深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初課件

1、深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初東方都會(huì)13裙樓租售方案Q房網(wǎng)商業(yè)運(yùn)營中心商業(yè)項(xiàng)目策劃部2016年5月深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初目目錄錄BUSINESS CONTENTS項(xiàng)目背景介紹132項(xiàng)目定位租售定價(jià)方案深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初 Part 1 項(xiàng)目背景介紹深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初1. 貨幣政策-央行連續(xù)放水，銀行間流動(dòng)性維持寬松普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，增加資金流入，利于活躍樓市2. 住房政策-允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，對(duì)于庫存高企區(qū)域的商業(yè)性物業(yè)的去化有積極的促進(jìn)作用3. 稅收政策-房地產(chǎn)業(yè)5月1日起實(shí)施營改增5月1

2、日起，將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。貨幣寬松、供給側(cè)調(diào)整、營改增實(shí)施對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)的去化壓力有起暖升溫作用國家政策解讀深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初14年9月-15年9月一手寫字樓預(yù)售面積走勢圖2012-2015年深圳市寫字樓總存量走勢圖商業(yè)性辦公物業(yè)用地供應(yīng)情況在未來的4-5年的時(shí)間里，深圳的新增項(xiàng)目有限，對(duì)于已建寫字樓項(xiàng)目及市場庫存的商業(yè)性辦公物業(yè)而言屬于中短期的利好一手寫字樓市場分析在土地供應(yīng)端放緩的情況下，年去化速度總體呈增長的趨勢，將帶動(dòng)市場交易達(dá)到去庫存目的15年與16年一季度深圳僅出讓2塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，商業(yè)面積僅35794.12。14年

3、商業(yè)性辦公用地體量有效供給達(dá)100萬，因此15年的零供給并不會(huì)引起寫字樓市場的供應(yīng)緊張。12年至15年深圳寫字樓總庫存量歷經(jīng)了先高后低的過程，綜合每年的新增供應(yīng)量考慮，年去化速度總體呈增長的趨勢，截止到16年一季度，深圳寫字樓市場總存量為396萬，環(huán)比減少5.2%。一手寫字樓市場分析2016年第一季度全市甲級(jí)寫字樓回報(bào)率4.93%，羅湖區(qū)甲級(jí)寫字樓回報(bào)率最高為5.6%深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初圖：2015年3月-2016年3月二手寫字樓成交面積（左）、均價(jià)（右）走勢圖第一季度，深圳全市甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)環(huán)比上升1.1%至每平方米42845元，同比上漲10.7%；各區(qū)甲級(jí)寫字樓售價(jià)均有上漲，其

4、中羅湖區(qū)寫字樓售價(jià)漲幅較大，上漲1.7%至人民幣每平方米26718元。由于羅湖區(qū)作為傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，配套成熟但售價(jià)較福田區(qū)低，致使需求旺盛，但供給有限，本季度售價(jià)上浮明顯。二手寫字樓市場分析商業(yè)性辦公物業(yè)市場發(fā)展趨勢：深圳寫字樓市場有補(bǔ)漲空間和投資價(jià)值，產(chǎn)業(yè)集聚將帶動(dòng)市場需求。由于整個(gè)市場被看好的情況下，成交價(jià)有望往更高的趨勢發(fā)展，后期寫字樓租金售價(jià)將持續(xù)走高。2016年一季度深圳的二手寫字樓掛牌均價(jià)為42845元/平方米，羅湖區(qū)一季度環(huán)比上漲1.7%，為26718元/平方米，同比上漲7.3%深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初深圳寫字樓租賃行情分析2012年-2016年，深圳市寫字樓整體租金均價(jià)增長了約

5、20%左右2013-2016甲級(jí)寫字樓的租金增長35%左右2016年一季度深圳市南山區(qū)重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目月均去化率平均約在15%左右金融、科技、IT以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)成為推動(dòng)甲級(jí)寫字樓租賃需求增長的主要?jiǎng)恿α_湖寫字樓價(jià)格“洼地”優(yōu)勢凸顯，國貿(mào)商圈的乙級(jí)寫字樓一季度租金略有上漲，漲幅在5%左右今年羅湖租單較年前已經(jīng)增加近兩成，放盤后成交速度較年前加快。其中大戶型單位出租消化速度很快，小戶型單位出租速度稍慢深圳歷年寫字樓一季度租金（元/月）行政區(qū)2016年2015年2014年2013年2012年羅湖129103136112103福田158150150132129南山138121122111107全

