餐飲店選址資料

1、餐飲店選址與調(diào)研餐飲店的新址開(kāi)發(fā)對(duì)于餐飲店成功樹(shù)立品牌是至關(guān)重要的 ,一個(gè)好的店址可以很好地緩解后期的運(yùn)營(yíng)壓力, 并且能夠?qū)Φ昝娼?jīng)營(yíng)起到相應(yīng)引導(dǎo)作用使餐廳具有長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)。所以 ,餐飲店店址的開(kāi)發(fā)必須遵循一定的優(yōu)先準(zhǔn)則但是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，每一個(gè)店面都有它自身的特點(diǎn)，我們必須善于總結(jié)并尊重每一個(gè)人的意見(jiàn)，養(yǎng)成以數(shù)據(jù)為導(dǎo)向的工作習(xí)慣，再運(yùn)用邏輯推理和定性的說(shuō)明，幫助大家更好地了解我們尋找的是什么，并幫助大家據(jù)此作出相應(yīng)的判斷。選址城市調(diào)研工作指導(dǎo)1、 指導(dǎo)思想：餐飲店開(kāi)發(fā)人員對(duì)重點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，是后續(xù)門(mén)店選址工作的前提和基礎(chǔ)，只有這樣，才能保證開(kāi)發(fā)計(jì)劃制訂的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，才能達(dá)到較高的盈利水平。二、

2、調(diào)研目的：1、 詳細(xì)了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)及餐飲市場(chǎng)的真實(shí)狀況，為開(kāi)發(fā)計(jì)劃的制訂和實(shí)施提供準(zhǔn)確依據(jù)。2、 根據(jù)調(diào)研結(jié)果，對(duì)比、分析XXX餐飲店進(jìn)入該地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，確保制訂出正確的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和規(guī)劃。3、 根據(jù)分析結(jié)果，在制訂開(kāi)發(fā)方案中體現(xiàn)揚(yáng)長(zhǎng)避短，克敵制勝的具體措施。三、調(diào)研任務(wù)的期限：根據(jù)各地市場(chǎng)狀況的不同，一般以 1015 天為宜，并在調(diào)研結(jié)束后5天內(nèi)提交調(diào)研報(bào)告。4、 城市調(diào)研的實(shí)施：根據(jù)調(diào)研所取得的數(shù)據(jù)及成果，確定對(duì)目標(biāo)開(kāi)發(fā)城市的選址布局及工作思路：1、根據(jù)公司確定的開(kāi)發(fā)任務(wù)，開(kāi)發(fā)部門(mén)向開(kāi)發(fā)人員下達(dá)城市調(diào)查工作任務(wù)書(shū)。2、城市調(diào)研可分為專題調(diào)研和開(kāi)發(fā)人員選址前期的基礎(chǔ)調(diào)研兩種。3、城市調(diào)研

3、是指開(kāi)發(fā)人員到達(dá)指定的城市后進(jìn)行的選址前期熟悉城市的基礎(chǔ)信息收集工作。4、城市調(diào)查一般為省會(huì)城市、計(jì)劃單列市或沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。到達(dá)指定的城市后，開(kāi)發(fā)人員應(yīng)立即購(gòu)置該城市的城區(qū)地圖。并對(duì)城市調(diào)查工作任務(wù)書(shū)進(jìn)行分解、細(xì)化，寫(xiě)出城市調(diào)查工作時(shí)間表后逐項(xiàng)落實(shí)。5、每日調(diào)研結(jié)束后，應(yīng)將市調(diào)結(jié)果填制表格，整體調(diào)查任務(wù)結(jié)束后，將調(diào)查資料進(jìn)行綜合整理并撰寫(xiě)成調(diào)查報(bào)告，上報(bào)公司開(kāi)發(fā)部，由開(kāi)發(fā)部部長(zhǎng)閱后，報(bào)拓展總監(jiān)審閱。餐飲店調(diào)研任務(wù)內(nèi)容一、城市基本狀況調(diào)查：城市行政區(qū)劃及行政區(qū)人口數(shù)量。各級(jí)政府名稱、功能及權(quán)限。城市主要道路狀況。城市主要商業(yè)區(qū)狀況及特色。城市居民就餐習(xí)慣趨勢(shì)調(diào)查。同行業(yè)工資水平。地方消防規(guī)定

4、。城市核心商圈及次商圈主要業(yè)態(tài)調(diào)查。城市餐飲行業(yè)分布及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查。城市房地產(chǎn)行情及商業(yè)物業(yè)租金調(diào)查。人均可支配收入水平。城市高消費(fèi)區(qū)的分布狀態(tài)。2、 城市餐飲基本狀況調(diào)查：選擇規(guī)模較大的10家餐飲店進(jìn)行初步調(diào)研、調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1、 餐飲店名稱2、 所處位置3、 主要業(yè)態(tài)4、 公司性質(zhì)5、 網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量6、 所處樓層7、 隸屬關(guān)系8、 員工數(shù)量9、 著裝款式10、 成立時(shí)間11、 客流情況12、 顧客構(gòu)成13、 主要價(jià)格14、 出品特色15、 經(jīng)營(yíng)價(jià)格16、 陳列布局17、 營(yíng)業(yè)人員來(lái)源及工資標(biāo)準(zhǔn)18、 獎(jiǎng)勵(lì)辦法19、 休息時(shí)間20、 服務(wù)承諾21、 經(jīng)營(yíng)面積22、 裝修風(fēng)格23、 客流情

