廣州房地產(chǎn)面積計算技術(shù)規(guī)定

1、廣州市房地產(chǎn)面積計算技術(shù)規(guī)定（報批稿）二。二年十一月八日第一章總則第一條為加強廣州市房地產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房地產(chǎn)面積測算工作，根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T17986.1-2000GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范和相關(guān)法律法規(guī)的要求，結(jié)合廣州市實際情況，特制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于廣州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)登記、交易、評估、抵押、仲裁、拆遷以及國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等面積測算。第三條廣州市國土資源和房屋管理局是本市房地產(chǎn)面積測量計算的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)測繪管理工作。第二章一般規(guī)定第四條房屋有關(guān)面積的含義（一） 建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平

2、面積，包括陽臺、飄走廊、飄樓、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在 2.202.20 米以上的永久性建筑。（二） 使用面積：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。（三） 產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。（四） 結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。（五） 建基面積：即建筑基地面積，指房屋的首層外墻勒腳線以上外圍水平投影的占地面積。（六） 用地面積：指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍，包括其地上建筑物、天井、庭園、通道等占地面積

3、的總和。（七） 共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權(quán)人共同占有使用的不能分割的土地范圍的面積。（八） 總建筑面積：指各層建筑面積的總和，包括不足計算自然層，但又符合計算面積要求的閣樓、夾層、插層、技術(shù)層的建筑面積以及按規(guī)定折算的飄陽臺、底層外陽臺等建筑面積的總和。（九） 套內(nèi)建筑面積： 由套內(nèi)房屋的使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積組成。（十）共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。第五條面積測算的精度要求和有關(guān)規(guī)定（一）精度要求：1,1,邊長限差式中AD為限差，D為邊長，單位：米。2.2.面積限差：式中AS為限差，S為所量算的面積，單位：平方米。（二）有關(guān)規(guī)定：2 .面積測算包

4、括房屋面積和用地面積測算兩類。 其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積，產(chǎn)權(quán)面積等測算。3 .各類面積測算的邊長必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其它能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。第六條其它規(guī)定1 1. .若一棟房屋坐落在高低兩邊路面形成高低樓面時，以低路面計算自然層，若報建有規(guī)定以報建為準(zhǔn)。2 2 . .對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.22.2 米以上的部位計算建筑面積。首層按外墻勒腳以上的外圍水平面積計算建基面積。房屋墻體向外傾斜，超過底版外沿的，以底版投影計算建筑面積。3 3 . .騎樓是單層永久性建筑，且原房

5、地產(chǎn)證記載有騎樓地的，可計算建基面積和用地面積。4,4,建在水域上的架空房屋，經(jīng)報建部門批準(zhǔn)，可計算建筑面積，依法取得土地使用權(quán)的，計算建基面積、用地面積。第三章房地產(chǎn)面積測算范圍與相關(guān)規(guī)定第七條計算房屋全部建筑面積的范圍（一）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積。（二）多層房屋的總建筑面積，按各層建筑面積總和計算。其首層按房屋外墻（柱）勒腳以上的外圍水平面積計算；第二層以上按外墻的外圍水平面積計算。（三）房屋樓層高度一般在 2.202.20 米以上為一自然層（如報批資料標(biāo)注確定層數(shù)的以標(biāo)注為準(zhǔn)），按自然層數(shù)計算面積，房屋內(nèi)的閣樓（包括人字形或斜面結(jié)構(gòu)屋面的頂層閣樓）、夾層、插層、技術(shù)層等

6、，不計算自然層，但結(jié)構(gòu)牢固，樓層上、下高度均在 2.202.20 米以上部位，計算建筑面積。（四）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，層高在 2.202.20 米以上的，均按一層計算建筑面積；門廳、大廳的回廊部分，層高在 2.202.20 米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。（五）樓梯間、電梯井（含觀光梯）、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。（六）房屋天面上屬永久性的水箱間、電梯機房及樓梯間等建筑物，層高在 2.202.20 米以上的按其外圍水平投影面積計算；斜面結(jié)構(gòu)屋頂，高度在 2.202.20 米以上部位，計算建筑面積。（七）挑樓（又稱飄樓）、全封閉式的陽臺，按其外圍

7、水平投影面積計算。（八）飄窗臺高度在 2.202.20 米以上的按其外圍水平投影面積計算。（九）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。首層有墻柱支承（包括獨立柱、單排柱）的，按其樓梯梯面水平投影面積計算建筑面積。（十）房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。（十一）房屋之間有上蓋的永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。（十二）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2.202.20 米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。（十三）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

8、（十四）玻璃幕墻、金屬幕墻等作為房屋外墻的，按幕墻外圍水平投影面積計算； 既有主墻， 又有幕墻的， 以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積， 墻厚按主墻體厚度計算，各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。（十五）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。（十六）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.202.20 米以上部位的外圍水平投影面積計算。（十七）與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的變形縫（伸縮縫、沉降縫），計算建筑面積。第八條計算一半房屋建筑面積的范圍（一）與房屋相連，有上蓋無柱有圍護結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一

