房地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)

1、共享知識(shí)分享快樂房地產(chǎn)成本控制精要第一項(xiàng)第二項(xiàng)第三項(xiàng)第四項(xiàng)第五項(xiàng)第六項(xiàng)第七項(xiàng)第八項(xiàng)第九項(xiàng)附件目錄.立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南.北京公司規(guī)范化管理系列文件卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別 。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制 ，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)

2、定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。第一項(xiàng)控制要點(diǎn)1、新征土地開發(fā)形式2、買斷項(xiàng)目3、合作開發(fā)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)減免拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆項(xiàng)目部負(fù)責(zé)遷安置費(fèi)用自建部分按照公司工程部、設(shè)計(jì)部和審大市政費(fèi)用工程體系走；交政府算部負(fù)責(zé)自建部分 ；工部分按有關(guān)規(guī)定辦理程部負(fù)責(zé)交政府部分 。滿足公司利益最大規(guī)劃條件化，合理提高容積項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)率，降低土地成本買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利項(xiàng)目部負(fù)責(zé)益付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一明確驗(yàn)

3、收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)平的標(biāo)準(zhǔn)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直項(xiàng)目部負(fù)責(zé)接掛鉤。合作方式符合集團(tuán)要求，有項(xiàng)目部負(fù)責(zé)利于北京公司；分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)備查文件詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表及買斷方式的成本構(gòu)成詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂交房時(shí)間盡可能地延后交工程部負(fù)責(zé)房，交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房項(xiàng)目部負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)付款總額選擇有利于公司利項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)表、附表一、附表及合作開發(fā)的成本構(gòu)成規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成

4、本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜， 基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。第二項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制市場(chǎng)信息搜集和分析（1）可行性規(guī)劃設(shè)市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立計(jì)可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 可行性設(shè)計(jì)變更組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)1、 規(guī)劃方案（ ）方案評(píng)審審、確定。2未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)（3）設(shè)計(jì)成果整設(shè)備選型方案提前確定誰(shuí)來控制

5、備查文件設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)暫缺相應(yīng)可操作目、審算、銷售參考文件，以下部配合同由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果審算部負(fù)責(zé)，設(shè)進(jìn)行投資估算計(jì)部配合根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)目部、銷售部協(xié)計(jì)任務(wù)書作（1）設(shè)計(jì)方案方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部2、報(bào)批設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)注意市政設(shè)計(jì)（2）報(bào)批注意相關(guān)法規(guī) ，完善自項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)身報(bào)批規(guī)范性，材料完計(jì)部配合整控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制備查文件對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知設(shè)計(jì)要求會(huì)各部門

6、內(nèi)部審核根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體設(shè)計(jì)部與工程部3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（2）成本概算研究、環(huán)境方案等因素負(fù)責(zé)對(duì)總成本作出概算制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖專家評(píng)審會(huì)內(nèi)部評(píng)審設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察樁基設(shè)計(jì) 2 種以上形設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工4、樁基設(shè)計(jì)式（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審程部協(xié)助由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂5、施工圖設(shè)計(jì)6、銷售包裝設(shè)計(jì)7、裝修方案設(shè)計(jì)根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)部和工程部（1）施工

7、圖設(shè)設(shè)計(jì)要求負(fù)責(zé)，其他部門計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造協(xié)助價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。（2）報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政項(xiàng)目部府有關(guān)政策交納。（3）報(bào)施圖（4）審圖互審互簽，明確修改意設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷（5）施工配合見，設(shè)計(jì)洽商售部（6）面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合程部協(xié)助結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制施工招投標(biāo)（1）方案設(shè)計(jì)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)要求售部協(xié)助果確定方案設(shè)計(jì)要求市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝（2）材料設(shè)備修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)選型成本方案本計(jì)劃明細(xì)表參見深圳公

