格與銷售量上形成的對比，從一個(gè)側(cè)面反映出市住房市場各類住房有效需求的“質(zhì)”“量”辯

24、證關(guān)系。. . . . 15 / 514.34.3 20042004 房地產(chǎn)市場交易情況房地產(chǎn)市場交易情況2004 年月份，市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售面積快速上升，施工規(guī)模溫和放大。從前 4 個(gè)月的投資完成情況看，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 4.3.1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢平穩(wěn)。今年前 4 個(gè)月，市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 19.7 億元，比上年同期增長 21.6%。從增幅來看是逐月下降的，但從凈完成投資來看是逐月遞增的，前兩個(gè)月完成投資為 6.0 億元，三月份凈完成投資為 5.7 億元，四月份凈完成投資為8 億元。4.3.2.竣工面積下降，商品房銷售面積快速增長。1-4 月份市累計(jì)銷售

25、各類房屋 53.0 萬平方米（其中住宅銷售 50.2 萬平方米） ，增長 67.2%，房價(jià)比上年同期上漲. . . . 16 / 5124.3%，比竣工面積多出 32.9 萬平方米， （其中住宅多出竣工面積 30.9 萬平方米。 ）4.3.3.新開工面積與上年持平。今年以來，我市市房地產(chǎn)新開工面積 126.4 萬平方米，與上年同期基本持平，其中住宅新開工 103.4 萬平方米，同比下降 6.3%。由于上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)施工規(guī)模溫和放大，全部房屋施工面積為 564.1 萬平方米，比上年同期增長 21.4%，其中住宅 463.2 萬平方米，增長 21.4%。 4.3.4.資金到位充足。從資金

26、到位情況看，房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至月底，當(dāng)年到位資金 34.9 億元，比上年同期增長 22.5，其中企業(yè)自籌資金和其他資金來源大幅增長，占資金來源的 71.6；到位金額分別為 13.1億元和 11.9 億元，分別比上年同期增長 28.4和95.1；銀行貸款 9.8 億元，下降 16.9。4.3.5 省城房價(jià)出現(xiàn)了下降態(tài)勢市房管局對外公布的 2004 年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告顯示，6 月商品房均價(jià)比 5 月每平方米下降 305 元。今年上半年，全市商品房成交 6883 件，成交面積93.68 萬平方米，同比增長 77.65，成交金額達(dá) 25.75 億元，同比增長

27、110.72。從商品房轉(zhuǎn)讓情況來看，上半年的房屋均價(jià)為 2608 元平方米，而去年同期商品房均價(jià)為2188 元平方米，同比增長了 19.19。由于受拆遷與人口因素的影響，今年省城房價(jià)增長迅速，5 月份之前，商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2527 元平方米，在 5 月中旬后價(jià)格曾一度上升到 2801 元平方米的高價(jià)，但隨后價(jià)格開始下滑，到 6 月下旬均價(jià)為 2496 元平方米，比 5 月份每平方米下降了 305 元。專家指出，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，價(jià)格曲線出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，也就是價(jià)格增長的幅度逐漸縮小為零，并且未來的趨勢是價(jià)格在該點(diǎn)保持平穩(wěn)或者出現(xiàn)下降。根據(jù)省城市場上的種種表現(xiàn)，可以大膽判斷，房價(jià)已經(jīng)上升到一段

28、時(shí)間. . . . 17 / 51的最高點(diǎn)。但是，房價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，絕對不等于房價(jià)驟然跌落。因?yàn)樵谑〕鞘袌?，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素占主流，它們也必然會(huì)支撐住房價(jià)曲線。4.44.4 城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析4.4.14.4.1 新城市運(yùn)動(dòng)新城市運(yùn)動(dòng)從“現(xiàn)代化的大村莊”向現(xiàn)代化大都市邁進(jìn)自從高麗任#省委書記以后，加大了的城市建設(shè)力度，在事關(guān)城市發(fā)展的道路建設(shè)方面力度極大，無論是經(jīng)十路、舜耕路、旅游路的擴(kuò)展還是泉城路附近的改造、南北高架的鋪設(shè)大大緩解了的交通壓力，而且正在請美國的規(guī)劃設(shè)計(jì)大師對的東部城區(qū)進(jìn)行新規(guī)劃。在#省強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐下，在未來的發(fā)展中一定能夠展現(xiàn)出其作為經(jīng)濟(jì)

