深圳龍崗房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告word

1、深圳龍崗目錄第一章：項(xiàng)目背景第二章：項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究一、深圳市投資宏觀背景二、龍崗房地產(chǎn)發(fā)展及前景預(yù)測三、區(qū)域市場房地產(chǎn)市場分析及結(jié)論第三章：項(xiàng)目分析與評價(jià)一、地塊解析二、項(xiàng)目swot析三、項(xiàng)目評價(jià)第四章：項(xiàng)目投資及收入測定一、土地利潤二、項(xiàng)目總投資估算三、物業(yè)銷售收入估算四、銷售利潤第五章：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議第一章項(xiàng)目背景根據(jù)深圳市康納實(shí)業(yè)有限公司提供的康納公司龍城榕樹頭、圳鋪嶺舊改項(xiàng)目土地直接成本估算匯總表資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表:項(xiàng)目名稱榕樹頭片區(qū)圳埔?guī)X片區(qū)合計(jì)占地面積7248.61 平米80857.8 平米88106.41 平米預(yù)計(jì)容積率4.544.04預(yù)計(jì)建筑面積32619

2、平米323431平米（商業(yè)60000平米、住宅 263431平米）356050平米、康納公司簡介深圳市康納實(shí)業(yè)有限公司創(chuàng)立于1990年4月5日，是深圳市人民政府批準(zhǔn)注冊 登記、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)銷，購銷鋅鋁合 金材料、RL程序控溫儀、電子多功能系列報(bào)警器、船用導(dǎo)航儀及電子元器件；國內(nèi) 商業(yè)、物資供銷業(yè)等。公司自成立以來，經(jīng)過近十年的創(chuàng)業(yè)歷程，目前業(yè)務(wù)范圍不 斷擴(kuò)大，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主，多種經(jīng)營相結(jié)合的企業(yè)集團(tuán)。公司開發(fā)的龍城 榕樹頭、圳埔?guī)X舊改項(xiàng)目已完成深惠路的商業(yè)部分龍興國際家居廣場，目前處于招 商階段。第二章：項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究、2006深圳市房地

3、產(chǎn)投資宏觀背景1：角色轉(zhuǎn)變，調(diào)控謀求軟著陸2003年政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，2005年3月開始推出的開征房地產(chǎn)銷售營業(yè) 稅、限制期房買賣以及提高按揭利率的“強(qiáng)硬”調(diào)控措施，使過去5年中明顯“過熱”的住宅市場價(jià)格以及銷售量顯著下降。2006年，宏觀調(diào)控還會持續(xù)，一些新政策將會出臺，目前政府計(jì)劃的一系列調(diào) 控措施中，業(yè)界普遍認(rèn)為，最有影響力的措施是實(shí)施資本收益稅、開征物業(yè)稅和取 消房屋預(yù)售制，但政府在政策出臺前將謹(jǐn)慎考慮“軟著陸”的目標(biāo)，使調(diào)控的中國 房地產(chǎn)市場獲得均衡發(fā)展。？2 :稅收調(diào)控政策趨嚴(yán)逃稅難？據(jù)悉，2006年稅制的變化不僅在于規(guī)范、增加稅種等方面，同時(shí)在加強(qiáng)稅收專 項(xiàng)檢查和專項(xiàng)整治方

4、面，房地產(chǎn)業(yè)將成為重點(diǎn)領(lǐng)域。止匕外，關(guān)于個(gè)人所得稅也將進(jìn) 行專項(xiàng)檢查，對各種違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)查。這預(yù)示著，今年不僅開發(fā)商賴稅難，消費(fèi) 者買賣房屋時(shí)要逃稅也會更難。？3:市場走勢房價(jià)飛漲難再現(xiàn)？近幾年深圳每年平均1000萬平米左右的供應(yīng)持續(xù)滿足了市民的基本住房需求， 隨著供需結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整和變化以及仍未停息的調(diào)控聲音都給了市場一個(gè)信息， 2006年的房價(jià)將會進(jìn)入一個(gè)“微升”的狀態(tài)。價(jià)格是一把“劍”，深圳目前的樓價(jià)水 平對消費(fèi)能力有一定的制約作用，房價(jià)將不可能大開。？在國家“十一五”規(guī)劃目標(biāo)以及金融、銀行體制改革、調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行的大背景 下，2006年房價(jià)在高位運(yùn)行狀態(tài)繼續(xù)大幅增長幾無可能。就深圳來