8、司文裝飾綜合價(jià)格拆分分件析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（3）招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員評(píng)審會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制備查文件（1）小區(qū)建筑物功市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)8、功能設(shè)計(jì)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估功能售、工程部協(xié)助卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研項(xiàng)目部負(fù)責(zé)爭(zhēng)取政府有利條件根據(jù)投資估算和報(bào)批設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目部協(xié)助（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本總額招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析銷售部負(fù)責(zé)（4）智能化設(shè)計(jì)智能化內(nèi)容控制招投標(biāo)，尋找外部合招投標(biāo)小組組作，爭(zhēng)取雙贏織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)保持各部門與銷售部的設(shè)計(jì)

9、部負(fù)責(zé)，工（5）銷售承諾信息暢通，保障銷售承程部協(xié)助諾與實(shí)際功能的一致性（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用9、設(shè)計(jì)變更（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工詳見工程現(xiàn)場(chǎng)流程進(jìn)行程、銷售部協(xié)助變更管理規(guī)范在擴(kuò)初圖確定前確定材（1）選型料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工（2）方案確定時(shí)間階段就考慮了材料設(shè)備程部協(xié)助10、材料設(shè)備的安裝（3）采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員詳見設(shè)備材料會(huì)采購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)

10、評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。第三項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的（1）資質(zhì)承建商、供貨商、監(jiān)理（2）管理水平公司中選擇投標(biāo)單位。1、投標(biāo)單（3）技術(shù)力量主辦部門推薦五家投位的選擇（4）歷史記錄標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作（5）資金實(shí)力組。（6）合作經(jīng)歷招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)誰(shuí)來控制參考文件工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修詳見招投標(biāo)招投標(biāo)合同。理規(guī)范第 8審算部負(fù)責(zé)材料至 15 條和招設(shè)備招投標(biāo)合投標(biāo)管理程

11、同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)評(píng)審委員詳見招投標(biāo)理規(guī)范第 8會(huì)審核至 15 條和招主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。投標(biāo)管理程卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂1、工程部負(fù)責(zé)工各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)程監(jiān)理招投標(biāo)合容應(yīng)包含：同；（ 1）工期；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)詳見招投標(biāo)（ 2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)計(jì)、環(huán)境、裝修理規(guī)范第 6準(zhǔn)；主辦部門起草、制定招招投標(biāo)合同。條、第 16 條（ 3）質(zhì)量要求；投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本3、審算部負(fù)責(zé)材20 條、和招（ 4）付款方式；料設(shè)備招投標(biāo)合標(biāo)管理程序（ 5）招標(biāo)范圍；同。（ 6）結(jié)算方式；4、銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)（ 7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；銷、包裝招投標(biāo)2、招投標(biāo)（ 8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；合同。文件（ 9

12、）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（ 10 ）接標(biāo)時(shí)間；詳見招投標(biāo)（ 11 ）開標(biāo)時(shí)間；招投標(biāo)評(píng)審委員理規(guī)范第 6（ 12 ）定標(biāo)方法；招投標(biāo)工作組審核會(huì)審核；條、第 16 條（ 13 ）投標(biāo)單位補(bǔ)充意主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；20 條、和招見；標(biāo)管理程序（ 14 ）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（ 15 ）圖紙、其他要求等?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制參考文件1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)詳見招投標(biāo)優(yōu)先順序技術(shù)評(píng)標(biāo)理規(guī)范第 21、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)條至 33 條、2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)招投標(biāo)管理3、合作經(jīng)歷3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審3、評(píng)標(biāo)和(1) 技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)序核廣告包裝費(fèi)定標(biāo)(2) 經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)詳見招投標(biāo)綜合

13、審核投標(biāo)單位；評(píng)招投標(biāo)評(píng)審委員理規(guī)范第 2會(huì)審核、評(píng)定。條至 33 條、定中標(biāo)單位主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)招投標(biāo)管理序卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。第四項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制參考文件項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在審算部負(fù)責(zé)計(jì)施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。 算變更費(fèi)用（含可加強(qiáng)施工前