6、市143133144126121深圳歷年甲級(jí)寫字樓一季度租金（元/月）片區(qū)2016年2015年2014年2013年福田中心區(qū)262248239237蔡屋圍片區(qū)230221229194中心西區(qū)207210205197南山區(qū)219215171170全市233225220.6207羅湖區(qū)一季度的二手寫字樓租金環(huán)比上漲9.3%，為129元/平方米/月，同比上漲25.2%羅湖寫字樓空置率約為6.5%，與去年平均水平略有上升。甲級(jí)空置率變化不大，乙級(jí)空置率則增加了1個(gè)百分點(diǎn)左右。深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初羅湖區(qū)規(guī)劃與未來走勢項(xiàng)目所在位置舊改羅湖列入全市城市更新計(jì)劃項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到49個(gè)，羅湖城市更新項(xiàng)目投資

7、增速達(dá)11%,涉及總用地面積223萬平方米，在建項(xiàng)目達(dá)到25個(gè)，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到342萬平方米，產(chǎn)業(yè)建筑面積242萬平方米。建設(shè)地鐵2號(hào)線三期、8號(hào)線一期等交通，將是“東進(jìn)”的重要戰(zhàn)略通道，也凸顯了羅湖作為“東進(jìn)”樞紐的重要區(qū)位羅湖2018年還將開通蓮塘-香園圍口岸，將成為深圳物流“東進(jìn)東出”、連通香港、輻射國際的又一重大樞紐創(chuàng)新開路，打造大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶，可以在促進(jìn)羅湖自身轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，為全市“東進(jìn)”戰(zhàn)略做出積極貢獻(xiàn)羅湖大量舊改項(xiàng)目全面啟動(dòng)，其中黃貝嶺舊改對(duì)項(xiàng)目帶來市場利好深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初競爭區(qū)域：適宜程度為理想：適宜程度為較好：適宜程度為可以分析： 從自身發(fā)展看，近年來受土

8、地資源難以為繼、產(chǎn)業(yè)空間嚴(yán)重不足、基礎(chǔ)設(shè)施老化等影響，羅湖發(fā)展有一定程度的放緩。 整個(gè)羅湖新增寫字樓不多，供應(yīng)相對(duì)比較緊缺，此前曾對(duì)羅湖寫字樓市場造成一定影響的福田中心區(qū)寫字樓，其租金已經(jīng)和羅湖拉開一定距離，影響正趨于弱化，各區(qū)域?qū)懽謽擎i定的客戶群也趨于穩(wěn)定。在享受福田及羅湖中心區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢紅利的同時(shí)，也面臨著鄰近區(qū)域相對(duì)同質(zhì)化的市場競爭壓力?？傮w發(fā)展指引 深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初項(xiàng)目基礎(chǔ)介紹項(xiàng)目名稱東方都會(huì)大廈租售面積1F：962.082F：27933F：765.34（可使用面積3275）管理費(fèi)5.5元/月空調(diào)費(fèi)12元/月車位260個(gè)、250元/月物業(yè)性質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目可售總面積為4510.42

9、、可租總面積為7785.42深南沿河立交橋深南東路沿河北路黃貝嶺村項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)沿河北路與深南東路交匯處，距離黃貝嶺地鐵600米，距公交不到3分鐘路，交通條件優(yōu)越。2-3樓現(xiàn)有辦公室95間，辦公卡座321個(gè)、大小會(huì)議室9個(gè)、接待室3個(gè)，中央獨(dú)立空調(diào)2臺(tái)，辦公家私齊全，擁有專用車位20個(gè)，與瑞思國際甲級(jí)寫樓、深圳古玩城為鄰，對(duì)面為新舊改項(xiàng)目深業(yè)東嶺。 深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初SWOT分析 未來深圳寫字樓重心西移，產(chǎn)業(yè)外溢，對(duì)項(xiàng)目造成威脅； 羅湖發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)空間嚴(yán)重不足、基礎(chǔ)設(shè)施老化等，對(duì)項(xiàng)目的去化造成影響；Strengths（優(yōu)勢）Weaknesses（劣勢） 近來貨幣寬松、營改增等

