房地產(chǎn)公司資金收入管理

1、2.6房地產(chǎn)公司資金收入管理旁地產(chǎn)公司資金的收入包括房款收入、各項(xiàng)保證金收入、違約金收入等。下面主要對房 款收入管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)說明.具體包括房款收取與催收管理、交房尾款收取管理、 辦證退補(bǔ)差額款管理、房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理、銷售折扣管理等。2.6.1房款收取與催收管理房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公積金貸款等款項(xiàng)的收取，收取的方式般 包括現(xiàn)金、支票、銀行卡轉(zhuǎn)賬、信用卡支付等。(1) 房款收取的主要內(nèi)容 定金：簽訂購房協(xié)議之前收取的認(rèn)籌金及簽訂購房合同前收取的定金(小定和人定)。 首付款：協(xié)議轉(zhuǎn)合同后客戶交來的除貸款之外的款項(xiàng)。 全款：客戶一次性交納全部房款的款項(xiàng)。 按揭或公積金貸款

2、：客戶辦理住房貸款由銀行劃人公司的款項(xiàng)。(2) 房款收取與催收管理的部門職貴 銷色部負(fù)貴購房協(xié)議、合同簽訂，簽訂合同當(dāng)人將合同遞送財(cái)務(wù)部，每周提供銀行 按揭(公積金)辦理情況周報(bào)表，便于財(cái)務(wù)部協(xié)助銷售部催收房款：銷售部負(fù)責(zé)催收房款。 財(cái)務(wù)部負(fù)說根據(jù)協(xié)議、合同收款，負(fù)責(zé)其賬務(wù)處理和錄入銷住系統(tǒng)中有關(guān)財(cái)務(wù)收款 數(shù)據(jù)。協(xié)助銷售部催收房款。(3) 房款收取與催收管理流程如圖2-21所示。（4）房款收取與催收管理的工作程序 財(cái)務(wù)部出納根據(jù)銷售部簽訂的協(xié)議或合同準(zhǔn)確收取房款，并確認(rèn)各種交款方式到賬 時間。a. 現(xiàn)金方式：由銷害部開貝收款通知單，客戶付款，收款人員當(dāng)面點(diǎn)清，當(dāng)時確認(rèn)到 賬，同時給客戶開具發(fā)票

3、。b. 刷卡方式：同現(xiàn)金。c. 支票付款：客戶周一至周四期間交款的，財(cái)務(wù)部應(yīng)保證盡快將支票送入銀行，隔一 個工作日確認(rèn)是否到賬，通知銷售部開收款通知單；周五至周日交款的，財(cái)務(wù)部應(yīng)在F周三 前確認(rèn)是否到賬，通知銷售部開收款通知單，財(cái)務(wù)部收款崗開具發(fā)票。如發(fā)生支票退票，財(cái) 務(wù)不確認(rèn)到賬，出納崗負(fù)貴通知銷售部，并請客戶換開支票。d. 匯款方式：客戶匯款，在客戶通知銷售人員后，請銷售人員盡快提供客戶匯款的銀 行、金額、及匯款人名稱和匯款時間（或要求客戶提供匯款單據(jù)復(fù)印件），以便財(cái)務(wù)部出納 及時査詢（同城回款一般2大，外埠匯款時間一般4大），査詢到賬后，即時通知銷售部開 收款通知單，財(cái)務(wù)部收款崗開具發(fā)票

4、。e. 按揭、組介貸款方式：在銀行通知財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按揭的人員己放款后，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 按揭的人員到銀行取放款通知書并填寫收款通知單，通知財(cái)務(wù)部出納，財(cái)務(wù)部收款崗開具 發(fā)票。 財(cái)務(wù)部出納根據(jù)銷售部簽訂的協(xié)議或介同準(zhǔn)確收取房款，開勺收款金額相符的收據(jù) 給客戶，并請客戶在收據(jù)備査登記簿中簽名。 收款收據(jù)內(nèi)容必須注明填開時間、繳款單位或介人、款項(xiàng)內(nèi)容、收款方式、人民幣 人小寫、收款單位財(cái)務(wù)專用章、收款人簽字。a.填開時間必須是收取現(xiàn)金或支票的當(dāng)夭，而不能是其他口期：也不能應(yīng)客戶的要求 任意填寫日期。b繳款單位或個人必須是支票的付款人或是與協(xié)議、合同相同名稱的購房人。i. 如果交納支票的付款人是客戶（買方）