5、說，更不可能出 現(xiàn)大的波動。根據(jù)今年熱點(diǎn)主要在關(guān)外的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，關(guān)外樓價(jià)在上半年將會保持“溫 和”地上漲，特區(qū)內(nèi)的二手樓市也不會有較大的漲幅。而如果新年的調(diào)控措施過猛、 力度過大、時(shí)間過長，那么下半年拐點(diǎn)一定會出現(xiàn)，尤其是物業(yè)稅等稅費(fèi)杠桿的動 用。4:民企趨強(qiáng)草根英雄鑄神話？關(guān)外地產(chǎn)的崛起，讓民企在近一兩年風(fēng)頭頗勁。而 2006年，市場上將出現(xiàn)更多 來自這些地產(chǎn)草根英雄的“代表作”。作為市場的新銳，民企今年將大獲市場眼球， 成為中堅(jiān)力量。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，民企在市場上所占的份額正在逐步擴(kuò)大，市場供應(yīng)量已 占據(jù)市場總量的主導(dǎo)。從無到有，從小到大，民企發(fā)展歷程波瀾壯闊。在云謫波詭 的房地產(chǎn)市場中，

6、他們南征北戰(zhàn)，揮斥方猷，漸漸謀得半壁江山，舉手投足間已盡 顯王者霸氣。？在桂芳園和可園項(xiàng)目接連取得成功之后，佳兆業(yè)已不滿足于偏安龍崗一隅，開 始悄無聲息地在深圳關(guān)內(nèi)以及東莞和廣州攻城略地。預(yù)計(jì)2006年，佳兆業(yè)正在和即將推出的有水岸公館、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)商業(yè)大樓、東莞項(xiàng)目、廣州項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目民營企業(yè)的生存哲學(xué)使之與市場運(yùn)行方向始終保持一致，即以獲得最大的自身 利益為生存目標(biāo)，而快速反應(yīng)，決策迅速，敢于創(chuàng)新，敢于造勢，使他們在2006年更加凸現(xiàn)出適應(yīng)市場的優(yōu)勢。？5:資本至上開拓融資新途徑？“開發(fā)企業(yè)自身來講，要正確認(rèn)識形勢，分析形勢，調(diào)整經(jīng)營策略，調(diào)整布局 和力度。一定要把保證資金鏈的安全作

7、為第一要?jiǎng)?wù)。對現(xiàn)金流量要進(jìn)行重新測算， 對新的投資一定要松動?！边@是某市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長王述正給開發(fā)商提出的警 示，卻也有跡象成為2006年尾所有集會中的隱性主題。？REITs、海外引資、外資直接開發(fā)開始被越來越多的人談?wù)?，摩根大通、HI（德國國際房地產(chǎn)投資銀行）漸漸成為論壇新星。在這樣的轉(zhuǎn)換中，開發(fā)商們正努力從房 地產(chǎn)金融市場中找尋保障資金鏈安全的方法，通過發(fā)展戰(zhàn)略和營銷策略的調(diào)整來克 服危機(jī)的出路。？6:市民心態(tài) 置業(yè)關(guān)外成主流？在2005年深圳地產(chǎn)的主戰(zhàn)場就已經(jīng)完成了向關(guān)外的轉(zhuǎn)移。2006年，關(guān)外的開發(fā) 將進(jìn)一步加速，寶安中心區(qū)、龍華、龍崗中心城、布吉將成為絕對的熱點(diǎn)。從 2006

