上海房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

1、上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué) 1119123 余虹近期上海市房價分布圖：2013 年 10 月上海市的房價均價為 32135 萬/平方米。而根據(jù)上圖可知， 大 部分放假都維持在 20000 左右，上部分布在 10000 一下和 80000 以上。從宏觀角度分析上海市房地產(chǎn)， 要先明確如今中國房地產(chǎn)市場的各項機(jī)制和 運行特點。中國今天的房地產(chǎn)市場起決定性影響的作用傳導(dǎo)鏈已經(jīng)是“政治政策 市場供求”， 而不是相反。 是政治因素和政治取向決定中國房地產(chǎn)市場政策取 向和政策內(nèi)容，是政策作用影響房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)價格， 由此導(dǎo)致需求變化和需求規(guī)模。從 2003 年國家開始對

2、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，模糊性的結(jié)論大大多于 精確性的結(jié)論。主要原因是政策的多發(fā)性造成市場走向的不明朗，多種政策的交 互作用造成了市場的波動性和復(fù)雜性。一、經(jīng)濟(jì)層面0%分析上海市房地產(chǎn)的宏觀市場，首先要明確，上海市作為一個典型的城市, 其經(jīng)濟(jì)實力在中國是最強大的城市，所以我們先從經(jīng)濟(jì)層面來分析:2012 年上海市生產(chǎn)總值 （GDP）20101.33 億元，按可比價格計算，比上年增長 7.5%，按常住人口計算的上海市人均生產(chǎn)總值為8.5 萬元。平穩(wěn)高速發(fā)展的上海經(jīng)濟(jì)也為居民收入增長提供了強有力的支持，從2008年到 2012 年的 5 年間，基本保持 10%以上的增長速度。2012 年末，全市

3、城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入達(dá)到了 40188 元，遠(yuǎn)超全國平均水平，位居全國第一。人20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%2008年一2012年上海市GDP及增數(shù)據(jù)來源：上海市 2012 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報0%數(shù)據(jù)來源：上海市 2008-2012 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報2008 年-2012 年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20%18%16%14%12%10%8%6%4%一 城市居民人均年可支配收入（元）T-增速民收入的快速增長也為上海市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場和資金支持。伴隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，上

4、海市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也一直保持高位增長。2012 年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了 2381.36 億元，房地產(chǎn)投資基本占2008 年一 2012 年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）-增速數(shù)據(jù)來源：上海市 2008-2012 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報到了固定資產(chǎn)投資總額的 1/2，位居國內(nèi)城市房地產(chǎn)投資前列二、政治宏觀層面中國經(jīng)濟(jì)的實力和對世界經(jīng)濟(jì)的影響作用逐漸被世界所承，中國國民的可支配收入也一直在不斷大幅增加，但也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經(jīng) 濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會發(fā)展和生態(tài)環(huán)境存在嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)， 各種利益 主體出現(xiàn)并形成了一系列經(jīng)濟(jì)社會矛盾。也正是在

5、這種背景下，“科學(xué)發(fā)展觀”、“和諧社會”、“友好環(huán)境”、“改變經(jīng)濟(jì)增長方式”、“建立公共服務(wù)型政府” 等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。 政治層面的這種變化 一定會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整變化，也會對許多老百姓關(guān)心的話題一一房地產(chǎn)產(chǎn) 生巨大影響。有人分析上海的房地產(chǎn)時提出，在宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)必須積極推行產(chǎn) 業(yè)轉(zhuǎn)型。其實不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)存在著投資增長過快、商品價 格上漲過猛、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產(chǎn)業(yè)中都普遍 存在。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已是大勢所趨，非此不能改變產(chǎn)業(yè)的增長方式。應(yīng)該期待在 2007 年上海市在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，各項工作會取得更多具有實效性

6、的成果， 上海房地產(chǎn) 的調(diào)控也會出現(xiàn)更為積極的成果。另外，在 2013 年 9 月 29 日正式掛牌的上海自貿(mào)區(qū)的建立對上海市房價的影響也是不容忽略的。我們可以看到以下是自貿(mào)區(qū)成立前后上海市平均房價的走勢圖：不難發(fā)現(xiàn)，在 2013 年 9 月到 10 月，上海市的平均放假有大幅度的增長,顯而易見的是，這一定和上海市自貿(mào)區(qū)的成立有很大的關(guān)系中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)主要任務(wù)是要探索我國對外開放的新路徑和新 模式，推動加快轉(zhuǎn)變政府職能和行政體制改革， 促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式和優(yōu)化經(jīng) 濟(jì)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)以開放促發(fā)展、促改革、促創(chuàng)新，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗，服 務(wù)全國的發(fā)展。有利于培育我國面向全球的競爭新優(yōu)

