廣州東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方案課件

1、 Page 1東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方案方案2011年02月 Page 2東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析報(bào)告目錄2項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)狀況項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)狀況正文正文3項(xiàng)目周邊商業(yè)租金狀況分析項(xiàng)目周邊商業(yè)租金狀況分析1項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局5項(xiàng)目首年租金收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目首年租金收益預(yù)測(cè)PART1 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 Page 4東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目規(guī)模，奠定項(xiàng)目為社區(qū)型購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目整體規(guī)模較小，難以容納大型的功能性業(yè)態(tài)，因此輻射范圍較窄。樓層樓層樓層建筑面積樓層建筑面積（）（）營(yíng)業(yè)面積（未減中空）營(yíng)

2、業(yè)面積（未減中空）（）（）營(yíng)業(yè)面積（按規(guī)劃圖紙減中空）營(yíng)業(yè)面積（按規(guī)劃圖紙減中空）（）（）負(fù)三層30982127負(fù)二層317119991966負(fù)一層302519991902一層285322012123二層287224862205三層293626932342四層301224941841五層301523361350總面積239821833513729 Page 5東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析薄型建筑，人流較難回旋，布局考心思p項(xiàng)目樓層較“薄”，可供商業(yè)業(yè)態(tài)擺放的實(shí)際進(jìn)深只有25-26米深。而長(zhǎng)則有約72米。p其進(jìn)深決定了難以引進(jìn)大型超市等功能業(yè)態(tài)。p且由于項(xiàng)目窄長(zhǎng)型，如何合理劃分商鋪及人流動(dòng)線、

3、如何合理布局業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目商場(chǎng)的成敗起到尤為重要的作用。252672項(xiàng)目首層 Page 6東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析車(chē)位少，餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)引進(jìn)受局限項(xiàng)目-3層p項(xiàng)目車(chē)位只有99個(gè)（根據(jù)發(fā)展商提供數(shù)據(jù)）且與樓上住戶(hù)共用。p車(chē)位數(shù)量可以說(shuō)是極少，對(duì)項(xiàng)目引進(jìn)餐飲以及娛樂(lè)業(yè)態(tài)有一定的局限性。 Page 7東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析與5號(hào)線地鐵站直接相連p項(xiàng)目負(fù)二層直接與地鐵站相連使負(fù)層的商業(yè)價(jià)值直接升高。屬于項(xiàng)目的一大利好因素p車(chē)位缺少，地鐵便利。從交通使用的客戶(hù)群分析，項(xiàng)目未來(lái)的消費(fèi)人群有機(jī)會(huì)將會(huì)以年輕一族為多。項(xiàng)目-2層與地鐵PART2 項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)狀況 Page 9東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行

4、性分析本項(xiàng)目中華廣場(chǎng)商圈天河城商圈農(nóng)林下路商群中華廣場(chǎng)地王廣場(chǎng)海印運(yùn)動(dòng)城海印自由閑老鼠街王府井百貨東山錦軒現(xiàn)代城農(nóng)林下路商業(yè)街天河城正佳廣場(chǎng)維多利廣場(chǎng)廣百萬(wàn)菱匯宏城2.7公里兩站地鐵1.4公里一站地鐵2.1公里一站地鐵東俊廣場(chǎng)零散街鋪傳統(tǒng)肉菜市場(chǎng)臨街服飾以及餐飲店 Page 10東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析 Page 11東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析PART3 項(xiàng)目周邊商業(yè)租金狀況分析 Page 13東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析中山一路商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)現(xiàn)狀位置位置租賃面積租賃面積租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）租賃總價(jià)租賃總價(jià)備注備注中山一路天興大廈轉(zhuǎn)角街鋪230m2350元/m2