8、年起，關(guān)外將建成一批代表深圳的作品，如欲做深圳名片的尖岡山、頂級豪宅觀瀾 高爾夫、萬科17英里等。？與此同時(shí)，消費(fèi)者的置業(yè)心理也在發(fā)生變化。2006年，由于關(guān)內(nèi)中低價(jià)位產(chǎn)品的供應(yīng)不足，二手購房隊(duì)伍也將壯大。一些較為“年輕的”二手房，將成為這些人 首次置業(yè)的首選。而關(guān)外居住的浪潮也將在 2006年真正到來，這不僅僅因?yàn)殛P(guān)外房 價(jià)的相對優(yōu)勢，也在于關(guān)外的樓盤素質(zhì)的提升，成為更適合人居的家園。隨著城市 化進(jìn)程的推進(jìn)和關(guān)外交通、治安環(huán)境的改善，在 2006年關(guān)外將成為越來越多的人主 動的置業(yè)選擇。、龍崗房地產(chǎn)發(fā)展及前景預(yù)測1、龍崗區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)歷的幾個(gè)發(fā)展階段龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：起步

9、階段、治理調(diào)整階段和快 速發(fā)展階段。原寶安縣時(shí)期多屬于自建自用性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)，不能稱為真正意義 上的房地產(chǎn)開發(fā)，只能算房地產(chǎn)市場的起步階段。新區(qū)成立至“購房入戶”政策實(shí)施，為房地產(chǎn)市場的治理調(diào)整階段。在這一階段，開展了土地清查工作，進(jìn)行了歷 史用地遺留問題處理，并通過帶資開發(fā)、政策優(yōu)惠等多種形式啟動龍崗區(qū)房地產(chǎn)市 場，完善市政配套設(shè)施，改善投資環(huán)境，為龍崗房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí) 的基礎(chǔ)。以“購房入戶”政策出臺為標(biāo)志，龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期， 迅速形成了以布吉和區(qū)中心城為核心的兩大中心區(qū)域。2、龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀龍崗區(qū)住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長速度，特區(qū)外置業(yè)已漸

10、特區(qū)外置業(yè)已 漸成主流，龍崗占全市的比例均接近 20%。2005年16月住宅銷售面積變化較大， 住宅銷售量在3、4月份達(dá)到高峰后，6月份在國家調(diào)控措施作用下有所回落。龍崗區(qū)房價(jià)增長明顯較快。2005年16月，龍崗區(qū)均價(jià)4736.02元/平方米， 同比增長28.83%。龍崗區(qū)住宅價(jià)格上漲的主要原因在于龍崗區(qū)城市化進(jìn)程的加速， 房地產(chǎn)需求明顯旺盛，而特區(qū)內(nèi)可建設(shè)土地資源逐步減少，房地產(chǎn)市場需求逐漸向 價(jià)位較低的特區(qū)外轉(zhuǎn)移，同時(shí)，發(fā)展商的開發(fā)重點(diǎn)也逐步向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，這些因素 促使了龍崗區(qū)房價(jià)的增長。2005年龍崗區(qū)上半年住宅銷售8841套，銷售建筑面積82萬平方米，銷售金額 38億元，均價(jià)（建筑面積

11、）4736元。3、城中村改造現(xiàn)狀2004年10月，深圳市政府發(fā)布了中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于堅(jiān)決查處 違法建筑和違法用地的決定和深圳城中村（舊村）改造暫行規(guī)定，提出用3-5 年時(shí)間，全面完成全市的違法建筑查處整治和城中村改造的任務(wù)。2004年，龍崗區(qū)按照“綜合整治、穿衣戴帽、拆除重建”等發(fā)改造模式，對38 個(gè)舊村鎮(zhèn)實(shí)施了改造，進(jìn)展順利，其龍崗街道第二工業(yè)區(qū)萬鑫商業(yè)城正在抓緊第二 期工程的改造建設(shè)，布吉街道舊辦公樓、布吉南片區(qū)寶麗路潤澤花園等項(xiàng)目已經(jīng)開 始施工，布吉圣力舊廠房改造、羅崗二期等項(xiàng)目已基本完成了拆遷談判工作。同時(shí)， 龍崗區(qū)在舊村鎮(zhèn)改造上還大力推廣村民統(tǒng)建工作，目前已受理申報(bào)村民統(tǒng)

