保安、消防及車輛管理講義

1、SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1授課教師：胡授課教師：胡 昊昊 博士博士上海交通大學(xué)船建學(xué)院工程管理研究所20052006學(xué)年第二學(xué)期本科選修課本科選修課SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2課堂討論課堂討論q何為何為ISO9000ISO9000？SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4q從從1987年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制訂年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制訂ISO9000標(biāo)準(zhǔn)起短短數(shù)年時間，標(biāo)準(zhǔn)起短短數(shù)年時間，ISO9000質(zhì)量管質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)被一百多個國家理與質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)被一百多個國家推行，全球頒發(fā)推行，全球頒發(fā)ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證質(zhì)量體系認(rèn)證證書數(shù)量已超過證書數(shù)量已超過40萬。萬。

2、q截止到截止到2001年年6月底，中國累計有月底，中國累計有30871個企業(yè)獲得質(zhì)量體系認(rèn)證。個企業(yè)獲得質(zhì)量體系認(rèn)證。q通過通過ISO9000認(rèn)證的企業(yè)，不僅在企業(yè)認(rèn)證的企業(yè)，不僅在企業(yè)間的競爭中可以出具證明自己實力的客間的競爭中可以出具證明自己實力的客觀依據(jù)，而且在進(jìn)入國際市場時，可以觀依據(jù)，而且在進(jìn)入國際市場時，可以比較容易地突破比較容易地突破“技術(shù)壁壘技術(shù)壁壘”、“綠色綠色壁壘壁壘”等非關(guān)稅壁壘，廣泛地開拓國際等非關(guān)稅壁壘，廣泛地開拓國際市場。市場。 SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5ISO 9000ISO 9000系列標(biāo)準(zhǔn)的架構(gòu)系列標(biāo)準(zhǔn)的架構(gòu) q國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）每）每

3、5年對他們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)年對他們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回顧和升級，以確保符合不斷變化的業(yè)務(wù)需行回顧和升級，以確保符合不斷變化的業(yè)務(wù)需求和期望。求和期望。qISO 于于1987年推出在全球公認(rèn)的質(zhì)量管理體系年推出在全球公認(rèn)的質(zhì)量管理體系ISO 9000系列標(biāo)準(zhǔn)系列標(biāo)準(zhǔn)(第一版第一版)。q隨后于隨后于1994年推出第二版，包括三種質(zhì)量保證年推出第二版，包括三種質(zhì)量保證模式，即模式，即ISO 9001、ISO 9002 、ISO 9003，可以用來區(qū)分企業(yè)的特性?？梢杂脕韰^(qū)分企業(yè)的特性。q而而2000年年12月所公布的則是月所公布的則是ISO 9000系列標(biāo)系列標(biāo)準(zhǔn)的最新版本（第三版），新的標(biāo)準(zhǔn)強化了對準(zhǔn)的最新版本（

4、第三版），新的標(biāo)準(zhǔn)強化了對服務(wù)業(yè)的適用性、與其它標(biāo)準(zhǔn)的兼容性及持續(xù)服務(wù)業(yè)的適用性、與其它標(biāo)準(zhǔn)的兼容性及持續(xù)改善的成長性；同時大幅簡化了第二版所參考改善的成長性；同時大幅簡化了第二版所參考的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（主要標(biāo)準(zhǔn)只剩下的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（主要標(biāo)準(zhǔn)只剩下9000，9001，9004）及文件化的要求。）及文件化的要求。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)6ISO9000ISO900019941994系列標(biāo)準(zhǔn)包括：系列標(biāo)準(zhǔn)包括：q基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：ISO8402及及ISO9000-1ISO9000-4;q核心標(biāo)準(zhǔn)：核心標(biāo)準(zhǔn)：ISO9001ISO9004標(biāo)準(zhǔn)及其標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)；分標(biāo)準(zhǔn)；q支持性標(biāo)準(zhǔn)支持性

5、標(biāo)準(zhǔn):ISO10001ISO10020標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)。及其分標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)16創(chuàng)建創(chuàng)建ISO9000物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)q通過通過ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證質(zhì)量管理體系認(rèn)證 SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)17第一節(jié)第一節(jié) 保安管理保安管理q保安管理的范疇：保安管理的范疇： 房屋建筑、附屬設(shè)備和公共設(shè)施的管理 業(yè)主與使用人的生命與財產(chǎn)安全一、保安管理的任務(wù)一、保安管理的任務(wù)q通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)

6、手段與管理手段，依靠各通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或使用人的生命財產(chǎn)響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或使用人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為。與身心健康的行為。SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)18二、保安管理的特點二、保安管理的特點q綜合性強，管理難度大綜合性強，管理難度大q服務(wù)性強服務(wù)性強SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)19三、保安管理的內(nèi)容三、保安管理的內(nèi)容 建立健全建立健全組織機構(gòu)組織機構(gòu) 制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度制度 加強保安員的加強保安員的培訓(xùn)培訓(xùn) 建立正常的建立正常

