01項目拓展管理制

1、項目拓展管理制度編制鮑跟澤日期審核鮑跟澤日期批準王耀楚日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1. 目的為保持集團可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)策劃先行的思想，在尋找和確定房地產(chǎn)新項目前，對其可行性進行科學(xué)論證，有效規(guī)避風險，提高項目決策的規(guī)范性和計劃性。2.適用范圍集團房地產(chǎn)開發(fā)新項目論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。3.權(quán)責 3.1 總裁辦 3.1.1 負責土地信息收集、篩選和基礎(chǔ)研究工作；3.1.2 組織開展項目可行性研究，并組織編制項目可行性研究報告；3.1.3 負責國土證辦理。3.2 營銷策劃部 3.2.1 組織市場調(diào)研，提出項目初步定位；3.2.2 負責對論證項目提供銷售預(yù)測分析

2、；3.2.3 按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。 3.3 設(shè)計管理部3.3.1 負責項目概念規(guī)劃草案設(shè)計工作；3.3.2 按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。3.4 成本控制部3.4.1 負責根據(jù)項目規(guī)劃草案進行初步工程成本估算；3.4.2 按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。 3.5 財務(wù)管理部3.5.1 負責對論證項目提供財務(wù)經(jīng)濟評價和分析；3.5.2 按項目運營策劃的總體工作安排完成各自的項目策劃工作。 3.6 集團領(lǐng)導(dǎo)按權(quán)限審核/審批項目建議書。4.管理規(guī)定 4.1 信息收集與甄別4.1.1 總裁辦負責根據(jù)集團的土地儲備計劃進行土地信息

3、的收集工作，將土地信息匯總、整理和總結(jié)。一般信息渠道包括但不僅限于以下方面：(1) 政府公告類：從相關(guān)報紙或各土地儲備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備發(fā)展中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、拍賣、掛牌信息公告。 (2) 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 (3) 其他主動收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略，主動與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。 4.2 基礎(chǔ)研究階段4.2.1 總裁辦負責依據(jù)各類信息開展基礎(chǔ)研究，及時把握動態(tài)信息，填報項目風險管理計劃，及時收集分析其研究成果，定期匯總形成基礎(chǔ)研究信息庫。4

4、.2.2 總裁辦以基礎(chǔ)研究的成果指導(dǎo)土地儲備計劃工作的進行，編制項目前期工作清單。 4.3 目標地塊研究及立項4.3.1 針對初審?fù)ㄟ^的目標地塊，由總裁辦牽頭，財金管理中心、營銷管理中心、工程管理中心、成本控制中心等部門配合，開展實地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點進行初步研究和初步定位。4.3.2 對于合作項目，總裁辦負責商務(wù)談判的前期準備、談判計劃，配合集團領(lǐng)導(dǎo)進行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價格、經(jīng)濟指標等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄。由總裁辦牽頭，財金管理中心、營銷管理中心、成本控制中心、工程管理中心等部門配合，完成相應(yīng)宗地狀況、經(jīng)濟技術(shù)指標、合作條件、投資收益預(yù)測等工作，形

5、成項目建議書，按權(quán)責手冊完成審核/審批后確定。4.3.3 項目建議書通過審批后，由總裁辦組織相關(guān)部門開展可行性研究工作。未通過則進行調(diào)整或放棄進入數(shù)據(jù)庫存檔。4.4 項目可行性研究及編制項目可行性研究報告4.4.1 由總裁辦牽頭，組織工程管理中心、營銷管理中心、成本控制中心、財金管理中心等共同參與，制定可行性研究計劃及可行性研究的整體工作。4.4.2 各部門配合總裁辦進一步完善項目背景調(diào)研，包括項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等，進一步完善項目建議書內(nèi)容。 4.4.3 工程管理中心根據(jù)項目建議書的產(chǎn)品初步定位，提出項目概念規(guī)劃草案。 4.4.

6、4 成本控制中心負責根據(jù)項目概念規(guī)劃草案、成本數(shù)據(jù)庫信息提出工程成本估算。 4.4.5 營銷管理中心負責提出項目銷售預(yù)測等。4.4.6 財金管理中心負責根據(jù)銷售預(yù)測、工程成本估算、土地及前期費用、期間費用等進行項目投資經(jīng)濟評價。4.4.7 總裁辦組織各部門根據(jù)項目基本情況、市場調(diào)研、初步產(chǎn)品定位的規(guī)劃、銷售預(yù)測、工程成本估算，匯總各項經(jīng)濟指標并對項目總投資收益進行經(jīng)濟評價。 4.5 評審及聽證決策4.5.1 總裁辦負責匯總整合完成項目可行性研究報告后組織召開評審會議。4.5.2 根據(jù)評審結(jié)果，總裁辦完善項目可行性研究報告內(nèi)容，按權(quán)責手冊完成審核/審批后確定。 4.6 項目獲取4.6.1 項目開

7、發(fā)可行性研究決策通過后，進行獲得項目土地的運作及相關(guān)土地手續(xù)辦理（總裁辦辦理）工作，并對相關(guān)項目資料存檔。4.6.2 拿地后10個工作日內(nèi)（以中標通知為準），總裁辦負責組織召開項目啟動會。詳見項目啟動會作業(yè)指引。5.附則5.1 未執(zhí)行本制度規(guī)定的，按獎懲管理制度執(zhí)行負激勵；5.2 本制度自生效之日起執(zhí)行，過去相關(guān)文件同時作廢；5.3 本制度的歸口解釋權(quán)屬集團總裁辦。6.附錄/記錄 6.1 項目風險管理計劃6.2 項目前期工作清單6.3 項目建議書（模板）6.4 新項目可行性研究測算表成本部分（模板）6.5 新項目可行性研究測算表經(jīng)濟指標部分（模板）6.6 項目可行性研究報告（模板）6.7 項目可行性研究（策劃）聽證會簽表6.8 概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計評審表 序號記錄名稱附表1項