酒店可行性研究報告

1、中聯(lián)大酒店可行性研究報告 中聯(lián)大酒店可行性研究報告丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)投資管理有限責(zé)任公司編制單位：深圳市國際印象建筑設(shè)計有限公司二零一二年 一月目 錄前言第一部分 項目總論1.1 項目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分 市場分析2.1 項目投資環(huán)境和市場研究2.2 市場宏觀背景2.3 區(qū)域市場分析第三部分 項目分析及評價3.1 地塊解析3.2 項目SWOT分析3.3 項目評價3.4 市場定位及項目評估3.5 項目定位3.6 方案評估意見第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定4.1 各類物業(yè)銷售收入估算4.2 資金來源與運用分析第五部分 財務(wù)與敏感性分析5.1 贏利能力分析5.2 項目不確定性分析5.3

2、 社會效益和影響分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項目主要問題的解決辦法和建議6.3 項目風(fēng)險及防范建議前 言XX公司接受丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司的委托對丹寨縣中聯(lián)大酒店項目的可行性進行了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：第一部分 項目總論“中聯(lián)大酒店”是丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司投資運營的民俗旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。中聯(lián)大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在

3、傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。1.1項目背景隨著丹寨金鐘開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無論是居住、經(jīng)商都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為縣域輻射、帶動全縣的力度在不斷增強。目前縣城發(fā)展隨著城市化進程的不斷加大，人們在消費、娛樂方面的支出不斷加大的情況下，隨著本縣旅游經(jīng)濟的不斷發(fā)展。全縣正逐步走向以工業(yè)強縣、以旅游富縣的道路，其策略是，以金鐘開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展帶動全縣的經(jīng)濟發(fā)展的核心訴求。以民俗特色旅游帶動全縣人民以旅游業(yè)發(fā)展并帶動全縣個體經(jīng)濟的不斷發(fā)展，為全縣的經(jīng)濟建設(shè)謀求新的路線。1.1.1項目名稱中聯(lián)大酒店1.1.2開發(fā)公司丹

4、寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位XX公司1.1.4 研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)房地產(chǎn)評估規(guī)范1999國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)黔東南苗族侗族自治州住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定黔東南苗族侗族自治州主要經(jīng)濟指標(biāo)以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容中聯(lián)大酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，總建筑面積32310.17其中：地上面積（酒店）：28775.34，地下面積（地下車庫）：3534.83，用地面積：4499.66，容積率：6.40。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和丹

5、寨經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對2011-2012年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 項目的啟動是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)丹寨縣民俗旅游與會議接待的酒店市場是樂觀的； 高端標(biāo)桿式酒店的建立適合項目地經(jīng)濟的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在2015-2016年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析 近年來 ,丹寨縣委、縣政府抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和省長工作聯(lián)系點的機遇和優(yōu)勢,帶

6、領(lǐng)全縣各族人民發(fā)展經(jīng)濟,艱苦奮斗,扎實工作,使全縣經(jīng)濟和社會各項事業(yè)有了較快發(fā)展。圍繞建設(shè)小康社會目標(biāo),堅持走可持續(xù)發(fā)展之路,堅持用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，依托農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),采取“市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶”的模式,初步形成了肉牛、茶葉、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟呈現(xiàn)出較好的增長勢頭。與此同時，按照非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真抓好“54321”工程向“5個5”工程的實施，即2005年到2010年，基礎(chǔ)母牛存欄5萬頭向出欄5萬頭優(yōu)質(zhì)肉牛轉(zhuǎn)變、優(yōu)質(zhì)米種植4萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、稻田養(yǎng)魚3萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、茶葉種植2萬畝向5萬畝轉(zhuǎn)變、烤煙種植1萬畝向中藥材種

7、植5萬畝轉(zhuǎn)變;大力發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢,加強保護和科學(xué)管理,合理開發(fā)利用;加大以交通為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，構(gòu)建丹寨“一縱一橫兩循環(huán)四連線”交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促進大發(fā)展;加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐,完善城鎮(zhèn)和市政設(shè)施,改善環(huán)境條件,發(fā)揮輻射帶動功能,促進周邊區(qū)域經(jīng)濟中心的形成。同時丹寨如今的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及丹寨良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，丹寨工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究就地理位置而言，由于項目用地處于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市