29、大省省會(huì)城市的魅力，相應(yīng)的，的發(fā)展將給房地產(chǎn)商帶來更大發(fā)展空間。4.4.24.4.2 城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃“東拓、西進(jìn)，中疏，南控、北跨東拓、西進(jìn)，中疏，南控、北跨”（1）東拓（正在規(guī)劃“東部新城” ）向東沿“膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶”形成未來城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的重大舉措之一。該區(qū)域西起二環(huán)東路，東至東巨野河，南起旅游東路以南一帶山體，北至工業(yè)南路和濟(jì)青高速公路，以大辛河為界，由“東部產(chǎn)業(yè)帶”和“東部新城”兩大部分組成。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)人士介紹，#省基本確定了省政府東遷，在東西大動(dòng)脈經(jīng)十路的帶動(dòng)下全面提升東部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ夷壳皷|部較高的房價(jià)也體現(xiàn)了這一區(qū)域的未來升值價(jià)值。

30、（2）西進(jìn)，即打造西部人居新城西部新城位于主城區(qū)西部二環(huán)西路以西，京福高速公路以東，規(guī)劃建設(shè)用地約 35 平方公里，將以京滬高速鐵路樞紐為依托，商貿(mào)、金融和物流產(chǎn)業(yè)為支撐，規(guī)劃形成“一縱兩橫”的空間結(jié)構(gòu)格局。西部片區(qū)地處主城區(qū)西南. . . . 18 / 51側(cè)，以發(fā)展高校園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住、旅游休閑為主，形成“山水綠城”相融一體的現(xiàn)代化新區(qū)。（3）北跨，即創(chuàng)造條件跨過黃河向北發(fā)展黃河以北用地寬敞，地勢開闊，是城市進(jìn)一步拓展空間的選擇。規(guī)劃研究結(jié)合北展區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市跨黃河發(fā)展，溝通主城區(qū)形成便利的交通條件，構(gòu)筑北部城市新區(qū)，形成城市空間進(jìn)一步擴(kuò)發(fā)展新的載體。（4）南控，即保護(hù)城市綠

31、肺目前，南部區(qū)域特別是圍繞千、舜耕路等地段，綠化良好，植被豐富，是整個(gè)城市的綠肺，也是重要的旅游風(fēng)景區(qū)，市政府為了塑造良好的城市旅游形象（在建一條達(dá)數(shù)公里長的旅游路） ，這一帶已經(jīng)沒有新的土地上市（拆遷除外） 。而這里正是公司開發(fā)項(xiàng)目所在地。可以說是泉城的絕版地段，具有很高的升值潛力和良好的生活、自然環(huán)境。（5）中疏，即疏解主城區(qū)職能和壓力中疏的核心任務(wù)是建設(shè)泉城特色風(fēng)貌帶。是著名的泉城，山、泉、湖、河、城渾然一體；基于對歷史傳統(tǒng)的尊重和借鑒，規(guī)劃風(fēng)貌帶空間結(jié)構(gòu)形成“一軸、兩湖、三區(qū)、四泉、六河、九山”的布局形態(tài)。綜上所述，近年來，房地產(chǎn)市場成交活躍，一、二級市場呈現(xiàn)出良好的互動(dòng)態(tài)勢，成交量不

32、斷擴(kuò)大，投資額屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，雖在 5、6 月份出現(xiàn)回調(diào)，但不會(huì)影響總體走勢。從市場發(fā)展趨勢看，南部地段屬于泉城最適宜人居住的地方，具有很高的升值潛力，同時(shí)由于著意保護(hù)南部環(huán)境，不再推出新地塊，這是公司項(xiàng)目更具有了獨(dú)占性。. . . . 19 / 51第五章第五章 競爭狀況分析競爭狀況分析5.15.1 非威脅性競爭板塊非威脅性競爭板塊東部、西部、北部代表性樓盤東部、西部、北部代表性樓盤分析分析作為某項(xiàng)目的非競爭性板塊，其中東部的升值空間較大，雖然西部和北部的房價(jià)整體上還無法與東部相比，但其代表性樓盤卻因?yàn)殚_發(fā)商的實(shí)力、較好的社區(qū)規(guī)劃、建筑品質(zhì)贏得了市場的認(rèn)可，市場均價(jià)也幾乎都達(dá)到

