房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的場地使用費(fèi)、土地使用費(fèi)和土地使用稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的場地使用費(fèi)、土地使用費(fèi)和土地使用稅前一陣子在修改一個(gè)外商投企業(yè)租賃廠房的租賃合同過程中，遇到一個(gè)問題，出租方要求承租方承擔(dān)有關(guān)的土地使用費(fèi)、土地使用稅和房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅很清楚，因?yàn)橛邢鄳?yīng)規(guī)定，土地使用費(fèi)倒是很少接觸，很容易和土地使用稅混淆，于是這兩天作了一下研究，其間發(fā)現(xiàn)還有一個(gè)名詞，場地使用費(fèi)，于是一并作為學(xué)習(xí)內(nèi)容。今天總算是有了個(gè)結(jié)論，具體如下：1、土地使用費(fèi)對于內(nèi)資企業(yè)而言，土地使用費(fèi)是個(gè)歷史概念，因?yàn)樽?988 年 11 月 1 日起施行的城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第十四條明確規(guī)定，自該條例施行之日起，各地制定的土地使用費(fèi)辦法同時(shí)停止執(zhí)行，也就是說以土地使用稅代替了土地使用費(fèi)

2、。不過，關(guān)于外商投資企業(yè)是否也繳納土地使用稅，而不再繳納土地使用費(fèi)的問題，該暫行條例并未明確。為解決這個(gè)問題，財(cái)政部于1988 年 11 月2 日發(fā)布財(cái)政部關(guān)于對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地不征收土地使用稅的通知明確規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第十四條中關(guān)于各地制定的土地使用費(fèi)辦法同時(shí)停止執(zhí)行的規(guī)定，是指各地制定的對內(nèi)資企業(yè)以及單位和個(gè)人的用地計(jì)收土地使用費(fèi)的辦法，但不影響各地依照國家法律和國務(wù)院有關(guān)規(guī)定制定和對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)用地計(jì)收土地使用費(fèi)辦法的執(zhí)行。也就是說，外商投資企業(yè)仍須繳納土地使用費(fèi)，但無需繳納土地使用稅。同時(shí)， 1997 年 3 月 27 日國家稅務(wù)總局關(guān)

3、于外商投資企業(yè)征免土地使用稅問題的批復(fù)也明確外商投資企業(yè)不適用城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的規(guī)定，即外商投資企業(yè)不用繳納土地使用稅。由此，土地使用費(fèi)成為只對外商投資企業(yè)收取的費(fèi)用。2、場地使用費(fèi)場地使用費(fèi)是專門針對外商投資企業(yè)在中國使用土地收取的一種費(fèi)用。中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例第七章對土地使用費(fèi)有專章規(guī)定；外資企業(yè)法實(shí)施細(xì)則 第三十六條規(guī)定， 外資企業(yè)在領(lǐng)取土地證書時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向其所在地土地管理部門繳納土地使用費(fèi)。根據(jù)國家土地管理局關(guān)于繳納土地使用費(fèi)問題的批復(fù)，場地使用費(fèi)包括場地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)。場地開發(fā)費(fèi)是外商投資企業(yè)必須支付的一次性繳納的土地開發(fā)費(fèi)用，包括征地拆遷費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。土地

4、使用費(fèi)是外商投資企業(yè)有償使用土地資源的費(fèi)用，在使用土地的期限內(nèi)都要繳納。目前，各地都有關(guān)于外商投資企業(yè)場地使用費(fèi)方面的規(guī)定。2008年 8 月 21 日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于外商投資企業(yè)場地使用費(fèi)征收問題的意見（財(cái)企 2008166號），對場地使用費(fèi)的征收作出了明確規(guī)定，主要內(nèi)容如下：（一）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 外商投資企業(yè)由于沒有支付土地出讓金，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納場地使用費(fèi)。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的， 外商投資企業(yè)由于已支付了土地出讓金，不再繳納場地使用費(fèi)。（三）以租賃方式取得土地使用權(quán)的，如租金計(jì)算時(shí)已考慮場地開發(fā)和土地使用費(fèi)因素，則不需繳納場地使用費(fèi)；如租金中未予考慮場地開發(fā)和土地

