商業(yè)綜合體項(xiàng)目場調(diào)研計(jì)劃方案

1、XXX商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場調(diào)研計(jì)劃方案 正黃集團(tuán).商業(yè)管理中心 20142014 年 5 5 月 2323 日 總則 工作重點(diǎn)：通過區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在消費(fèi)人群調(diào)查、競爭性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、主力店及品牌商家訪談驗(yàn)證五方面，了解 XXXXXX 項(xiàng)目所在區(qū)域市場的商業(yè)現(xiàn)狀、短中長期市場機(jī)會、項(xiàng)目可依托資源，為項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商及后期運(yùn)營統(tǒng)籌做出指導(dǎo)。本階段工作重點(diǎn)圍繞 XXXXXX 初步的產(chǎn)品規(guī)劃，安排市場論證計(jì)劃，力求尋找市場空隙點(diǎn)，從而做到市場差異化定位。 一、調(diào)研目的 ? ?完善 XXXXXX 區(qū)域城市環(huán)境現(xiàn)狀及生活結(jié)構(gòu)分析，為項(xiàng)目決策、定位、規(guī)劃、招商及運(yùn)營 等奠定市場基礎(chǔ)；

2、 ? ?探尋 XXXXXX 項(xiàng)目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本區(qū)域城市發(fā)展趨勢，從而找 出匹配城市發(fā)展的商業(yè)定位； ?梳理雅安城市消費(fèi)群體、精準(zhǔn)鎖定潛在目標(biāo)消費(fèi)人群，為商業(yè)規(guī)劃、招商及營銷推 廣作支持； ?篩選和鎖定競爭區(qū)域和競爭項(xiàng)目，了解競爭對手的表現(xiàn)并制定有針對性的市場競爭策 略； ?深入主力店與品牌商家訪談，有利于設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)和經(jīng)營方案，為招商與 后期運(yùn)營提供重要依據(jù)； 二、工作周期 第一階段：市場調(diào)查。20142014 年 5 5 月 2626 日至 20142014 年 5 5 月 3030 日（雅安）；20142014 年 6 6 月 0303 日至 2014201

3、4 年 6 6 月 0404 日（成都）； 第二階段：報(bào)告撰寫。20142014 年 6 6 月 0303 日至 20142014 年 6 6 月 1010 日； 三、調(diào)研內(nèi)容與形式 調(diào)研內(nèi)容：區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在消費(fèi)人群調(diào)查、競爭性商業(yè) 項(xiàng)目調(diào)查、主力店及品牌商家訪談驗(yàn)證等。 調(diào)研形式：資料收集、實(shí)地考察、專家拜訪、抽樣訪談及問卷調(diào)研等； 四、工作組人員名單與分工 工作組全權(quán)負(fù)責(zé)：工作計(jì)劃統(tǒng)籌：工 消費(fèi)者人群問卷調(diào)查，合計(jì) 300300 份：市調(diào)一組：雅安項(xiàng)目銷售部工作人員（若干），負(fù)責(zé)金域首府業(yè)主 市調(diào)二組：雅安項(xiàng)目策劃部人員（1 1 名）、兼職調(diào)查人員（2 2 人），

4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目周邊樓盤業(yè)主（5050 份）和寫 負(fù)責(zé)整理歸納項(xiàng)目周邊所有住宅樓盤信息；市調(diào)三組：xxxxxx、兼職調(diào)查人員（2 2 人），負(fù)責(zé)雅安市區(qū)流動 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析及競爭性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查： 市調(diào)四組：xxxxxx 以及雅安項(xiàng)目行政部工作人員（1 1 名），負(fù)責(zé)政府公關(guān)，第一手資料搜集；負(fù)責(zé)競爭性項(xiàng) 市調(diào)五組：XXX,XXX,負(fù)責(zé)商家論證，合計(jì) 2525 份，其中主力店商家 1010 份，業(yè)態(tài)涵蓋大型超市、品牌影院、室內(nèi) 品牌商家 1515 份，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑娛樂、零售集合店等等； 市調(diào)六組：XXX,XXX,負(fù)責(zé)項(xiàng)目高層訪談，銷售部訪談以及技術(shù)部訪談； 管理機(jī)制： 1 1 .市調(diào)動員會，會議