5、況24、 服務(wù)用語(yǔ)25、 廣告方式26、 促銷活動(dòng)27、 營(yíng)業(yè)時(shí)間28、 外力面之企業(yè)標(biāo)識(shí)和廣告形式29、 店內(nèi)照明方式三、 媒體狀況調(diào)研1、 當(dāng)?shù)刂饕襟w名稱（按電臺(tái)、電視、報(bào)紙、其他劃分）。2、 各媒體隸屬關(guān)系及主要負(fù)責(zé)人、廣告部負(fù)責(zé)人。3、 報(bào)紙發(fā)行量及范圍。4、 各媒體主要受眾群體。5、 各地報(bào)紙零售價(jià)格及發(fā)行方式。6、 各報(bào)紙廣告刊例及折扣率。7、 其他：車身、路牌、車內(nèi)語(yǔ)言、車內(nèi)字幕、出租車標(biāo)貼、出租車頂燈、夾報(bào)、團(tuán)購(gòu)網(wǎng)等等。四、 房地產(chǎn)情況調(diào)查1、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展程度和特點(diǎn)。2、 城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃。3、 新興商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。4、 商業(yè)中心商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)。

6、5、 商業(yè)中心外延 " 公里的租金標(biāo)準(zhǔn)。6、 以上位置物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。7、 水 電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。五、 應(yīng)搜集、分析的其他數(shù)據(jù)資料1、 市場(chǎng)規(guī)模及容量。2、 人口狀況及受教育程度。3、 市場(chǎng)成熟度。4、 業(yè)態(tài)構(gòu)成及各自發(fā)展?fàn)顩r。5、 購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理及人文差異。6、 交通條件，包括對(duì)外交通和城市公共交通的發(fā)達(dá)度、便利度。7、 市場(chǎng)規(guī)范度及相關(guān)規(guī)定。8、 政府開(kāi)放度及各項(xiàng)優(yōu)惠政策。9、 供應(yīng)商態(tài)度、區(qū)域目標(biāo)、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)及主要通路。10、 消費(fèi)心理成熟度。11、 經(jīng)營(yíng)成本及投資回報(bào)率預(yù)測(cè)。12、 機(jī)會(huì)成本。13、 媒體狀況及影響力。14、 內(nèi)部資源配置狀況及控制能力。5、 調(diào)研數(shù)據(jù)的來(lái)源1、

7、 國(guó)家或當(dāng)?shù)卣l(fā)布的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2、 相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)或主管部門(mén)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。3、 相關(guān)企業(yè)對(duì)外公布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。4、 專業(yè)調(diào)查公司公布的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。5、 自行安排的實(shí)地考察數(shù)據(jù)。餐飲店選擇的主要因素1、 選擇的主旨：迅速擴(kuò)張的餐飲連鎖企業(yè)，能否降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，準(zhǔn)確選擇目標(biāo)市場(chǎng)及最佳門(mén)店將是十分重要的因素。因此。開(kāi)發(fā)工作中應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)選擇目標(biāo)市場(chǎng)中的理想門(mén)店，同時(shí)兼顧地區(qū)和城市的不同特點(diǎn)，采取靈活機(jī)動(dòng)的方針。2、 選擇目標(biāo)市場(chǎng)的基本原則：1、 足夠的市場(chǎng)容量原則。2、 良好的盈利空間原則。3、 無(wú)同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)先的原則。4、 對(duì)已納入開(kāi)發(fā)計(jì)劃，符合上述基本原則且有備選店址的城

8、市優(yōu)先的原則。3、 選擇目標(biāo)城市的主要因數(shù)：1、 常住人口數(shù)量。2、 常住人口數(shù)量是決定餐飲行業(yè)市場(chǎng)容量的基本因數(shù)。4、 消費(fèi)力強(qiáng)弱:應(yīng)認(rèn)真分析掌握該城市人均年可支配收入指標(biāo),這是一個(gè)城市購(gòu)買力基本保證指標(biāo),該指標(biāo)應(yīng)在10000元以上,否則將難以保證消費(fèi)的連續(xù)性和持久性,必將延緩?fù)顿Y回收速度,增大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。5、 盈利空間大小：應(yīng)認(rèn)真研究、分析當(dāng)居民餐飲消費(fèi)習(xí)慣和趨勢(shì)因素，這是關(guān)系到餐飲企業(yè)進(jìn)入該市場(chǎng)后能否獲得盈利空間和經(jīng)營(yíng)靈活度的重要指標(biāo)。市場(chǎng)發(fā)育越不成熟，就越便于公司迅速切入，站穩(wěn)腳跟，同時(shí)還能確保較高的盈利能力。6、 當(dāng)?shù)夭惋嫿?jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)1、 應(yīng)分析近三年當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 了解