5、使用費(fèi)因素，則由承租人即外商投資企業(yè)繳納場地使用費(fèi)。（四）在中外合資合作經(jīng)營中，外商投資企業(yè)的中方以土地使用權(quán)作價(jià)出資或提供合作條件的，應(yīng)當(dāng)由中方投資者區(qū)別以上情況繳納場地使用費(fèi)。可見，外商投資企業(yè)出以出讓方式去的土地使用權(quán)無須繳納場地使用費(fèi)外，以其他方式取得土地使用權(quán)都須繳納。這里面有個(gè)概念需要澄清， 即土地使用權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，即對土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利，其中的使用，根據(jù)土地的性質(zhì)，應(yīng)該是對土地進(jìn)行開發(fā)、利用和經(jīng)營。實(shí)踐當(dāng)中，很多外商投資企業(yè)并不享有土地使用權(quán)，而只是因?yàn)樽赓U辦公地和廠房而實(shí)際使用土地，在此情形下，外商有權(quán)使用土地，但并不是使用權(quán)人，是

6、否應(yīng)繳納場地使用費(fèi)。關(guān)于這個(gè)問題，財(cái)政部的財(cái)企2008166 號文件并未明確，其他文件規(guī)定的也比較混亂。財(cái)政部1993 年 9 月 21 日關(guān)于外商投資企業(yè)租用場地如何繳納土地使用費(fèi)問題的答復(fù)（1993 財(cái)工便字第 39 號）規(guī)定，外商投資企業(yè)租用廠房、場地、飯店；賓館、招待所等做為生產(chǎn)、經(jīng)營場所的，其土地使用費(fèi)由出租方依法繳納，但租金計(jì)算時(shí)，應(yīng)包含土地費(fèi)因素。若租金計(jì)算未考慮土地使用費(fèi)因素，則應(yīng)由承租人繳納。然而，1997 年 11 月4 日財(cái)政部關(guān)于外商投資企業(yè)交納場地使用費(fèi)有關(guān)問題的批復(fù)又規(guī)定，外商投資企業(yè)以租賃方式取得土地使用權(quán)的，場地使用費(fèi)的交納按照財(cái)政部關(guān)于外商投資企業(yè)租用場地如何

7、繳納土地使用費(fèi)問題的答復(fù)（ 1993 財(cái)工便字第 39 號）的規(guī)定執(zhí)行。但對于出租方已依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的，可不再交納場地使用費(fèi)。在實(shí)踐中，除依法免交土地使用稅的部分情況外，大部分企業(yè)都需要繳納土地使用稅。如此，在大部分情況下，租賃辦公地和廠房的外商投資企業(yè)都不需要繳納土地使用費(fèi)。此外，由于場地使用費(fèi)是有地方征收，有些地方的規(guī)定也不盡相同。比如，北京市規(guī)定由承租方或由租賃合同規(guī)定的一方繳納土地使用費(fèi) （北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定第十一條），而上海市則規(guī)定由出租人繳納，但租賃合同可另行約定（上海市外商投資企業(yè)土地使用管理辦法第九條），可見，北京和上海兩地的規(guī)定截然相反。3、土地使用

8、稅如前所述，自 1988 年城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例實(shí)施之日起，內(nèi)資企業(yè)的土地使用費(fèi)就被土地使用稅所替代，但外商投資企業(yè)無須繳納土地使用稅，而只是繳納土地使用費(fèi)。內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)適用的是兩種不同的土地使用稅費(fèi)制度。 2007 年 1 月 1 日，國務(wù)院修訂后的城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例開始實(shí)施，新條例將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入土地使用稅的計(jì)征范圍。根據(jù)該條例，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)應(yīng)繳納土地使用稅。 1988 年國家稅務(wù)總局頒發(fā)的 關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定對土地使用稅的納稅主體作了詳細(xì)解釋，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各