5、本人，則開具與支票付款人即購房合同上買 方名稱一致。ii. 如果交納支票的付款人不是客戶（買方）本人，則付款人必須出只證明文件，證明 文件內(nèi)容須包括：此房款是為某某項(xiàng)冃某某房號某某人支付的購房款，由此所引起的一切經(jīng) 濟(jì)及法律貴任由本付款人自行承擔(dān)，并加蓋單位公章。iii. 如果交納的房款足現(xiàn)金，則其“交款單位或個人”名稱必須是介同或協(xié)議上的買方。iV.如杲客戶要求更改收據(jù)“交款單位或個人”名稱，則財(cái)務(wù)部會計(jì)、出納必須根據(jù)已 經(jīng)變更的合同進(jìn)行更改，并在收據(jù)更改之處加蓋收款單位財(cái)務(wù)專用章。V.款項(xiàng)內(nèi)容需注明收款房號。vi.收款方式需注明現(xiàn)金、支票、匯票或電匯等。c.收據(jù)備資登記簿中簽名是購房昔或代

6、理人或銷啻部經(jīng)辦人。i. 如果是購房者交款，簽領(lǐng)人是購房者。ii. 如果是代理人代購房者交款，簽領(lǐng)人是代理人。iii. 如果是由銷售部代購房者辦理，簽領(lǐng)人是銷售部經(jīng)辦人。 會計(jì)當(dāng)天根據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)和銀行進(jìn)賬單回單聯(lián)編制記賬憑證（含房款訂金、分 期付款和滯納金及違約金等的業(yè)務(wù)內(nèi)容），按房號及客戶名稱及時登記銷售收入陰細(xì)賬，并 收到房款的當(dāng)口錄入銷售系統(tǒng)中右關(guān)財(cái)務(wù)收款數(shù)據(jù)，月初1 口前復(fù)核銷售部上月銷售月報(bào) 表。次月5 口前編制月末客戶欠款明細(xì)表給銷售部，便于銷售部催款。 會計(jì)負(fù)責(zé)監(jiān)督客戶房款的付款進(jìn)度，対客戶房款繳付存仕的問題及時上報(bào)部門經(jīng)理 并與銷售部溝通、解決。 對延遲付款的客戶，應(yīng)按合同

7、規(guī)定由會計(jì)計(jì)算滯納金及違約金，銷售部復(fù)孩。 會計(jì)負(fù)責(zé)收取銷售合同，并按財(cái)務(wù)檔案管理規(guī)定存檔、保管，同時核對銷售合同中 的房款金額，如發(fā)現(xiàn)問題及時與銷售部有關(guān)人員溝通。(5) 銀行按揭管理規(guī)定 項(xiàng)目銷售人員在項(xiàng)目樓盤預(yù)售初期必須向有意向的客戶提出按公司指定的銀行辦理 購房按揭手續(xù)，不允許客戶自由選擇按揭銀行。 公司財(cái)務(wù)部在樓盤銷售之初根據(jù)銷售額會同銷售部負(fù)責(zé)人預(yù)估按揭總額度。 銷售部必須按公司財(cái)務(wù)部事先下達(dá)的銀行按揭份額予以操作。 財(cái)務(wù)部根據(jù)銷售部安排的房源配置人員，統(tǒng)一向客戶收取訂金。由銷售人員負(fù)貴與 客戶簽訂購房意向承諾書，承諾在公司限定的時間內(nèi)向公司開戶行交納購房首付款，并注明 購房者姓名

8、、房號。 由各按揭銀行協(xié)助反饋客戶繳款進(jìn)度，隔日報(bào)公司財(cái)務(wù)部匯總，并反饋給銷售部進(jìn) 行乞戶登記及通知客戶在公司限定的時間內(nèi)攜帶首付款銀行篦據(jù)來售樓處簽訂商品房購銷 合同。 考慮到銀行按揭款的快速回籠，要求銷售部做好客戶的篩選工作，要求客戶在公司 限定的時間內(nèi)到指定的按揭銀行辦理按揭手續(xù)，并做好相應(yīng)的催辦工作。售樓處由銷借部負(fù) 貴人安排按揭銀行輪流蹲點(diǎn)辦理。 對于辦理公積金按揭的客戶，要求銷售部采用集中通知、集中辦理的辦法通知客戶 來售樓處辦理。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)月度資金回籠的統(tǒng)計(jì)工作。 針對個別按揭客戶，經(jīng)多次催辦仍無見效，建議按相關(guān)承諾書條款予以辦理。 對丁 與公司冇較好關(guān)系的按揭客戶，由銷售負(fù)責(zé)