14、的審核工能引起的索賠）。作。全面考慮工程造價(jià)，甲方項(xiàng)目代表執(zhí)詳見工程變更管理（1）變更評(píng)估對(duì)可能發(fā)生變更的地方行修改的工期評(píng)法“工程變更有預(yù)見性，并予以事先約 估。控制辦法”？定。審算部成本管各部門全面評(píng)估變更理員負(fù)責(zé)計(jì)算變帶來的各種變化，為審批 更后的成本現(xiàn)狀。提供參考依據(jù)。1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證變更分成四類，不同類別經(jīng)辦部門？理規(guī)范第二條、第按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程三條。進(jìn)行。（2）變更的審核發(fā)生變更項(xiàng)目的詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證理規(guī)范第 5 到第設(shè)計(jì)變更通知單。負(fù)責(zé)人簽認(rèn)條。變更必須有設(shè)計(jì)單詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)經(jīng)辦部門理規(guī)范第九到第十理單位和施工單位共同

15、條。簽字后，才能有效。主管總經(jīng)理審批后方主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證（3）變更的審批理規(guī)范第十三條。可進(jìn)行變更。卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂（1）簽證的必要現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的性條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，部或工程部）簽證詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證（2）簽證的時(shí)限應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽理規(guī)范第十條。證的原則?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制參考文件認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。（1）簽證的工程簽證的內(nèi)容、原因、工經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部詳見工程變更管理程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂法“工程變更量或工程部）改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有控制辦法”？監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。發(fā)生變更項(xiàng)目的詳見工程

16、現(xiàn)場(chǎng)簽證（續(xù)） 2、施工洽商通知單理規(guī)范第 5 到第負(fù)責(zé)人施工現(xiàn)場(chǎng)條。簽證（2）簽證的審批必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)主管總經(jīng)理理規(guī)范第十四條。審，通過后方可正式簽證。對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并（3）簽證的反饋資料工程師理規(guī)范第十八、十根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工條。程變更提出改進(jìn)意見。（1）擴(kuò)初圖會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽（2）施工圖會(huì)審及審批制度。（3）分項(xiàng)、分部詳見施工環(huán)節(jié)成本3、審圖各專業(yè)互審互簽制度。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人圖會(huì)審制要點(diǎn)三、“審圖力爭(zhēng)在開工前把圖紙（4）各專業(yè)技術(shù)中的問題修改完。圖紙會(huì)審?fù)ㄟ^投標(biāo)確定配合（1）分包

17、方式費(fèi)。詳見施工環(huán)節(jié)成本4、總分包（2）分包內(nèi)容應(yīng)避免在施工過程中甲方代表制要點(diǎn)四、“總分配合費(fèi)（3）分包的責(zé)任修改分包方式、分包內(nèi)配合費(fèi)”界定容、范圍而增加工程成本。卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前設(shè)計(jì)部確定。（1）選型先確定材料供應(yīng)方審算部組織5、材料供（2）材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)工程部參加應(yīng)式費(fèi)用。（3）材料計(jì)劃限時(shí)編制材料計(jì)劃。甲方代表（4）預(yù)留時(shí)間材料計(jì)劃簽認(rèn)。要考慮可能出現(xiàn)的問經(jīng)辦部門題，留出相應(yīng)的時(shí)間。按合同約定執(zhí)行付甲方代表與監(jiān)款。理工程師審核完（5）付款進(jìn)度成的形象部位6、工程款按進(jìn)度付款。（6）工程進(jìn)度預(yù)算人員審核的支付多

18、層次多角度審核工程進(jìn)度。工程價(jià)值量根據(jù)情況由不同級(jí)別主管副總或總經(jīng)（1）付款的審批理人員最終審批。主要解決的是材料供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見施工環(huán)成本控制要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”詳見付款審批程序范附件 2：“工程付款流程”卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息 ，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。第五項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制采購(gòu)招投標(biāo)及暫缺訂立合同時(shí)間1、材料進(jìn)生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相場(chǎng)計(jì)劃運(yùn)輸周期對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作

