房地產(chǎn)融資方案

1、湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一 217 有限責(zé)任公司湯遜湖新城融資方案公司名稱(chēng)： 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一 217 有限責(zé)任公司項(xiàng)目名稱(chēng)：“武漢湯遜湖新城”參與人員： 裴傳勝 李 強(qiáng) 呂 超 張?jiān)娭康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資方案一、融資項(xiàng)目名稱(chēng) ?“武漢湯遜湖新城”建設(shè)項(xiàng)目 ?二、項(xiàng)目融資主體 ?湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一 217有限責(zé)任公司， 本公司成立于 2015年 8月，位于湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院， 公司注冊(cè)資本 100000 萬(wàn)元，目前已完成或正在進(jìn)行中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，預(yù)計(jì) 2016年基本建設(shè)完工，預(yù)期收益 10000萬(wàn)元。 ?三、融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度 ?項(xiàng)目總投資 72035 萬(wàn)元，資金來(lái)源為業(yè)主自籌 320

2、35萬(wàn)元，擬從銀行貸款 40000萬(wàn)元。 貸款類(lèi)型為項(xiàng)目貸款， 貸款期限為 3年，自2016年1月至 2019年1月。年利率暫按 7.00% 確定。?貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積 14511 平米，評(píng)估價(jià)值 100000萬(wàn)元。另外由武 漢亞飛擔(dān)保有限責(zé)任公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠 償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。 ? 預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按 3 年分期償還，利息按季度 支付。 2017年 1月償還本金 20000萬(wàn)元， 2018年 1月償還本金 10000萬(wàn)元， 2019年1月 償還本金 10000萬(wàn)元。 ?四、擔(dān)保公司情況武漢亞飛擔(dān)保有限責(zé)任公司成立于

3、2003年 8月，是武漢市乃至湖北省、 華中地區(qū)擔(dān)保 行業(yè)中從業(yè)最早且最具市場(chǎng)影響力的擔(dān)保公司之一。公司主要服務(wù)范圍包括：個(gè)人及企業(yè) 貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)、個(gè)人汽車(chē)消費(fèi)貸款擔(dān)保、個(gè)人二手房按揭貸款擔(dān)保、個(gè)人住房抵押貸款擔(dān) 保、助業(yè)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款擔(dān)保、信用卡經(jīng)營(yíng)分期等。先后推出了“隨易貸” 、“卡易 貸”、“裝修貸”、“融易貸”、“速貸易”、“新婚貸”、“企業(yè)貸”一系列產(chǎn)品，全方位滿(mǎn)足中 小企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)、目標(biāo)消費(fèi)群的需求。五、項(xiàng)目基本情況 ?武漢湯遜湖新城”建設(shè)項(xiàng)目 ?位于湖北省武漢市江夏區(qū)湯遜湖北路，項(xiàng)目規(guī)劃用地 14511 平米，建筑面積 150700平米。項(xiàng)目包括地下二層，地上裙樓四層和

4、塔樓三棟，總高99.8米，裙樓幾何尺寸為95mK 90m 1號(hào)樓為辦公式公寓，2號(hào)樓為住宅（含部分拆遷戶(hù) 還建房），3號(hào)樓為四星級(jí)賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地， 容積率w 8.29 , 建筑密度w 52.95%,綠地率15.8%。?目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 拆遷許可證，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開(kāi)工證） ，已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有 160 余戶(hù)住戶(hù)需要拆遷，其中約 90%的拆遷戶(hù)已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶(hù) 如資金到位亦可立即遷出。 ? 項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，自 2016年 1 月至 2018年 1 月。 ?項(xiàng)目公