5、時間：5 5 月 2727 日 14:14:3030- -15:15:00,00,會議地點(diǎn)：金域首府銷售中心會議室；與會人員： 2 2 .市調(diào)溝通會，會議時間：每日 9:009:00 至 9:30;9:30;會議地點(diǎn)：金域首府銷售中心會議室；與會人員：XXXXXX 及 五、商業(yè)調(diào)查的課題與內(nèi)容 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 目的：發(fā)現(xiàn)使 XXXXXX 綜合體項(xiàng)目成功開發(fā)的機(jī)會和應(yīng)當(dāng)回避的威脅; 1 1 . .經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，包括總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)/職業(yè)構(gòu)成/基礎(chǔ)設(shè)施情況/家庭戶數(shù)構(gòu)成/ /收入水平/消費(fèi)結(jié)構(gòu)/消費(fèi)水平等；GDPGDP 發(fā)展?fàn)顩r/國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；全社會消費(fèi)品零售總額

6、；城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入； 2 2 . .區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查，包括：區(qū)域功能區(qū)域劃分；區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃的通達(dá)性、可視性；交通路網(wǎng)建設(shè)情況；區(qū)域規(guī)劃人口和規(guī)劃實(shí)施步驟；區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套現(xiàn)狀及發(fā)展計(jì)劃； 區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查 目的：了解雅安城市商業(yè)持續(xù)發(fā)展力及輻射能力，了解 XXXXXX 發(fā)展展望及未來可能涉及人群及其特點(diǎn)； 1 1 . .對 XXXXXX 項(xiàng)目的前景研判；2.2.城市客群的典型性市場需求；3.3.現(xiàn)有雅安商業(yè)現(xiàn)狀及特征分析； 潛在消費(fèi)人群調(diào)查 目的：分析項(xiàng)目的市場消費(fèi)輻射能力；了解項(xiàng)目可行性與機(jī)會點(diǎn)； 2 2 . .消費(fèi)來源及輻射力調(diào)查：教育背景/

7、家庭狀況/收入來源/收入水平/消費(fèi)狀況/消費(fèi)結(jié)構(gòu)/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)偏好等； 3 3 . .投資經(jīng)營群體分析：投資者，分投資類型研究；經(jīng)營者，分業(yè)態(tài)研究； 競爭性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 目的：篩選競爭區(qū)域和競品項(xiàng)目，做出市場容量的準(zhǔn)確判斷，展開競品項(xiàng)目優(yōu)劣勢對 比分析，尋求自身發(fā)展優(yōu)勢及市場空白點(diǎn)； 1 1 . .篩選競爭區(qū)域和競品項(xiàng)目：篩選標(biāo)準(zhǔn)、篩選結(jié)果； 2 2 .總體競爭情況：市場容量、市場飽和度、各業(yè)態(tài)市場體量、各業(yè)態(tài)市場經(jīng)營現(xiàn)狀； 3 3 . .競爭區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研分析：區(qū)位；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；客戶人群特性；輻射范圍；消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 商業(yè)現(xiàn)狀構(gòu)成等; 4 4 . .競品項(xiàng)目概況摸底：項(xiàng)目所在區(qū)位；項(xiàng)目通達(dá)性；

8、項(xiàng)目商業(yè)定位；業(yè)態(tài)布局；項(xiàng)目核心競爭力；規(guī)劃亮點(diǎn)；經(jīng)營狀況；客群特點(diǎn)等； 5 5 . .競品項(xiàng)目租售狀況：租售策略；租金、售價體系；租售狀況。 主力店及品牌商家訪談 目的：分析當(dāng)?shù)厥袌鲎赓U性物業(yè)需求狀況 1 1 . .商家選址調(diào)查：擇址條件；物業(yè)條件；經(jīng)營方式；合作條件；投資意向；投資體量預(yù)估； 2 2 . .區(qū)域意向調(diào)查：對本項(xiàng)目的興趣度；對區(qū)域商業(yè)的看法；對本項(xiàng)目商業(yè)的看法； 3 3 . .項(xiàng)目物業(yè)調(diào)查：XXXXXX 物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術(shù)條件匹配度調(diào)查，為商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃落位奠定技術(shù)基礎(chǔ)； 六、實(shí)施計(jì)劃 XXXXXX 項(xiàng)目市場論證工作實(shí)施計(jì)劃表 市調(diào)時間：20142014 年 5 5 月 2

