房地產企業(yè)納稅實務及風險防范

1、房地產企業(yè)納稅實務及風險防范主講教師:計敏3當前房地產企業(yè)的納稅環(huán)境重點稅源工作重點(征、管、查營改增2015年全國稅務專項檢查三大指令性計劃(稅總發(fā)201525號-檢查重點4學習目標:51.掌握最新房地產企業(yè)稅收政策2.知曉房地產開發(fā)業(yè)務的稅務處理3.了解房地產企業(yè)主要涉稅風險點及防范技巧課程內容總體介紹業(yè)務范圍、開發(fā)流程、稅收政策納稅處理實務及風險防范收入、成本、費用熱點、難點問題分析(25個問題營業(yè)稅、土增稅、企業(yè)所得稅比較6第一部分總體介紹一、房地產開發(fā)業(yè)務范圍與特點業(yè)務類型1、土地使用權的開發(fā)、轉讓與租賃2、房屋的開發(fā)、銷售與出租住宅、公寓、營業(yè)用房、配套設施3、代建房屋和工程(土地

2、開發(fā)、道路鋪設工程及其他城市基礎設施和配套設施特點:投入資金大、建設周期長、成本核算復雜、銷售方式多樣、涉及稅種眾多7二、房地產開發(fā)程序與納稅環(huán)節(jié)前期準備開發(fā)建設和預售竣工銷售房地產使用契稅土地稅印花稅耕地稅營業(yè)稅所得稅房產稅土地稅印花稅土增稅營業(yè)稅所得稅土地稅印花稅土增稅營業(yè)稅所得稅房產稅土地稅印花稅增值稅收入的確認視同銷售土地出讓金返還、拆遷安置、合作建房甲供材、成本費用核算售樓處和樣板房自用、出租資產運作房產稅8三、盤點應掌握的主要稅收政策1.營業(yè)稅暫行條例及其實施細則;2.土地增值稅暫行條例及其實施細則3.財稅字199548號:土地增值稅一些具體問題規(guī)定4.財稅字200621號:土地增

3、值稅若干問題的通知5.國稅發(fā)200991號:土地增值稅清算管理規(guī)程(國稅發(fā)2006187號6.國稅函2010220號:土地增值稅清算有關問題的通知7.企業(yè)所得稅法及其實施條例8.國稅發(fā)200931號:房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法9.國稅函2010201號:開發(fā)產品完工條件確認問題10.總局2014第35號公告:成本對象管理問題92014年至2015重要新政策非貨幣性資產投資:土地和房屋企業(yè)所得稅:財稅2014116號、總局公告2015年第33號個人所得稅:財稅201541號企業(yè)重組:股權轉讓、資產轉讓、合并、分立、資產劃轉企業(yè)所得稅:財稅2014109號、總局公告2015年第40號;總

4、局公告2015年第48號(財稅200959號、公告2010年第4號契稅:財稅201537號土地增值稅:財稅20155號(部分條款不適用房地產企業(yè)專題:資本運作10第二部分房地產納稅實務及風險防范一、清算對象的稅務處理二、收入的稅務處理三、開發(fā)成本的稅務處理四、開發(fā)費用的稅務處理11一、清算對象(一土地增值稅(二企業(yè)所得稅12(一土地增值稅按項目單位清算,清算前屬于預征稅款。跨多個年度1、清算單位:國稅發(fā)2006187號以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。(發(fā)改委立項文件同時含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。2、清算條件:國稅發(fā)2

5、006187號、國稅發(fā)200991號(1應清算:全部竣工、完成銷售;整體轉讓;直接轉讓土地使用權(2通知清算:已銷售,銷售比例85%;取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的;申請注銷稅務登記但未辦理清算手續(xù)的;其他。13(二企業(yè)所得稅:國稅發(fā)200931號第九條按納稅年度計算:按月(季預繳,年度匯算清繳。對象:企業(yè)所有收入和成本所有的開發(fā)項目完工開發(fā)產品和未完工開發(fā)產品思考:土地增值稅清算后,企業(yè)注銷前多繳稅款怎么辦?14案例分析:A公司一別墅項目取得收入6億元,2014年土地增值稅清算時計算應繳土增稅3000萬元,2011至2013年已預繳1800萬元(3%,在當年已扣除,補繳土增稅120