9、當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)狀況、業(yè)態(tài)以及規(guī)模等，掌握其發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)選擇市場(chǎng)處于上升階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，競(jìng)爭(zhēng)者處于相對(duì)劣勢(shì)，能體現(xiàn)低成本擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)原則2、 將各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算同盈利能力進(jìn)行對(duì)比 測(cè)算綜合費(fèi)用支出能否控制在綜合毛利的45%以內(nèi)，如能達(dá)標(biāo)，則可予以考慮。3、 應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平，特別要分析房租水平和人工費(fèi)用水平 餐飲店商圈評(píng)估表商圈資料地址表單編號(hào)分區(qū)代號(hào)行政區(qū)域商圈類型行人流量每日高峰_時(shí)至_時(shí)_共_時(shí)_分， A級(jí) B級(jí) C級(jí)營(yíng)業(yè)時(shí)間平時(shí)_點(diǎn)_分至_點(diǎn)_分；周末_點(diǎn)_分至_點(diǎn)_分；假日_點(diǎn)_分至_點(diǎn)_分道路條件雙向線道 單行道 （停車場(chǎng) 無(wú) 門(mén)前可停 收費(fèi) 會(huì)拖吊）競(jìng)爭(zhēng)者資料店名距離面積

10、形態(tài)營(yíng)業(yè)人數(shù)年?duì)I業(yè)額競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)備注主管審核填表時(shí)間填表人餐飲店選擇標(biāo)準(zhǔn)和店面要求1、 地理位置：應(yīng)依托各主要、次要商圈和餐飲業(yè)態(tài)集中的地帶，以及高消費(fèi)水平的大型城市住宅地區(qū)和高等教育密集區(qū)域，應(yīng)考慮商圈核心向外延伸 1000米的距離范圍內(nèi)，力求降低租金成本，又能利用商圈人氣，吸引客流。可考慮與國(guó)際知名連鎖企業(yè)為鄰，共同分享客流資源。二、道路要求：1、 店址前應(yīng)有一條一級(jí)街道，至少是雙向四車道 ，最好是進(jìn)出商圈的必經(jīng)之路或主要通道，利于突出形象，便于吸納客流。2、 店址方圓200米內(nèi)，至少應(yīng)有5條以上公交線路通過(guò)并有站點(diǎn)設(shè)置，站點(diǎn)的設(shè)置離店址越近越好，重點(diǎn)考察店址周邊有無(wú)地鐵 輕軌及公交總站設(shè)置。

11、3、 店址正面道路應(yīng)是雙向街道，不應(yīng)是單行道、步行街或交通管制街，以保證交通暢通。4、 通過(guò)市政規(guī)劃了解城市現(xiàn)狀及未來(lái)的發(fā)展和變化，以確認(rèn)店址在未來(lái)10年內(nèi)不被拆遷。3、 店間距離店間距離應(yīng)在34公里為宜4、 單店輔射范圍1、 單店輻射的有效消費(fèi)群體應(yīng)達(dá)到50萬(wàn)人口或以上。2、 店與店之間，對(duì)消費(fèi)群體的有效輻射應(yīng)避免重復(fù)。5、 租賃面積1、 標(biāo)準(zhǔn)門(mén)店的租賃面積約在15002000平方米左右，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。2、 如面積超出要求，但位置特別好、價(jià)格合適，可以考慮適當(dāng)增加到20005000平方米之間。6、 租賃樓層以首層為最佳，繁華商圈樓層可以考慮25層或在大型連鎖超市中做店中店的形式。7、 物業(yè)

12、結(jié)構(gòu)1、以適合于經(jīng)營(yíng)的框架結(jié)構(gòu)為首選。2、以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的房屋為主。八、租賃層高營(yíng)業(yè)區(qū)域裝修吊頂后的空間高度至少不低于2.8米。9、 主要通道至少有兩部以上的步行梯通往不同樓層，每部寬度不應(yīng)低于2米，步行梯應(yīng)位于明顯位置。如有電動(dòng)扶梯更佳。10、 租賃資源1、 出租方必須具備房屋產(chǎn)權(quán)，并出具產(chǎn)權(quán)證明。2、 出租方必須具備房屋出租權(quán)，出具房屋出租許可證，并承擔(dān)納稅責(zé)任。3、 出租方最好是獨(dú)立法人單位，具備獨(dú)立對(duì)外簽署租賃合同的資格或上級(jí)有效授權(quán)。4、 出租方必須允許承租方對(duì)承租場(chǎng)地進(jìn)行獨(dú)立裝修、封閉管理、 自主經(jīng)營(yíng)。5、 出租方應(yīng)對(duì)承租方的經(jīng)營(yíng)給予支持和配合，出具必要的證明、手續(xù)。6、 出租方不得將

