房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段會計與稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段會計與稅務(wù)處理第一節(jié)獲取土地階段會計處理一、取的土地使用權(quán)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)去的土地使用權(quán)的方式一般有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及其他方式。通過出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費，相關(guān)稅費 是指涉及的契稅、印花稅，還涉及耕地占用稅。通俗的說法是房地產(chǎn)公司通過招拍掛從政府 買的土地，也叫一級市場獲取土地。通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)的成本，包括購買價款、其他行政事業(yè)性收費 和其他稅費。通俗的說法就是從其他公司購買的土地。投資者投入的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為成本，但合同或協(xié)議約定價值不公

2、允的除外。就是其他想入股房地產(chǎn)公司的單位以土地作價入股。關(guān)注 為上網(wǎng)時間少的會計朋友而備。 我們團隊在60多個會計群中收集編著了電子書 相信對在職的會計同仁有所幫助房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號一無形資產(chǎn)應(yīng)用指南的規(guī)定，通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金的，將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物的成本。在此特別說明的是，本書主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)購買土地用于開 發(fā)商品房的情況。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物， 相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計

3、入所建造的房屋建筑成本，即借記開發(fā)成本一一土地征用及拆遷補償費”等科目，貸記 銀行存款、應(yīng)付賬款”等。取得的土地使用權(quán)所繳納的印花稅直接計 入管理費用”核算。【例3-1】20X8年6月，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款5000萬元，契稅征收率為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為30元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費。1支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款 手續(xù)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計處理為：借：開發(fā)成本 一一土地征用及拆遷補償費50 000 000貸：銀行存款50 000 0002應(yīng)繳納的契稅為：5 000 >3

4、% =150 （萬元）依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計處理為： 借：開發(fā)成本 一一土地征用及拆遷補償費1500 000貸：銀行存款1 500 0003應(yīng)繳納的耕地占用稅為：100 >666.67 30=200 （萬元）依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計處理為： 借：開發(fā)成本 一一土地征用及拆遷補償費2 000 000貸：銀行存款2 000 0004簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為5 000 X 0.5 %=2.5 （萬元）繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計處理為： 借：管理費用一一印花稅25 000貸：銀行

5、存款25 000不過正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)招拍掛獲得土地的過程是這樣的：先交納競拍保證金， 等競拍成功了轉(zhuǎn)作土地出讓金，最后根據(jù)土地出讓合同規(guī)定的付款時間支付剩余的土地款。 會計應(yīng)該如下做賬：1、支付競拍保證金借：其他應(yīng)收款-國土資源局20000000貸：銀行存款200000002、競拍成功后借：預(yù)付賬款-國土資源局20000000貸：其他應(yīng)收款-國土資源局 200000003、支付剩余的土地出讓金借：預(yù)付賬款一國土資源局30000000貸：銀行存款300000004、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入存貨借：開發(fā)成本 一土地出讓及拆遷補償費50000000貸：預(yù)付賬款 一國土資源局50000000如果

6、房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接計入無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算， 土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計入無形資產(chǎn)”賬戶?！纠?-2】 2008年1月，致遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司一出讓方式取得土地一宗，以銀行存款支付500萬元，并在該塊土地上自行建造一棟辦公樓，發(fā)生建筑成本1300萬元。辦公樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)年限50年，五凈殘值；寫字樓使用年限 25年，預(yù)計凈殘值100萬元；都采用直線折舊法進(jìn)行攤銷和計提折舊。

7、契稅稅率3%。1、 支付土地出讓金時，依據(jù)財政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)，進(jìn)行的會計處理：關(guān)注 為上網(wǎng)時間少的會計朋友而備。我們團隊在60多個會計群中收集編著了電子書 相信對在職的會計同仁有所幫助借：無形資產(chǎn)一土地使用權(quán)5000000貸：銀行存款50000002、應(yīng)繳納的契稅500*3%=15 萬元根據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，進(jìn)行的會計處理為：借：無形資產(chǎn) 一土地使用權(quán)150000貸：銀行存款1500003、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為：500*0.5 %。=0.2萬元借：管理費用-印花稅2500貸：銀行存款25004、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費用時，根據(jù)付款憑證、

8、稅務(wù)部門監(jiān)制的收據(jù)，進(jìn) 行的會計處理為：借：在建工程13000000貸：應(yīng)付賬款等130000005、辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，進(jìn)行的會計處理為：借：固定資產(chǎn)-辦公樓11000000貸：在建工程110000006、每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)核對辦公樓計提折舊，進(jìn)行的會計處理為：借：管理費用583000貸：累計折舊480000累計攤銷103000第二節(jié)獲取土地階段稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收有：土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等。一、土地使用稅房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定計算應(yīng)交的土地使用稅時，借記管理費用”賬戶，貸記 應(yīng)交稅費一應(yīng)交土地使用稅”賬戶；上交時，借記 應(yīng)交稅費一一應(yīng)交土地使用稅”賬戶，

9、貸記銀行存 款”賬戶?！纠?-3】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司擁有一宗 50萬平方米的土地使用權(quán)，其中市政道路及綠化帶用 地5萬平方米，已完成銷售商品房占用土地25萬平方米，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為5兀/平方米，按季繳納。1. 應(yīng)納土地使用稅額計算方法如下：應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的土地面積=50-25-5=20 （萬平方米）年度應(yīng)納稅額=20X5=100 （萬元）每季度應(yīng)納稅額=100*4=25 （萬元）2. 上述致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司的會計處理為：（1）致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司計算土地使用稅時：借：管理費用 一一土地使用稅250 000貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地使用稅250 000（2）上交土地使用稅時：借：應(yīng)交稅費一一應(yīng)交土地使用稅時