6、0萬元(5%,需補扣除。由于2014年已沒有銷售收入,1200萬元形成了虧損。如果A公司注銷,預繳年度多繳的企業(yè)所得稅能退嗎?15總局公告2010年第29號(難懂的文件方法:分年度按分攤比例計算當年應補扣的土地增值稅,調整當年應納稅所得額計算當年應退企業(yè)所得稅,應退稅以當年已繳所得稅額為限超過部分作為虧損向以后年度結轉,并調整以后年度的應納稅所得額。(虧損彌補5年注意:累計退稅額,不得超過其在項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅額。評點:達清算條件的,應及時清算16二、收入的稅務處理(一收入的范圍(二收入的確認(三收入的形式17(一收入的范圍1、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅法第六條(1銷售貨物收入;

7、(2提供勞務收入;-營業(yè)收入(3租金收入(固定資產/包裝物/其他有形資產-其他業(yè)務收入(4股息、紅利等權益性投資收益;-投資收益(5利息收入(存款/貸款/債券/欠款;-投資收益、財務費用(6特許權使用費收入(專利權/非專利技術/商標權/著作權/其他特許權(7轉讓財產收入(固定資產/生物資產/無形資產/股權/債權-營業(yè)外收入(8接受捐贈收入-營業(yè)外收入(資本公積(9其他收入(資產溢余收入/逾期未退包裝物押金收入/確實無法償付的應付款項/已作壞賬損失處理后又收回的應收款項/債務重組收入/補貼收入/違約金收入/匯兌收益-營業(yè)外收入、管理費用、匯總損益(資本公積18注意:對核定應稅所得率征收的企業(yè)影響

8、!依據(jù):國稅發(fā)200830號、國稅函2009377號應納所得稅額=應稅收入額×應稅所得率×適用稅率應稅收入額=收入總額-不征稅收入-免稅收入稅法26條以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入。由稅務機關根據(jù)其主營項目確定適用的應稅所得率應納稅所得額增減變化達到20%的,應及時向稅務機關申報調整已確定的應稅所得率;實務中錯誤的理解:(1應稅收入=貨幣收入(以房換地(2應稅收入=會計收入(營業(yè)收入(3財產轉讓收入=財產轉讓所得(1000萬和200萬(4經營項目分別套用應稅所得率(15%和12%(5一定就可了之192、營業(yè)稅、增值稅營業(yè)稅征稅對象:應稅服務、不動產、無形資產1交

9、通運輸業(yè)3%(11%2郵電通信業(yè)3%(6%3生產性服務業(yè)5%(6%4生活性服務業(yè)5%5金融保險業(yè)5%6文化體育業(yè)3%7娛樂業(yè)520%8建筑業(yè)3%9轉讓無形資產5%10銷售不動產5%增值稅征稅對象:有形動產、應稅勞務1銷售貨物2進口貨物3提供加工勞務4提供修理修配勞務營改增:財稅2013106號203、土地增值稅問:房地產出租或自用要交土增稅嗎?土增稅暫行條例第二、第四條、細則第二條至五條轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為納稅義務人。轉讓房地產是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。國稅發(fā)2006187號:三(二房開企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出

10、租等商業(yè)用途時,如果產權未發(fā)生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。21問題1、代收款項如何稅務處理?A房地產開發(fā)公司2014年取得售房收入5800萬元,其中,使用電視臺票據(jù)代收有線電視安裝費10萬元。另外,其他應付款賬簿記載著用房地產開發(fā)公司的售房發(fā)票為市建委代收的房屋維修基金145萬元和用供暖公司的發(fā)票代收的取暖費90萬元。問:如何納稅?1、營業(yè)稅:細則13條:價外費用-含代收款項、代墊款項國稅發(fā)200469號:住房專項維修基金可減除5800+902、土地增值稅:財稅199548號;3、企業(yè)所得稅:國稅發(fā)200931號第五條、十六條處理原則:計入房價中向購買

11、方一并收取的,作為收入,對應成本可以扣除,但不能加計扣除;房價之外單獨收取的,可不作為收入。5800+145 移交扣除:145+1022問題2、與業(yè)主間違約賠償金如何處理?第一種情況:房地產企業(yè)收取業(yè)主違約金1.營業(yè)稅:財稅200316號:單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時,因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入,應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條:價外費用2、企業(yè)所得稅法:第六條:收入總額第9項3、土地增值稅?實施細則第五條:包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。關鍵:是否與銷售合同有關?23第二種情況:個人在購房時從房產公司取得的違約金或賠償金國稅

12、函2006865號:因未協(xié)調好與按揭銀行的合作關系,造成雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。應按照“其他所得”應稅項目繳納個人所得稅,稅款由支付違約金的房地產公司代扣代繳思考:延遲交房的違約金怎么辦?營業(yè)外支出個人所得稅實施條例第八條:個人所得的形式,包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經濟利益。怎樣才能規(guī)避風險又能節(jié)稅呢?建議:在合同的約定,延遲交房打折?24(二收入的確認企業(yè)會計準則第14號收入財會20063號(1企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;(2企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權,也沒有對已售出的商品實施有效控制;(3收入的金額能夠可靠地計量;(