5、*月80500元需付中介費(fèi)40250元之前華輝拉腸在經(jīng)營(yíng)中山一路天興大廈街鋪28m2500元/m2 *月14000元頂手費(fèi)5萬(wàn)，之前經(jīng)營(yíng)服裝中山一路楊箕新一城轉(zhuǎn)角街鋪210m2262元/m2 *月55000元實(shí)用率53%，之前為場(chǎng)內(nèi)服飾零售散鋪，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)一個(gè)月租金，每3年租金遞增5%-10%中山一路楊箕新一城內(nèi)街街鋪236m2127元/m2 *月30000元實(shí)用率53%，餐飲鋪，其他條件同上中山一路楊箕新一城內(nèi)街街鋪對(duì)面300m2133元/m2 *月40000元三禾百味茶餐廳在經(jīng)營(yíng)中山一路名品居小區(qū)內(nèi)街鋪20m2125元/m2 *月2500元商鋪位置較深入，內(nèi)有20m2夾層，之前經(jīng)營(yíng)清潔公司，無(wú)

6、頂手費(fèi)點(diǎn)評(píng)：中山一路一線街鋪?zhàn)饨馂辄c(diǎn)評(píng)：中山一路一線街鋪?zhàn)饨馂?50-500250-500元元/m/m2 2 * *月，二線及內(nèi)街街鋪?zhàn)饨馂樵拢€及內(nèi)街街鋪?zhàn)饨馂?00-150100-150元元/m/m2 2 * *月，鮮見(jiàn)轉(zhuǎn)租商月，鮮見(jiàn)轉(zhuǎn)租商鋪鋪 Page 14東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析中山一路及周邊商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)現(xiàn)狀位置位置租賃面積租賃面積租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）租賃總價(jià)租賃總價(jià)備注備注中山一路東港商場(chǎng)潮流站轉(zhuǎn)角街鋪23m2370元/m2 *月8500元商場(chǎng)緊鄰楊箕地鐵D出口，場(chǎng)內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)潮流服飾、美容美甲、飲品小食店，商場(chǎng)內(nèi)部通道僅有1米，內(nèi)部昏暗、不通透，入場(chǎng)費(fèi)5萬(wàn)

7、元，整體處于招商階段中山一路東港商場(chǎng)潮流站場(chǎng)內(nèi)鋪10-30m290元/m2 *月900-2700元梅花路靠近東風(fēng)路街鋪32m2500元/m2 *月16000元轉(zhuǎn)手費(fèi)5萬(wàn)，一年一簽，目前經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)中介公司，周邊均以經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)中介為主梅花路靠近中山一路路街鋪42m2460元/m2 *月19320元目前經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)中介公司梅東路靠近東風(fēng)路街鋪40m2200元/m2 *月8000元商鋪門(mén)面較窄，進(jìn)深12米，因此租金較低，之前經(jīng)營(yíng)文具鋪梅東路與東風(fēng)路交匯處餐飲鋪150m2200元/m2 *月30000元頂手費(fèi)30萬(wàn)，目前經(jīng)營(yíng)快餐餐飲梅東路接近東風(fēng)路餐飲鋪250m2160元/m2 *月40000元頂手費(fèi)40萬(wàn)，有

8、經(jīng)營(yíng)牌照，有基本設(shè)備 Page 15東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析中山一路周邊商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)現(xiàn)狀位置位置租賃面積租賃面積租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）租賃總價(jià)租賃總價(jià)備注備注共和路中段小區(qū)商鋪60m2150元/m2 *月9000元頂手費(fèi)5萬(wàn)，一年一簽，目前經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)中介公司，周邊均以經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)中介為主共和大街鉄一小學(xué)對(duì)面臨街商鋪10m2335元/m2 *月3350元頂手費(fèi)3萬(wàn)，目前經(jīng)營(yíng)服裝共和大街鉄一小學(xué)對(duì)面臨街商鋪11m2410元/m2 *月4500元頂手費(fèi)2.5萬(wàn)，目前經(jīng)營(yíng)文具及手機(jī)配件西元崗靠近達(dá)道路臨街商鋪40m2145元/m2 *月5800元頂手費(fèi)3.8萬(wàn)，之前經(jīng)營(yíng)茶葉，為臨時(shí)商