10、實(shí)施政策，對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)的去化帶來一定的作用； 未來寫字樓市場有補(bǔ)漲空間和投資價(jià)值，產(chǎn)業(yè)集聚將帶動(dòng)市場需求； 羅湖大量舊改項(xiàng)目全面啟動(dòng)，其中黃貝嶺舊改對(duì)項(xiàng)目帶來市場利好； 羅湖區(qū)域有相當(dāng)穩(wěn)定的租客群體；Opportunities（機(jī)會(huì)） Threats（威脅）ST 非純粹性寫字樓，項(xiàng)目認(rèn)可感較低； 有居住和商業(yè)，對(duì)商務(wù)辦公產(chǎn)生一定影響； 周邊甲級(jí)寫字樓少，商務(wù)氛圍欠缺； 辦公體量小，市場競爭性不強(qiáng)； 豪華精裝修，迎合市場需求； 集居住、辦公、商業(yè)多功能于一體，縮短交通距離，提高辦公效率； 雙地鐵接軌（2號(hào)、5號(hào)），多公交接駁； 處于傳統(tǒng)寫字樓區(qū)域，周邊商業(yè)配套成熟；OW深圳東方都會(huì)寫字樓租售方

11、案初 Part 2 項(xiàng)目定位深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初形象主題Art Space 總部辦公深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初設(shè)計(jì)風(fēng)格莊重、整潔、高雅、安全，并能夠體現(xiàn)組織的特點(diǎn)及人文氣息。設(shè)計(jì)風(fēng)格莊重、整潔、高雅、安全，并能夠體現(xiàn)組織的特點(diǎn)及人文氣息。工作者的心思都在Art區(qū)域凝聚 創(chuàng)造出新的理念空間NoImage深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初目標(biāo)客戶群體分析目標(biāo)客戶群體分析基于項(xiàng)目自身特殊性，在不改變整體業(yè)態(tài)布局及裝飾風(fēng)格的前提下，項(xiàng)目重點(diǎn)的客戶群方向在設(shè)計(jì)文化傳媒類、金融投資類企業(yè)總部辦公基地；城市的歷史發(fā)展因素使羅湖成為了深圳傳統(tǒng)的金融集聚區(qū)域，諸多國際、國內(nèi)銀行總部以及各種金融機(jī)構(gòu)駐點(diǎn)，對(duì)高

12、端商業(yè)性辦公物業(yè)有著比較穩(wěn)定的租賃需求；早期的經(jīng)濟(jì)模式下，羅湖的商貿(mào)、物流、珠寶等實(shí)體經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，集聚了產(chǎn)業(yè)鏈上下游的眾多中小企業(yè)，考慮到成本、商務(wù)便利及企業(yè)發(fā)展等因素，此類企業(yè)是區(qū)域內(nèi)中低端商業(yè)性辦公物業(yè)的主力目標(biāo)客群； 毗鄰香港，與香港只有一路之隔。憑借緊鄰香港的地理優(yōu)勢、積極引進(jìn)外資，也將成為項(xiàng)目的潛在客戶?？蛻羧悍较蛟谠O(shè)計(jì)文化傳媒類、金融投資類企業(yè)總部辦公基地深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初產(chǎn)品定位NoImage對(duì)辦公面積需求大、具有人文氣質(zhì)的企業(yè)總部基地NoImage深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初 Part 3 Part 3 租售定價(jià)方案深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初挖掘項(xiàng)目價(jià)值項(xiàng)目名稱片

13、區(qū)平均租金平均售價(jià)瑞思國際黃貝嶺15031072國貿(mào)大廈東門11031058東樂大廈湖貝8038396鴻昌廣場湖貝12524916項(xiàng)目周邊各片區(qū)寫字樓租售價(jià)格水平表嚴(yán)格基于市場行情，最大程度挖掘項(xiàng)目價(jià)值，贏得利潤。NoImage項(xiàng)目周邊各片區(qū)寫字樓位置示意圖國貿(mào)大廈東樂大廈鴻昌廣場瑞思國際項(xiàng)目所在位置深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初采用市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目市場平均租金價(jià)格為 108.9元/項(xiàng)目租金定價(jià)項(xiàng)目周邊各片區(qū)寫字樓租金價(jià)格水平表比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目瑞思國際國貿(mào)大廈東樂大廈鴻昌廣場整體區(qū)位201518161615交通可達(dá)性201618151516硬件設(shè)施201617151615商務(wù)