9、626 日至 20142014 年 6 6 月任務(wù)描述 1010 日 項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容調(diào)研方式 市調(diào)準(zhǔn)備階段 1.市調(diào)策劃 市調(diào)方案擬定、工作計(jì)劃安排及人員確定 2.表單設(shè)計(jì) 問卷與訪談提綱設(shè)計(jì)并討論 3.兼職調(diào)研人員名單落實(shí) 雅安當(dāng)?shù)卣心技媛氄{(diào)研人員4名、雅安項(xiàng)目公司工作人員2名、 項(xiàng)目公司銷售部市調(diào)負(fù)責(zé)人1名，置業(yè)顧問若干 4.物資申領(lǐng)、調(diào)研禮物、紙質(zhì)問卷準(zhǔn)備、中性筆采購 物資申領(lǐng)（煙）、調(diào)研小禮品選購并落實(shí)、紙質(zhì)問卷打印、中性筆 5.商家名單落實(shí) 主力店、品牌商家訪談計(jì)劃安排 6.市調(diào)動員會 市調(diào)目的、方案講解，答疑解惑 7.兼職人員培訓(xùn) 兼職人員上崗培訓(xùn) 市調(diào)實(shí)施階段 一、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查

10、 1.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究 政府相關(guān)部門訪談； 資料獲取； 1.總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu) 收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等；2.GDP發(fā)展?fàn)顩r，國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn) 構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；3.全社會消費(fèi)品零售總額；4.城鄉(xiāng)居民的人均 支配收入； 1.2 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃 政府相關(guān)部門訪談； 資料獲??； 1.區(qū)域功能區(qū)域劃分；2.區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃；3.交通路網(wǎng)建設(shè)情況； 4.區(qū)域規(guī)劃人口;5.規(guī)劃實(shí)施步馬！和時間；6.區(qū)域供地計(jì)劃； 二、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查 2.1 區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查 項(xiàng)目公司高管訪談； 1 .城市商業(yè)發(fā)展展望； 2 .可能涉及人群及其需求特點(diǎn)； 3 .

11、未來商業(yè)發(fā)展動向； 三、競爭性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 3.1 區(qū)域競爭性商業(yè)項(xiàng)目 走訪、訪問項(xiàng)目網(wǎng)站 1 .篩選競爭區(qū)域和競品項(xiàng)目：篩選標(biāo)準(zhǔn)、篩選結(jié)果等； 2 .區(qū)位;經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；客戶人群特性；輻射范圍；消費(fèi)結(jié)構(gòu)；商業(yè)現(xiàn)狀柢 3 .競品項(xiàng)目概況摸底：項(xiàng)目所在區(qū)位；項(xiàng)目通達(dá)性等； 4 .競品項(xiàng)目租售狀況：租售策略等； 5 .調(diào)查競爭性項(xiàng)目的有利或者可借鑒的優(yōu)點(diǎn)； 3.2 區(qū)域競爭性酒店項(xiàng)目 實(shí)地考察 雅安酒店調(diào)研 四、區(qū)域消費(fèi)人群調(diào)查 4.1 居住人口調(diào)查 100份 紙質(zhì)問卷調(diào)查 購房目的、從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水 消費(fèi)狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等 50份 4.2 流動人口調(diào)查

12、（100份） 紙質(zhì)問卷調(diào)查 調(diào)查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水平、 狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等 4.3 其他：學(xué)生人群調(diào)查（50份） 紙質(zhì)問卷調(diào)查 調(diào)查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水平、 狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等 4.4 其他：項(xiàng)目周邊所有住宅樓盤信息 紙質(zhì)問卷調(diào)查 調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域所有住宅樓盤詳細(xì)數(shù)據(jù) 五、主力店及品牌商家訪談 5.1 主力店驗(yàn)證 超市、影院、樂園 商家訪談10份 主力店選址意向、合作條件、經(jīng)營面積預(yù)估等 5.2 品牌商家驗(yàn)證 零售集合店、餐飲 商家訪談15份 品牌商家選址意向、合作條件、經(jīng)營面積預(yù)估等 5.3 商業(yè)物業(yè)調(diào)查 實(shí)地考察、技術(shù)交流 項(xiàng)目物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術(shù)條件匹配度調(diào)查等 六、市場論證報(bào)告撰寫 6.1 XXX城市綜合體項(xiàng)目市場論證報(bào)告初稿 6.2 XXX城市綜合體項(xiàng)目市場論證報(bào)告定稿 七、費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目 費(fèi)用預(yù)算（元） 備治 1 1.商家溝通費(fèi) 000000 元 主要用于招商溝通、商家驗(yàn)證，1 1 2 2.競品商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研及酒店 訪談 000000 元 主要用于 xxxxxx 公關(guān)、商務(wù)宴