10、250 000貸：銀行存款250 000二、耕地占用稅如果房地產(chǎn)企業(yè)購置的是耕地，則需要繳納耕地占用稅，由于耕地占用稅是在實際占用 耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機關(guān)清算和結(jié)算的問題，因此企業(yè)按規(guī)定交納的耕地占用稅，可以不通過 應(yīng)交稅金”科目核算?！纠?-4】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司購置一宗 10萬平方米的土地使用權(quán)，是耕地，該地耕地占用稅 稅額為30元/平方米。借：開發(fā)成本 一土地征用及拆遷補償費-耕地占用稅3000000貸：銀行存款3000000三、契稅契稅一般不通過應(yīng)交稅費”科目進(jìn)行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計入不同的會計科 目房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實際繳

11、納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計入 開發(fā)成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所 繳納的契稅，在實際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計入無形資產(chǎn)”科目?！纠?-11】 20X9年5月25日，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司取得一塊土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，支付 土地出讓金9 000萬元，繳納契稅3 600 000元。（假設(shè)契稅稅率4%）支付契稅時，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)契稅完稅憑證作以下會計處理：借：開發(fā)成本3 600 000貸：銀行存款3 600 000四、印花稅賬務(wù)處理詳見【例3-2】稅收特別關(guān)注關(guān)注 為上網(wǎng)時間少的會計朋友而備。我們團隊在60多個會計群中收集編著了電子書 相信對在職的會計同仁有所幫助在此，需要提醒

12、各位網(wǎng)友的是，在房地產(chǎn)企業(yè)購買土地階段應(yīng)注意的有關(guān)稅收的情況如 下：1、房地產(chǎn)企業(yè)的耕地占用稅重點關(guān)注新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始 繳納土地使用稅，由于耕地占用稅是在實際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機關(guān)清算和結(jié)算的問題， 繳納完耕地占用稅滿一年才繳納土地使用稅。因此不要重復(fù)繳稅，即同時繳納耕地占用稅和土地使用稅。2、土地使用稅的繳納要區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 納稅義務(wù)的開始時間新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。批準(zhǔn)征用之日是 指依據(jù)不同的耕地類

13、型來確定不同的審批機關(guān)，該審批機關(guān)批準(zhǔn)征用的日期。以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅； 合同未約定交付土地時間的， 由受讓方從合同簽訂的次月起繳 納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實際交付土地時間的次月起繳納土地使用稅。 納稅義務(wù)的截止時間房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要 是將房屋的鑰匙交付給買受人。3、關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知財稅2009128號文件規(guī)定：

14、對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。二、公司增加注冊資本的核算房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者） 投入；二是資本公積轉(zhuǎn)為實收資本；三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。 企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準(zhǔn)。在實際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。這里要注意的是，資本公積和盈余

15、公積均屬所有者權(quán)益。公司為有限責(zé)任公司的，應(yīng)按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在增加注冊資本時按照增加注冊資本的不同方式，進(jìn)行不同的會計處理。1. 所有者(包括原企業(yè)所有者和新投資者)投入所有者(包括原企業(yè)所有者和新投資者)接受投資投入的資本，借記銀行存款”固定資產(chǎn)”無形資產(chǎn)”長期股權(quán)投資”等科目，貸記 實收資本”等科目。企業(yè)增加注冊資本時有 新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計算的其在注冊資本中所占 的份額部分，應(yīng)作為資本公積，計入資本公積一一資本溢價”科目。(1) 投資者以貨幣出資房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本的，應(yīng)在投資者將貨幣存入準(zhǔn)備設(shè)立的公司在銀行開設(shè)

16、的臨 時賬戶時，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單，或者銀行進(jìn)賬單回單的金額，借記銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本中所占份額，貸記實收資本”科目，按其差額，貸記 資本公積一一資本溢價”等科目。【例2- 3】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為10 000 000元。甲、乙出資分別為6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司， 投入貨 幣資金3 000 000元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為 20%，投資后的注冊資本為12 500 000元。根據(jù)上述資料，丙公司投入資本時，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理：借：銀行存款3 000 000貸：實收資本一

17、一丙公司2 500 000資本公積一一資本溢價500 000在這里需要說明的是：在公司成立后，后來加入的股東，應(yīng)該要比公司成立時的股東 支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔(dān)了資金的風(fēng)險，你的資金沒有承擔(dān)這些風(fēng)險，如果要得到與以前股東相同的持股比例，當(dāng)然要多付出一些錢來，后來的股東多付的那部分錢，就是資本溢價，在科目上走 資本公積”(2) 投資者以非貨幣財產(chǎn)出資以非貨幣資產(chǎn)增資時，股東應(yīng)當(dāng)在依法辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，依據(jù)財產(chǎn)移交清冊，借 記固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資”等科目，貸記 實收資本”等科目。【例2-4】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司

18、由甲乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為10 000 000元。甲乙出資分別為6000 000元、4000 000元。2009年3月23日，丙公司加入致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司，投入土地使 用權(quán)5 000 000元，經(jīng)協(xié)商，注冊資本增加為 15 000 000元，丙公司持股比例為 30%。丙于4 月15日辦妥土地使用權(quán)過戶手續(xù)。致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)作為儲備土地用于開發(fā)住宅核算。根據(jù)上述資料，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：存貨5 000 000貸：實收資本丙公司4 500 000資本公積資本溢價500 0002. 將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本將資本公積轉(zhuǎn)為資本。在辦理增資手續(xù)后，依據(jù)股東會決議，應(yīng)借記資本公積一一資本溢價”科目，貸記 實收資本”或 股本”科目?！纠?-5】致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設(shè)立，原注冊資本為 1 000萬元，甲、乙 出資分別為600萬元、400萬元。為了擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司按照原出資比