8、名片的潛力。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，如今的丹寨：1、宏觀環(huán)境向好，市場供需兩旺。從丹寨縣近年來的GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)來看，各項數(shù)據(jù)增長平穩(wěn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著縣政府固定資產(chǎn)投資增幅加大，使得資源的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了快速發(fā)展的良機。目前各項目的銷售價格最高接近3000元關(guān)口，而推貨量也開始漸漸放大。隨著縣政府城市化運動的展開，市民的居住需求不斷釋放，城市框架正在擴張，房地產(chǎn)開發(fā)的增長還會持續(xù)較長時間。2、總體開發(fā)水平不高，缺乏標(biāo)志性樓盤。目前丹寨縣城的開發(fā)商，基本都是名不見經(jīng)傳的外地和本地開發(fā)商。無論是開發(fā)理念、開發(fā)檔次、營銷手法都水平偏低，缺乏領(lǐng)軍性質(zhì)的開發(fā)

9、商和樓盤。3、競爭格局尚處于初級階段，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，丹寨縣房地產(chǎn)市場的競爭格局尚處于初級競爭階段，市場上樓盤多數(shù)是以地段或產(chǎn)品競爭為主，對于產(chǎn)品附加值的追求還較少。市場上同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，缺乏差異化的供給。4、城市重心北移，開發(fā)區(qū)區(qū)將成為未來熱點。隨著縣城的城市框架擴張，因受城市格局的影響，城市規(guī)模相對較小，可開發(fā)的土地資源有限，所以城區(qū)的房地產(chǎn)項目的占地規(guī)模整體上都比較小。目前城區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，其實主要是市場的供貨量跟不上市場需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進度的影響，在這樣一個小城市的房地產(chǎn)市場中，眾多開發(fā)商的營銷理念和操作執(zhí)行力以及

10、資金實力方面都不足。若在工程進度上能加快速度，盡快取得合法銷售預(yù)售許可證，迅速將產(chǎn)品推向市場，定能搶占市場份額，從而實現(xiàn)一路旺銷，對資金的迅速回籠以及開發(fā)商的信譽都是比較有利的，同時能證明開發(fā)商的實力，為開發(fā)商樹立較好的市場形象，提高知名度，打造品牌，為將來的項目的開發(fā)和企業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。另一方面，縣城消費者消費意識較為落后，消費需求需進行有效刺激。市場可挖掘潛力較大，若重視市場細(xì)分，并著力提升項目附加值，定能達到利益的最大化。相對于前幾年而言，丹寨本地的高端消費客戶的不斷增長，丹寨的消費水平與需求已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2市場宏觀背景2.2.1丹寨旅

11、游經(jīng)濟分析丹寨縣地處貴州省東南部，位居長江、珠江源頭之清水江、都柳江水系上游分水嶺，國土面積為940 平方公里，總?cè)丝?7.2萬人，居住著苗、侗、水、布衣、彝等少數(shù)民族，苗族人口占總?cè)丝诘?8.78%。是國家級貧困縣和國家生態(tài)建設(shè)重點縣，轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1個國營農(nóng)場。 廈蓉高速公路、正在修建的貴廣快速鐵路和凱里至羊甲高速公路、321國道均穿境而過，是貴陽、遵義、銅仁地區(qū)出海的重要通道和黔東南的重要交通樞紐?？h城距全國優(yōu)秀旅游城市凱里 70 公里 ，距都勻 50 公里 ，距省會貴陽市110 公里。 丹寨屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，這里氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，夏季均溫21.0 25.0 ，冬季均溫2.

