論物權(quán)法立法當(dāng)中的不動產(chǎn)登記制度(1)

1、    論物權(quán)法立法當(dāng)中的不動產(chǎn)登記制度(1)    十屆人大常委會第十二次會議對物權(quán)法（草案）進(jìn)行了二次審議，審議當(dāng)中對于我國不動產(chǎn)登記制度有多種意見和設(shè)想，本文擬就物權(quán)法立法當(dāng)中對于不動產(chǎn)登記制度的若干問題提出自己的看法和建議，希望對于參與立法者有所借鑒和參考。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記登記機(jī)構(gòu) 登記審查制定物權(quán)法是為了實現(xiàn)財產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實新憲法關(guān)于“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權(quán)法如果沒有就不動產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權(quán)法，

2、公民、法人及其他合法組織的物權(quán)就不能得到妥善保護(hù)。盡管專家學(xué)者對于不動產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權(quán)法起草當(dāng)中涉及的不動產(chǎn)登記制度，談?wù)勛约旱囊娊?。一、關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專家學(xué)者對于設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有異議，全國主管房地產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬的建設(shè)部和國土資源部對于統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的必性也不能否認(rèn)。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。房屋和土地分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，其弊端主有：1.房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門的權(quán)責(zé)不清、效率低下，不但增加了房

3、地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護(hù)公民、法人和其他組織的合法財產(chǎn)權(quán)。2.基層金融機(jī)構(gòu)對改變目前的不動產(chǎn)登記制度的呼聲強(qiáng)烈，因為目前的房地產(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導(dǎo)致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設(shè)部以法發(fā)20045號文聯(lián)合頒布的關(guān)于依法規(guī)范

4、人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋?！笨梢?，人民法院對于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復(fù)雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低。對于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決?！蔽餀?quán)法立法的目的，不外乎通過保護(hù)物權(quán)來保護(hù)市場經(jīng)濟(jì)主體的合法財產(chǎn)權(quán)，保護(hù)交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民

5、創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會創(chuàng)造的財富如江水一般涌流。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護(hù)權(quán)利的方法，“無論如何選擇，都應(yīng)當(dāng)以降低交易成本和促進(jìn)效益最大化為準(zhǔn)則?！?十年前在房地產(chǎn)管理法的立法當(dāng)中，對于城市房地產(chǎn)權(quán)屬的統(tǒng)一登記問題，學(xué)者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機(jī)關(guān)的職能調(diào)整等問題，而最終有所妥協(xié)。房地產(chǎn)管理法第六條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作?？h級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?房地產(chǎn)管理法同時規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地

6、方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。但歷經(jīng)十年，全國多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現(xiàn)無疑，亟待改革。立法機(jī)關(guān)創(chuàng)制物權(quán)法這樣一部基本民事法律，就是改革國家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門的行政權(quán)力格局。建設(shè)行政、國土資源行政主管部門出于行政權(quán)力擴(kuò)張的天然行政權(quán)力本性，很難就統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)問題達(dá)成共識。對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，法學(xué)家梁慧星指出：“有專家說，現(xiàn)

7、在的登記機(jī)關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的，他們所反對的就是統(tǒng)一到其他機(jī)關(guān)去。再說我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機(jī)關(guān)。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權(quán)的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑?！?因此，國家立法機(jī)關(guān)不僅聽取建設(shè)行政、國土資源行政主管部門對于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的意見，更聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機(jī)構(gòu)的意見。完全實現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當(dāng)難度。但是，將房屋和土地的權(quán)屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)是切實可行的。因此，對于房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記

8、機(jī)構(gòu)，國家立法機(jī)關(guān)聽取建設(shè)行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的具體操作思路和辦法。物權(quán)法對于不動產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：    一是將在市、縣設(shè)立的房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，這是上海、重慶模式。二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農(nóng)地征收時的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免

9、了國土資源管理部門在經(jīng)營城市與耕地保護(hù)上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進(jìn)行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能。三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在市、縣級政府部門當(dāng)中設(shè)立獨立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關(guān)部門，聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的具體問題，條件成熟時實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國家

