物業(yè)管理服務(wù)項目物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想

1、物業(yè)管理服務(wù)項目物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想第一節(jié)本項目基本情況物業(yè)名稱：某經(jīng)濟學院新建住房物業(yè)類型：集體住房物業(yè)坐落地址： 某市硚口區(qū)古田二路物業(yè)四至范圍： 東至 _路；西至_ 路；南至_ 路；北至_ 路。本項目總占地面積 _ 川， 總建 筑面積為 _川，其中地下 _m2,X公建及配套設(shè)施建筑面積m2。共有建筑樓宇 _ 幢，其，配裝電梯系統(tǒng)客運電梯數(shù) _ 部，功率KW。綠地面積 _m、綠化率為_ ，建筑密度%，居住戶數(shù)_戶，入住人口約_ 人左右，規(guī)劃機動車停車位數(shù)量： _輛。經(jīng)現(xiàn)場勘查，主體工程基本完工，院內(nèi)道路、綠化、大 門建設(shè)、部分外沿及其它配套設(shè)施還在待建，預(yù)計 _月份竣工，具備入住條件。第

2、二節(jié)本項目基本特點一、建設(shè)規(guī)模宏大配套功能齊全，設(shè)計理念新穎，高品 位的外部空間秩序和良好的綠化環(huán)境，為居住者創(chuàng)造了一個 具有豐富生活內(nèi)涵的空間形態(tài)，能夠充分滿足不同使用者的 需求。二、道路密集，交通順暢，出行方便，高峰時段不會出現(xiàn)擁堵。第三節(jié) 本項目實施物業(yè)管理服務(wù)的難點與重點、工作難點1、結(jié)合小區(qū)業(yè)主狀況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提前做好宣 傳解釋工作，這項工作一旦做到位，既可以為政府解憂；另 一方面又可以減少由于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的誤解造 成的后續(xù)糾紛，舒緩今后物業(yè)管理服務(wù)的壓力。宣傳內(nèi)容包括： 物業(yè)管理法律法規(guī)， 業(yè)主入住管理規(guī)定、 小區(qū)精神文明公約、房屋管理規(guī)定、道路車輛管理規(guī)定、裝 飾

3、裝修管理規(guī)定、安全防范管理規(guī)定、安全用水、用電、用 氣、用暖管理規(guī)定、消防安全管理規(guī)定、 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、 經(jīng)營場所管理規(guī)定、招牌廣告及公共場地管理規(guī)定、城市綠 化管理規(guī)定等等。其宣傳重點為：各公用設(shè)施入戶的辦理方 法，尤其是天然氣的通氣注意事項及辦理方法；各種涉及業(yè) 主自身利益的管理規(guī)定；各種涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常開展工 作的法律法規(guī)。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要在村委會與開發(fā)建設(shè)單位的協(xié)助 下，付出很大的人力與精力與業(yè)主積極溝通，爭取盡快與業(yè) 主實現(xiàn)和睦相處。3、業(yè)主入住初期最多的問題是維修工作，施工單位如 能做到維修及時，達到業(yè)主滿意，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛 盾可化解，反之會增加很多麻煩。為此，

4、首要問題就是分清 維修責任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責的責任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，施工單位負責的責任由施工單位承擔。對維修不負責任的施 工單位可以扣留尾款轉(zhuǎn)交物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)及 時完成業(yè)主的報修事項。4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當化被動為主動，按實際情況及時 對本項目各類配套設(shè)施的施工予以調(diào)整，以免影響今后正常 的使用。二、 工作重點業(yè)主入住之前的工作重點1、對消防、供熱和上水管道進行注水加壓實驗，對跑 冒滴漏和不合格配件進行整改，杜絕此類隱患，防止業(yè)主入 住后引發(fā)大矛盾。2、 對電梯啟動運行一個月，主要查勘電梯運行的穩(wěn)定 性、安裝質(zhì)量的可靠性和主要部件是否符合國家規(guī)定的質(zhì)量 標準，為業(yè)主安全使用提供保