33、了 4000 元/平米。5.1.1 東部：中潤世紀(jì)城、荷蘭莊園、黃金時(shí)代與的東部發(fā)展相類似，的東部因?yàn)檎拈_發(fā)政策正在加速發(fā)展，當(dāng)然房價(jià)也就水漲船高了，特別是幾乎位于城郊的荷蘭莊園、黃金時(shí)代尤為突出。項(xiàng)目地理位置 建 筑 概 況價(jià) 格中潤世紀(jì)城經(jīng)十路與漿水泉路交界新加坡山水風(fēng)格，小高層為主，占地 4.6 萬平米，建筑面積 100 萬平米，一期 12 萬，交付均價(jià)5000元/平米荷蘭莊園荷蘭風(fēng)情，占地面積 60 畝，多層為主現(xiàn)價(jià)4400元/平米黃金時(shí)代高新技術(shù)區(qū)多層普通住宅，約 5 萬平米現(xiàn)價(jià)4000元/平米其 他5.1.2.西部：100 國際新城、新世界城市花園、外海西子城市花園. . .

34、. 20 / 51 這是一個(gè)外地房地產(chǎn)公司獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的板塊市場，無論是來的公司外海西子、的 100 還是的新世界，他們不僅帶來了先進(jìn)的社區(qū)開發(fā)理念，而且大大提升了西部的生活居住檔次、品位。項(xiàng)目地理位置 建 筑 概 況價(jià) 格100原水泥廠路（經(jīng)十路附近）多層、小高層為主，占地1500 畝，建筑面積 178 萬平米，一期 20 多萬平米已經(jīng)售罄2600 元起價(jià)，現(xiàn)價(jià)3500 元新世界城市花園經(jīng)七路與緯十二路交界多層、小高層，占地 23.87公頃，建筑面積 48 萬平米均價(jià)4380 元/平米外海西子興濟(jì)河與幸福路交界多層普通住宅現(xiàn)價(jià)2900 元/平米其 他5.1.3.北部：魯能康橋、重汽彼岸新都、富翔

35、天地與西部相比，北部是當(dāng)?shù)貒蟮牡乇P，魯能、重汽、樂成等憑借自己的實(shí)力在北部樹立起了樓盤的典型形象，當(dāng)然，這與市政府正準(zhǔn)備改造北部的利好有很大關(guān)系。 （如，北園大街準(zhǔn)備改造成商業(yè)街）（當(dāng)然，作為中國房地產(chǎn)的老大萬科和新貴順馳也正在全力競爭北部重汽廠地一塊 500 畝的開發(fā)權(quán)。 ）項(xiàng)目地理位置 建 筑 概 況價(jià) 格魯能康橋大明湖和鐵路對面北園大街占地 153 畝，規(guī)劃建筑面積23.56 萬平方米，總共 1300戶，2005 年 6 月全部竣工三期4100 元/平米起價(jià)重汽彼岸新都花園路和山大路交界占地 60 畝，5 幢多層、5 幢高層，建筑面積約 8 萬平米均價(jià)3700 元/平方米. . . .

36、 21 / 51富翔天地花園路與二環(huán)東路交界占地 170 多畝，建筑面積 18萬平米，30 多幢多層住宅，1400 多戶現(xiàn)價(jià)4000 元/平米其 他5.25.2 競爭性板塊競爭性板塊中部、南部（指千和舜耕路板塊）分中部、南部（指千和舜耕路板塊）分析析5.2.1.中部：魯信花園、大舜天成、三箭銀苑雖然我們把大舜天成、三箭銀苑列入了競爭性的中部板塊，這只是從價(jià)位上考慮，實(shí)際上從目標(biāo)消費(fèi)人群分析，中部區(qū)域的競爭對手就是正準(zhǔn)備正式對外銷售的魯信花園，這個(gè)項(xiàng)目地理位置突出（比鄰經(jīng)十路，斜對植物園） ，工作、生活都非常方便，而且其 6500 元7500 元的價(jià)位剛好處于我們的競爭價(jià)位上。項(xiàng) 目地理位置 建

37、 筑 概 況價(jià) 格魯信花園青年東路1 號項(xiàng)目占地 1.6 萬平米，轄一幢 3.7 萬平米高檔寫字樓，兩幢高層住宅樓。起價(jià)6500 元7500元大舜天成山大路236 號與和平路交界總建筑面積 10 萬平方米，會(huì)所面積 2500 多平米，并設(shè)室游泳館、視聽房、鋼琴房、乒乓球室、健身房、室攀巖館等精裝65007800 元/平米三箭銀苑樂源大街與民生大街交界占地 1.3 公頃，建筑面積 7萬多平方米，采取分散設(shè)計(jì)，統(tǒng)一裝修，適合 SOHO一族起價(jià)6280 元/平米5.2.2.南部：中創(chuàng)開元山莊、永大清華園、銀豐山莊、. . . . 22 / 51偉東新都、舜城南部看起來競爭性樓盤很多，但仔細(xì)分析，競爭