12、建項(xiàng)目26個(gè)，總占地面積156萬% 總建筑面積224萬小4、龍崗區(qū)商品房銷售情況1）銷售戶型龍崗區(qū)住宅戶型由過去的以3房、4房為主的大中戶型開始向多元化發(fā)展，不同區(qū) 域有不同特點(diǎn)。布吉住宅戶型在保持大中戶型的基礎(chǔ)上，小戶型開發(fā)明顯增多，如桂芳園8期的單身公寓，怡康家園39 59平方米的二房，這說明布吉緊靠羅湖，隨著交通的便捷化， 關(guān)內(nèi)置業(yè)者紛紛關(guān)注布吉，而布吉樓盤戶型明顯受到羅湖小戶型樓盤的影響。龍崗中心城繼續(xù)以大中戶型為主。而橫崗、龍崗、板雪崗、葵涌的萬科城、萬科第 五園、萬科十七英里、振業(yè)城、中信高爾夫別墅等項(xiàng)目增加了龍崗高端住宅領(lǐng)域的供給， 別墅、Townhouse等是龍崗住宅發(fā)展的一個(gè)

13、方向。2）銷售面積通常單身公寓、一房、二房銷售面積在 80平方米以下，怡康家園的三房在6080 平方米；二房、三房通常在80-144平方米；144平方米以上通常是四房、復(fù)式、獨(dú)院 別墅等。3）銷售價(jià)格龍崗中心城2005年上半年住宅均均價(jià)4736.02元/平方米，同比增長28.83%。而 龍崗中心城、布吉大部分樓盤 2005年下半年的開盤均價(jià)已接近 5000元/平方米，別墅、 Townhouse的均價(jià)接近10000元/平方米。5、2006龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測1） 2006年，宏觀調(diào)控后的深圳房地產(chǎn)市場更趨向理性和諧，整體樓價(jià)穩(wěn)中有升， 龍崗會贏得更多的市場機(jī)會。2） 2006年龍崗住宅仍將延

14、續(xù)旺盛的需求，住宅均價(jià)各街道均有不同程度的漲幅，布吉、龍崗、橫崗住宅價(jià)格將持續(xù)上漲。3）關(guān)內(nèi)外住宅不僅在價(jià)格上差距近一步縮小，而且在物業(yè)品質(zhì)上差距也在縮小4）龍崗人在樓盤細(xì)節(jié)品質(zhì)上更加追求精雕細(xì)琢，置業(yè)理念在升級，生活方式在改 變。消費(fèi)者更滿意于中心區(qū)良好的規(guī)劃建設(shè)和樓盤品質(zhì)的升級。5）深圳的主流開發(fā)商進(jìn)軍關(guān)外市場已是大勢所趨。龍崗匯集了萬科、中海、振業(yè)、 卓越、星河、東部、佳兆業(yè)、鴻榮源等品牌開發(fā)商。6）房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、大量人口進(jìn)城 居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。同時(shí)，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場 需求。三、龍崗中心城片區(qū)及房地產(chǎn)市場分析及