14、配套151215131312建筑昭示性1068675景觀1067665管理服務(wù)545343合計(jì)1007588747771通過從以下要素進(jìn)行比較，測算出本項(xiàng)目平均租金價(jià)格：指標(biāo)參照項(xiàng)目 本項(xiàng)目瑞思國際國貿(mào)大廈東樂大廈鴻昌廣場外部合計(jì)權(quán)重值7588747771租金價(jià)（平均值部權(quán)重值比例113.75%124.30%107.10%100%100%所占權(quán)重10%10%20%60%權(quán)重均價(jià)31.6913.6350.0313.55108.9根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目市場平均租金價(jià)格約 108.9元/基于當(dāng)前市調(diào)的前置條件下，東方都會(huì)寫字樓實(shí)際月收益為：7785.42*108.9=8

15、47832.23元人民幣。注:此為毛利潤，未扣減運(yùn)營及招商成本。深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初采用市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目市場平均售價(jià)為 31719.20元/項(xiàng)目售價(jià)定價(jià)項(xiàng)目周邊各片區(qū)寫字樓售價(jià)價(jià)格水平表比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目瑞思國際國貿(mào)大廈東樂大廈鴻昌廣場整體區(qū)位201518161615交通可達(dá)性201618151516硬件設(shè)施201617151615商務(wù)配套151215131312建筑昭示性1068675景觀1067665管理服務(wù)545343合計(jì)1007588747771通過從以下要素進(jìn)行比較，測算出本項(xiàng)目平均租售價(jià)格：指標(biāo)參照項(xiàng)目 本項(xiàng)目瑞思國際國貿(mào)大廈東樂大廈鴻昌廣場外部合計(jì)權(quán)重值

16、7588747771售價(jià)（平均值）31072320583639624916外部權(quán)重值比例94.67%80.68%95.95%92%100%所占權(quán)重10%10%20%60%權(quán)重均價(jià)5882.962586.4920952.292297.4431719.20根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目市場平均租金價(jià)格約 31719.20元/基于當(dāng)前市場寫字樓價(jià)格趨于平穩(wěn)，不計(jì)算上升空間與價(jià)格差，東方都會(huì)實(shí)際總貨值預(yù)估為：4510.42*31719.20=14306萬元人民幣。注:此為毛利潤，未扣減運(yùn)營及招商成本。深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初采用市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目市場平均售價(jià)為 31719.20元/項(xiàng)目售價(jià)定價(jià)項(xiàng)目

17、周邊各片區(qū)寫字樓售價(jià)價(jià)格水平表比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目瑞思國際國貿(mào)大廈東樂大廈鴻昌廣場整體區(qū)位201518161615交通可達(dá)性201618151516硬件設(shè)施201617151615商務(wù)配套151215131312建筑昭示性1068675景觀1067665管理服務(wù)545343合計(jì)1007588747771通過從以下要素進(jìn)行比較，測算出本項(xiàng)目平均租售價(jià)格：指標(biāo)參照項(xiàng)目 本項(xiàng)目瑞思國際國貿(mào)大廈東樂大廈鴻昌廣場外部合計(jì)權(quán)重值7588747771售價(jià)（平均值）31072320583639624916外部權(quán)重值比例94.67%80.68%95.95%92%100%所占權(quán)重10%10%20%60%

18、權(quán)重均價(jià)5882.962586.4920952.292297.4431719.20根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目市場平均租金價(jià)格約 31719.20元/按照使用面積來出售，基于當(dāng)前市場寫字樓價(jià)格趨于平穩(wěn)，不計(jì)算上升空間與價(jià)格差，東方都會(huì)實(shí)際總貨值預(yù)估為：7785.42*31719.20=24694萬元人民幣。注:此為毛利潤，未扣減運(yùn)營及招商成本。深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初稅費(fèi)項(xiàng)目評(píng)估表買方各樓層稅費(fèi)表NoImageNoImage以上稅費(fèi)僅供參考，實(shí)際稅費(fèi)以規(guī)劃國土委相關(guān)數(shù)據(jù)及稅務(wù)部門核算數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。深圳東方都會(huì)寫字樓租售方案初稅費(fèi)賣方各樓層稅費(fèi)表按照房產(chǎn)面積4510.42計(jì)算，每平方承擔(dān)稅費(fèi)價(jià)格：46237000/4510.42=10251元