19、業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。材料設(shè)備的技術(shù)參2、材料的技術(shù)參數(shù)數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。性能價(jià)格必須招投標(biāo)的材料設(shè)比備要制定招投標(biāo)計(jì)招投標(biāo)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。預(yù)付款限額控制材料款支付方首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。3、材料款式保修款一般不低于支付材料款支付進(jìn)度合同總價(jià)的 5%。保修款依據(jù)合同中約定付款。4、材料驗(yàn)數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到收現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量誰(shuí)來控制參考文件招投標(biāo)規(guī)范中未提及工程部具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺審算部設(shè)計(jì)部詳見招投標(biāo)管理范第六、七條和審算部備材料采購(gòu)規(guī)范四條詳見付款審批程規(guī)范附件 3“甲經(jīng)辦部門（工程部材料付款流程”和或設(shè)

20、計(jì)部）附件 7“采購(gòu)類付流程”甲方工地代表或?qū)Ｔ斠娫O(shè)備材料采業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控規(guī)范第八條驗(yàn)收卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂質(zhì)量驗(yàn)收材料保管5、材料保管與保修材料保修外觀質(zhì)量的驗(yàn)收工程部安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收投入使用后的質(zhì)量物業(yè)公司驗(yàn)收在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)詳見設(shè)備材料采任承擔(dān)者工程部規(guī)范第九條、第用合同的方式明確三到十六條保修責(zé)任和保修期卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)

21、的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。第六項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制備查文件（ 1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總項(xiàng)目部額詳見營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)（ 2）市場(chǎng)信息收集根據(jù)各種相關(guān)因范1、營(yíng)銷方（ 3）營(yíng)銷計(jì)劃素確定具體計(jì)劃和銷售部案（ 4）營(yíng)銷預(yù)算費(fèi)用征求各方面意詳見營(yíng)銷操作流程規(guī)（ 5）營(yíng)銷方案審批見，按審批流程操主管總經(jīng)理范作銷售人數(shù)控制（ 1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工銷售工作進(jìn)度控銷售部部門費(fèi)用制經(jīng)理獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制（ 2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)2、營(yíng)銷現(xiàn)（ 3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包銷售部專業(yè)場(chǎng)費(fèi)用裝費(fèi)經(jīng)理和部門詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)（ 4）銷售模型費(fèi)用經(jīng)理范（ 5）宣傳資料及禮品費(fèi)

22、（ 6）展銷費(fèi)（ 7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超主管總經(jīng)理詳見營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)額審批制度范3、媒體選（ 1）媒體及廣告代詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)理公司信息收集和專人負(fù)責(zé)銷售部擇范分析卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂先評(píng)后選的原則銷售部詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)范（ 2）招投標(biāo)內(nèi)部評(píng)審銷售部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)市場(chǎng)信息收集設(shè)計(jì)部、銷詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)（ 1）設(shè)計(jì)、裝修制訂裝修目標(biāo)成范和設(shè)計(jì)規(guī)劃管理售部本總額范（ 2）材料采購(gòu)信息搜集設(shè)計(jì)部詳見設(shè)備、材料采購(gòu)材料、設(shè)備選型范（ 3）信息采集及招招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審詳見招投標(biāo)管理規(guī)范4、樣板房投標(biāo)小組裝修（ 4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)物業(yè)公司、祥見

23、物業(yè)管理規(guī)范議銷售部建立材料設(shè)備清（ 5）材料回收、保單設(shè)計(jì)部負(fù)詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)使用登記責(zé)，物業(yè)、管和再利用范閑置品評(píng)估和處銷售部配合理控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制備查文件（ 1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)待制訂相關(guān)管理辦法責(zé)5、銷售回銷售前臺(tái)負(fù)款（ 2）回款周期待定責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)詳見回款管理規(guī)范督制作樓書營(yíng)銷部負(fù)（ 1） 承諾的給出責(zé)，設(shè)計(jì)、6、銷售補(bǔ)承諾分類工程監(jiān)督充條款及待制訂相關(guān)管理辦法變更審批與知會(huì)設(shè)計(jì)部負(fù)承諾（ 2）設(shè)計(jì)變更與承制度責(zé)，銷售、諾承諾變更工程協(xié)助晚交房原因分類客戶服務(wù)7、客戶交（ 1）交房日期處理中心負(fù)（ 2）保修期與施工隊(duì)洽商延責(zé)，銷售前詳見補(bǔ)償管理規(guī)范房（ 3）質(zhì)