12、00 7.0 ，年平均溫度 12.6 14.3 ，是理想的旅游度假、避暑、休閑勝地。 丹寨生態(tài)資源豐富，有貓鼻嶺省級森林公園，龍泉山岔河省級風(fēng)景名勝區(qū)。境內(nèi)峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山的世界，樹的海洋，洞的王國。縣境內(nèi)森林茂密，植被保存完好，森林覆蓋率60.3%，其中，貓鼻嶺省級森林公園、山羊界林區(qū)、牛角山自然保護區(qū)等地還保存著大片原始森林。有各種動植物1500余種，素有“物種基因庫”之稱。 丹寨是全國唯一完整保留祭祀蚩尤的“祭尤節(jié)”的地方。蚩尤與炎、黃二帝并稱中華三大始祖，是苗族的祖先。丹寨是歷史上數(shù)支苗族遷徙路線上的居留地，有許多以“尤”為名的地名。 丹寨有7個國家級非物

13、質(zhì)文化遺產(chǎn)，它們是：苗族蠟染、古法造紙、苗族錦雞舞、賈、苗族苗年、苗族服飾、苗族芒筒蘆笙祭祀樂舞。另外，苗族古瓢琴舞、翻鼓節(jié)、苗族歷法、苗族百鳥衣等被列為貴州省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。 丹寨民族文化分布于全縣七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色村寨的民族文化是貴州乃至中國民族民間文化中的精品。2007年，經(jīng)文化部門申報，省文化廳批復(fù)命名了“揚武鄉(xiāng)蠟染藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“排調(diào)鎮(zhèn)麻鳥錦雞文化之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)排牙芒筒蘆笙藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)卡拉鳥籠藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“南皋鄉(xiāng)石橋古法造紙之鄉(xiāng)”。 丹寨“錦雞舞”、“芒筒蘆笙祭祀樂舞”連續(xù)奪取第一屆、第二屆“多彩貴州”舞蹈大賽原生態(tài)類金黔獎，是華夏舞蹈藝術(shù)的奇葩。 丹寨境內(nèi)有多個苗族支系

14、，僅苗族服飾就有8種之多。苗、水、侗、漢各民族和睦相處，共同創(chuàng)造了丹寨多姿多彩的民族文化。錦雞舞、蠟染、蘆笙、鳥籠、花帶、硒米、古法造紙名揚海內(nèi)外。丹寨至今仍保留著古樸、濃郁、獨特的民族風(fēng)情，形成了都柳江民族文化與生態(tài)風(fēng)光精品旅游線一道最靚麗的風(fēng)景，是民族風(fēng)情旅游的首選目的地。2.2.2丹寨酒店名錄與經(jīng)營情況分析 序號酒店名稱經(jīng)營地址聯(lián)系電話1丹寨迎賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道139858365982丹寨縣鴻運酒樓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣瑞豐酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣順興賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣杜鵑賓館丹寨縣

15、龍泉鎮(zhèn)振興西路130170167156丹寨縣巴蜀商務(wù)酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路131185530517丹寨縣有明商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西寨縣鴻洋商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路135955628789丹寨縣騰龍賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段0855-369551310丹寨縣溫馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道下段0855-361844811丹寨縣金都假日賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段0855-369558812丹寨縣凱悅賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段1518568569713丹寨縣金輝商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路1518562888814丹寨縣泉山賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)民族風(fēng)情路5號085

16、5-361679915丹寨縣福貴園賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)環(huán)城路（巖峽井）1518569951616丹寨縣亮鳳旅館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路1363809267217丹寨縣怡馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路1528528380818丹寨縣欽霞旅館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路1598551460119丹寨縣天綠賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路0855-361830720丹寨縣桂花村賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)城北路198號1398528506621丹寨縣方純賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)興泉路1398528756722丹寨縣交通賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興縣只有鴻運一家比較大型綜合型接待酒店，22家酒店只有10家留下的是座機號碼，其他則為手

17、機。也就是說規(guī)范的酒店只有不到一半。同時整個縣城的餐飲、會議接待、以及高端文化娛樂消費市場存在很大的空白，因此高端酒店業(yè)有著極大的發(fā)展空間與機遇。2.3區(qū)域市場分析2.3.1項目所在區(qū)域市場分析針對本項目對場客戶進行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下： 1、項目周邊房地產(chǎn)開發(fā)對區(qū)域形象的提高，客戶普遍對本項目感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境在不斷提高。 2、消費者對產(chǎn)品及配套的要求高。客戶普遍對生活等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項目需要通過建設(shè)自身配套實現(xiàn)便利的生活。3、本項目輻射能力強。特別是酒店以及商業(yè)街其他文化娛樂消費的投資價值，對于外來投資客戶具有

