房地產(chǎn)估價師考試歷年試題(2)

1、房地產(chǎn)估價師考試歷年試題( 2 )一、單項選擇題 ( 在每題的備選答案中選出一個正確的答案， 并將正確答案的號碼填在題干 的括號內(nèi)。每題 1分，共 20 分)1. 房地產(chǎn)評估的對象是 ( )A. 房屋B.土地C. 建筑物D.房屋和土地2. 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成具有 ( )A. 單一性B.多樣性C. 雙重性D.產(chǎn)品性3. 中房指數(shù)的基準(zhǔn)地區(qū)是 ( )A. 北京B. 上海C. 廣州D. 深圳4. 房地產(chǎn)在正常使用和經(jīng)營情況下必要支出的費(fèi)用為 ( )A. 實(shí)際費(fèi)用B.必要費(fèi)用C.客觀運(yùn)營費(fèi)用D.維護(hù)費(fèi)用5. 如果房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定，估價期日與案例交易日期可相差較遠(yuǎn)，但不宜長于 ( )A. 10 年B.3

2、 年C.5 年D. 6 年6. 如果估價對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，那么可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)為A. 鋼結(jié)構(gòu)B. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C.磚混結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)7. 房地產(chǎn)的價格一般取決于 ( )A. 本錢B. 效用C. 所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價D. 所在區(qū)域的區(qū)域因素8. " 三通一平 "是指( )A. 通道路、供水、供氣和土地平整B. 通道路、供水、排水和土地平整C. 通道路、供水、供熱和土地平整D. 通道路、供水、供電和土地平整9. 房屋的準(zhǔn)本錢租金構(gòu)成因素是 ( )A. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)B. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息D. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)10. 剩余

3、法估價分析時，售價的預(yù)測和本錢預(yù)算必須符合A. 統(tǒng)一原那么B. 合法原那么C. 平衡原那么D. 同步原那么11. 剩余法在舊房地產(chǎn)中地價單獨(dú)評估時，地價是房地產(chǎn)價格與房屋價格之 ( )A.和 B.差C.積D.商12. 剩余法估價中土地的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得 ( )A. 最低收益B. 中等收益C. 高收益D. 收益13. 剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費(fèi)等三項，而暫不計利息的是 ( )A. 專業(yè)費(fèi)B. 不可預(yù)見費(fèi)C.地價D.租售費(fèi)14. 路線價確實(shí)定必須先確定A. 地塊面積B. 標(biāo)準(zhǔn)宗地面積C.街道面積D.區(qū)域面積15. 深度價格遞減比率是地價隨臨街深度的 ( )A

4、. 長短變化的比率B.寬度比率16. 基準(zhǔn)地價評估資料應(yīng)具有 ( )A.長期性B. 遠(yuǎn)期性C. 遠(yuǎn)瞻性 D. 近期性17. 經(jīng)過處理的宗地地價資料進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)是按照( )A. 土地交易方式B. 房產(chǎn)交易方式C.城市規(guī)劃D. 土地利用規(guī)劃18. 在編制基準(zhǔn)地價成果圖時，均質(zhì)地域編號應(yīng)用( )A. 羅馬數(shù)字B. 大寫英語字母C. 大寫羅馬數(shù)字D. 阿拉伯?dāng)?shù)字19. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù) ( )A. 地價指數(shù)的變動頻率B. 地價指數(shù)的變動幅度C.地價的變動幅度D.房價指數(shù)的變動幅度20. 商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含 ( )A. 進(jìn)深修正B. 寬度修正C.使用年限修正D.

5、公用設(shè)施完備并將正確答案的號碼填在題干1 分，共 15 分 )二、雙項選擇題 ( 在每題的備選答案中選出二個正確的答案，的括號內(nèi)。正確答案未選全或有選錯的，該小題無分。每題21. 地租的兩種根本形式是 ( )A. 級差地租B. 城市地租C. 壟斷地租D. 絕對地租E. 礦山地租22. 特爾菲法測定土地定級因數(shù)權(quán)重值測定中，只要求提出各因素所有專家打分的( )A. 均值 B. 均方差C. 期望值D. 方差E. 協(xié)方差23. 房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的多樣性及 ( )A. 個別性 B. 復(fù)雜性C. 區(qū)域性D. 時間性E. 功能性24. 容積率的大小影響 ( )A. 建筑平均本錢的上下B. 房屋的銷售量C.