7、的巡視制度巡視制度門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏 完善區(qū)域內(nèi)的完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施安全防范措施 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治群防群治 與周圍單位建立與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)，并與當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)建立良好的工作關(guān)系建立良好的工作關(guān)系 為保安人員配備必要的為保安人員配備必要的保安器具保安器具，并為保安人員辦，并為保安人員辦理人身保險理人身保險SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)20四、保安部門崗位設(shè)置與職責(zé)四、保安部門崗位設(shè)置與職責(zé)保安部辦公室監(jiān)控中心大堂內(nèi)保安班組門衛(wèi)保安班組巡邏保安班組SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)21五、保安人員的資質(zhì)審查與培訓(xùn)工作五、保安

8、人員的資質(zhì)審查與培訓(xùn)工作q保安人員來源：保安人員來源： 專業(yè)保安公司派出 聘用的離退休人員 各公司自行招聘上崗的六、保安工作人員的紀(jì)律與交接班制度六、保安工作人員的紀(jì)律與交接班制度房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)22第二節(jié)第二節(jié) 消防安全及其管理消防安全及其管理消防管理的依據(jù)：消防管理的依據(jù)：中華人民共和國消防條例中華人民共和國消防條例高層建筑消防管理規(guī)則高層建筑消防管理規(guī)則一、消防管理的主要內(nèi)容一、消防管理的主要內(nèi)容q建設(shè)高素質(zhì)的消防隊伍建設(shè)高素質(zhì)的消防隊伍q制定完善的消防制度q消防設(shè)備的管理消防設(shè)備的管理q物業(yè)的特殊消防管理物業(yè)的特殊消防管理SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)23二、消

9、防管理人員的職責(zé)二、消防管理人員的職責(zé)SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)24三、消防常識三、消防常識q（一）防火的一般常識（一）防火的一般常識q（二）滅火的一般知識（二）滅火的一般知識q（三）滅火器的操作（三）滅火器的操作q（四）發(fā)生火警時的應(yīng)急措施（四）發(fā)生火警時的應(yīng)急措施q（五）幾種起火情況的撲救辦法（五）幾種起火情況的撲救辦法q（六）消防監(jiān)控中心管理制度（六）消防監(jiān)控中心管理制度SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)25四、幾種消防設(shè)施、設(shè)備與工具簡介四、幾種消防設(shè)施、設(shè)備與工具簡介q（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)q（二）消防給水系統(tǒng)（二）消防給水系統(tǒng)q（三）自動噴淋系統(tǒng)（三）自動噴淋系統(tǒng)q（

10、四）消防增壓泵（四）消防增壓泵q（五）鹵代烷滅火系統(tǒng)（五）鹵代烷滅火系統(tǒng)q（六）滅火器（六）滅火器q（七）消防電梯（七）消防電梯q（八）防火卷簾門、防火門（八）防火卷簾門、防火門q（九）消防水箱（水池）（九）消防水箱（水池）q（十）消防通道、避難層、消防電梯前室、樓（十）消防通道、避難層、消防電梯前室、樓梯前室梯前室q（十一）氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太（十一）氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太平斧平斧SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)26（1 1）高層建筑消防的特點）高層建筑消防的特點 耐火極限低耐火極限低 火險因素多火險因素多 火勢蔓延快火勢蔓延快 疏散困難疏散困難 補救難度大補救難度大SJTU

11、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)27（2 2）主要措施）主要措施 作好防火分隔工作作好防火分隔工作 做好安全疏散的準(zhǔn)備工作做好安全疏散的準(zhǔn)備工作 設(shè)置自動報警設(shè)施和滅火裝置設(shè)置自動報警設(shè)施和滅火裝置 設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志 提高消防自救能力，健全制約機制提高消防自救能力，健全制約機制SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)28第三節(jié)第三節(jié) 車輛的停放與管理車輛的停放與管理一、搞好停車場（庫）的建設(shè)一、搞好停車場（庫）的建設(shè)二、車輛管理二、車輛管理q（一）管理人員的職責(zé)（一）管理人員的職責(zé)q（二）車輛管理規(guī)定（二）車輛管理規(guī)定SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)29q物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居

12、住區(qū)停放車輛的增多（一）居住區(qū)停放車輛的增多 原因：原因：一是允許開回家的公車數(shù)量增多。一是允許開回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購買能力的提高。二是居民汽車購買能力的提高。三是外埠車輛增多。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)30q停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問題（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問題 泊車位的預(yù)估不準(zhǔn)。泊車位的預(yù)估不準(zhǔn)。 停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮上考慮。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)31（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)