15、結(jié)論1、龍崗中心城概況龍崗中心城是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍 崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國際化中心城區(qū)的重要標(biāo)志之一。1998年，15萬平方米龍城廣場面世，龍崗中心城成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。龍崗區(qū)政府在中心 城投入了 10多個(gè)億進(jìn)行市政設(shè)施配套建設(shè)。以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設(shè)，有著 國際先進(jìn)的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項(xiàng)公共 設(shè)施的規(guī)劃布局上。龍崗中心城的配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層次的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，龍崗區(qū)政府及各職能部門大都位于中心城內(nèi)， 郵電、銀行、商場、綜合市場、 醫(yī)院、學(xué)校、娛樂康體等設(shè)施完備，

16、深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路 貫穿而過，交通非常方便。2、龍崗中心城定位深圳市新城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司與深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院經(jīng)過一年的努 力完成了龍崗中心組團(tuán)規(guī)劃。按該規(guī)劃，龍崗中心組團(tuán)的功能定位：深圳市次中 心，龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，強(qiáng)化行政辦公、金融 商貿(mào)、文教體衛(wèi)的城市功能，構(gòu)建集約化的生態(tài)城區(qū)。人口規(guī)模2020年控制規(guī)模77萬人。用地規(guī)模為2020年規(guī)劃90.5平方公里，人均城市建設(shè)用地117.5平方米。3、交通龍崗區(qū)已形成海陸空立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)有一級公路7條，機(jī)荷（深圳機(jī)場-橫崗荷坳）、深汕（深圳-汕頭）、惠鹽（惠州-鹽田港

17、）、鹽壩（鹽田港-葵涌壩光）等4 條高速公路跨區(qū)而過。沿機(jī)荷高速公路，龍崗區(qū)中心城至深圳機(jī)場的車程僅 20-30分鐘。 沿新建成的龍崗第二通道，龍崗區(qū)中心城至市中心車程僅需20分鐘。鐵路方面，廣深鐵路、平南（平湖鎮(zhèn)-深圳市南山區(qū)）鐵路、平鹽（平湖鎮(zhèn)-鹽田港）疏港鐵路貫穿龍崗 區(qū)，在其交匯處建有大型的平湖鐵路編組站。 龍崗區(qū)南面緊鄰國際大港鹽田港， 西距蛇 口港約35公里，區(qū)內(nèi)還建有沙漁涌等多個(gè)港口碼頭，可泊 5000噸級的輪船.4、中心城房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r目前，中心城房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出八仙過海、各顯神通的局面。一批品質(zhì)樓盤，如 天健郡城、花半里、東方沁園、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心等相

18、繼 推出，受到市場追捧。新樓盤產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破。與此同時(shí)，中心城市場已呈現(xiàn)出片區(qū)特征，目前較為明顯的是規(guī)劃中的中心城中 心區(qū)和清林中路以北片區(qū)。前者是中心城規(guī)劃優(yōu)勢最強(qiáng)、發(fā)展最成熟的區(qū)域，將發(fā)展為 中心城的中央生活區(qū)。后者以教育為核心優(yōu)勢，將逐漸發(fā)展成為成熟的居住片區(qū)。在一級市場方面，中心區(qū)附近，鴻榮源、鴻基地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、融發(fā)、天健、星 河地產(chǎn)等知名開發(fā)商已擁有近200多萬平方米的土地。用山雨欲來風(fēng)滿樓來形容中心城 的地產(chǎn)大戰(zhàn)一點(diǎn)也不為過，龍崗區(qū)中心城基建投入對經(jīng)濟(jì)支持的效應(yīng)將逐步釋放，住宅市場供需兩旺，2004年比2003年的房價(jià)漲幅超過20% 2005年下半年，中心