38、對手并不是很多：中創(chuàng)開元山莊雖然保持著 5800 元/平米的高價(jià)，但因?yàn)楸P子太老已沒有了吸引力，而附近的永大清華園憑其 47005000 元/平米的多層電梯洋房有一定競爭力。銀豐山莊正準(zhǔn)備啟動(dòng)，其不錯(cuò)的地理位置加上 4800 元的均價(jià)，如果建筑不錯(cuò)，會(huì)對某項(xiàng)目造成一定的競爭性。偉東新都、舜城都是盤熟，但是因?yàn)槠錇榕f城拆遷，在目前市場定位明確的基礎(chǔ)上很難樹立起高檔房的形象，對某項(xiàng)目沒有本質(zhì)上的競爭性威脅。項(xiàng) 目地理位置 建 筑 概 況價(jià) 格永大清華園千佛#面 多層帶電梯洋房，150 平米以上大戶型5000 元左右銀豐山莊舜耕路南有部分多層電梯洋房，建筑面積 15 萬平米均價(jià)4800 元偉東新都舜

39、耕路南占地 780 畝，總建筑面積103.3 萬平方米，分四期開發(fā)（含拆遷戶）目前4300 元/平米舜城千下已建 50 多萬平米，在建 20萬平方米4500 元左右其 他第六章第六章 投資說明投資說明本次融資擬通過股權(quán)融資與債權(quán)融資相結(jié)合的方式進(jìn)行，發(fā)行人為某置業(yè)。6.16.1 股權(quán)融資：股權(quán)融資：本次增資擴(kuò)股擬將注冊資本金從 2,000 萬元增加至5,000 萬元，通過股權(quán)形式融資 3000 萬元。. . . . 23 / 51單位：人民幣元單位面值認(rèn)購價(jià)募集資金每股1.001.001.00合計(jì)30,000,000.0030,000,000.0030,000,000.006.26.2 債權(quán)融

40、資：債權(quán)融資：擬向新、老股東以債權(quán)方式融資 35,000 萬元，債權(quán)融資額與股權(quán)投資額的比例為 7：1。6.36.3 本次募集資金的情況與使用本次募集資金的情況與使用6.3.16.3.1 本次股權(quán)融資基本情況本次股權(quán)融資基本情況股權(quán)融資規(guī)模根據(jù)公司臨時(shí)股東會(huì)決議，公司實(shí)施增資擴(kuò)股計(jì)劃，公司注冊資本擬增加 3,000 萬元。本次增資后，公司注冊資本金將擴(kuò)至 5,000 萬元。認(rèn)購價(jià)格此次增資擴(kuò)股采用定價(jià)認(rèn)購方式，每股認(rèn)購價(jià)格擬定為 1.00 元。認(rèn)購方式本次增資擴(kuò)股采取協(xié)議認(rèn)購方式，凡有意對本公司增資的現(xiàn)有股東和社會(huì)特定法人機(jī)構(gòu)與自然人，均可向本公司提交意向書。本公司將按照認(rèn)購量優(yōu)先和認(rèn)購時(shí)間優(yōu)

41、先，同等條件下老股東優(yōu)先認(rèn)購的原則，與投資者協(xié)商確定認(rèn)購出資額。本次增資擴(kuò)股的認(rèn)購單位為 500 萬股，投資者最低認(rèn)購數(shù)為 1 個(gè)認(rèn)購單位。認(rèn)購期限自 2004 年 8 月 15 日開始，至 2004 年 12 月 31 日止，本公司保留根據(jù)實(shí)際情況延長或者縮短認(rèn)購期限的權(quán)利。認(rèn)購程序. . . . 24 / 51a、有意投資入股本公司之投資者向本公司提供經(jīng)審計(jì)的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、 法人營業(yè)執(zhí)照 （復(fù)印件加蓋公章） 、公司簡介與法人代表簡歷、公司章程等資料，并填寫企業(yè)基本情況表和投資意向書；b、本公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對投資者的資格進(jìn)行確認(rèn)；c、與確認(rèn)的股東簽訂投資入股協(xié)議書 ，投資