13、4相關的經濟利益很可能流入企業(yè);(5相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。房地企業(yè)會計制度(財會字19932號財會20153號:廢止應在土地和商品房已經移交,已將發(fā)票結算賬單提交買主時,作為銷售實現(xiàn)。251、營業(yè)稅營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條:納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采取預收款方式的,其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。問題3:定金、會員費、誠意金要交營業(yè)稅嗎?國稅函發(fā)1995156號第十八:預收定金2015年全國稅務專項檢查方案(稅總發(fā)201525號房地產檢查重點(8:收取的定金、違約金、誠意金等,是否未按規(guī)定確認收入?262、土地增值稅土地增值稅暫行條例實施細則第十六

14、條:(1竣工結算前的收入:預征(2竣工的收入:清算全部應納稅額-預繳稅收=應補退的稅款(3清算后的收入:國稅發(fā)2006187號八扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。提示:國稅發(fā)201053號-核定征收率不低于5%問題4:土地增值稅清算時,未開具發(fā)票如何處理?國稅函2010220號:全額開具發(fā)票的-發(fā)票金額;未開或未全額開票的-合同金額;合同面積與測量面積不一的-實際面積收入調整。273、企業(yè)所得稅國稅發(fā)200931號第六條:企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入,應確認為銷售收入的實現(xiàn)。(1一次性全額收款:實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(2分期

15、收款:合同或協(xié)議約定日實際付款日孰早(3銀行按揭:首付款-實際收到日;余款-銀行按揭貸款辦理轉賬之日(4委托銷售方式:支付手續(xù)費、視同買斷、基價(保底價并實行超基價雙方分成、包銷(收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日兩種收入:未完工產品收入+已完工產品收入28問題5、委托代銷如何稅務處理?1.支付手續(xù)費方式甲房地產公司與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同,A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2014年9月銷售房屋2000平方米,每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司,并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司的以950萬元計入銷售收入。請分析涉稅風險。國稅發(fā)200931號第六條:銷售合同或協(xié)議中約定的

16、價款1000萬元財稅200929號:合同價款的5% 企業(yè)現(xiàn)金直接沖減鏈接:國稅發(fā)200931號第20條:支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費不超過委托銷售收入10%292、視同買斷方式甲房地產與B銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同,買斷價為每平方米4500元,銷售時由委托方、受托方、買房者共同簽訂協(xié)議。2014年9月B公司將開發(fā)產品銷售清單提交給甲公司時,銷售房屋2000平方米,實現(xiàn)銷售收入1000萬元,平均售價5000元。甲公司按買斷價900萬計算收入。請分析甲房地產公司的涉稅風險。國稅發(fā)200931號第六條:企業(yè)不參與簽合同:買斷價企業(yè)參與簽合同:合同價與買斷價最高者1000萬303、超基

17、價分成方式甲房地產公司與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同,合同確定采取超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品。合同約定銷售保底價4500元,并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同,超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2014年9月C公司提交銷售清單時,銷售房屋2000平方米,實現(xiàn)銷售收入1000萬元,平均售價5000元。甲公司按照保底價計算收入900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。國稅發(fā)200931號第六條企業(yè)不參與簽合同:基價加分成900+100*30%企業(yè)參與簽合同:合同價與基價最高者1000314、包銷方式甲公司與D公司的合同約定:D公司包銷甲公司2000平方米房屋,以每平方米4500元向

18、甲公司結賬;如果截止到2014年9月15日銷售不完,房屋歸D公司,并由D公司于期滿日起10日內付清房款。合同規(guī)定,由雙方共同與客戶簽訂售房合同。截止到2014年9月底,D公司提交銷售清單時,當月銷售房屋1500平方米,每平方米5000元,還有500平方米未售出。甲公司將675萬元(4500×1500米計入銷售收入,請分析涉稅風險。國稅發(fā)200931號第六條(1包銷期內:企業(yè)不參與簽合同:包銷價企業(yè)參與簽合同:包銷價與合同價最高者750萬(2包銷期外:包銷價+500*4500=225萬元32問題6:取得預售收入如何納稅?預計毛利計入當年應納所得額調整實際毛利與預計毛利差額營業(yè)收入營業(yè)成