18、較大的吸引力。2.3.2中聯(lián)大酒店市場分析1、區(qū)域內(nèi)暫時無酒店。全縣真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有鴻運酒店一家，其他為不具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個丹寨來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；2、丹寨酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有鴻運酒店一家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地旅游以及各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。5、丹寨各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價格一般在220330元之間，套房價

19、格一般在380800員之間；結(jié)論：根據(jù)對丹寨縣酒店業(yè)發(fā)展情況、本項目的競爭格局以及客戶需求的分析，本項目發(fā)展的市場機遇在于： 1、丹寨縣城酒店市場健康，高端酒店業(yè)目前處于空白期，本項目具有極大的發(fā)展趨勢。 2、本項目可提升空間大。 3、項目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。4、客戶對本項目的認(rèn)可度高，本項目發(fā)展具有良好的客戶基礎(chǔ)。第三部分 項目分析及評價3.1地塊解析3.1.1項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)n 總建筑面積：32310.17n 地上面積：28775.34n 地下面積：3534.83n 用地面積：4499.66n 層數(shù)共1

20、8層1層：大堂2層：商業(yè)配套4-17層：酒店客房18層：總統(tǒng)套房n 客房總數(shù)：300間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂1層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：XX酒樓3層：民俗藥浴中心（桑那中心）4層：XX夜總會（休閑中心）包括網(wǎng)球泳池3.1.2交通條件及周邊配套分析項目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，未來的配套設(shè)施正在加緊建設(shè)當(dāng)中，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁區(qū)域中心位置，視野開闊，中高層單位基本無

21、遮擋，四周景色秀麗。3.2項目SWOT分析3.2.1 SWOT分析優(yōu)勢（S）1、項目位于地塊區(qū)域中心，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰高速公路，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府招商的控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；4、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W）1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；機會（O）1、丹寨旅游業(yè)的發(fā)展為酒店業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；3、周遍房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的步伐日

22、益加快，帶動整個丹寨房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、丹寨高端酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、工業(yè)園區(qū)企業(yè)多，消費能力強；6、本地居民可支配收入增加，高端餐飲以及文化娛樂消費欲望強烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的酒店，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；3.2.2應(yīng)對策略四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與全縣其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)高端市場，出奇制勝；2、配合項目丹寨地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本

23、身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，打造一站式消費服務(wù)，酒店集合影院、書店、健身、娛樂（球類娛樂包括桌球、保齡球、網(wǎng)球等）藥浴、桑拿、中醫(yī)推拿、美容、為一體的消費終端，以50-100元的通票模式以及項目加推模式經(jīng)營（1+N），盡可能促使酒店客戶消費。形成自己獨有的經(jīng)營模式。4、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景旅游資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）1、項目進行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營，我司建議引進高品牌度集合娛樂餐飲為

24、一體的經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，我司認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3項目評價 中聯(lián)大酒店項目在丹寨目前仍屬于獨一無二的酒店類型。由于該項目上市時機良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計經(jīng)營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能

25、力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，中聯(lián)大酒店以一站式服務(wù)高端酒店的經(jīng)營方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及丹寨經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4市場定位及項目評估：3.4.1市場定位丹寨作為黔東南重要城鎮(zhèn)，一直以來在黔東南的經(jīng)濟發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從丹寨房地產(chǎn)的發(fā)展與旅游業(yè)的起步就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使

26、到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在2500-3000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，丹寨房地產(chǎn)都是黔東南房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著高速公路的開通以及品牌發(fā)展商的進入，丹寨房地產(chǎn)雨季旅游酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未來前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項目評估在整個丹寨市場中，中聯(lián)大酒店作為目前唯一死星高端酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情況，

27、我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認(rèn)為有二種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。劣勢：（1） 大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對企業(yè)資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不

28、符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。2、項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款不僅能保持對酒店的經(jīng)營管理，基本符合我們對快速回籠部分資金的要求，雖然會讓發(fā)展商背負(fù)比較沉重利息負(fù)擔(dān)。但此種方式仍然符合我們對酒店最佳出路的要求。3.5項目定位中聯(lián)大酒店為丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司全資擁有，是丹寨

