房地產企業(yè)審計基本內容及方法

1、.房地產企業(yè)審計基本內容及方法一、預收賬款不按規(guī)定申報納稅預收賬款是房地產開發(fā)企業(yè)經營的重要方式。沒有預收賬款，房地產開發(fā)企業(yè)就無法進行再投入，更談不上快速發(fā)展。目前，房地產企業(yè)預收售房款未繳營業(yè)稅的現象比較普遍。 根據營業(yè)稅暫行條例實施細則規(guī)定， “納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天” 。預收售房款應繳納營業(yè)稅。二、“擅自削減稅基”，代收、代墊款項不并入營業(yè)額，偷逃稅款房地產開發(fā)企業(yè)在收取購房款的同時，依據與有關方面的協議，代收燃氣、水、電開口費等代收、 代墊款項，對于收取的這部分款項，企業(yè)通常通過“其他應付款”、“應付帳款”等往來科目

2、核算，未并入營業(yè)額，計算應納營業(yè)稅金。根據營業(yè)稅暫行條例實施細則第十四條的規(guī)定，代收、代墊款項應并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。企業(yè)因收取此部分款項實為代收，甚至前期已支付，售房時再收取，實為“過路財神”，稅法要求對此部分款項并入營業(yè)額計征營業(yè)稅。三、“虛開發(fā)票”虛減計稅依據，實現“雙偷”房地產開發(fā)企業(yè)依銷售不動產發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，購房者以銷售不動產發(fā)票開具金額依比例繳納契稅后方可辦;.理房屋所有權證，可見銷售不動產發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據，故雙方協議少開或不開銷售不動產發(fā)票，可偷逃稅款，實現“雙贏”。對稅務機關來講可謂“雙偷”，對此除應要求稅務部門加強與房產、 房管部門溝

3、通協作， 杜絕以收據作為契稅及辦理房產證依據外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產發(fā)票，強化征管，促使房地產開發(fā)企業(yè)嚴格依據發(fā)票管理辦法如實、及時開具發(fā)票，繳納稅款。四、“收入實收不轉”直接抵減應付工程款，偷逃稅款房地產開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產開發(fā)企業(yè)轉付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。對此，應仔細審查原始憑證，結合工程施工預、決算和其往來科目，調增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。五、“費用不實分配”虛減應納稅所得額，偷逃所得稅房地產開發(fā)企業(yè)年終不把所有的

4、成本、 費用在完工產品和在產品之間分配，合理結轉成本， 而是把當年度成本、費用全部列入已完工產品成本，人為減少了會計利潤，偷逃企業(yè)所得稅。對此，應要求房地產企業(yè)按權責發(fā)生制和配比原則把全部成本、費用在完工產品和在產品之間分配， 從而確定應結轉成本， 不應在當年度完工產品結轉的成本， 全部調增應納稅所得額， 計征企業(yè)所得稅。六、工期長，不及時結轉成本，影響計稅所得，形成偷稅;.一些開發(fā)商房子賣的熱火朝天， 而根據利潤計算繳納的企業(yè)所得稅卻未見增長、甚至依舊虧損，房地產企業(yè)一般都是跨時間、跨地域滾動開發(fā)，他們會同時開發(fā)幾個項目， 而房地產企業(yè)的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后，才能進行，也就

5、是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產企業(yè)又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去， 但是目前企業(yè)稅收卻以年度為單位，因此， 從某一定時期房地產開發(fā)企業(yè)的賬面看，這個房地產企業(yè)就有可能是虧本的。 很多房地產企業(yè)就是抓住這一點， 有意無意地把項目決算期往后拖， 其實質就是少申報或滯后申報、 占用國家稅款用于企業(yè)流動資金。七、“費用計提未付”影響當年度應納稅所得額，偷逃所得稅預提費用、預計負債是企業(yè)實際并未發(fā)生而根據會計謹慎性原則預計提取記入當期成本、費用的未支付款項，符合會計準則。但因是計提當期預期數， 提取金額與以后應支付金額容易存在較大差異， 從企業(yè)角度講。當期

6、有會計利潤， 多提預提費用、 預計負債，形成虧損；當期虧損，則不提或少提，從而達到人為操縱會計利潤，少交或不交企業(yè)所得稅的目的。對此，應要求房地產企業(yè)根據企業(yè)所得稅的有關規(guī)定， 對于上年度提取的預提費用、 預計負債如在企業(yè)所得稅匯算清繳之前實際支付的，允許記入上年度成本、 費用；對于未支付部分則調增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。八、“無效票據入賬”沖減成本，偷逃稅款;.以票管稅是稅收征管的重要手段。 由于房地產開發(fā)工程施工周期長，結算方式多樣， 造成開發(fā)企業(yè)在預付施工企業(yè)工程款時無法按規(guī)定使用發(fā)票，而是以收據支付的特殊現象。 這既影響了工程成本的及時結轉，又給建筑施工企業(yè)偷欠稅款提供了機會。房