19、本營業(yè)稅金及附加預收帳款預交稅金是否完工完工條件結算時間未完工已完工1、營業(yè)稅:細則第二十五條-收到預收款的當天2、土地增值稅:細則第十六條-預征3、企業(yè)所得稅:國稅發(fā)200931號第六條-收入實現(xiàn)33注意:完工條件及結算時間完工條件:國稅發(fā)200931號第三條條件之一開發(fā)產品竣工證明材料已報房管部門備案。開發(fā)產品已開始投入使用。開發(fā)產品已取得了初始產權證明。國稅函2010201號:無論工程質量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工備案手續(xù)以及會計決算手續(xù),當企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)(包括入住手續(xù)、或已開始實際投入使用時,為開發(fā)產品開始投入使用,應視為開發(fā)產品已經完工。結算時間:開發(fā)產品完

20、工以后,企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日,不得滯后。(國稅發(fā)200931號第三十五條34填報案例分析某房地產開發(fā)企業(yè)位于省會城市,2014年度A項目預收房款50000萬元,繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅3500萬元(7%。2014年計稅毛利率為30%。2014年度企業(yè)所得稅處理計算預計毛利:50000×30%=15000萬元,。 1.A100000 年度納稅申報表(A類第15行納稅調整增加額 2.A105000納稅調整項目明細表第39行(四房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務計算的納稅調整額(填寫A105010調增11500 3.A105010 視同銷售和房地產開發(fā)企

21、業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表第22-25行調增當年應納稅所得額35A105010視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表行次項目稅收金額納稅調整金額1222(一房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品特定業(yè)務計算的納稅調整額(24-251150011500231.銷售未完工產品的收入50000 *242.銷售未完工產品預計毛利額1500015000253.實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅35003500362015年A項目開發(fā)產品已達完工條件,結轉主營業(yè)務收入50000萬元、主營業(yè)務成本32500萬元(65%,實際毛利35%、營業(yè)稅金及附加4250萬元(8.5 %。2015年開發(fā)產品結轉收入的以前年

22、度預收款,應當沖減2014年的預計毛利15000萬元,預交稅金3500萬元,調整減少當期的應納稅所得額。A105010 視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表第26-29行A101010 一般企業(yè)收入明細表第2、3行50000萬A102010 一般企業(yè)成本明細表第2、3行32500萬A100000 年度納稅申報表(A類第3行4250萬(營業(yè)稅金及附加實際毛利調整:50000*(35%-30%-(8.5%-7%37A105010 視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表行次項目稅收金額納稅調整金額1226(二房地產企業(yè)銷售的未完工產品轉完工產品特定業(yè)務計算的納稅調整額(28-291

23、150011500271.銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入50000 *28 2.轉回的銷售未完工產品預計毛利額1500015000293.轉回實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅3500350038一般企業(yè)收入明細表(A101010行次項目金額1一、營業(yè)收入(2+9500002(一主營業(yè)務收入(3+5+6+7+8500003 1.銷售商品收入50000一般企業(yè)成本支出明細表(A102010行次項目金額1一、營業(yè)成本(2+9325002(一主營業(yè)務成本(3+5+6+7+8325003 1.銷售商品成本32500中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類行項目金額次3營業(yè)稅金及附加425

24、039(三收入的形式直接銷售收入和視同銷售收入(難點1、營業(yè)稅:細則第五條(1單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人;(2單位或者個人自己新建(以下簡稱自建建筑物后銷售,其所發(fā)生的自建行為;(3財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。細則第二十條,按下列順序確定其營業(yè)額:(1按納稅人最近發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;(2按其他納稅人最近發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定;(3按下列公式核定:營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率÷(1-營業(yè)稅稅率403、土地增值稅:國稅發(fā)2006187第三條(一將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人

25、、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認:(1按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同 (2由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值413、企業(yè)所得稅國稅發(fā)200931號文第七條,將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發(fā)產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤的實現(xiàn)。確認收入(或利潤的方法和順序為:(1按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類市場銷售價格確定;(2由主管稅務機關參照當?shù)赝愂袌龉?/p>

26、允價值確定;(3按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。42企業(yè)所得稅和會計處理視同銷售比較情形企業(yè)所得稅企業(yè)會計準則非貨幣性資產交換視同銷售公允價值模式,確認損益成本價值模式,不確認損益償債視同銷售確認兩項收益捐贈視同銷售不確認收益對外投資視同銷售確認收益贊助視同銷售不確認收益職工福利視同銷售確認收益利潤分配視同銷售確認收益Why43問題7:開發(fā)產品捐贈如何處理?某房地產公司將自己開發(fā)的一棟商品房通過實事助學基金會贈送給希望工程,市場價2000萬元,成本1500萬元,假定當年利潤總額10000萬元。如何進稅務處理?1.營業(yè)稅:無償贈送-視同