9、半計算建筑面積。（二）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等永久性建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。（三）不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。若其外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。（四）有上蓋不封閉的永久性的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。（五）無頂蓋的室外樓梯，頂層按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積，其它層當(dāng)上層樓梯設(shè)計為其頂蓋且可以完全遮蓋的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。第九條不計算房屋建筑面積的范圍（一）已倒塌、拆除的房屋。（二）層高小于 2.202.20 米以下的夾層、插層、技術(shù)層、閣樓、飄窗臺、地下

10、室和半地下室等。（三）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。（四）房屋之間無上蓋的架空通廊。（五）房屋的天面、挑臺（板）、露臺、天面上的花園、泳池、獨立柱的亭。（六）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（七）騎樓、騎街樓、臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路、街巷通行的,不論是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。（八）房屋內(nèi)用作通風(fēng)采光的天井、通天。（九）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。（十）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。（十一）構(gòu)筑物，如獨立煙囪、水塔、儲油（水）池、罐、地下人防干、支線等。（十二）與室內(nèi)不相

11、通的房屋間變形縫（伸縮縫、沉降縫）。（十三）與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。（十四）樓梯已計算建筑面積的，具下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。第十條用地面積的測算（一）用地面積以宗地為單位進行測算，包括宗地內(nèi)房屋占地面積、其他用途的土地面積、各項地類面積的測算。（二）有圍護的用地能提供有效土地使用證明的，計算用地面積。無圍護的用地，如不能提供有效土地使用證明，不計算用地面積，如有能提供有效土地使用證明，按其設(shè)立的固定界址點計算用地面積。第十一條下列土地不計入用地面積（一）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。（二）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。（三）公共使用的河涌、水溝

12、、排污溝。（四）已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。（五）住宅小區(qū)內(nèi)的建筑物間、綠化、道路等公共用地。（六）其他按規(guī)定不計入用地的面積。第四章成套（單元）房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)偟谑l成套（單元）房屋的建筑面積的分?jǐn)傆嬎悖ㄒ唬┏商祝▎卧┓课莸慕ㄖ娣e的測算1 1 . .成套（單元）房屋的建筑面積是由套（單元）內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。2 2 . .套內(nèi)房屋使用面積為房屋套內(nèi)使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a,a,套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、樓梯、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室壁柜等

13、空間面積的總和；b,b,套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c,c,內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積；d,d,不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井的面積計入使用面積。3 3 . .套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承支撐體所占的面積。其中：a,a,套內(nèi)的自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；b.b.套（單元）與套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公共建筑之間的分隔墻、套（單元）外墻等共有墻均按水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積。4,4,套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)陽臺面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：a,a,封閉陽臺按水平投影全部計算建筑面積；b,不封閉

14、陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。（二）共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?,1,共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共有的房屋用地面積。2,2,共有共用面積的處理原則a,a,產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b,b,無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分?jǐn)偂?,3,共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎桨聪嚓P(guān)建筑面積進行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式計算：K K=SS S/ /ESESSS=KXS=KXSi式中：K K:為面積分?jǐn)傁禂?shù)；S S:為各套（單元）參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m m2;SSSS:為各套（單元）參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m m2;ES

15、SiESSi：為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m m2；ESiESi：為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m m2。（三）共有建筑面積的分?jǐn)? 1 . .應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括：電梯間、樓梯間、天面梯間、室外樓梯、公共門廳、大堂、中庭、公共走廊、走火通道、管道井、電房、泵房、水箱間、值班警衛(wèi)室和專用設(shè)備房（層）等為整棟大樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。共有建筑面積還包括套（單元）與公共建筑之間的分隔墻、外墻水平投影面積一半的建筑面積。2 2 . .不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括：a.a.作為人防工程的地下室、避難室（層）；b.b.用作公共休憩、綠化等場所的架空層；c.c.作為市政設(shè)備、設(shè)施的

16、用房；d.d.大樓內(nèi)的機動車庫、非機動車庫、車棚；e.e.為社區(qū)、小區(qū)服務(wù)的管理用房；f.f.為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積；g.g.違章建的公共面積。3 3 . .共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和， 并扣除不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，即為整幢建筑物的共有建筑面積。4 4 . .共有建筑面積的分?jǐn)偡椒╝.a.住宅樓的共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?，依照下式，根?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。K=EAS/ESK=EAS/ESS=KXSS=KXS式中：K K:為面積分?jǐn)傁禂?shù)；EASEAS: :為住宅樓應(yīng)分?jǐn)偟?/p>

17、共有建筑面積之和；ESES: :為參加分?jǐn)偟膯卧變?nèi)面積的總和；S S: :為單元的套內(nèi)面積；S S:為各單元分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e。b.b.商住樓的共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分， 即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照本章 4.a.4.a.的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面