9、人按刀將情況匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)后再做 安排。公司.：手房的代理，也將納入公司統(tǒng)一按揭模式，公司財(cái)務(wù)部根據(jù)年度下達(dá)指標(biāo) 分解成月度銀行按揭額度配豐給指定銀行，最終形成資源共享。2. 6.2交房尾款收取管理房地產(chǎn)公司在交房之前，應(yīng)先核對該房屋客戶的付款情況，對未付清房款的要先收齊 房款再出具領(lǐng)房通知單。(1) 交房尾款收取管理流程如圖2 22所示。圖2-22交房尾款收収管理流程(2) 交房尾款收取管理的工作程序 會計(jì)根據(jù)銷您明細(xì)賬、銷售合同審核入伙費(fèi)用結(jié)算表中結(jié)算金額，核對該房屋客 戶的付款情況，檢査房款是否已經(jīng)付清。 如審核發(fā)現(xiàn)房款未付清，則請客戶付清欠款，同時計(jì)收相應(yīng)的違約利息。出納收 取欠款及違約

10、利息，同時分別開具房款和違約利息兩張收款收據(jù)，請客戶在收據(jù)備査登記簿 中簽收。 房款收清后，出納根據(jù)入伙費(fèi)用結(jié)算表收取代收款費(fèi)用，并出其收款收據(jù)給客戶， 請客戶在收據(jù)備查登記簿中簽收。 房款及代收款項(xiàng)付清后，會計(jì)出見領(lǐng)房通知單，由客戶交給物業(yè)管理處，客戶憑 此由銷售部陪同驗(yàn)房，領(lǐng)取鎖匙。 會計(jì)根據(jù)收款收據(jù)、銀行進(jìn)賬單記賬聯(lián)編制記賬憑證，根據(jù)記賬憑證出納及時登 記銀行存款、現(xiàn)金口記賬，會計(jì)及時登記明細(xì)賬。2.63辦證退補(bǔ)差額款管理房地產(chǎn)公司銷售部應(yīng)根據(jù)客戶所購房款的只體情況提供補(bǔ)退差價的具體金額，并由財(cái) 務(wù)部負(fù)貴收取或退還差額款，辦理收據(jù)換發(fā)票。(1)辦證退補(bǔ)差額款管理流程 如圖2-23所示。(

11、2)辦證退補(bǔ)差額款管理的工作程序 銷售部根據(jù)客戶所購房款的貝體情況出具收取或退款的資料給財(cái)務(wù)部。a. 如果需退款給客戶，則由銷售部填制費(fèi)用支付申請表，辦理好付款審批手續(xù)， 由出納據(jù)此付款，開其紅字(退還款項(xiàng)，客戶需在紅字收據(jù)上的備注欄簽字)收款收據(jù)給客 戶，并請客戶在收據(jù)登記備查簿中簽字。b. 如果客戶需補(bǔ)交款，則由銷售部出具補(bǔ)交款便條，注明客戶名稱、購房名稱、 房號及補(bǔ)交金額，送財(cái)務(wù)部，由出納向客戶收取補(bǔ)交款，并開只藍(lán)字(收取款項(xiàng))收款收據(jù) 給客戶，并請客戶在收據(jù)登記備査簿中簽字。 會計(jì)根據(jù)進(jìn)賬單和收款收據(jù)編制記賬憑證，并根據(jù)記賬憑證出納及時登記現(xiàn)金、 銀行存款口記賬：會計(jì)及時登記有關(guān)明細(xì)賬