29、為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高18層，總投資5億元。中聯(lián)大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。3.6方案評估意見綜合項目評估二種方案的比較分析，我們認(rèn)為：項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值。 產(chǎn)權(quán)明晰，保證公司對項目的經(jīng)營管理權(quán) 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷

30、售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價格定位與銷售收入估算定位理論依據(jù)：1、由于項目周邊沒有類似的一站式酒店，故不能采取比較法定價；2、項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=11/（1r）na/rV項目現(xiàn)今總價n項目的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8；a項目的年凈收益價格求取1、本項目作為經(jīng)營性酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n202、本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市

31、場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）300套年收益租金a365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率365×210×300×50=11497500元平均餐飲收益（2個小餐廳1大餐飲共計100桌）年營業(yè)額a365天×平均消費×餐飲桌數(shù)×就餐率365×280×100×50=5110000元平均一站式休閑娛樂收益（民俗藥浴60起每增加一個項目

32、另外收費，按照平均消費100元/天計算年營業(yè)額a365天×平均消費×接待能力×接待率 365×100×500×50=9125000元KTV年租金收益a月租金/平米×KVT租用面積×12個月 約30元月/平米×約1000×12 360000元初步預(yù)計中聯(lián)大酒店年營業(yè)額為酒店年收益租金a+餐飲年營業(yè)額a+休閑娛樂年收益+KTV年收益 11497500元+5110000元+9125000元=360000元 26092500元4.2資金來源和運用分析項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，

33、資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項目已投入資金來源渠道項目目前已全面開始運做，截至2013年8月底，擬投入工程款XXXXX萬元，其中企業(yè)自籌資金XXXXX萬元，銀行貸款XXXXX萬元。第五部分 財務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.1.1本項目現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析客房經(jīng)營情況表房間類型入住率折實房價戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2

34、%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店營業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來源：XX公司酒店經(jīng)營年收入分析：項目金額（元）比例客房部1149750044.06%休閑部912500034.97%餐飲部511000019.58%租 金360000.13%合 計26092500100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂部分貢獻突出是酒店發(fā)展的核心組成部分。3、客房部、休閑部、餐飲部分收入是酒店的主要利潤來源，租金收益嚴(yán)重偏低。5.1.2本項目投資成本與固定經(jīng)營成本分析： 基礎(chǔ)成本（1）項目說明1、項目用地6.76畝,土地出

35、讓金按92萬元/畝。2、高層酒店為18層。（2） 項目開發(fā)銷售周期說明通過對丹寨房地產(chǎn)開發(fā)項目狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對本項目的開發(fā)銷售周期做如下計劃：從2012年4月至2015年12月。（3）各項成本費用的設(shè)定根據(jù)實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為：開發(fā)成本（包括土地成本、期工程費、建安工程費和其他工程費、開發(fā)期間稅費）和開發(fā)費用（包括項目管理費、銷售費用、財務(wù)費用）。結(jié)合我司的經(jīng)驗數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對項目的土地成本、工程成本進行估算，各項稅費標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進行估算。項目總體指標(biāo)：項目總建設(shè)期為60個月1. 總用地面積6.76畝、4499.

36、662. 總建筑面積32310.17(含地下車庫3534.83)3. 項目開發(fā)費用估算項目整體總投資估算：（一）土地成本 土地成本合計：621.48萬元（二）前期工程費（含勘查費、規(guī)劃設(shè)計費、園林設(shè)計費、三通一平、各項規(guī)費等費用）：32310.17×55元/=177.70萬元前期工程費合計： 177.70萬元（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(含供水電、道路、排水排污、綠化等)32310.17×350元/=1130.85萬元基礎(chǔ)設(shè)施費合計：1130.85萬元（四）建筑安裝費（含土建、安裝等）：高層部分：28775.34×1,600元/=4604萬元車庫、設(shè)備房部分：3534.83×2500元/=883萬元編號工程項目名稱總價（萬元）數(shù)量（平米）單方造價（元/平米）1給排水工程1085.00310003502消防噴淋341.00310001103變配電620.00310002004應(yīng)急柴油發(fā)電機341.0031000110