投資性房地產(chǎn)的計價與核算

1、投資性房地產(chǎn)的計價與核算圖示說明：投入在建房地產(chǎn)人工費、材料及其他費用將無形資產(chǎn)土地使用權轉(zhuǎn)入建造房屋使用工程完工達到預定可使用狀態(tài)后轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)圖1 自行建造投資性房地產(chǎn)賬務處理文解麗娟投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權、已出租建筑物。國家認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。投資性房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟發(fā)展和投資觀念轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物。下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：(1)企業(yè)自用房地產(chǎn)。即為生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理用的房地產(chǎn)，應列人“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中為銷售而開發(fā)的房地產(chǎn)，應屬于房地產(chǎn)

2、開發(fā)企業(yè)的存貨。關于投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回的處理，適用企業(yè)會計準則第21號租賃；企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用企業(yè)會計準則第15號建造合同。投資性房地產(chǎn)的確認條件投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：(1)與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。投資性房地產(chǎn)初始成本計量的核算新準則規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)應按照成本進行初始計量?！钡捎谕顿Y性房地產(chǎn)取得的渠道不同，其入賬成本構成也有區(qū)別。（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本構成。包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，如法律服務費、印花稅以及其他交易費用。【例】 大華股份有限公司

3、為了充分利用企業(yè)資金，于2006年6月1日以銀行存款500萬元，相關稅費20萬元，購得商務區(qū)商業(yè)用房一棟，并進行招租。其會計處理如下：（單位：萬元）借：投資性房地產(chǎn)520  貸：銀行存款520（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本構成。由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。【例】 京華建筑公司于2006年3月1日開始在公司擁有的一塊地皮上自行建造一幢商務辦公樓，擬用于出租。工程期限一年，預計2007年4月初達到預定可使用狀態(tài)，工程期間發(fā)生人工費300萬元。投入工程物資1500萬元，發(fā)

4、生其他直接相關稅費98萬元，工程開工時所占土地的賬面價值為2000萬元，在無形資產(chǎn)賬戶核算。根據(jù)新準則規(guī)定，此項工程應單獨列為投資性房地產(chǎn)進行核算。會計處理如（圖1）。（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本的構成。原則上按取得時的實際成本作為入賬成本。符合其他相關準則規(guī)定的，按照相應的準則規(guī)定予以確定。具體有以下三項：投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本在辦理了有關資產(chǎn)移交手續(xù)之后，按投資合同或協(xié)議約定的價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬成本。非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)成本，按是否具有商業(yè)實質(zhì)分兩種情況處理：·不具有商業(yè)實質(zhì)的應當以換出資產(chǎn)的賬面價值和應支付的相關稅費、加上支付補價（或減去

5、收到的補價）作為換入投資性房地產(chǎn)的成本。·具有商業(yè)實質(zhì)的應當以換出資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費、加上支付的補價（或減去收到的補價）作為換入投資性房地產(chǎn)的入賬成本。債務重組取得的投資性房地產(chǎn)成本。應當按照受讓者投資性房地產(chǎn)的公允價值加上應支付的相關稅費，作為投資性房地產(chǎn)的成本。投資性房地產(chǎn)處置核算（1）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置、出售或轉(zhuǎn)讓時：借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務收入借：其他業(yè)務成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)（2）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置、出售或轉(zhuǎn)讓時：借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務收

6、入借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)成本或借記投資性房地產(chǎn)公允價值變動借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務收入 （或相反分錄）若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則：借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務收入【例】 太和公司于2007年12月31日，以500萬元價格出售一處房地產(chǎn)，該資產(chǎn)是太和公司于2005年12月1日以400萬元的價格購入，用于對外出租，采用成本模式計量。購入時該房地產(chǎn)預計使用壽命20年，假定無殘值，用直線法計提折舊，營業(yè)稅5%。如果不考慮減值準備及其他稅費，其賬務處理如下：該房地產(chǎn)已提折舊=（4000）×2/20=40(萬元)該房地產(chǎn)出售時的賬面價值=40040=360（萬元）出售房地產(chǎn)應交納營業(yè)稅=500×5%=25（萬元）出售房地產(chǎn)的收益=500-360-25=115（萬元）賬務處理如下：借：銀行