13、其他場(chǎng)地租賃給與承租方經(jīng)營(yíng)范圍相同的商家經(jīng)營(yíng)。7、 出租方應(yīng)有能力幫助承租方處理與當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)的公共關(guān)系。8、 出租方應(yīng)提供符合國(guó)家要求的房屋租賃發(fā)票。9、 在同等房屋條件下，力爭(zhēng)最低的租金價(jià)位。10、 出租方的房屋租金不能有租金年遞增要求，根據(jù)談判條件制訂。11、 營(yíng)業(yè)面積有擴(kuò)大空間的，在同等條件下，優(yōu)先考慮。11、 其他項(xiàng)目1、 應(yīng)有符合國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)備及附屬設(shè)備。2、 應(yīng)有符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的煙感報(bào)警系統(tǒng)。3、 應(yīng)有符合標(biāo)準(zhǔn)的照明系統(tǒng)。4、 應(yīng)有常規(guī)供水系統(tǒng)。5、 應(yīng)有獨(dú)立使用并可向顧客開(kāi)放的洗手間。6、 應(yīng)有足夠的電話線路。7、 供電容量 300千伏安。8、 具備餐飲專用的排風(fēng)、排污和

14、燃?xì)獾仍O(shè)施。9、 基礎(chǔ)承載應(yīng)在300公斤/平方米。10、 如在二層則需要局部承重達(dá)到800公斤。11、 店面前應(yīng)具備30個(gè)以上停車位。12、 免費(fèi)提供門(mén)前充足的促銷活動(dòng)場(chǎng)地(200平方米或以上)。13、 物業(yè)正面寬度應(yīng)不少于30米.門(mén)店外部最好選擇主大門(mén)橫向面寬不低于6 米,有比較通透的玻璃窗,便于展示店面形象。14、 物業(yè)正面應(yīng)免費(fèi)提供不少于50平方米的廣告位置,用于設(shè)立企業(yè)招牌,物業(yè)正面應(yīng)可獨(dú)立裝修,突出餐飲店統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)。15、 物業(yè)側(cè)面和樓頂應(yīng)爭(zhēng)取盡可能多的廣告位。餐飲店選址的基本程序1、 信息處理：由開(kāi)發(fā)人員對(duì)收集的信息進(jìn)行匯總，形成報(bào)告上報(bào)開(kāi)發(fā)部門(mén)，并親自到現(xiàn)場(chǎng)考察核實(shí)。2、 信

15、息來(lái)源：1、 新聞媒體發(fā)布的物業(yè)房屋招租信息的收集。2、 通過(guò)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)提供房源信息的收集。3、 市調(diào)人員實(shí)地考察得到房源信息的收集。4、 對(duì)產(chǎn)權(quán)方推薦的物業(yè)信息的收集。5、 其他渠道得來(lái)的房源信息的收集。3、 房源信息所含基本要數(shù)：1、 房源名稱。2、 地理位置。3、 樓層結(jié)構(gòu)及使用面積。4、 房源狀況平面圖及外景照片。5、 設(shè)施、設(shè)備情況。6、 可租賃年限。7、 產(chǎn)權(quán)單位及出租單位名稱、資質(zhì)及其背景。8、 物業(yè)是否抵押或有他項(xiàng)權(quán)利。9、 外部交通狀況。10、 門(mén)前場(chǎng)地狀況。11、 關(guān)聯(lián)場(chǎng)地租賃使用情況。12、 方圓兩公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境及商家情況。13、 對(duì)方的報(bào)價(jià)（整租、分層、單位面積%

16、）。4、 信息分析與評(píng)估：1、 對(duì)收集的信息，由開(kāi)發(fā)部門(mén)進(jìn)行匯總，并根據(jù)“選擇新門(mén)店的標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行初選，對(duì)基本合格的房源整理出可行性方案，報(bào)公司審核。2、 對(duì)上報(bào)的可行性方案，開(kāi)發(fā)部門(mén)將按照公司的審核，論證結(jié)果實(shí)施。5、 租賃方案的確認(rèn)與實(shí)施：1、 由機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員對(duì)租賃方案進(jìn)行論證，根據(jù)選擇新門(mén)店的標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略需要進(jìn)行確定。2、 租賃方案經(jīng)確定后，由開(kāi)發(fā)部門(mén)組織實(shí)施。餐飲店選址開(kāi)發(fā)工作流程及工作內(nèi)容1、 餐飲店選址開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備工作階段：1、 相關(guān)資料及文件的準(zhǔn)備階段。2、 擬定開(kāi)發(fā)城市的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。3、 擬定開(kāi)發(fā)城市門(mén)店選址開(kāi)發(fā)渠道的準(zhǔn)備。2、 餐飲店選址開(kāi)發(fā)初期的城市調(diào)研階段：1、 做好城市

17、調(diào)研的準(zhǔn)備。2、 開(kāi)始進(jìn)行城市調(diào)研。3、 完成城市調(diào)研報(bào)告并上報(bào)公司。3、 餐飲店選址開(kāi)發(fā)中門(mén)店的考察階段：1、 確定城市符合餐飲標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商圈，并在確定的商圈內(nèi)，按照公司的選址標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行備選物業(yè)的初步排查。2、 對(duì)目標(biāo)備選物業(yè)進(jìn)行初步了解，并按照公司門(mén)店選址標(biāo)準(zhǔn)，填寫(xiě)備選物業(yè)情況調(diào)查表，包括物業(yè)的位置，周邊商業(yè)環(huán)境情況，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施是否符合門(mén)店的需求，租金情況等，上報(bào)公司開(kāi)發(fā)部。4、 餐飲店選址開(kāi)發(fā)中與物業(yè)方初步接洽階段：與備選門(mén)店物業(yè)產(chǎn)權(quán)方或轉(zhuǎn)租方進(jìn)行初步的接洽，進(jìn)一步清楚了解物業(yè)的情況及合作意向，并向其介紹XXX餐飲公司和租賃物業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)。5、 備選餐飲門(mén)店物業(yè)的確認(rèn)階段：開(kāi)發(fā)人員將開(kāi)