42、者按投資入股協(xié)議書將投資款在指定的時(shí)間劃入本公司指定的銀行。認(rèn)購數(shù)量限制單個(gè)投資者直接或間接向本公司出資不少于 500 萬元人民幣，但不得超過本公司此次增資擴(kuò)股后注冊資本的40%。認(rèn)購與繳款期限自 2004 年 8 月 15 日起至 2004 年 12 月 31 日止。股東資格確認(rèn)根據(jù)公司法等有關(guān)規(guī)定，本公司此次增資擴(kuò)股投資入股的股東應(yīng)符合下列條件：a、資金來源合法；b、凈資產(chǎn)須達(dá)到資產(chǎn)總額的 30%以上，對外投資含對本公司的投資金額累計(jì)不得超過其凈資產(chǎn)的 50%，但國家規(guī)定的投資公司、控股公司與投資基金除外。6.3.26.3.2 本次債權(quán)融資的本次債權(quán)融資的基本基本情況情況融資規(guī)模公司在進(jìn)行

43、股權(quán)融資的同時(shí)，向新投資者以債權(quán)方式融資 14,000 萬元。方式凡有意對本公司增資的現(xiàn)有股東和社會(huì)特定法人機(jī)構(gòu)與自然人，在向本公司提交股權(quán)投資意向書的同時(shí)，承諾按其股權(quán)投資額的 7 倍借款給公司。公司與已確認(rèn)的股東簽訂借款合同 ，投資者按借款合同的規(guī)定將款項(xiàng)在指定的時(shí)間劃入本公司指定的銀行。債權(quán)融資價(jià)格公司雖然成立時(shí)間較短，但老股東為公司的成立、項(xiàng). . . . 25 / 51目的運(yùn)作、資金等方面做了大量的工作，并卓有成效。但本次增資擴(kuò)股未采用溢價(jià)方式，基于此，對本次債權(quán)融資采取無息的方式。期限本次借款期限暫定為四年。6.3.36.3.3 募集資金的使用募集資金的使用本公司計(jì)劃開發(fā)位于市南城

44、，舜耕路東側(cè)的項(xiàng)目。經(jīng)過長期、周密的市場調(diào)研和論證，確定該項(xiàng)目盈利水平高、風(fēng)險(xiǎn)易于控制。該項(xiàng)目土地總價(jià)款約 40,000 萬元，包括土地購置費(fèi)、契稅以與為購置該地塊支付的其他費(fèi)用。公司為項(xiàng)目的前期工作與第一筆土地款已支付約 11,000 萬元。為抓住當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，公司決定以增資擴(kuò)股的方式籌資用于支付土地與前期費(fèi)用。若本次股權(quán)與債權(quán)融資成功，可籌集資金 38,000 萬元，基本上可以保證該項(xiàng)目的資金需求。第七章第七章 投資報(bào)酬與退出投資報(bào)酬與退出7.1.7.1.股利分配政策股利分配政策本公司的股利分配采取同股同利的原則。根據(jù)公司章程規(guī)定，公司稅后利潤按下列順序分配：彌補(bǔ)以前年度虧損；

45、提取 10%的法定公積金；提取 510%的法定公益金；提取任意公積金；支付普通股股利。公司不在彌補(bǔ)公司虧損和提取法定公積金、公益金之前向股東分配利潤。利潤分配在公司股東大會(huì)對利潤分配方案做出決議后,. . . . 26 / 51兩個(gè)月完成股利的派發(fā)。公司可以采取現(xiàn)金或者股票方式分配股利。本公司在分配股利時(shí)，將按照法律規(guī)定代扣代繳各股東所獲股利收入應(yīng)繳的稅金。7.2.7.2.投資的退出投資的退出目前公司計(jì)劃開發(fā)的項(xiàng)目僅是某（樹）項(xiàng)目，若該項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，公司股東會(huì)決定不再進(jìn)行新的投資或開發(fā)，或有下列情形之一的，可以解散：公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時(shí)；1、股東會(huì)決

46、議解散；2、因公司合并或者分立需要解散的。依照第 1 項(xiàng)、第 2 項(xiàng)規(guī)定解散的，應(yīng)當(dāng)在十五日成立清算組，清算組由股東或股東指定人員組成。清算組在清算期間行使下列職權(quán)：清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單；通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人；處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；清繳所欠稅款；清理債權(quán)、債務(wù)；處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)；代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，應(yīng)當(dāng)制定清算方案，并報(bào)股東會(huì)確認(rèn)。公司財(cái)產(chǎn)能夠清償公司債務(wù)的，分別支付清算費(fèi)用、職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用，繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)。公司財(cái)產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財(cái)產(chǎn)，按照股東的出資比例分配。清算期間