9、業(yè)東華東路與均益路交匯處轉(zhuǎn)角鋪53m2320元/m2 *月17000元頂手費(fèi)5萬(wàn)，之前經(jīng)營(yíng)品牌服裝三育路中段二線街鋪65m2185元/m2 *月12000元之前經(jīng)營(yíng)小型社區(qū)百貨，不可做餐飲，無(wú)頂手費(fèi) Page 16東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析中山一路及周邊商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)現(xiàn)狀位置位置租賃面積租賃面積租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）租賃總價(jià)租賃總價(jià)備注備注金迪大廈2層220040.590000整體出租，之前非商鋪梅東路402008000楊箕村10012012000之前為便利店中山一路382248500之前做服裝中山一路402259000空鋪中山一路107107100小食店、頂手3萬(wàn) Pag

10、e 17東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析東山口周邊商業(yè)租金狀況位置位置租賃面積租賃面積租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）租賃總價(jià)租賃總價(jià)備注備注執(zhí)信南路街鋪451004500原文具店廟前西街街鋪951009500原快餐店?yáng)|山口地鐵站旁街鋪401757500原服裝店?yáng)|山口商業(yè)街街鋪8043835000原食雜店?yáng)|華東路街鋪4633015000位置較偏,頂手3萬(wàn)東山大少商場(chǎng)商鋪6036722000一樓空鋪,5萬(wàn)進(jìn)場(chǎng)費(fèi). Page 18東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析東山口周邊商業(yè)租金狀況位置位置租賃面積租賃面積租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）租賃總價(jià)租賃總價(jià)備注備注梅花村商店商鋪91231

11、100中山一路梅花村22號(hào)共2層,是省屬機(jī)關(guān)單位小商場(chǎng),商鋪位置在一層梅花村共和市場(chǎng)商鋪191903600共和路和中山一路交匯處梅花村共和路街鋪631207000餐飲農(nóng)林下路街鋪1245955003萬(wàn)頂手費(fèi)王府井百貨街鋪5062031000原經(jīng)營(yíng)品牌服裝農(nóng)林下路街鋪3535012000內(nèi)衣店,靠東山口 Page 19東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目周邊大型商業(yè)租金項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)樓層樓層租賃面積租賃面積(建筑建筑面積）面積）租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）備注備注中華廣場(chǎng)首層300300表叔茶餐廳首層60800工商銀行通道，原童裝店首層1801860靠近西門(mén)，原箱包店三層60680原

12、玉器飾品店地王廣場(chǎng)負(fù)一層180800二線鋪，服裝負(fù)一層801200入口位置敞開(kāi)式鋪位，數(shù)碼通訊負(fù)二層60300服裝負(fù)二層200100數(shù)碼專(zhuān)區(qū)，可免租三個(gè)月 Page 20東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目周邊大型商業(yè)租金項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租賃單價(jià)租賃單價(jià)（建積計(jì)算）（建積計(jì)算）東山錦軒首層散鋪300-400首層餐飲250二層超市80二層散鋪180-250負(fù)一層散鋪200-300負(fù)一層餐飲150三層餐飲80 Page 21東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析吉之島承租租金狀況項(xiàng)目項(xiàng)目租金租金其他其他東站東方寶泰吉之島15元/平方米不含管理費(fèi)及空調(diào)費(fèi)中山一路吉之島3.5%營(yíng)業(yè)額/月含管理費(fèi)

13、及空調(diào)費(fèi)Part4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局 Page 23東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目整體定位社區(qū)生活型購(gòu)物中心 Page 24東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目整體定位社區(qū)生活型購(gòu)物中心 Page 25東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析四層三層二層首層負(fù)一層負(fù)二層生鮮超市 Page 26東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目整體裝修標(biāo)準(zhǔn)p按照公共區(qū)域15002000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修Part5 項(xiàng)目首年租金收益預(yù)測(cè) Page 28東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)可行性分析項(xiàng)目首年月租金預(yù)測(cè)樓層面積業(yè)態(tài)租金單價(jià)總體月租金負(fù)二層2000超市約80元320,000負(fù)一層2000超市約80元一層1401散鋪約150元210,150約800餐飲、功能店等約100元80,000二層1386散鋪約120元166,320約1100餐飲、功能店等約80元88,000三層1000散鋪約100元100,000約1700大型商家、功能店、餐飲約80元136,000四層2494餐飲、電玩約80元386,400五層2336