13、考慮 的因的因素素1 1必須把人的活動放在首位必須把人的活動放在首位2 2合理估計車位數(shù)量合理估計車位數(shù)量3. 3. 保證交通順暢、車主方便、行人安全保證交通順暢、車主方便、行人安全4. 4. 保證小區(qū)環(huán)境質(zhì)量（安寧、整潔）保證小區(qū)環(huán)境質(zhì)量（安寧、整潔）5 5經(jīng)濟合理經(jīng)濟合理6. 6. 便于管理便于管理SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)32q車輛停放與車輛管理（一）車輛停放（一）車輛停放 解決解決“動動”和和“靜靜”兩個問題兩個問題（二）車輛管理（二）車輛管理 解決兩大問題：合理收費、防盜解決兩大問題：合理收費、防盜 合理收費是指車管費（未含車位費），應(yīng)包括維合理收費是指車管費（未含車位費），應(yīng)包括維

14、 持停車場（庫）正常使用所必需的開支：持停車場（庫）正常使用所必需的開支： 管理人員的勞務(wù)費支出管理人員的勞務(wù)費支出 管理設(shè)施設(shè)備費管理設(shè)施設(shè)備費 適當(dāng)?shù)墓芾碣M。適當(dāng)?shù)墓芾碣M。 車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)33（三）機動車輛管理規(guī)定（三）機動車輛管理規(guī)定1 1所有外來車輛，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域所有外來車輛，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域. .2 2進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須按指定的地點停進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須按指定的地點停放，并按規(guī)定收取一定的停車費，行車通道、消防通道及放，并按規(guī)定收取一定的停

15、車費，行車通道、消防通道及非停車位置禁止停車；非停車位置禁止停車；3 3凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和2 25 5噸以上的貨車，嚴(yán)禁駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)；噸以上的貨車，嚴(yán)禁駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)；4 4長期停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛長期停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛 ，應(yīng)向物業(yè)管理公，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請，繳納車輛停放費，領(lǐng)取物來管理公司頒發(fā)的司申請，繳納車輛停放費，領(lǐng)取物來管理公司頒發(fā)的“準(zhǔn)準(zhǔn)停證停證”。5 5駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域的車輛應(yīng)減速行駛、不得鳴號，如果駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域的車輛應(yīng)減速行駛、不得鳴號，如果車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)按價賠償。

16、車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)按價賠償。6 6不準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何地方學(xué)習(xí)駕駛機動車或試車不準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何地方學(xué)習(xí)駕駛機動車或試車。7 7車輛管理員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況車輛管理員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認(rèn)真做好交接班工作，因交接班不清而造成及時報告，并認(rèn)真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時，追究交接班雙方責(zé)任。事故時，追究交接班雙方責(zé)任。SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)34本章案例本章案例q2003年年7月的一個周末夜晚，住在月的一個周末夜晚，住在XX小區(qū)東座小區(qū)東座的一位小姐進(jìn)入大堂后處理一件事情。辦完事的一位小姐進(jìn)入大堂后處理一件事情。辦

17、完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。手袋中裝有后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。手袋中裝有剛發(fā)的工資和所在公司保險柜的鑰匙。剛發(fā)的工資和所在公司保險柜的鑰匙。q管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來到東座大堂，向護(hù)管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來到東座大堂，向護(hù)衛(wèi)員和失主進(jìn)一步了解有關(guān)情況，并當(dāng)即調(diào)看衛(wèi)員和失主進(jìn)一步了解有關(guān)情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時段的大堂監(jiān)控錄像。從錄像中找到了了事發(fā)時段的大堂監(jiān)控錄像。從錄像中找到了可疑之人，這人順手拿走小姐置于一旁的手袋可疑之人，這人順手拿走小姐置于一旁的手袋的全過程在錄像中清晰可見。的全過程在錄像中清晰可見。q然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和

18、角度的局限，錄像只顯示了可疑人的背影。從背影看可限，錄像只顯示了可疑人的背影。從背影看可能是設(shè)在東座的某公司一員工，但難以進(jìn)一步能是設(shè)在東座的某公司一員工，但難以進(jìn)一步確認(rèn)。確認(rèn)。SJTU房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)35q失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理處又清楚自己無繼續(xù)幫助查找，而管理處又清楚自己無法動用傳訊、偵察等手段進(jìn)行查證。法動用傳訊、偵察等手段進(jìn)行查證。q如何是好呢如何是好呢?管理處出了個奇招管理處出了個奇招:在大堂在大堂貼出告示，講清小姐的失竊情況，申明貼出告示，講清小姐的失竊情況，申明可疑人已被攝入監(jiān)控錄像，希望其主動可疑人已被攝入監(jiān)控錄像，希望其主動歸還手