47、，公司不得開展新的經(jīng)營活動(dòng)。公司財(cái)產(chǎn)在未按第二款的規(guī)定清償前，不得分配給股東。因公司解散而清算，清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)、編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，發(fā)現(xiàn)公司財(cái)產(chǎn)不足清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)立即向人民法院申請宣告破產(chǎn)。公司經(jīng)人民法院裁定宣告破產(chǎn)后，清算組應(yīng)當(dāng)將清算事務(wù)移交給人民法院。. . . . 27 / 51公司清算結(jié)束后，清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告，報(bào)股東會(huì)確認(rèn)，并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)，申請注銷公司登記，公告公司終止。第八章第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析投資者在認(rèn)購公司的股權(quán)時(shí)，應(yīng)特別認(rèn)真考慮下述各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。為了確保公司的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)股東的合法權(quán)益，針對這些風(fēng)險(xiǎn)，公司將積極有效地采取相應(yīng)對策，請投資者予以關(guān)注

48、。8.1.8.1.項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉與合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)和極強(qiáng)的地域特征。公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從土地獲得、市場調(diào)研、投資決策、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材采購、建設(shè)施工、銷售策劃、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)涉與調(diào)研機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位、廣告公司、建材供應(yīng)商、物業(yè)管理公司等多家合作單位，并受土地規(guī)劃、市政、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門的領(lǐng)導(dǎo)，致使本公司資源整合的難度較大，從而加大了公司對開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資、營銷等控制難度。針對項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司將依托在房地產(chǎn)開發(fā)方面具有十多年經(jīng)驗(yàn)的某集團(tuán)，通過周密調(diào)查、科學(xué)決

49、策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場定位，開發(fā)出適合市場需要的項(xiàng)目，降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，比如采取包括滾動(dòng)開發(fā)，使項(xiàng)目與時(shí)根據(jù)市場的需求作調(diào)整；在項(xiàng)目的銷售中采取預(yù)售的方式，以降低項(xiàng)目中的資金風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)公司將進(jìn)一步完善項(xiàng)目管理體系，加大成本控制力度，優(yōu)化項(xiàng)目施工方案，通過科學(xué)嚴(yán)密的施工組織，降低施工材料的周轉(zhuǎn)庫存和損耗，進(jìn)一步降低項(xiàng)目的成本。針對設(shè)計(jì)、施工條件的變化對開發(fā)成本造成的影響，公司對項(xiàng)目采取招投標(biāo)制度，以. . . . 28 / 51事前計(jì)劃、事中控制和事后分析為關(guān)鍵點(diǎn)，對工程設(shè)計(jì)、施工管理以與材料采購等重大方面，全面市場化和程序化，增強(qiáng)透明性，從技術(shù)管理、人員管理和財(cái)務(wù)管理等各方面全程控制。

50、8.2.8.2.銷售風(fēng)險(xiǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)隨著我國房改制度的推進(jìn)，個(gè)人購買者逐漸成為購房的主力軍，而個(gè)人購房者由于個(gè)人的偏好不同，在一定程度上會(huì)增加公司的開發(fā)難度和銷售費(fèi)用。主要存在以下幾類風(fēng)險(xiǎn)：1、由于商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，相對縮短了銷售周期，加大了銷售風(fēng)險(xiǎn)；2、隨著大量新的財(cái)團(tuán)以與海外發(fā)展商的進(jìn)入，以與行業(yè)水平的普遍提高，競爭日趨激烈，市場對新產(chǎn)品模仿能力加強(qiáng)，產(chǎn)品的差異性越來越小，公司面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，增加了銷售允諾和銷售風(fēng)險(xiǎn)；3、隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個(gè)性化的需求并

51、快速應(yīng)對可能產(chǎn)生的變化，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)；4、其他不確定因素變化引發(fā)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，如：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化、政府政策變化、建筑成本增加等因素變化引發(fā)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。針對上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的市場研究，降低產(chǎn)品的定位風(fēng)險(xiǎn)；公司還將充分運(yùn)用某集團(tuán)初步形成的跨地域品牌優(yōu)勢、良好的市場形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)增加了本項(xiàng)目的市場競爭力，降低銷售的風(fēng)險(xiǎn)。8.3.8.3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入不確定性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入不確定性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入受市場供應(yīng)量、價(jià)格、項(xiàng)目的開發(fā)成本、市場定位、目標(biāo)客戶、工程進(jìn)度和成熟度、銷售價(jià)格與變化趨勢等諸多因素影響，一旦發(fā)生偏差，都將增加項(xiàng)目與公司收入的不確定性。