27、銷售(細則第五條2.土地增值稅:不交(細則第二條、財稅199548號3.企業(yè)所得稅:國稅發(fā)200931號第七條(1視同銷售收入:2000萬視同銷售成本:1500萬(2捐贈扣除限額:10000×12% =1200萬元納稅調增1500-1200=300萬元44問題8:以開發(fā)產品抵債如何處理?某房開公司欠施工企業(yè)工程款1200萬元。經雙方協(xié)商,施工企業(yè)同意房開公司以兩個店面抵頂工程款。兩個店面公允價值1000萬元,開發(fā)成本800萬元。假設未達土地增值稅清算條件,土地增值稅預征率5%。問:該何交稅?1.營業(yè)稅及附加:1000*5.6%=562.企業(yè)所得稅:兩筆業(yè)務銷售利潤(1000-800-

28、56=144債務重組所得(1200-1000=2003.土地增值稅:1000*5% (預繳稅款45問題9、回遷房如何稅務處理?房開企業(yè)以自己名義立項,在企業(yè)不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房,并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權。1、營業(yè)稅處理:國稅函2007768號:產權調換-不動產所有權換取土地所有權國稅函發(fā)1995549號:1:1部分-成本價總局2014年第2號公告:按細則第五條視同銷售不動產征收營業(yè)稅,按細則第二十條第(三項予以核定,但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率÷(1-營業(yè)稅稅率2、企業(yè)所得稅:國稅發(fā)

29、200931號文件第七條,視同銷售,于開發(fā)產品所有權或使用權轉移,或實際取得利益權利時確認收入。3、土地增值稅:國稅函2010220號第六條(一:確認收入,同時將此確認為拆遷補償費;回遷戶補差價款,應抵減本項目拆遷補償費關注:國有土地上房屋征收與補償條例(國務院令第590號46問題10:以開發(fā)產品對外投資如何處理A公司2014年3月,有一大型地上商場,兩年前已辦理房產證,公允價值10000萬元,帳面成本5000萬元。A公司將商場作價10000萬元投資成立B商業(yè)公司,共擔風險,共負盈虧。如何進行稅務處理?(1營業(yè)稅:不征(財稅2002191號收取固定利潤的?征收(國稅函發(fā)1997490號(2企業(yè)

30、所得稅:視同銷售(國稅發(fā)200931號第七條:財稅2014116號:可分五年平均計入所得,長期股權投資成本逐年遞加5000 6000 .10000(3土地增值稅:征收(財稅199548號、財稅200621號利好新政財稅20155號:不適用房地產企業(yè)鏈接專題:開發(fā)產品的資本運作47專題:開發(fā)產品的資本運作A房地產公司是M公司的全資子公司,開發(fā)了商業(yè)廣場項目,尚有4萬平米的商場未銷售,該商場已辦理自用房產證,公允價值60000萬元,開發(fā)成本20000萬元。M公司欲將A公司商場轉移給B商業(yè)公司,以盤活資產。六種方案可選:1、資產轉讓;2、投資入股;3、股權轉讓4、派生分立;5、吸收合并;6、資產劃轉

31、(1營業(yè)稅:公告2011年第51號,財稅2002191號(2企業(yè)所得稅:財稅200959號、公告2010年第4號、財稅2014109號、財稅2014116號、公告2015年33號、公告2015年第40號、公告2015年48號(3土地增值稅:財稅200621號、財稅2015 5號(4契稅:財稅201537號48問題11:合作建房如何處理?A公司提供土地使用權(土地成本2000萬元,評估價3000萬,B房地產公司提供資金3000萬元,合作開發(fā)M花園小區(qū)項目。合作建房的界定(國稅函發(fā)1995156號第17條A.以物易物(1出資方立項(2雙方立項(3成立合營公司B.以物換租:(4以房抵租思考:出地方立

32、項是不是合作建房?國稅函20051003號:甲方提供土地使用權,乙方提供所需資金,以甲方名義合作開發(fā)房地產項目的行為,不屬于合作建房。-土地使用權是否轉移49案例分析(出資方立項A公司2013年1月與B房地產公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議。協(xié)議約定由A公司提供土地使用權(土地成本2000萬元,評估作價3000萬元,B公司提供開發(fā)資金3000萬元,合作開發(fā)M項目。由B公司報建并進行開發(fā)建設.雙方約定,房屋建成后各分得50%的房屋(200套,預計售價10000萬元。2014年8月,項目完工,建造成本3000萬元,房屋市場價12000萬元。A公司將分得的100套房屋自用;B公司將分得的100套房屋對外出售,取