6、房屋的建筑質(zhì)量D. 土地利用程度的上下E. 建筑商的投資積極性25. 房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造本錢包括 ( )A. 土地重新取得費(fèi)用B. 建筑物折舊費(fèi)E. 建筑物重新建造本錢26. 具體估算建筑物重新建造本錢的方法中，單位比擬法又分為 ( )A. 分局部項法B. 工料測量法C.指數(shù)調(diào)整法D.平方法E立方法27. 以下因素中會導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是 ( )A. 使用磨損 B. 設(shè)計變化C. 城市規(guī)劃重大改變 D. 建筑技術(shù)進(jìn)步E. 現(xiàn)行政策重大改變28. 開發(fā)工程產(chǎn)生的利潤如果低于投資者的期望利潤，那么該工程 ( )A. 可行 B. 不可行C. 可繼續(xù)投資D. 可取消投資E. 應(yīng)減少投資2

7、9. 乘余法估價調(diào)查不動產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對宗地的規(guī)劃用途、容積率和( )A. 裝修B. 建筑密度C. 建筑物高度D. 設(shè)計E. 精度30. 路線價法計算特殊宗地條件如三角形地、 街角地等的計算公式， 宗地總價是路線價乘以深 度百分率和 ( )A. 臨街深度B. 臨街長度C.臨街高度D.臨街寬度E. 其他條件修正率31. 不同地段標(biāo)準(zhǔn)宗地價格應(yīng)能反映 ( )A. 區(qū)域大小 B. 地區(qū)形態(tài)C. 區(qū)位差異D. 互相調(diào)節(jié)E. 互相均衡32. 路線價法四三二一法那么中，超過 100 英尺土地第一、四個 25 英尺的土地價值分別是路線 價的( )A.9%B.6%C.7% D.8%E.4%33. 根

8、據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準(zhǔn)地價評估的宏觀經(jīng)濟(jì)資料有 ( )A. 某大型企業(yè)利潤額 B. 城市開展戰(zhàn)略C. 征地費(fèi)資料D. 城市生態(tài)環(huán)境狀況E. 企業(yè)兼并資料34. 位于同一均質(zhì)地域的地段，根本一致的是 ( )A. 房屋高度B. 環(huán)境狀況E. 土地用途35. 房地產(chǎn)估價人員分為 ( )A.注冊估價師C. 注冊土地估價師E. 注冊地產(chǎn)估價師B. 注冊房地產(chǎn)估價師D.注冊房產(chǎn)估價師三、判斷改錯題(判斷以下每題的正誤，正確的在題后括號內(nèi)打 V"；錯誤的打"X",并改正劃線局部。每題 2分，共 10 分)( )( )存在較多的交易實(shí)例， 市場比擬法才是有36.

9、人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的。37. 估價結(jié)果報告是估價師提交委估方的書面文件。38. 在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地區(qū)中， 效的評估方法。 ( )39. 路線價估價法是根據(jù)土地價值上下隨距街道距離增大遞減原理，計算臨街宗地地價的一種方法。 ( )40. 為了表達(dá)房地產(chǎn)評估報告的高度概括性，應(yīng)對資料進(jìn)行鑒別、分析、歸納、概括，再得 出結(jié)論。 ( )四、簡答題 (每題 5 分，共 15分)41. 如何用級差收益測算基準(zhǔn)地價 ?42. 市場比擬法的根本含義是什么43. 簡述基準(zhǔn)地價評估報告的定義及組成內(nèi)容。五、計算題 (每題 10 分，共 20分 )44. 某建筑物建筑總面積為200

10、平方米，重置價格為 2, 000元/m2，現(xiàn)值為284, 800元。 該建筑物已使用 15 年，耐用年限為 50 年，建筑物價值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物 的重新建造本錢、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。45. 某公司購置一 5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0,建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用3,500元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 13%兩項費(fèi)用均勻投入，房屋建成后售價8，000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價的 3.0%，銷售稅費(fèi)為樓價的 7.0%，年貸款利率為 10%，投資商利潤率為其地價、 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的 23%。試用剩余法求該宗地地價。六、論述題 每題 10分,共 20分46. 試述房

11、地產(chǎn)評估的原那么。47. 土地定級的工作程序是什么 ?Word是學(xué)生和職場人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實(shí)，這個軟件背后，還有一大批隱藏技能你不知道。掌握他們，你將開啟新世界的大門。Tab+Enter,在編過號以后，會自動編號段落Ctrl + D 調(diào)出字體欄，配合 Tab+Enter 全鍵盤操作吧Ctrl + L 左對齊， Ctrl + R 右對齊， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替換。然后關(guān)于替換，里面又大有學(xué)問！有時候Word文檔中有許多多余的空行需要刪除，這個時候我們可以完全可以用查找替換來輕松解決。翻開 編輯菜單中的 替換對話框，把光標(biāo)定位在 查找內(nèi)容輸入