18、發(fā)城市中備選物業(yè)情況通過(guò)調(diào)查表和情況報(bào)告的形式上報(bào)公司并得到確認(rèn)后，即可請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)到開(kāi)發(fā)城市進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察和確認(rèn)，并準(zhǔn)備下一步與物業(yè)或轉(zhuǎn)租方進(jìn)行深入合同談判階段的工作。6、 與物業(yè)方深入溝通談判租賃合同階段：1、 公司主管領(lǐng)導(dǎo)考察備選物業(yè)結(jié)束后，按照領(lǐng)導(dǎo)對(duì)備選餐飲門(mén)店的指示，與物業(yè)或轉(zhuǎn)租方進(jìn)行租賃合同的初步談判，并將談判的結(jié)果及時(shí)上報(bào)。2、 談判中不確定的問(wèn)題如租金、租期、押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等重要條款要及時(shí)并如實(shí)反饋給公司，便于領(lǐng)導(dǎo)決策。7、 備選餐飲門(mén)店租賃合同上報(bào)審批階段1、 備選物業(yè)得到公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后，租賃合同談判初步達(dá)成一致后，按照公司合同審批程序?qū)⒑贤蠄?bào)進(jìn)行簽約審核。2、 按照公司對(duì)合同審

19、核的意見(jiàn)繼續(xù)與物業(yè)方進(jìn)行合同的第二輪談判，并達(dá)成公司對(duì)合同的最終審核通過(guò)。8、 合同主要條款的確認(rèn)及最后簽訂階段1、 合同條款經(jīng)過(guò)機(jī)構(gòu)審核通過(guò)后，認(rèn)真檢查合同的文本文件，杜絕錯(cuò)漏和別字的出現(xiàn)。2、 同時(shí)按照合同的要求準(zhǔn)備合同的附件、租賃房屋的平面圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、消防驗(yàn)收證書(shū)、簽約人的委托書(shū)等。3、 填寫(xiě)合同簽約審批單，催辦合同簽約的審批過(guò)程，并和物業(yè)或轉(zhuǎn)租方約定簽約時(shí)間。9、 物業(yè)方交房及其驗(yàn)收階段1、 按照合同約定的交房時(shí)間和交房條件，督促物業(yè)方或轉(zhuǎn)租方如期交房，同時(shí)，協(xié)調(diào)好公司的工程部門(mén)和門(mén)店的店長(zhǎng)及相關(guān)人員做好交接店的準(zhǔn)備工作。2、 配合新門(mén)店的領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員進(jìn)行交房過(guò)程中的各項(xiàng)工作銜

20、接及與物業(yè)相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)。門(mén)店開(kāi)發(fā)中的財(cái)務(wù)管理1、 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用的內(nèi)容：1、 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指除開(kāi)發(fā)人員個(gè)人工資外的開(kāi)發(fā)款項(xiàng)，從開(kāi)發(fā)人員進(jìn)駐開(kāi)發(fā)地區(qū)到開(kāi)發(fā)人員與新開(kāi)分部正式交接前所發(fā)生的所有費(fèi)用。2、 超額支出、無(wú)規(guī)定或規(guī)定不明的，按照拓展總監(jiān)特別批示辦理。2、 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用的列支：1、 開(kāi)發(fā)部人員根據(jù)總部領(lǐng)導(dǎo)的指示前往開(kāi)發(fā)地前，需到總部財(cái)務(wù)部辦理相關(guān)借款手續(xù)，財(cái)務(wù)部暫時(shí)將其作為其他應(yīng)收款為開(kāi)發(fā)部人員入賬。2、 開(kāi)發(fā)人員在開(kāi)發(fā)過(guò)程中如需要公關(guān)招待和辦公設(shè)施等超出規(guī)定外的支出時(shí)，要采取一事一請(qǐng)示的原則，經(jīng)拓展總監(jiān)審批方能執(zhí)行。3、 借款審批程序：1、 經(jīng)手人填寫(xiě)借款單開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核拓展總監(jiān)審批機(jī)

21、構(gòu)費(fèi)用會(huì)計(jì)審核機(jī)構(gòu)出納審核付款。2、 開(kāi)發(fā)人員自所借款中支付除個(gè)人差旅費(fèi)外的其他臨時(shí)需要支付費(fèi)用時(shí)（公關(guān)招待費(fèi)），必須遵循一事一議的原則，逐筆以書(shū)面形式上報(bào)總部開(kāi)發(fā)部，經(jīng)開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核、拓展總監(jiān)審批后方可對(duì)外付款，申請(qǐng)報(bào)告同時(shí)交總部財(cái)務(wù)中心備案留存。4、 銷賬審批程序：1、 開(kāi)發(fā)人員應(yīng)在每月月底前將本月發(fā)生的開(kāi)發(fā)支出費(fèi)用按照財(cái)務(wù)報(bào)銷規(guī)定，填寫(xiě)報(bào)銷憑證，所有支出均要提供國(guó)家正規(guī)發(fā)票。2、 開(kāi)發(fā)結(jié)束后 要將所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用及時(shí)銷賬。3、 銷賬程序?yàn)椋洪_(kāi)發(fā)人員粘貼填寫(xiě)報(bào)銷憑證并核準(zhǔn)報(bào)銷金額開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審批拓展總監(jiān)審批簽字財(cái)務(wù)部核算中心審核財(cái)務(wù)總監(jiān)簽字財(cái)務(wù)部出納支取餐飲店新址審批流程制定年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃具體