33、得銷售收入6000萬。問:B公司該如何納稅?501、營業(yè)稅。國稅函發(fā)1995156號第17條:B公司以100套房屋的所有權為代價換取A公司土地使用權,應按銷售不動產稅目征稅,由稅務機關依照同類不動產的平均銷售價格核定營業(yè)額。應繳營業(yè)稅=6000×5%=300(萬元2、印花稅。B分別發(fā)生了不動產轉讓和土地使用權受讓行為,依照產權轉移書據(jù)0.05%繳納印花稅。應繳印花稅=6000×0.05%+6000×0.05%=6(萬元。3、契稅。財稅200014號:B公司獲得了A公司的土地使用權,屬于土地使用權權屬轉移,對B公司應征收契稅,其計稅依據(jù)為取得土地使用權的成交價格。合

34、建方各自分得的房屋,不發(fā)生權屬轉移,不征收契稅。應繳契稅=6000×4%=240萬元。514、土地增值稅:國稅發(fā)2006187號第三條第一項:視同銷售收入6000萬元+對外銷售6000萬元,再按規(guī)定扣除項目后的增值額按規(guī)定稅率交納土地增值稅。5、企業(yè)所得稅(1銷售收入的確認:國稅發(fā)200931號第七條,視同銷售收入6000萬元+對外銷售6000萬元。(2開發(fā)成本的確認:建造成本3000+土地使用權?(3000還是6000萬?國稅發(fā)200931號第三十一條第(一1項:接受A公司土地使用權暫不確認成本,待分得開發(fā)產品時按產品公允價確認:6000萬元。52問題12:售后回租如何稅務處理A

35、公司某項目的臨街商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米,每平方米售價2萬元,開發(fā)商與60個購房者同時簽訂了房地產買賣合同和租賃合同。合同約定,商鋪售價100萬元,需一次付清。開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對外租賃,用于商業(yè)經營。購房者自買房后12年內每年可以得到商鋪款8%的租金。開發(fā)商每年收取商戶的租金600萬元,需要支付給購房者的租金480萬元。對售后返租方式銷售商鋪,各方如何進行稅務處理?售后回租業(yè)務,涉及開發(fā)商、購房者和商戶53541、營業(yè)稅:銷售和轉租(1銷售不動產:100*60*5%=300萬元(2租賃業(yè):(600-480還是600?全額納稅600*5%=30萬(國稅函199

36、576號五2、房產稅:轉租不征(贛地稅發(fā)200895號3、企業(yè)所得稅:銷售和租賃(國稅函2007603號4、土地增值稅:銷售環(huán)節(jié)征稅5、個人所得稅:租賃扣繳購房戶個人所得稅思考:如何更節(jié)稅?建議:開發(fā)商只與購房者簽訂房地產買賣合同,由物業(yè)管理公司或經營管理公司與購房者另外簽訂委托代理租房合同。(財稅200316號54代理業(yè)(600-480*5%三、開發(fā)成本的稅務處理(一計稅成本核算的一般程序(二成本核算對象的確定(三開發(fā)成本支出的內容(四計稅成本的分攤方法(五可以預提的三項計稅成本企業(yè)產品成本核算制度(試行(財會201317號總局公告2014年第35號:出具專項報告、在年度申報時報送55(一計

37、稅成本核算的一般程序各項開發(fā)支出期間費用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計入成本核算對象的開發(fā)成本結轉開發(fā)產品已銷產品未銷產品主營業(yè)務成本結轉投資性房地產、固定資產開發(fā)間接費用土地、前期費用、配套設施等管理費用財務費用銷售費用預提三項成本56(二成本核算對象財會【201317號第十三條:房地產企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產品類型等確定成本核算對象。1、土地增值稅國稅發(fā)2006187號:以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。-普通住宅增值率20%以

38、下免稅思考:普通住宅與其他類型房產一定要分別計算嗎?放棄免稅不分類型計算可以嗎?溫暖的皖地稅函【2012】583號57可否銷售原則分類歸集原則功能區(qū)分原則定價差異原則成本差異原則權益區(qū)分原則開發(fā)產品能夠對外經營銷售的,作為獨立的計稅成本對象;否則,先作為過渡性成本對象進行歸集,然后再將其相關成本攤入能對外經營銷售的成本對象同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型無明顯差異的群體開發(fā)的項目,作為一個成本對象開發(fā)項目某組成部分相對獨立,且具有不同使用功能時,可以作為獨立的成本對象開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的,應分別作為成本對象開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其