7、勢， 構(gòu)建與各國合作發(fā)展的 新平臺，拓展經(jīng)濟(jì)增長的新空間，打造中國經(jīng)濟(jì)“升級版”。獲批前后的近兩個月時間里，靠近自貿(mào)區(qū)的房價不出意料，有很大的漲幅。臨港新城住宅的價格上漲了近一倍 （8 月份臨港新城新盤的平均房價只有 1.1 萬 -1.3 萬元左右，而 10 月份這一區(qū)域部分新開樓盤的價格， 已經(jīng)漲至 2 萬-2.3 萬 元/平方米），且10 月 20 日臨港新城今年新房的成交量高達(dá) 20.3 萬平方米，是 去年全年成交量 4.5 萬平方米的四倍多。而在自貿(mào)區(qū)正式落地后的 9 月份至今， 該區(qū)域新房的成交量就達(dá)到 7.6 萬平方米，占今年前 8 個月這一區(qū)域總成交量的 六成，并超過這一區(qū)域去年

8、全年的成交水平。除了住宅樓以外，隨著銀行、保險 等金融機(jī)構(gòu)在自貿(mào)區(qū)注冊，自貿(mào)區(qū)內(nèi)及輻射范圍的商用辦公樓也火了起來。經(jīng)過 23 年的持續(xù)開發(fā)，上海外高橋保稅區(qū)除了南部仍有土地待開發(fā)，目前 劃定的自貿(mào)區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量并不大。也正是由于其稀缺性，因此倉儲、物流的溫度短期內(nèi)迅速升溫。這一領(lǐng)域此前是被不少投資界所輕視，隨著上海自貿(mào) 區(qū)的掛牌，工業(yè)地產(chǎn)也被認(rèn)為是直接受益的房地產(chǎn)， 因而成為很多機(jī)構(gòu)新的投資 熱點，且也將看到更多國際資本的身影。、法律層面我國政府的宏觀調(diào)控一直是我們在研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展時不可忽略的一個因素，而 我們國家以及上海市政府頒布的法律文案也是對上海市房地產(chǎn)一個一個不可忽 略的影響因素。

9、2010 年，國家陸續(xù)出臺了多項宏觀調(diào)控政策，以遏制房價過快上漲，促進(jìn) 房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。國慶期間，上海市出臺了 關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地 產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見， 以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)價格合理穩(wěn)定。在各項政策措施的作用下， 上海市房地產(chǎn)市場上的投 機(jī)投資需求得到有效遏制，房地產(chǎn)市場銷售大幅下降。2010 年上海市商品房銷 售面積達(dá) 2055.53 萬平方米，比上年下降 39% 。2011 年，在各項政策措施的作用下， 上海市房地產(chǎn)市場上的投機(jī)、 投資需 求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購房需求，市場觀望 情緒濃厚，市場銷售量出現(xiàn)下降。

10、2011 年，全市商品房銷售面積 1771.3 萬平 方米，比上年下降 13.8% 。2012 年，在“以價換量”的帶動下，上海樓市再度呈現(xiàn)出了久違的暖意， 全市商品房銷售面積 1898.46 萬平方米，略高于 2011 年。2012 年上海市商品 房銷售額達(dá)2669.49 億元，較 2011 年提升 3.92% 。2012 年，上海市市商品房施工面積達(dá) 13249.97 萬平米，商品房竣工面積2008 年一 2012 年上海市商品房施工竣工及銷售面積商品房銷售面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：上海市 2008-2012 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報達(dá) 2305.06 萬平方米，商品房銷售面積達(dá)到了1

11、898.46 萬平方米。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2012 年度上海樓市共計成交商品住宅 78257 套，較去年 大漲23.9%，共計成交面積 938.7 萬平，同比也大幅提升了 28.9% ;簽約均價 22461 元/平，與去年基本持平，小幅上揚 2.0%，上海樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示， 2012 年上海共成交經(jīng)營性用地 190 幅， 成交面積共 計 802.38萬平方米，土地出讓金共計 875.78 億元。2012 年上海經(jīng)營性用地成 交面積為 3 年來首次下降，同時創(chuàng)下 3 年新低。2013 年上海土地市場逐步回暖，一季度共成交 42 幅經(jīng)營性用地，成交面積 148.85

12、 萬平，同比增加 55.71%，土 地出讓金收入 185.77 億元，同比增加172.44%。其中住宅用地成交 14 幅，平 均溢價率 30.39%，全面超過 2012 年四個季度，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012 年一至四季度，上海住宅用地平均溢價率分別為0、28.9%、15.08%和 22.33%上海市限購政策根據(jù)上海市關(guān)于本市貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實施意見（滬府辦發(fā)20116 號文件）規(guī)定，“自 本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有 1 套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購 房之日起算的前 2年內(nèi)在本市累計繳納 1 年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社

13、會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1 套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁 有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供 2 年內(nèi)在本市累計繳納 1 年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明的非本市戶籍 居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記?！薄跋拶彙笔?2011 年影響市場的主要因素之一。限購的效果是明顯的，持 續(xù)的限購令，再加上多重調(diào)控措施，不僅讓上海、還讓北京等地的樓市出現(xiàn)降溫。 根據(jù)資料顯示，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑， 且“限購”執(zhí)行 嚴(yán)格的城市成交下挫更為明顯。但上海表態(tài)繼續(xù)限購的影響依然會很大， 會讓仍寄希望政策會在近期松動甚至救市的開發(fā)商徹底轉(zhuǎn)變策略，也會讓正在糾結(jié)于何時入市購房的