12、。 會計(jì)辦理收據(jù)換發(fā)票工作。a.銷俗部出具開票聯(lián)系單給財(cái)務(wù)部會計(jì)。i. 如果開其購房發(fā)票時，客戶要求對原開具收款收據(jù)中收款人姓名進(jìn)行變更或添 加時，需要銷售部在開票聯(lián)系單上注明相應(yīng)的說明及發(fā)票應(yīng)開只的收款人姓名。ii. 財(cái)務(wù)部會計(jì)則根據(jù)開票聯(lián)系單上注明的收款人姓名開只。b.會計(jì)根據(jù)開票聯(lián)系單的金額核對客戶收據(jù)金額與開票聯(lián)系單金額是否相符。i. 如果相符，則會計(jì)收回收款收據(jù)，開具發(fā)票給客戶，并諸客戶在發(fā)票備査登記 簿中簽收。ii. 如果不相符，則及時與銷售部取得溝通.查清原因并處理相符后，收回收款收 據(jù)，開具發(fā)票給客戶，并請客戶在發(fā)票備査登記簿中簽收。C.如果客戶的收據(jù)遺失，客戶應(yīng)寫情況說明，銷

13、售部有關(guān)人員在情況說明簽署意 見，遞送財(cái)務(wù)部會計(jì)；會計(jì)查找孩實(shí)后復(fù)印收據(jù)記賬聯(lián)給客戶，請客戶在收據(jù)登記薄中簽字 （注明復(fù)印件），并同時告之客戶在辦理收據(jù)換發(fā)票時必須提供遺失聲明的報(bào)紙刊登原件（遺 失聲名中必須注明丟失收據(jù)的號碼、姓名、金額、項(xiàng)冃內(nèi)容等），否則不能辦理收據(jù)換友票 的工作。2.6.4房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理房地產(chǎn)公司銷售部負(fù)責(zé)客戶房屋委托轉(zhuǎn)讓工作，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核算房屋轉(zhuǎn)讓款的收取和 退付。（1）房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理流程如圖2-24所示。（2）房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理的工作程序 銷售部辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并提供簽訂的補(bǔ)充協(xié)議和銷售合同給財(cái)務(wù)部會計(jì)。 會計(jì)核對補(bǔ)充協(xié)議、銷何合同中的房款金額，并確認(rèn)受讓方房款

14、30%首付款是否 到賬。 出納根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議、銷售合同收取轉(zhuǎn)讓方入住前的有關(guān)費(fèi)用（更名費(fèi)），并開貝 收款收據(jù)，再請客戶在收據(jù)備査登記簿中簽字。 當(dāng)受讓方30%房款的首付款到賬后，由公司向轉(zhuǎn)讓方的按揭銀行支付按揭款。a. 銷售部填制費(fèi)用支付申請表，報(bào)請分管領(lǐng)導(dǎo)或總經(jīng)理或其授權(quán)人審批后，交由 財(cái)務(wù)部會計(jì)審核，并由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審批后，出納付款。b. 出納開只支票，并蓋好支票財(cái)務(wù)專用章后交由會計(jì)復(fù)核，會計(jì)復(fù)核無誤蓋支票 法人章，交出納付支票給銀行，并在支票備査簿中簽字。 受讓方辦理銀行按揭于續(xù)，當(dāng)受讓方按揭款到賬后，開貝受讓方收款收據(jù)，并請 客戶或銷售部在收據(jù)備査登記簿中簽收。 會計(jì)通知出納，根據(jù)客戶原

15、付款方式支付轉(zhuǎn)讓方差額款，并收回原開具的收款收 據(jù)，公司退付轉(zhuǎn)讓方的房款必須在受讓方的房款金瀕全部到賬后才能退付。 會計(jì)根據(jù)收回的收款收據(jù)原件和重新開具的收款收據(jù)記賬聯(lián)、費(fèi)用支付中請表編 制現(xiàn)金、銀行存款F1記賬編制記賬憑證 矣計(jì)登記明細(xì)賬 預(yù)收賬款明細(xì)賬 U圖224房屋轉(zhuǎn)讓款收取管理流程轉(zhuǎn)讓方、受讓方兩張記賬憑證，沖銷轉(zhuǎn)讓方的預(yù)收賬款明細(xì)賬，増加受讓方的預(yù)收賬款 明細(xì)賬。 會計(jì)根據(jù)記賬憑證及時登記預(yù)收收入明細(xì)賬，出納及時登記現(xiàn)金或銀行存款口記 賬。2. 6.5銷售折扣管理銷售折扣是指房地產(chǎn)公司給予某類客戶一定比例的折扣優(yōu)惠，享受折扣的客戶一般 包括與公司業(yè)務(wù)仃重人關(guān)系的相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)和工作人