7、地產開發(fā)企業(yè)在按工程進度撥付工程款時， 有時未按規(guī)定要求施工方開具建筑業(yè)發(fā)票入帳；購進小額零散用品不嚴格依據財務制度索要正式票據而僅以收據甚至白條等無效票據作為原始憑證記入成本、費用。從會計核算角度講，白條不屬法定有效的原始憑證，不能入帳；從稅法角度講，白條入帳也屬不予列支的成本項目。對此在查閱原始憑證時， 發(fā)現有白條入帳情況的，應一律調增應納稅所得額，計征企業(yè)所得稅。九、業(yè)務往來上作手腳偷漏稅收當前房地產開發(fā)企業(yè)大多是多種經營， 既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)；既有房屋銷售又有物業(yè)管理服務。 多種經營在給企業(yè)發(fā)展拓寬渠道的同時，也使稅收征管面臨一個較為復雜的局面。 不少房地產企業(yè)的各種經營單位之間，

8、 在資金往來、 款項支付上不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來操作而是相互交叉攤計費用； 對此，應要求房地產企業(yè)的各種經營進行單獨核算，合理歸集成本費用。按規(guī)定繳納各項稅款。十、“以收抵支”或收入在往來科目歸集，長期掛帳，偷逃稅款有的房地產開發(fā)企業(yè)采用售房收入記入 “應付帳款” 等往來科目歸集，不通過“預收帳款”科目核算，長期掛帳不結轉收入或直接通過“應付帳款”撥付工程款以收抵支，從而達到偷稅的目的。;.對此，應結合銷售不動產發(fā)票、售房合同，掌握其銷售總收入，嚴查“預收帳款”及往來科目，檢查其售房收入是否全部歸集入“預收帳款”結轉收入，如有差額看其歸向，發(fā)現其掛帳往來不記收入或以收抵支，依征管法嚴肅處

9、理。十一、“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權的一種方式， 具體形式是房地產開發(fā)企業(yè)以無償轉讓建成后的部分房屋所有權為代價， 換取土地所有人土地使用權的一種行為。 因其前期投入少， 對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產開發(fā)企業(yè)普遍采用。 表面來看，房地產開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結算， 也不通過會計帳簿核算，房地產開發(fā)企業(yè)又依實際收取的“預收帳款”為計稅依據繳納營業(yè)稅， 故此種方式因其隱蔽性極強而容易形成偷逃稅現象。實際上，在房屋與土地互換過程中， 房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓建成后的部分房屋所有權為代價，換取了土地使用權， 發(fā)生了銷售不動產的行為；

10、土地所有人以轉讓土地使用權為代價，換取了部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為。因此，應當按照營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額，對房地產開發(fā)企業(yè)依“銷售不動產”稅目征稅，對原土地所有人依“轉讓無形資產”稅目征稅，如原土地所有人將分得的房屋售出，則應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。十二、“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅;.房地產開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點進行開發(fā)時， 對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一” 的基礎上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法 （俗稱“拆一還一，多增補價”）取得土地使用權。對原住

11、戶增加面積繳納的購房款，房地產開發(fā)企業(yè)仍能依預收帳款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。根據營業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問題的有關條款， 對“拆一還一”等面積的部分，應由稅務機關按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅。故此，在審計時，應在全面掌握原住戶“拆一還一”面積的同時，據實依實際成本核定征收營業(yè)稅。十三、“違規(guī)訂立合同”轉移納稅人，逃避納稅義務房地產開發(fā)企業(yè)有時因各種因素制約或出于各種目的和考慮， 在與出資方或土地出讓方簽訂合同時， 常常列有 “一切稅費均由方繳納”或“一切稅費向方所在地主管稅務機關繳納”等條款，從而達到轉移法定納稅人或更改納稅機關

12、、級次的目的。根據合同法的有關規(guī)定，“違反法律，行政法規(guī)的強制性規(guī)定”屬無效合同，無效合同不具有法律約束力。顯然，在合同條款中規(guī)定“稅費由方繳納或在何地繳納”的條款，違反稅收法律的規(guī)定，雖然最終負稅人有可能改變， 但法定納稅義務人應根據稅法有關規(guī)定確認，承擔納稅責任，履行納稅義務，依規(guī)定向主管稅務機關繳納各項稅款。十四、印花稅普遍不夠重視;.稅務稽查和審計反映,房地產企業(yè)進行房地產銷售時, 產權交易合同普遍少貼或未貼印花稅。根據印花稅暫行條例以及浙江省稅務局浙稅三發(fā)1988第1773號文件的有關規(guī)定，商品房買賣合同，應按購銷合同貼花；個人之間的房屋買賣書據（合同） ，應按產權轉移書據貼花。十五、房地產中介偷逃稅費。著重檢查以下幾個方面收費的納稅情況：一是策劃費，主要是代理樓盤前期的策劃、市場調查、項目總體規(guī)劃及廣告策略規(guī)劃等