18、積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。c.c.多功能綜合樓的共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能， 參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM行分?jǐn)?。第五章附則第十三條有關(guān)名稱及術(shù)語的含義（一）房屋及其附屬結(jié)構(gòu)1 1 . .建筑物：一般指主要供人們進行生產(chǎn)、生活或其它活動的房屋或場所。2 2 . .構(gòu)筑物：是指人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活活動的建筑物。如水塔、水池、擋土墻等。3 3 . .走廊：房屋墻體外有頂蓋的

19、、作為人們進出和行走的通道。4 4 . .柱廊：是指有頂蓋和支柱，供人通行的通道。5 5 . .檐廊：以屋檐、樓體或挑廊或挑樓底板作為上蓋、無支柱、與建筑物相連、有圍護結(jié)構(gòu)的作為通道的伸出部分。6 6 . .挑廊：是指二層挑出房屋墻體外，有圍護物、無支柱的外走廊。7 7 . .架空通廊：是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。8 8 . .回廊：有的門廳、大廳因?qū)痈吆芨?，在沿廳的周邊一般設(shè)有樓層式的走廊，即稱為回廊。9 9 .門廊：房屋門前突出的有頂蓋，且有支柱支撐頂蓋的進出通道。1010 .門斗：是指房屋門前突出的有頂蓋，且支撐頂蓋的是承重墻體的進出通道。1111 .過道：住宅套內(nèi)使用的水平

20、交通空間。1212 . .地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/21/2 的地下建筑物。1313 . .半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/3,1/3,但不超過1/2的建筑物。1414 .騎樓：指建在馬路旁，底層是人行道的樓房的一部分。1515 .閣樓：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架設(shè)、加建的使用面積不足樓層面積的暗樓。1616 .夾層：指利用自然層的空間修建的部分房間。1717 .插層：加插在房屋上下兩個正式層中間的局部層次，屬附層。1818 .技術(shù)層：是指房屋自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。1919 .

21、架空層：是指以多根柱作為支撐、但無圍護墻體的樓層空間。2020 .轉(zhuǎn)換層： 在樓宇中不同功能區(qū)之間設(shè)置的轉(zhuǎn)換樓層空間， 多為設(shè)備轉(zhuǎn)換層和結(jié)構(gòu)、功能轉(zhuǎn)換層。2121 .陽臺：是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。2222 .封閉式陽臺：是指采用實體欄板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。2323 .不封閉陽臺：是指沒有完全圍蔽的陽臺。2424 .飄樓：又稱挑樓，是指二樓以上樓房向外飄出，底層無支柱的樓層。2525 .飄檐：指房屋向外飄出的屋檐、雨篷。2626 .飄臺：指房屋向外飄出的有圍護結(jié)構(gòu)而無上蓋的平臺。2727 . .天面：房屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民

22、正?；顒拥钠脚_，也稱天臺。2828 . .平臺：供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。2929 . .挑臺：挑出房屋外墻或伸出屋面，有圍護結(jié)構(gòu)無頂蓋的平臺。3030 .架空房屋：是指底層架空，以支撐物作承重的房屋，具架空部位一般為通道、水域或斜坡。3131 .水箱間：指建有儲水池及機械設(shè)備的房屋。3232 .玻璃幕墻：是指房屋外墻無磚石等結(jié)構(gòu)，用玻璃材料直接作為房屋的外墻體的輕質(zhì)幕墻。3333 .女兒墻：是指建筑物外墻部分高于屋面的墻，它作為屋頂上護欄設(shè)施或建筑物屋檐組成部分。3434 .室外樓梯：位于建筑物以外與墻體搭建的固定樓梯。3535 .天井：四面有房屋，或三面

23、有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地。3636 .伸縮縫：是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，為使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應(yīng)溫度變化時所引起的建筑物的伸縮。3737 . .沉降縫：將建筑物或構(gòu)筑物從基礎(chǔ)到頂部完全分隔成段的豎直縫，借以避免各段不均勻下沉而產(chǎn)生裂縫。3838 .勒腳：是外墻接近室外地面處的表面部分，目的是保護近地墻身和對建筑立面產(chǎn)生一定的效果。（二）房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類及表示房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類， 按房屋的梁、 柱、 墻等承重結(jié)構(gòu)的建筑材料來劃定的結(jié)構(gòu)分類。共分為六類，分別用英文字母 M M、N N、A A、B B、C C、E E 作代號表示。在代號的右下方用阿拉伯?dāng)?shù)字表示樓房的自然層數(shù)。結(jié)構(gòu)代號如下：3939 鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)，以字母 M M 表示。4040 鋼、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 承重的主要構(gòu)件是用鋼、 鋼筋混凝土建造的， 以字母 N N 表不。4141 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主