22、新址調(diào)研 由市場(chǎng)開(kāi)發(fā)人員對(duì)新址商圈、新址人口、人流動(dòng)線等進(jìn)行調(diào)研 開(kāi)發(fā)部制作開(kāi)發(fā)報(bào)告，財(cái)務(wù)人員根據(jù)開(kāi)發(fā)部提供的數(shù)據(jù)做財(cái)務(wù)報(bào)告制作新址開(kāi)發(fā)報(bào)告報(bào)事業(yè)發(fā)展中心審核 總部事業(yè)發(fā)展中心對(duì)新址開(kāi)發(fā)資料和財(cái)務(wù)資料進(jìn)行審核退回 否 是報(bào)總部評(píng)審委員會(huì) 召開(kāi)新址評(píng)審會(huì)議評(píng)審結(jié)果以總部以總部審批結(jié)論的方式發(fā)送相關(guān)區(qū)域、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、籌備、營(yíng)建等各部門(mén)發(fā)布新址評(píng)審結(jié)果 合同談判放棄 否 簽約 是 審批過(guò)程及結(jié)果1、 審批過(guò)程：在召開(kāi)新址評(píng)審會(huì)之前，所有參加會(huì)議的人員需提前7個(gè)工作日拿到評(píng)審資料，對(duì)新址概況有大致了解。1、 參會(huì)人員：新址評(píng)審委員會(huì)、相關(guān)區(qū)域、開(kāi)發(fā)部、營(yíng)建部、財(cái)務(wù)中心。2、 參會(huì)成員根據(jù)新址的開(kāi)發(fā)情況

23、及財(cái)務(wù)投資預(yù)測(cè)情況進(jìn)行討論。2、 評(píng)審結(jié)果：1、 批準(zhǔn)對(duì)于符合條件的新址，由審批委員會(huì)通過(guò)，總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。2、 有條件的批準(zhǔn)（1） 在沒(méi)有獲得審批委員會(huì)簽發(fā)的“ 同意書(shū) ”之前，不能簽署任何合同。（2） 如果發(fā)生下列任何一種情況，新址資料都需重報(bào)。自審批委員會(huì)同意之日起的6個(gè)月內(nèi)，合同因故而沒(méi)有簽署?？偼顿Y金額超過(guò)原定投資額的10% 或增加的投資致投資年限不符合標(biāo)準(zhǔn)。租金價(jià)格或者租金條件方面有任何變化。（3） 如果價(jià)格或條件方面的變化引起凈利潤(rùn)降低，資料需重報(bào)。標(biāo)準(zhǔn)合同的主要條款發(fā)生變化或更動(dòng)致不利于租賃時(shí)。招牌的大小及設(shè)置有任何變化。面積及座位數(shù)有任何變化，較大程度影響投資回收的。（4）新

24、址雖具有可開(kāi)發(fā)性，但經(jīng)委員會(huì)討論認(rèn)為條件尚未達(dá)到，相關(guān)的文件需要再整理上報(bào)。（5）如果審批委員會(huì)所提出的任何條件因故不能達(dá)到的話，需要重報(bào)。3、需要更多資料：審批評(píng)審會(huì)認(rèn)為需要更多資料，以便能作最后決定，需在會(huì)后準(zhǔn)備資料以便重新報(bào)備。4、退回對(duì)不符合條件的資料，給予退回處理。3、 審批結(jié)束：1、 總部新址審批會(huì)會(huì)議記錄整理審批會(huì)會(huì)議記錄于會(huì)后3天內(nèi)送達(dá)參會(huì)的各個(gè)成員。2、 總部新址批準(zhǔn)文件獲得“ 批準(zhǔn) ”的新址需有評(píng)審委員會(huì)關(guān)于同意開(kāi)店的正式文件，方可簽訂房屋租賃合同。4、 相關(guān)說(shuō)明所有重新報(bào)備資料必須填寫(xiě) 數(shù)據(jù)調(diào)整對(duì)比表 并以紅色注明更改內(nèi)容，（見(jiàn)下一個(gè)表）新址資料調(diào)整對(duì)比表調(diào)整原因說(shuō)明：調(diào)