19、城住宅 均價(jià)已超過5000元，2006年初突破5500元。隨著房地產(chǎn)市場不斷開發(fā)，中心城的深 圳次中心區(qū)的形象必然逐步挺立起來。5、中心城商務(wù)地產(chǎn)特點(diǎn)中心城商務(wù)地產(chǎn)主要是以龍崗本地中高檔住宅社區(qū)為依托發(fā)展起來的。主要代表性商業(yè)項(xiàng)目有新龍崗商業(yè)中心、龍崗電子世界、東方國際茶都等.目前，龍崗中心城已聚集了百貨、超市、專業(yè)市場、購物中心等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。隨 著政府對中心城規(guī)劃力度的加大和住宅社區(qū)的不斷成熟，中心城的交通設(shè)施、商業(yè)氛圍、消費(fèi)檔次將得到較大的提升和發(fā)展。隨著目前中心城最大的MAL陳方時(shí)代的正式招商銷售，龍崗的商業(yè)競爭將達(dá)到一 個(gè)白熱化的階段。中心城幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目雖正在形成， 但前期仍然處

20、于市場培育發(fā)展 期，成熟的商業(yè)氛圍尚需一定時(shí)間才能形成。小結(jié)：、1）作為深圳次中心區(qū)，龍崗中心城已成為龍崗的政治、文化、金融、行政中心；2）在規(guī)劃方面，龍崗中心城有著國際先進(jìn)的規(guī)劃理念。從交通、配套、商業(yè)、環(huán) 境、教育、醫(yī)療規(guī)劃方面看，它們都是為中心城服務(wù)；3）從配套設(shè)施看，龍崗中心城的配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交通系統(tǒng)、高層 次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；4）交通上，中心城位置得天獨(dú)厚，它已成為連接特區(qū)、惠州、東莞乃至廣州的中 心樞紐之一；5 ）中心城的房地產(chǎn)市場供需兩旺，不斷升值，這說明中心城房地產(chǎn)市場有著巨大 的前景，發(fā)展空間廣闊；6 ）商務(wù)物業(yè)方面，中心城商業(yè)項(xiàng)目以住宅為依托發(fā)展起來，目前均價(jià)在 1

21、5000元 以上，但規(guī)模不大，隨著中心城的不斷開發(fā)，商業(yè)的發(fā)展前景會十分理想；7 ）地價(jià)決定一切，中心城的地價(jià)隨著房地產(chǎn)開發(fā)的升溫而不斷升值，已成為龍崗 最高的地價(jià)段；8 、在社會綜合特征方面，龍崗中心城與深圳有著密切的關(guān)聯(lián)性，它將具有良好的 社會服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀，有經(jīng)濟(jì)信息控制中心，是特區(qū)城市精英和國際商 人的聚集地之一；9 、在區(qū)域功能上，中心城既具有深圳衛(wèi)星城的功能，又具有區(qū)域CBD的特征，它將成為深圳泛中心區(qū)之一，承擔(dān)特區(qū)相當(dāng)部分的城市功能；10、從發(fā)展前景看，一般 CBD勺建設(shè)需要20至30年，作為深圳次中心區(qū)之一，龍 崗中心城的建設(shè)才剛剛起步，它的功能空間還可以向東莞、

22、惠州、廣州延伸，聚焦更多 的商機(jī)，無庸置疑，龍崗中心城的發(fā)展前景十分廣闊。第三章：項(xiàng)目分析與評價(jià)一、地塊解析1、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于龍崗中心城深惠路右側(cè)地塊北向臨深惠公路，西向臨政府規(guī)劃道路，東向臨龍城大道。141 *I善枷靠嬉II戶1沖光廠場渺公次之城公國 J*市國土資立督/房產(chǎn)管士里局才#碧波期凌力 © ,-,金,玄申r» 器常於龍磐韶本移X出頭一番 X 2 “場下史頭 蟄m東方國用茶鄱 銃加用小孑 3前，樣來花園。冬一局大。中本案游-年新忖<7渺 'W運(yùn)-傘"Ei'厄.應(yīng)rfj壁X 二膏X通，ft2、地形地勢地塊形狀呈四邊形（梯形），場地已