52、. . . . 29 / 51對此，公司將遵循以客戶為導(dǎo)向的操作原則，發(fā)揮某集團(tuán)以營銷和市場推廣見長的優(yōu)勢，借助其善于學(xué)習(xí)、不斷創(chuàng)新的企業(yè)文化，始終為客戶提供領(lǐng)先市場的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)的潮流。公司將把市場研究、營銷和策劃作為貫穿項(xiàng)目開發(fā)每一個(gè)環(huán)節(jié)的重要因素。公司將周密地進(jìn)行項(xiàng)目前期周密的市場研究和競爭對手分析，針對不同客戶群體的市場細(xì)分，針對目標(biāo)市場的項(xiàng)目定位和總體規(guī)劃，針對不同客戶需求設(shè)計(jì)的主體風(fēng)格和戶型結(jié)構(gòu)；公司將根據(jù)項(xiàng)目地理位置、競爭對手相關(guān)物業(yè)的銷售情況、競爭樓盤供應(yīng)情況等因素，制定相應(yīng)的營銷策略并根據(jù)市場銷售情況進(jìn)行銷售價(jià)格的動(dòng)態(tài)調(diào)整；公司還將根據(jù)公司經(jīng)營計(jì)劃制定嚴(yán)格的項(xiàng)目計(jì)劃，保證項(xiàng)

53、目的如期竣工，避免項(xiàng)目延期對銷售造成的不利影響。8.4.8.4.工程質(zhì)量與工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量與工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的因素很多，勘探、設(shè)計(jì)、施工、材料、監(jiān)理等的紕漏都可能導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量問題，雖然公司將采用出包方式委托其他單位承擔(dān)上述工作，由有關(guān)責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任，但也可能對公司產(chǎn)生不利影響，甚至使公司卷入訴訟，從而影響公司的聲譽(yù)、項(xiàng)目的進(jìn)度以與經(jīng)濟(jì)效益。過去的十年中某集團(tuán)開發(fā)銷售的商品房沒有出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，也沒有引起任何重大質(zhì)量方面的爭議。某集團(tuán)已建立了一系列行之有效的質(zhì)量管理體系，在招投標(biāo)上探索許多有益的經(jīng)驗(yàn)和操作流程，在材料的采購、質(zhì)量的監(jiān)控方面有著豐富經(jīng)驗(yàn)。公司還將加強(qiáng)項(xiàng)目管理

54、和工程建設(shè)各階段的檢查和監(jiān)督，采用招投標(biāo)等方式精心選擇勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位和施工監(jiān)理單位以與主要建筑材料設(shè)備；同時(shí)，公司將依靠某集團(tuán)本身的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理力量，強(qiáng)化對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制力，確保設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量。該詳細(xì)容可向某集團(tuán)索取質(zhì)量管理體系手冊，在此不再詳述。8.5.8.5. 經(jīng)濟(jì)周期與產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)周期與產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性行業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)系極為密. . . . 30 / 51切，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大。在通貨膨脹，經(jīng)濟(jì)中泡沫成分增加的時(shí)期，國家為了平抑物價(jià)，讓國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常對包括房地產(chǎn)行業(yè)在的基本建設(shè)實(shí)行宏觀調(diào)控，可能會(huì)造成行業(yè)的增長速度

55、放慢。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹的情況時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)可能成為限制發(fā)展的行業(yè)。從 2002 年年底開始，各界對房地產(chǎn)是否過熱一直爭論不休。從 2003 年 4 月開始，國務(wù)院為促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)健康發(fā)展進(jìn)行了有效的調(diào)控。從全國看，在房地產(chǎn)投資高速增長過程中，繼續(xù)保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價(jià)格走勢平穩(wěn)的良好發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場總體是健康的。在國務(wù)院 18 號文件里面肯定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，也對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總體情況做了肯定性的判斷。目前，我國房地產(chǎn)投資增量占社會(huì)固定資產(chǎn)投資增量的三分之一左右，每年拉動(dòng) CDP 增長近