25、整項(xiàng)目_年_月_日批準(zhǔn)內(nèi)容調(diào)整內(nèi)容差異面積座位數(shù)租賃年限租金描述物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用上座率客單價(jià)預(yù)計(jì)總投入金額/萬(wàn)元預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額/萬(wàn)元回收年限門(mén)店合同的恰談指導(dǎo)1、 合同洽談的時(shí)機(jī)原則：在全面掌握備選店址的信息并有正式審批文件后，開(kāi)始正式進(jìn)入合同洽談階段，在幾個(gè)備選店址同時(shí)進(jìn)入談判的時(shí)候，以首選店址作為重點(diǎn)突破口，其他備選店址在張弛有度的狀態(tài)下進(jìn)行。2、 合同條款的節(jié)奏原則：在合同洽談過(guò)程中，對(duì)有分歧的條款可先放置，待其他條款通過(guò)后，再返回重新洽談，這樣就可根據(jù)整體情況掌握談判進(jìn)程的節(jié)奏，也有利于增強(qiáng)對(duì)方對(duì)我方的信心。3、 對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同的修改和增減：標(biāo)準(zhǔn)合同是公司提出要達(dá)到的水平，針對(duì)不同的物業(yè)，

26、可能會(huì)有個(gè)別的調(diào)整，此時(shí)，應(yīng)從全局出發(fā)，客觀地分析標(biāo)準(zhǔn)合同的修改和增減對(duì)雙方利益的平衡關(guān)系及雙方的承受能力，對(duì)修改和增減的部分應(yīng)單獨(dú)列出，報(bào)開(kāi)發(fā)部門(mén)審核。4、 合同條款的交換：對(duì)雙方都認(rèn)為有異議的條款，可采取交換的方法取得雙方的平衡。比如：用一條或數(shù)條對(duì)我方來(lái)說(shuō)屬于次要的條款來(lái)交換對(duì)我方來(lái)說(shuō)屬于主要或重要的條款，交換的條款內(nèi)容要進(jìn)行分析和計(jì)算，并報(bào)開(kāi)發(fā)部審核，由公司法務(wù)部進(jìn)行法律把關(guān)。5、 合同的審核和批準(zhǔn)：由開(kāi)發(fā)部門(mén)進(jìn)行合同的初審后，由公司的律師進(jìn)行法律專業(yè)復(fù)審，初審和復(fù)審均通過(guò)后報(bào)董事長(zhǎng)審批。6、 與機(jī)構(gòu)各中心的信息傳遞：1、 新門(mén)店簽約后，依據(jù)公司各中心的需求，在正常情況下，開(kāi)發(fā)部每周以

27、周報(bào)的形式向公司各相關(guān)部門(mén)通報(bào)開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況，便于公司各部根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況安排各項(xiàng)具體工作。2、 在特殊情況下，開(kāi)發(fā)部將在第一時(shí)間向公司各中心通報(bào)最新情況以使開(kāi)發(fā)工作和其他各項(xiàng)工作在有限的條件下進(jìn)行充分的銜接。合同談判及簽約和簽約后的過(guò)度和交接1、 談判的原則：1、 全面了解業(yè)主合作意向及主要的期望，試探談判內(nèi)容可能伸縮的空間。2、 全面了解物業(yè)主權(quán)及未來(lái)市政規(guī)劃動(dòng)態(tài)，應(yīng)取得影印本，并應(yīng)進(jìn)行查證。3、 對(duì)較明顯的問(wèn)題點(diǎn)，應(yīng)主動(dòng)了解業(yè)主配合的可能（如房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)、電力供應(yīng)、招牌位置等）。4、 避免任何承諾，尤其避免對(duì)租金或費(fèi)用之承諾，如有必要還價(jià)，務(wù)必遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情，以保留未來(lái)的議價(jià)空間，并應(yīng)表明

28、僅為個(gè)人評(píng)估，不代表公司正式承諾。5、 務(wù)必在所有爭(zhēng)議問(wèn)題解決后，再進(jìn)行價(jià)格談判。6、 如有競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，可先簽訂合約意向書(shū)，將已初步形成共識(shí)的要點(diǎn)形諸文字，意向書(shū)有效期應(yīng)在3-6個(gè)月，并應(yīng)表明對(duì)最終合約條件不具拘力。2、 與后期相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)和過(guò)度1、 開(kāi)發(fā)人員到位后，立即投入所規(guī)定的工作，且以選址和談判為首要業(yè)務(wù)工作。2、 簽約后其他相關(guān)人員到位后，即時(shí)啟動(dòng)總部相應(yīng)部門(mén)對(duì)新門(mén)店的管理程序，配合主要業(yè)務(wù)進(jìn)度開(kāi)始有序工作。在保證首要業(yè)務(wù)工作的同時(shí)，開(kāi)發(fā)人員將分別與不同部門(mén)的人員進(jìn)行過(guò)渡性的交接。3、 開(kāi)發(fā)交接總則：作為專職的開(kāi)發(fā)人員，在新門(mén)店開(kāi)發(fā)的前期工作中，承擔(dān)著大量的工作任務(wù)，簽約后隨著裝修、