39、建造成本出現(xiàn)較大差異的,分別作為成本對象開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應結合上述原則分別劃分成本對象計稅成本對象的確定原則2、企業(yè)所得稅:國稅發(fā)200931號第二十六條6原則58(三開發(fā)成本支出的內容會計處理:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、借款費用(財會201317號第26條(7項1、土地增值稅:實施細則第七條(1+6(1取得土地使用權所支付的金額,(2開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本土地征用及拆遷補償費,前期工程費,建筑安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費,開發(fā)間接費用,(3開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(期間費用

40、2、企業(yè)所得稅:國稅發(fā)200931號第27條(6項 59(1土地征用費及拆遷補償費(2前期工程費(3建筑安裝工程費為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。+政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設施費指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。+精裝修費國稅函201022

41、0號:不得在清算土地增值稅時扣除計稅成本支出的內容60(6開發(fā)間接費指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出,主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。+供暖、消防、有線電視、寬帶網絡、智能化指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的,且產權屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。不

42、包括工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費,為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金借款費用(4基礎設施建設費(5公共配套設施費21條:利息支出按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配61(四計稅成本的分攤方法財會201317號43條:直接成本或占地面積、預算造價、建筑面積1、企業(yè)所得稅:(國稅發(fā)200931號第29-30條開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。分類:直接成本、共同成本、間接成本方法:按受益的原則和配比的原則分配土地成本一般按占地面積法進行分配;公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配;借款費用按直接成本法或按預算造價法進行分配;其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。62例1:A房地產

43、公司2014年1月拍得土地一塊20000m2, 容積率為2.0,可以建設商品房40000平方米。取得發(fā)改委項目批準文件,分兩期開發(fā):一期項目占地面積10000 m2,建設商品房20000 m2,已開工建設。其中:商品房A(寫字樓占地面積6000 m2、建筑面積5000 m2;商品房B(普通住宅,占地面積4000 m2,建筑面積15000m2。二期項目占地面積10000 m2,建設商品房20000 m2,未開工建設。在2014年度共發(fā)生了下列有關開發(fā)支出:631.1月份,用銀行存款支付征地及拆遷費6000萬元,契稅180萬元。(1分項目分配:應按占地面積法,計算出一期項目負擔3090萬元,二期項

44、目負擔3090萬元。(6180*10000/20000(2分類型分配:一期分攤土地成本3090元,應按占地面積法計算出商品房A應負擔1854萬元,商品房B應負擔1236萬元商品房A:3090*6000/10000=1854萬元商品房B:3090*4000/10000=1236萬元2.2月份,用銀行存款支付設計院一期設計費100萬元。設計費一般是按照建筑面積法為單位收費的。商品房A分攤:100萬*5000/20000=25萬元商品房B分攤:100萬*15000/20000=75萬元643.3月份,用銀行存款支付承包施工企業(yè)一期基礎設施工程款為60萬元?；A設施費一般是按照建筑面積法進行成本分配商

45、品房A應分攤:60*5000/20000=15萬元商品房B應分攤:60*15000/20000=45萬元4.10月份,根據(jù)工程結算單,應付甲公司建筑安裝工程款3000萬元,根據(jù)甲乙雙方簽訂的施工合同,經雙方最終決算確認:建筑安裝工程費一般是按照直接成本法進行成本分配商品房A應負擔的工程款為700萬元商品房B應負擔的工程款為2300萬元。655.小區(qū)內建設一公共配套鍋爐房,成本160萬元發(fā)生時單獨歸集(開發(fā)成本配套設施鍋爐房公共配套費應按建筑面積法分配一期應分攤160*20000/40000=80萬商品房A負擔80*5000/20000=20萬元商品房B負擔80*15000/20000=60萬元

46、二期應分攤:160*20000/40000=80萬6.12月份,一期共發(fā)生開發(fā)間接費用20萬元。開發(fā)間接費一般按照建筑面積法分配成本商品房A負擔20*5000/20000=5萬元商品房B負擔20*15000/20000=15萬元667.12月,發(fā)生貸款利息500萬元,全部用到一期項目建設中。資本化利息列入“開發(fā)成本借款費用”(財會201317號利息支出根據(jù)預算造價法(或直接成本法分配商品房A預算造價:1854+25+15+700+20+5=2619萬元商品房B預算造價:1236+75+45+2300+60+15=3731萬元 商品房A分配:500*2619/(2619+3731=206萬元 商