5、障，避免發(fā)生人身傷害事件。3、 對消防設(shè)備進行查勘與演練，確保報警裝置和系統(tǒng) 運行正常，一旦有火警發(fā)揮作用。4、 對共用部位的照明燈具、漏電保護、開關(guān)與刀閘等 進行質(zhì)量檢驗， 當前個別施工單位所用此類產(chǎn)品多數(shù)選用質(zhì) 次價低的偽劣品，業(yè)主入住后便會出現(xiàn)大量報修，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)需要投入人力與財力重新更換。5、 對各種管線、地下管網(wǎng)等隱蔽工程進行查勘，徹查 工程質(zhì)量是否合格達標，同時也為今后檢查與維修打好基 礎(chǔ)。6、 對各配電裝置和泵類及其它設(shè)備進行校驗與試運行， 確保業(yè)主入住后正常工作， 避免發(fā)生意外故障， 影響廣大業(yè) 主的生活質(zhì)量。7、根據(jù)以往的經(jīng)驗，必須重視業(yè)主普遍報修的事項，如智能門禁系統(tǒng)、

6、墻體開裂與脫落、門鎖與窗戶質(zhì)量較差等問題，必須進行認真全面的查驗，對查出的問題要及時轉(zhuǎn)告 施工單位修復。待業(yè)主入住后才能降低報修率，降低業(yè)主的 不滿情緒。8、充分抓緊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的各項準備工作：1選拔物業(yè)管理人員和技術(shù)人才，有針對性地進行培訓，確保上崗人員有較高人品素質(zhì)、管理能力、技術(shù)能力和 工作效率，力爭達到高起點、高標準的管理目標。2抓好辦公設(shè)備及各類物品的準備工作。3編寫與印制業(yè)主辦理入住所需的“業(yè)主手冊” 、“裝飾 裝修管理服務(wù)協(xié)議” 、“消防安全責任書”等協(xié)議書和各類宣 傳資料等。4物業(yè)辦公用房的合理規(guī)劃與裝飾。5招聘員工隊伍與培訓，力爭全員上崗后能基本稱職。通過一段時間的適用和

7、再培訓，使物業(yè)團隊建設(shè)達到較高的 素質(zhì)。業(yè)主入住階段的工作重點1、 積極配合村委會與開發(fā)建設(shè)單位辦理業(yè)主入住的相 關(guān)手續(xù)和相關(guān)工作。2、 準確無誤地與業(yè)主簽訂各項物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。詳 細記載業(yè)主信息，為今后提升物業(yè)管理服務(wù)水平和國家人口 普查工作及公安部門查詢情況等提供可靠依據(jù)。3、 嚴格管理業(yè)主裝飾裝修工作。建立健全對業(yè)主裝飾 裝修行為的監(jiān)管制度，設(shè)立裝飾裝修監(jiān)管領(lǐng)導小組，監(jiān)督管 理業(yè)主的裝飾裝修行為。監(jiān)管人員對每個裝修戶每日至少巡 視二次，對頂層復式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視 記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時妥善處理，不得拖延。積極規(guī)范業(yè)主和 裝修隊伍對沙石料和其它裝修材料的堆放、使用電梯運送裝

8、 修材料及裝修垃圾的清運。同時要嚴查裝修用電和防火防盜 等系列性活動。4、熱情接待業(yè)主報修及咨詢服務(wù)。同時積極化解業(yè)主 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位和施工 單位以及業(yè)主與各主管部門等方面的誤解，為小區(qū)實現(xiàn)安定 團結(jié)打好基礎(chǔ)。5、針對小區(qū)業(yè)態(tài)和廣大業(yè)主所知、所想、所問的普遍 問題，和業(yè)主須知的物業(yè)管理問題，積極開展宣傳工作，讓 廣大業(yè)主盡快轉(zhuǎn)變觀念，盡快適應(yīng)新的居住環(huán)境。6、努力做好物業(yè)管理服務(wù)的常規(guī)工作。如公共秩序管 理、安全防范管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、車輛管理、電梯運行維護管理、消防管理、業(yè)主檔案資料管理、物業(yè)管 理團隊建設(shè)等系列工作。7、與村委會及各主管部門及時溝通，建立定期匯報制 度，發(fā)現(xiàn)問題， 在政府及主管部門的指導下及時整改和處理8、強化