56、 2個(gè)百分點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)市場連接著商品、服務(wù)和要素市場，與宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民消費(fèi)、金融穩(wěn)定關(guān)系密切。從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟(jì)增長不可替代的拉動(dòng)力量，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大需、拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；充分發(fā)揮了人力資源優(yōu)勢，是擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。國務(wù)院 18 號文件明確了市場化的改革方向。18 號文件的主線是發(fā)展，關(guān)鍵是持續(xù)健康，核心是堅(jiān)持市場化發(fā)展方向。堅(jiān)持用發(fā)展的觀點(diǎn)解決前進(jìn)中出現(xiàn)的問題。如對房地產(chǎn)金融，首先

57、是對好的企業(yè)、好的項(xiàng)目，要繼續(xù)給予支持；其次要規(guī)房地產(chǎn)貸款的發(fā)放，防金融風(fēng)險(xiǎn)。對于未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，目前各界的觀點(diǎn)比較接近。對于未來一段時(shí)期的市場潛力都比較認(rèn)同，一是小康社會(huì)要求居民居住水平有較大幅度的提高；二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，滿足外來人口住房需求，必將增加大量的住房需求；三是城市建設(shè)加快，危舊住房拆遷需求增加；四是住房二級市場的開放，帶動(dòng)增量市場的發(fā)展。此外，國. . . . 31 / 51家宏觀政策環(huán)境也有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。十六屆三中全會(huì)決定提出的許多政策，對未來市場需求均有較大的影響。如決定規(guī)定“在城市有穩(wěn)定職業(yè)和住所的農(nóng)業(yè)人口，可按當(dāng)?shù)匾?guī)定在就業(yè)地或居住地登記戶籍，并依法享有

58、當(dāng)?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)” 。僅這一項(xiàng)政策，對中心城市就會(huì)產(chǎn)生巨大的市場需求。國務(wù)院 18 號文件是今后一段時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，許多政策對未來房地產(chǎn)發(fā)展也將產(chǎn)生非常重要的作用。公司將加強(qiáng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和本行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的研究，把握國家政策的動(dòng)態(tài)。爭取在產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時(shí)甚至調(diào)整之前，能與早預(yù)見變化，做出對策，把因產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而帶來的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。8.6.8.6.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)按照房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，在購房者（小業(yè)主）以銀行按揭方式購買商品房，購房者支付了首期房款（一般為總房款的 30%） ，且將所購商品房作為銀行借款的抵押后，銀行還要求開發(fā)商提供購房者抵押借款的

59、擔(dān)保。如果購房者違約，公司存在代為償還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。為購房者提供銀行按揭貸款擔(dān)保事宜，是目前房地產(chǎn)行業(yè)的通行作法，是保證公司正常經(jīng)營所必要的措施，有異于一般的擔(dān)保。就該擔(dān)保而言，在購房者不能如期償付銀行借款時(shí)，同一貸款事項(xiàng)，既設(shè)定了商品房的抵押擔(dān)保，又設(shè)定了開發(fā)商的保證，因物的擔(dān)保優(yōu)先于人的擔(dān)保，且貸款金額一般為商品房總房款的 70%，即使借款人無法如期償還債務(wù)，公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營不會(huì)因此受到較大影響。當(dāng)然公司將進(jìn)一步加強(qiáng)銷售管理，對購房者的資信狀況進(jìn)行審慎核查，以降低公司該擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)本行業(yè)是一個(gè)較高風(fēng)險(xiǎn)和資金密集型的行業(yè)，除自有資金外，可能根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況向金融機(jī)構(gòu)或非金融

60、機(jī)構(gòu)融入資金周轉(zhuǎn)，如果本公司所開發(fā)的樓盤不能順利實(shí)現(xiàn)銷售或?qū)崿F(xiàn)有效的資金滾動(dòng)開發(fā)，本公司的房地產(chǎn)開發(fā)成本將會(huì)上升，短期償債能力有可能下降。. . . . 32 / 51針對公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，公司將根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)際情況，適當(dāng)減少銀行流動(dòng)資金貸款，從而使公司保持良好的現(xiàn)金流動(dòng)性和較強(qiáng)的償債能力。第九章第九章 建設(shè)方式與工程計(jì)劃建設(shè)方式與工程計(jì)劃9.1.9.1.承包、發(fā)包方式承包、發(fā)包方式 嚴(yán)格按照國務(wù)院辦公廳加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知要求：承包、發(fā)包必須體現(xiàn)公開、公平、公正和擇優(yōu)、誠信的原則進(jìn)行招投標(biāo)，工程監(jiān)理公司也要競爭擇優(yōu)確定，聘請資質(zhì)良好、技術(shù)過硬、守信的施工單位。招標(biāo)后，嚴(yán)格按照合理