47、品房B分配:500*3731/(2619+3731=294萬元678.12月已達完工條件,應將完工驗收的商品房的開發(fā)成本結轉“開發(fā)產品”賬戶的借方。借:開發(fā)產品一期項目商品房A 2825貸:開發(fā)成本一期項目-土地征用及拆遷費-商品房A 1854前期工程費-商品房A 25基礎設施費-商品房A15建筑安裝工程費-商品房A700公共配套設施費-商品房A20開發(fā)間接費-商品房A5-利息支出-商品房A 206 商品房A單位成本:2825/5000=5650元/平方米 商品房B單位成本:4025/15000=2683元/平方米689.假設商品房A銷售3000平方米,單價8000元/平方米,收入2400萬元

48、;B銷售4000平方米,單價4000元/平方米,收入1600萬元。銷售時,根據(jù)銷售的面積結轉主營業(yè)務成本。借:預收賬款或銀行存款4000貸:主營業(yè)務收入-商品房A 2400-商品房B 1600借:主營業(yè)務成本商品房A 1695商品房B 1073.2貸:開發(fā)產品一期項目(商品房A1695一期項目(商品房B1073.20返692、土地增值稅土地增值稅實施細則第九條:納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發(fā)、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤?？偯娣e:國稅函1999112號:可減除不能轉讓的公

49、共設施用地面積。屬多個項目共同的成本費用,應按清算項目的可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。(國稅發(fā)2006187號可售總建筑面積:建筑總面積-不可售面積70例2:某房地產公司開發(fā)商品房兩幢,占地面積5000米,總建筑面積為10000平方米(假設與可售面積一致。寫字樓占地面積3000平方米,建筑面積為4000平方米,平均售價為1萬元/平方米,銷售收入為4000萬元;普通住宅,占地面積2000平方米,建筑面積為6000平方米,平均售價為0.5萬元/平方米,銷售收入為3000萬元。土地總成本為1000萬元,房地產開發(fā)總成本為2000萬元。房地產開

50、發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本的10%,與轉讓房地產有關的稅金只考慮營業(yè)稅及附加(5.6%。71計算項目分類寫字樓普通住宅合計分攤(占地面積法建筑面積4000600010000占地面積300020005000收入400030007000適用稅率40%40%計算項目分類寫字樓普通住宅合計分攤(建筑面積法建筑面積4000600010000占地面積300020005000收入400030007000增值額22164922708增值率124%20%適用稅率50%0%(五可以預提的三項計稅成本1、企業(yè)所得稅:國稅200931號第三十二條(1出包工程:不超過合同總金額的10%變化補充(2公共配套設施:尚未建造

51、或尚未完工的,可按預算造價合理預提建造費用。(3報批報建費用、物業(yè)完善費用:應向政府上交但尚未上交的可以按規(guī)定預提。2、土地增值稅:房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用,除另有規(guī)定外,不得扣除。(國稅發(fā)2006187號第四條國稅函2010220號:房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金,開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質保金不得計算扣除。例:10000萬質保金100074案例分析A 房開發(fā)企業(yè)一項目于2014年9月完工,出包工程合同總金額25000萬元,2014年12月底尚未決算僅取得的發(fā)票金額15000萬元,會計年終結賬結轉的完工成本預提的成本費用5000萬元。2015年2月取得發(fā)票2

52、000萬元,2015年6月取得發(fā)票3000萬元。假定企業(yè)計稅成本核算終止日確定為2015年5月31日。計算2014年度可扣除的成本?總局公告2011年第34號第六項國稅發(fā)200931號第三十二、三十五條2014年度企業(yè)該項目計稅成本:15000+2000+2500=19500萬元。75問題13:開發(fā)項目的土地使用稅如何計算?開始時:總局公告2014第74號:不屬于耕地,按財稅2006186號交稅 合同約定交付土地時間的次月+合同簽訂的次月(未約定交付土地時間結束時:土地分割時?銷售時?各省規(guī)定不同。贛地稅函【2005】197號思考:受讓后無法使用的土地可以免交土地使用稅?各省規(guī)定不同。贛地稅發(fā)

53、201273號:對因政府規(guī)劃、拆遷困難等客觀因素造成納稅人無法使用的土地,延長到地上建筑物和其他附著物拆除后的次月。(縣以上人民政府(含本級或所屬國土部門出具的無法使用該宗土地的有效證明思考:土地面積內水域面積能免交土地使用稅嗎?湖泊財稅20141號:對已按規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的企業(yè)范圍內荒山、林地、湖泊等占地,自2014年1月1日至2015年12月31日,減半征收;自2016年1月1日起,全額征收。76問題14、轉讓土地未辦土地證如何處理?A公司2014年10月簽訂轉讓協(xié)議將一土地作價5000萬轉讓給B公司,款項已收到,由于各種原因至今未辦理產權過戶手續(xù),是否要交稅?國稅函2007645號:土地使用者轉讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權屬證書,是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù),只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利,且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了