10、統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。            摘十屆人大常委會第十二次會議對物權(quán)法（草案）進(jìn)行了二次審議，審議當(dāng)中對于我國不動產(chǎn)登記制度有多種意         本篇論文是由3COME文檔頻道的網(wǎng)友為您在網(wǎng)絡(luò)上收集整理餅投稿至本站的，論文版權(quán)屬原作者，請不用于商業(yè)用途或者抄襲，僅供參考學(xué)習(xí)之用，否者后果自負(fù)，如果此文侵犯您的合法權(quán)益，請

11、聯(lián)系我們。二、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查對于登記機(jī)構(gòu)的登記審查，究竟屬形式審查還是實質(zhì)審查，在物權(quán)法起草當(dāng)中亦有不同看法。目前世界上的不動產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產(chǎn)登記制度介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權(quán)利登記制。我國目前的國情與德國產(chǎn)生權(quán)利登記制的不動產(chǎn)登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經(jīng)濟(jì)其他主體的財產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護(hù)交易安全，強(qiáng)化不動產(chǎn)登記的公信力，增強(qiáng)市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產(chǎn)登記制度，應(yīng)采登記件主義的權(quán)利登記制。登記機(jī)構(gòu)的登記審查的性質(zhì)與不動產(chǎn)登記制度緊密相關(guān)，契據(jù)登記制對應(yīng)形式審查，

12、而權(quán)利登記制對應(yīng)實質(zhì)審查。因此，我國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對于不動產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)屬于實質(zhì)審查。當(dāng)然，類似于“以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”當(dāng)中的事實，不應(yīng)當(dāng)是客觀事實，而應(yīng)為“法律事實”，是一種經(jīng)過質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達(dá)的“事實”。登記機(jī)構(gòu)的實質(zhì)審查，絕不意味著登記機(jī)構(gòu)對于所有的登記錯誤都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這種實質(zhì)審查，只能是盡到作為專家的登記官應(yīng)當(dāng)盡到的審慎、全面、盡職的審查義務(wù)。因此，物權(quán)法出臺之后，急需制定規(guī)定不動產(chǎn)登記官職責(zé)、申請登記人權(quán)利義務(wù)的不動產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請登記人和登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。三、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的過錯賠償關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“

13、一是當(dāng)事人故意所為，與登記機(jī)關(guān)無關(guān)，那登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)責(zé)任；二是登記機(jī)關(guān)的過錯，造成了損害，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任?！?以除此以外，還包括申請當(dāng)事人并非故意但有過錯，登記機(jī)構(gòu)盡到了審查的職責(zé)，仍然出現(xiàn)的登記錯誤。追究登記機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)登記錯誤的責(zé)任，有這樣幾個前提：一是登記機(jī)構(gòu)有過錯，即并不是所有登記錯誤都追究登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任；二是這種過錯給有關(guān)當(dāng)事人造成了損失；三是對于當(dāng)事人因登記過錯帶來的損失，登記機(jī)構(gòu)僅按照其過錯的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導(dǎo)致登記錯誤并造成損失。登記機(jī)構(gòu)因為過錯而需賠償，賠償機(jī)制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)造成的損

14、害一般都較大，往往達(dá)幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機(jī)構(gòu)賠償不盡合理，根據(jù)國家賠償法的有關(guān)規(guī)定，這個賠償就有限制。二是登記機(jī)構(gòu)賠償，但登記機(jī)構(gòu)不可能有這個賠付能力，否則就向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需建立專用賠償基金，從登記機(jī)構(gòu)收取的登記費當(dāng)中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業(yè)責(zé)任保險制度，借助保險機(jī)構(gòu)的保險賠償金來彌補(bǔ)賠償基金的不足。登記官從事不動產(chǎn)登記工作雖然屬于公務(wù)員性質(zhì)，但其工作確屬于專家工作，與醫(yī)師、律師、注冊會計師、評估師等專業(yè)人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機(jī)關(guān)工作，其工作是為了賦予不動產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專家的侵權(quán)責(zé)任不同于普通侵權(quán)責(zé)任，普通侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是故意或重大過失才需承擔(dān)賠償責(zé)任，且其賠償決不應(yīng)當(dāng)是損害多少賠付多少，而應(yīng)