24、量補(bǔ)償長(zhǎng)保修期臺(tái)、物業(yè)公交房驗(yàn)收協(xié)議司協(xié)作8、其他（ 1）中介費(fèi)待定銷售部卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂（ 2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售嚴(yán)格按相關(guān)流程詳見工程現(xiàn)場(chǎng)變更管要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)進(jìn)行主管副總規(guī)范等洽商變更費(fèi)）卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。第七項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么（ 1）乙方預(yù)算內(nèi)1、乙方預(yù)算容的審查（ 1）施工圖中的2、鋼筋用量鋼筋用量的核實(shí)（ 2）洽商、變更的

25、鋼筋用量（ 1）材料價(jià)差3、價(jià)差的調(diào)（ 2）人工價(jià)差整（ 3）費(fèi)用價(jià)差怎么控制誰(shuí)來控制備查文件先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部參見深圳公司積。協(xié)助有關(guān)文件注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問題選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良財(cái)務(wù)部、審算部與主好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋造價(jià)咨詢公司。量計(jì)算工作詳見正在草擬審算部專人負(fù)責(zé)抽查中工程預(yù)決算與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公管理規(guī)范司的鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公司與審算部經(jīng)理監(jiān)督審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格

26、（材料、審算部材料組與預(yù)算詳見正在草擬人工、費(fèi)用）變化情況中工程預(yù)決算工程師負(fù)責(zé)當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)管理規(guī)范時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組1、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的織各專業(yè)共同審圖，實(shí)審核行專業(yè)負(fù)責(zé)制（ 1）圖紙審核2、 工程部負(fù)責(zé)其他監(jiān)理公司審圖4、洽商、變（ 2）因市場(chǎng)因素專業(yè)圖紙的審核詳見正在草擬施工單位審圖更的費(fèi)用控甲方對(duì)圖紙的修3、 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)中工程預(yù)決算甲方對(duì)圖紙做出重大制改現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控管理規(guī)范修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案（ 3）現(xiàn)場(chǎng)簽證4、 審算部負(fù)責(zé)審核經(jīng)濟(jì)比較洽商、變更的合理現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)性、完整性（負(fù)洽生費(fèi)用的

27、原因和責(zé)任商）及經(jīng)濟(jì)性控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制備查文件甲方履行自己的合同1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技義務(wù)術(shù)條款的監(jiān)控（ 1）工期甲方督促乙方履行合2、審算部負(fù)責(zé)施（ 2）質(zhì)量同義務(wù)工合同中合同條工期與質(zhì)量重視過程款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)中控制5、違約與索控詳見正在草擬中工賠工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)程預(yù)決算管理規(guī)范（ 3）配合管理施工過程中協(xié)各施工方的配合問題調(diào)、配合當(dāng)造成重大停、窩工（ 4）停工、窩工時(shí)，工程部與審算部及審算部負(fù)責(zé)違約時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)費(fèi)用的核實(shí)算卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象共享知識(shí)分享快樂期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高 ，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制 。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外 ，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。第八項(xiàng)控制要點(diǎn)控制什么（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃1、財(cái)務(wù)費(fèi) （2）地價(jià)款的支付用（3）工程款的支付（4）銷售回款的管理（1）薪金（2）崗位津貼（3）出差補(bǔ)助2、人工費(fèi)（4）加班補(bǔ)助及其用他費(fèi)用（5）獎(jiǎng)金（含即時(shí)獎(jiǎng)金）（1）通訊費(fèi)用3、行政管理費(fèi)用（2）交際費(fèi)用怎么控制誰(shuí)來控制參考文件制定年度資金計(jì)1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金劃計(jì)劃