5、司成立于 2015年 8月，位于湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，注冊(cè)（實(shí)收）資本 100000 萬(wàn)元，各股東均以貨幣出資。現(xiàn)股東為湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一 217有限公司 51%， 社會(huì)公眾股持股 47%，個(gè)人持有持股 2%。法定代表人李強(qiáng)。 ?截至 2016年 9月，公司資產(chǎn) 7000萬(wàn)元，全部為開(kāi)發(fā)成本，負(fù)債 4400萬(wàn)元，所有者權(quán) 益 2600萬(wàn)元。 ?六、項(xiàng)目投資估算 ?項(xiàng)目總投資 72035.萬(wàn)元， 其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12000萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 2736萬(wàn) 元，建筑安裝工程費(fèi) 45600萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1368萬(wàn)元，公共設(shè)施配套費(fèi) 1507萬(wàn)元，開(kāi) 發(fā)間接費(fèi) 8824 萬(wàn)元。 ?項(xiàng)

6、目建設(shè)期預(yù)計(jì) 3年，自2016年 1 月至 2018年1 月。預(yù)計(jì) 2 0 1 6年完成總投資的 30.3%，即完成投資 21849.6 萬(wàn)元； 20 1 7年完成總投資的 51.6%，即完成投資 37196.8 萬(wàn)元；2018 年完成總投資的 16.6%，即完成投資 11988.6 萬(wàn)元； 2019 年完成總投資的 1.4%，即完成投 資 1000 萬(wàn)元。 ?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12000 萬(wàn)元。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán) 14511 平米，其 中項(xiàng)目公司名下土地 11283 平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷(xiāo)社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本公司名下。 地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有 160 余戶(hù)需要拆

7、遷補(bǔ)償安置，其中約 90%的拆遷戶(hù) 已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶(hù)如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆 遷補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶(hù)的補(bǔ)償過(guò)渡款和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳的土地出讓金以及相關(guān)的 稅費(fèi)，公司前期已投入 7000 萬(wàn)元用于支付上述部分款項(xiàng)。前期工程款 2736 萬(wàn)元，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè) 丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%估算。 ? 建筑安裝工程費(fèi) 45600萬(wàn)元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方3000 元的單位造價(jià)、建筑面積 150700 平米相乘確定。 ?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1368 萬(wàn)元，主要包括

8、道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程 費(fèi)、供暖工程費(fèi)、 通訊工程費(fèi)、 電視工程費(fèi)、 照明工程費(fèi)、 景觀綠化工程費(fèi)、 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、 安防職能工程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的 3%確定。 ?公共設(shè)施配套費(fèi) 1507 萬(wàn)元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā) 商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳 池等，按建筑面積 150700，每平米 100 元計(jì)算確定。 ?開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 8824 萬(wàn)元，為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工 福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)。其中預(yù)計(jì)貸款利息4900

9、萬(wàn)元，擔(dān)保費(fèi) 2100 萬(wàn)元七、？項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及稅費(fèi)？項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪 1層和4層、3號(hào)樓賓館。扣除2號(hào) 樓拆遷戶(hù)還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為75000平米，包括裙樓的商鋪2-3層15000 平米和住宅公寓60000平米。？根據(jù)對(duì)陽(yáng)光100、濱湖一號(hào)以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的調(diào)查，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35000元/平米，住宅和公寓的平均售價(jià)為11000元/平米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分 可實(shí)現(xiàn)收入118500萬(wàn)元。項(xiàng)目銷(xiāo)售期3.5年，自2016年8月至2019年1月。預(yù)計(jì)2016 年完成銷(xiāo)售25%實(shí)現(xiàn)收入29625萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2017年完成銷(xiāo)售40%實(shí)現(xiàn)收入47400萬(wàn)元； 預(yù)計(jì)2018年完成銷(xiāo)售20%,實(shí)現(xiàn)收入23700萬(wàn)元；2019年完成銷(xiāo)售15%實(shí)現(xiàn)收入17775 萬(wàn)元。？與銷(xiāo)售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷(xiāo)售費(fèi)用等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi) 24829萬(wàn)元。各項(xiàng)稅費(fèi)情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目稅費(fèi)？比例?金額（萬(wàn)元）？銷(xiāo)售費(fèi)用？?？8.0