上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則

1、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。第三條本規(guī)定所稱(chēng)住宅物業(yè)管理（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理） ，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過(guò)其他形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。本規(guī)定所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本規(guī)定所稱(chēng)使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際居住人。

2、本規(guī)定所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第四條市房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理; 其設(shè)立的房屋管理辦事機(jī)構(gòu)（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)房管辦事處） 承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。市和區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)履行以下職責(zé)：（一）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理;（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理;（三）專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督;（四）物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;（五）物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門(mén)和單位，部署、推

3、進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì)組織，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。本市鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第七條住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域; 但被道路、河道等分

4、割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。第八條房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。規(guī)劃行政管理部門(mén)在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見(jiàn)。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。第九條尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人

5、民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù) 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十條建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)

6、移交前款規(guī)定的資料。業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)查詢(xún)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，除享有中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。第十二條業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)

7、主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告，并提供下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見(jiàn) ;（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房 （以下合稱(chēng)物業(yè)管理用 房）配置證明 ;（三）業(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積;（四）物業(yè)出售并交付使用時(shí)間;（五） 已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)。建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街

8、道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)組建業(yè)主大會(huì)籌備組（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組） ?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：（一）確認(rèn)并

9、公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ;（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則 ;（五）制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單;（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 ;（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。第十六條業(yè)主大會(huì)除履行中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例

10、規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷(xiāo)業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見(jiàn)進(jìn)行投票表決。第十八條首次業(yè)主大會(huì)

11、會(huì)議通過(guò)的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定。第十九條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，任期為三年到五年。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員 ; 擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 ;（二）代表業(yè)主與

12、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。第二十條業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會(huì)日常工作，并履行以下職責(zé)：（一）召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 ;（二）提出業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題 ;（三）按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，簽署有關(guān)文書(shū)。業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任履行。第二十一條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事

13、處備案：（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ;（三）管理規(guī)約 ;（四）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。第二十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請(qǐng)房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽(tīng)取房

14、管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見(jiàn)、建議。業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開(kāi); 逾期不召開(kāi)的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽(tīng)取業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢(xún)、投訴和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)，以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并妥善保管。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合

15、同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng) ; 定期公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金和公共收益收支 ; 接受業(yè)主查詢(xún)所保管的物業(yè)管理信息。第二十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組

16、組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ;（二） 除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);（三）其他重大事項(xiàng)。第二十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理?yè)Q屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。第二十六條不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會(huì); 拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。第二十七條業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無(wú)法正常運(yùn)作情形的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)作出決定啟動(dòng)補(bǔ)選或者提前換屆