23、部分拆遷，地勢平坦。、項(xiàng)目 SWO杳析S （優(yōu)勢）項(xiàng)目地處龍崗中心城深惠路旁，地段十分優(yōu)越。項(xiàng)目周邊交通四通八達(dá)，緊鄰規(guī)劃中的輕軌出口，出行非常方便。項(xiàng)目規(guī)模較大，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有較大的彈性空間，可實(shí)現(xiàn)拉緊與龍崗中心 城區(qū)域高品質(zhì)物業(yè)的品質(zhì)距離。項(xiàng)目地塊為舊改項(xiàng)目，地價(jià)及政策相對周邊項(xiàng)目有較大優(yōu)勢，在降低成本 的同時(shí)也為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“低價(jià)高質(zhì)”提供了條件，增加了市場吸引力。W（劣勢）項(xiàng)目三面臨路，會造成一定的噪音污染.項(xiàng)目中間被一條小河隔斷，而且小河的水環(huán)境非常不理想，如果不對小河 進(jìn)行清理，將大大制約項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。項(xiàng)目為圳埔?guī)X部分舊改項(xiàng)目，后面仍緊挨民房及工業(yè)宿舍，人員較雜。項(xiàng)目周邊的居住氛圍及

24、環(huán)境與深惠路左側(cè)龍城廣場片區(qū)相比相對較弱。O （機(jī)會）舊城改造區(qū)的拆遷改造使得潛在客戶大量出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和交通環(huán)境的轉(zhuǎn) 好也加大了潛在客戶的置業(yè)信心，本項(xiàng)目位于深惠公路的右側(cè)及輕軌出口， 如果能引發(fā)消費(fèi)者的超前意識，加上政策指引，項(xiàng)目將會吸引大多數(shù)潛在 客戶的眼光。未來，深惠公路將拓寬為120米的高標(biāo)準(zhǔn)的城市道路，交通的利好頻傳， 將進(jìn)一步鼓舞置業(yè)者安居龍崗的信心。T （威脅）龍城廣場周邊在售高品質(zhì)競爭物業(yè)較多，分流有效客戶。未來市政路的改造以及西面市政路的建設(shè)需要 1-2年的時(shí)間，而這一階段 正是項(xiàng)目推向市場的時(shí)期，此有利因素可能會轉(zhuǎn)化成不利因素，特別會阻 礙短期內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的招商。項(xiàng)目片區(qū)尚

25、未發(fā)展完善，客戶心理距離較大，如何搞好工地形象將是考驗(yàn)。三、項(xiàng)目評價(jià)本項(xiàng)目屬于龍崗中心城深惠路右側(cè)片區(qū)，片區(qū)的環(huán)境及形象相對龍城廣場片區(qū)較差，但同時(shí)，本片區(qū)是政府規(guī)劃中的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目區(qū)域，從長遠(yuǎn)來看，環(huán)境將會逐漸得到改善。項(xiàng)目成功的營銷策劃操作，可使項(xiàng)目具有良好的前景。深惠路的拓寬改造工程可能會給項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售及招商造成較大的壓力。舊改項(xiàng)目的地價(jià)優(yōu)勢和優(yōu)惠政策優(yōu)勢可使銷售價(jià)格存在較大的彈性空第四章：項(xiàng)目投資費(fèi)用評估、土地利潤1 、土地樓面地價(jià)預(yù)測：106743.79按龍崗2005年12月21日土地拍賣價(jià)2998元/平米計(jì)（商住均價(jià)）：356050 平米 X2998元/平米=106743.79 萬元2、土地直接成本估算：56858.19萬1） ）拆遷補(bǔ)償:35141.78萬元2） 其他費(fèi)用:11691.39萬元3） 補(bǔ)交國土局地價(jià):10025.02萬元根據(jù)優(yōu)惠政策，容積率1.5內(nèi)免交地價(jià)；1.5-3.0 按20%卜交地價(jià);3.0以上按基準(zhǔn) 地價(jià)計(jì)算.商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)按900元/平米"主宅按700元/平米.3、土地預(yù)測利潤：49885。