16、員口身及直系親屬為主：老業(yè)主口身 購房及其配偶、子女二次購房：公司員工購房等。(1)銷售折扣管理的原則 優(yōu)惠的原則：嚴(yán)格控制享受銷售折扣的范闈。 謹(jǐn)慎性原則：謹(jǐn)慎制訂、使用銷何折扣方案，嚴(yán)禁銷代折扣的隨意性。 利益最人原則：銷售折扣方案應(yīng)以項(xiàng)目綜合收益最人為目的，加顧銷售節(jié)奏銷侈 數(shù)量、銷售收入和項(xiàng)目利潤的關(guān)系。 例外管理原則：公開發(fā)售中作為銷售策略的普遍性折扣為一般折扣；任何超出一 般折扣以外的折扣為特別折扣(特別折扣按銷售特例程序管理九(2) 般性折扣管理的工作程序 一般性折扣方案及折扣比例由公司銷的部門和財(cái)務(wù)部門共同制訂，并報(bào)公司總經(jīng) 理批準(zhǔn)。 制訂折扣方案案需經(jīng)過深入市場調(diào)査和測算，比

17、較目標(biāo)售價與折扣后的平均售價 水平，并綜合考偲對公司經(jīng)營計(jì)劃和利潤體現(xiàn)的影響。 制訂折扣方案應(yīng)適當(dāng)考慮鼓勵一次性付款方式，以減少按揭辦理爭務(wù)、控制按揭 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。分期付款方式不享受銷售折扣優(yōu)惠。 公司會員的購房優(yōu)惠視同一般折扣，按一般性折扣的程序制訂方案并執(zhí)行。公司 可根據(jù)具體情況決定是否給予會員購房優(yōu)惠。 銷售部門需定期分析銷售折扣對銷售計(jì)劃、銷售進(jìn)度的影響，并及時調(diào)整折扣方 案、控制銷售節(jié)奏。 銷售折扣作為一種商業(yè)折扣，必須按實(shí)際成交價及折后價確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收賬 款的入賬金額。 銷售部門需妥善保管項(xiàng)目歷次的銷售定價表、銷售折扣文件及資料，以便備査.(3) 銷售特例管理的工作程序銷售特例是

18、指與公司業(yè)務(wù)有重人關(guān)系的特殊客戶、老業(yè)主口身及其配偶、子女、內(nèi) 部員工認(rèn)購公司產(chǎn)品，其要求的銷售折扣比例超過一般折扣比例的行為。其具體的工作程序 如下。 關(guān)系客戶購房的折扣比例，可比一般折扣比例增加繪多三個百分點(diǎn)，老業(yè)主本人 認(rèn)購及其配偶、子女二次認(rèn)購公司產(chǎn)品可比一般折扣比率增加址多兩個百分點(diǎn)，特殊情況的 必須以專題報(bào)告報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)：內(nèi)部職員認(rèn)購的折扣比例，按職負(fù)內(nèi)部購房優(yōu)惠辦法的 規(guī)定執(zhí)行。 關(guān)系客戶折扣審批，由公司業(yè)務(wù)對II部門與分管銷售副總先行溝通后，由銷售部 門發(fā)起申請、填制銷售特例審批表，經(jīng)由業(yè)務(wù)對口部門主管領(lǐng)導(dǎo)、分管銷售副總、分管財(cái)務(wù) 副總審批后，公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)。 老業(yè)主折扣審批，由公司銷售人員填制銷售特例審批表，由策劃部經(jīng)理對相關(guān)證 明材料原件審査，銷售部保留復(fù)印件，財(cái)務(wù)部會同銷侈部進(jìn)行不定期抽査。 員工折扣審批程序按職員內(nèi)部購房優(yōu)惠辦法的規(guī)定執(zhí)行。 公司購買、或外部客戶一次性批量購房超過三套(含三套)，可視具體情況決定 是否給予適當(dāng)折扣，其折扣比例可根據(jù)成交數(shù)最按利益最大原則審慎擬