29、注冊(cè)等后續(xù)工作進(jìn)展及相關(guān)人員的及時(shí)到位，平順地做好門(mén)店前期的交接工作，關(guān)系到開(kāi)發(fā)質(zhì)量。開(kāi)發(fā)進(jìn)度等一系列工作。做得好，將直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成果的提升，此環(huán)節(jié)，望相關(guān)人員予以高度重視，4、 協(xié)助門(mén)店總經(jīng)理協(xié)調(diào)物業(yè)方關(guān)系1、 按照不同的工作內(nèi)容，開(kāi)發(fā)人員將情況分別向不同部門(mén)的人員進(jìn)行介紹，共同參與同對(duì)方的聯(lián)系和會(huì)談，以協(xié)助分部人員能夠順利地接洽相應(yīng)的工作對(duì)象。2、 在新門(mén)店領(lǐng)導(dǎo)層到位時(shí)，配合門(mén)店領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相關(guān)物業(yè)方關(guān)系的協(xié)調(diào)和銜接，以便新門(mén)店的后續(xù)工作能夠順利進(jìn)行3、 與工程部門(mén)的銜接，工程部人員到位后，向工程設(shè)計(jì)人員及施工人員介紹新門(mén)店的物業(yè)方，進(jìn)行門(mén)店裝修設(shè)計(jì)及施工中的物業(yè)方關(guān)系銜接和協(xié)調(diào)工作。4、 與

30、營(yíng)銷部的銜接，營(yíng)銷部的人員到位后，開(kāi)發(fā)人員將當(dāng)?shù)氐男侣劽浇榍闆r向廣告宣傳部的人員介紹，移交全部的相關(guān)資料，并協(xié)助廣告宣傳部的人員與對(duì)方進(jìn)行聯(lián)系和會(huì)晤，營(yíng)銷部的人員能夠直接聯(lián)系合作對(duì)象開(kāi)展正常工作時(shí)，開(kāi)發(fā)人員將不介入廣告宣傳工作。5、 開(kāi)發(fā)交接的程序和內(nèi)容：1、 業(yè)務(wù)交接、非文字性交接、社會(huì)資源等交接工作在簽約后，與新門(mén)店的總經(jīng)理辦理完交接后，總經(jīng)理簽字認(rèn)可后上報(bào)，雙方各存一份。2、 需移交的各類合同、協(xié)議包括：房屋租賃合同、采購(gòu)合同、裝修協(xié)議、新聞廣告合同等。3、 房屋租賃合同、裝修協(xié)議由新門(mén)店負(fù)責(zé)人員負(fù)責(zé)清點(diǎn)。4、 以上提到的合同或協(xié)議原件由對(duì)口部門(mén)保管、新門(mén)店財(cái)務(wù)部留復(fù)印件存檔。5、 在新

31、門(mén)店總經(jīng)理未到位的情況下，由公司指定的門(mén)店臨時(shí)負(fù)責(zé)人在上述移交清單上簽字確認(rèn)。新址開(kāi)發(fā)評(píng)估要點(diǎn)1、 店址要基本符合開(kāi)發(fā)要求：1、 位置好2、 樓層好3、 店址大小適中4、 能見(jiàn)度好5、 門(mén)面、通道敞亮2、 業(yè)主對(duì)該房屋是否擁有合法主權(quán)：檢查房產(chǎn)證等信息，查看業(yè)主對(duì)該房屋是否擁有合法主權(quán)三、店址要基本符合營(yíng)建要求：1、 房屋結(jié)構(gòu)牢固2、 水、電方便3、 店面營(yíng)運(yùn)線安排是否合理4、 無(wú)明顯、重大未來(lái)市政規(guī)劃問(wèn)題： 五年內(nèi)無(wú)拆牽、整建等規(guī)劃 餐飲店店址調(diào)查基礎(chǔ)調(diào)查表基礎(chǔ)資料城市：_區(qū)域名稱：_品牌：_調(diào)研日期：_新址地址：_商圈名稱：_ 商圈類型：_商圈人口數(shù)：_新址周客流量：_居民平均收入：_居民

32、年均收入：_樓層：_門(mén)面寬度：_餐廳正門(mén)朝向：_租賃秒面積（平方米）：_使用面積（平方米）：_使用率：_座位數(shù)：_預(yù)計(jì)上座率：_租期：_免租期間：_停車位：_餐廳營(yíng)業(yè)時(shí)間：_費(fèi)用轉(zhuǎn)讓費(fèi)（萬(wàn)元）：_中介費(fèi)（萬(wàn)元）：_租賃保證金(萬(wàn)元）：_物業(yè)費(fèi)（萬(wàn)元）：_電力增容（萬(wàn)元）：_租金付款方式：_租金描述：房產(chǎn)信息產(chǎn)權(quán)方名稱：聯(lián)系方式：原租戶：聯(lián)系方式:法律資料房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否驗(yàn)收:房產(chǎn)是否有質(zhì)押或代售擬租賃：簽約人是否為產(chǎn)權(quán)人：若代理人，簽約委托代理手續(xù)是否齊備：營(yíng)建資料是否有消防證書(shū)：是否有環(huán)評(píng)證書(shū)：排污能否達(dá)標(biāo)：水力是否配套：現(xiàn)有電容下是否需要電力增容：層高（米）：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)客單價(jià)（元）：_預(yù)計(jì)總投資（萬(wàn)元）：_年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）：_年利潤(rùn)總額：_凈利率（%）：_回收年限：_ 餐飲店租金調(diào)查表名稱新址臨進(jìn)新址物業(yè)面